Yuran ejen hartanah di Malaysia (2026): siapa yang membayar, skala rasmi dan cara menyemak ejen berdaftar

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 5 November 2026

Panduan ini menerangkan yuran ejen hartanah di Malaysia untuk pembeli, penjual, tuan rumah dan penyewa, termasuk dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: pihak yang melantik ejen yang membayar, dan dalam amalan biasanya ialah penjual atau tuan rumah; skala rasmi mengehadkan yuran jualan pada 3% daripada harga (minimum RM1,000) dan yuran penyewaan pada 1.25 bulan sewa bagi penyewaan sehingga tiga tahun. Sebelum membayar sesiapa, semak nombor REN, PEA atau REA mereka dalam daftar Lembaga.

Siapa yang mengawal selia ejen hartanah di Malaysia

Agensi harta tanah di Malaysia dikawal selia oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH), yang dikenali dalam bahasa Inggeris sebagai Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (BOVAEP). Lembaga ini bertindak di bawah Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Akta 242). Lembaga menyimpan daftar ejen harta tanah, ejen harta tanah percubaan dan firma, menetapkan skala yuran dan mengendalikan kes tatatertib.

Anda akan berurusan dengan tiga jenis individu berdaftar:

Gelaran	Maksudnya	Apa yang boleh mereka lakukan
REN (Real Estate Negotiator, perunding harta tanah)	Telah lulus kursus pensijilan perunding Lembaga dan bekerja di bawah satu firma berdaftar	Memasarkan hartanah, mengatur lawatan dan berunding bagi pihak firma. Tidak boleh menjalankan agensi sendiri; yuran dibayar kepada firma, bukan kepada perunding.
PEA (Probationary Estate Agent, ejen harta tanah percubaan)	Mempunyai kelayakan yang diperlukan dan sedang menjalani latihan praktikal	Bekerja di bawah ejen harta tanah berdaftar semasa latihan.
REA (Registered Estate Agent, ejen harta tanah berdaftar)	Ejen harta tanah berdaftar sepenuhnya dengan kebenaran untuk beramal	Boleh menjalankan firma agensi harta tanah, yang mempunyai nombor pendaftaran sendiri dalam bentuk E (1) diikuti dengan angka.

Angka Lembaga, seperti dilaporkan oleh Malay Mail pada Oktober 2024, mencatatkan 3,121 ejen harta tanah berdaftar dan 74,545 perunding berdaftar. Di bawah seksyen 22C Akta 242, hanya ejen harta tanah berdaftar yang mempunyai kebenaran untuk beramal boleh menjalankan agensi harta tanah; perunding bekerja untuk firma ejen tersebut.

Siapa yang membayar ejen: jualan, sewaan dan projek baharu

Peraturan di Malaysia mengaitkan yuran dengan pelantikan. Firma mengenakan yuran kepada, dan hanya boleh menerima yuran daripada, pihak yang melantiknya. Jadi soalan sebenar ialah: siapa yang menandatangani pelantikan dengan ejen?

Urusan	Siapa yang biasanya melantik dan membayar	Catatan
Rumah subsale (jualan semula)	Penjual	Penjual mungkin memasukkan yuran ke dalam harga tawaran, jadi pembeli menanggungnya secara tidak langsung. Pembeli hanya membayar jika mereka melantik ejen sendiri secara bertulis untuk mencari hartanah.
Subsale dengan dua ejen (co-broke)	Penjual membayar satu yuran	Ejen penjual berkongsi yuran dengan ejen pembeli. Tanpa pembahagian bertulis, kebiasaan standardnya ialah 50/50 antara kedua-dua firma. Pembeli tidak membayar apa-apa tambahan melainkan mereka menandatangani pelantikan sendiri.
Sewaan	Tuan rumah, bagi kebanyakan sewaan kediaman	Tiada undang-undang yang menetapkan mesti tuan rumah; ia bergantung pada siapa yang melantik ejen. Persetujuan perlu dibuat secara bertulis sebelum ejen mula bekerja.
Projek baharu daripada pemaju	Pemaju	Yuran pemasaran projek dipersetujui antara pemaju dan agensi, di luar skala 3%. Pembeli biasanya tidak dikenakan yuran ejen.

Bolehkah ejen mengenakan yuran kepada kedua-dua pihak?

Tidak. Kaedah 89(2) Valuers, Appraisers and Estate Agents Rules 1986 menyatakan bahawa ejen tidak boleh mengenakan, atau cuba mengenakan, yuran kepada lebih daripada satu pihak dalam mana-mana satu transaksi. Jika ejen tuan rumah turut meminta “komisen” atau “yuran pemprosesan” daripada penyewa, tanya secara bertulis untuk apa bayaran itu. Kos yang biasanya ditanggung penyewa, seperti yuran guaman dan duti setem perjanjian sewa, dibayar kepada peguam dan LHDN, bukan kepada ejen.

Bila yuran perlu dibayar

• Perjanjian tanpa syarat: yuran perlu dibayar apabila perjanjian jual beli atau perjanjian sewa ditandatangani.
• Perjanjian bersyarat: perlu dibayar apabila syarat terakhir dipenuhi, contohnya klausa kelulusan pinjaman atau kebenaran negeri.
• Urusan yang dibatalkan: jika pihak satu lagi menarik diri dan deposit dilucuthakkan, tuntutan ejen secara umumnya terhad kepada yang lebih rendah antara separuh yuran atau separuh deposit yang dilucuthakkan.

Skala yuran rasmi

Yuran maksimum ditetapkan dalam Jadual Ketujuh (Kaedah 48) dan disiarkan di laman web LPPEH. Ia ialah had siling, bukan harga tetap: firma boleh bersetuju dengan yuran yang lebih rendah, tetapi mengenakan yuran melebihi skala dianggap salah laku.

Jualan atau pembelian

Perkara	Yuran maksimum
Tanah dan bangunan	3% daripada harga
Perkhidmatan lain, seperti usaha sama, jualan syarikat atau pertukaran hartanah	3%
Barang alih (chattels), termasuk loji dan jentera	10% daripada hasil jualan
Yuran minimum	RM1,000 bagi setiap hartanah

Contoh pengiraan pada had siling penuh 3%, sebelum sebarang cukai perkhidmatan: rumah teres RM500,000 bermakna sehingga RM15,000; kondo RM1,200,000, sehingga RM36,000. Kadar yang terpakai ialah apa yang dinyatakan dalam surat pelantikan anda, pada atau di bawah 3%.

Penyewaan

Tempoh penyewaan	Yuran maksimum	Contoh pada RM2,000 sebulan
Sehingga 3 tahun	1.25 bulan sewa kasar	Sehingga RM2,500
Lebih 3 tahun, sehingga 4 tahun	1.50 bulan sewa kasar	Sehingga RM3,000
Lebih 4 tahun, sehingga 5 tahun	1.75 bulan sewa kasar	Sehingga RM3,500
Lebih 5 tahun, dengan opsyen untuk memperbaharui	1.75 bulan serta 0.25 bulan bagi setiap tahun tambahan	Bergantung pada tempoh
Yuran minimum	Sebulan sewa	RM2,000

Dua perkara penting di Johor Bahru. Penyewaan setahun dan tiga tahun berada dalam kategori yang sama. Dan skala penyewaan tidak terpakai bagi pejabat servis, pangsapuri servis atau premis seumpamanya, dan banyak bangunan tinggi di JB tergolong dalam kategori ini; di sana, yuran ialah apa yang anda persetujui, jadi nyatakannya secara bertulis.

Kos tambahan yang boleh dituntut ejen

Selain yuran, skala membenarkan kos sebenar seperti percetakan, salinan dokumen, pengiklanan, papan tanda dan risalah, serta perjalanan hanya jika hartanah terletak lebih 40 km dari pejabat ejen. Ejen tidak boleh menanggung kos ini tanpa persetujuan awal klien.

Pengurusan hartanah ialah yuran berasingan

Mencari penyewa ialah satu perkhidmatan; mengutip sewa dan mengurus penyewaan ialah perkhidmatan lain. Skala pengurusan hartanah Lembaga ialah 5% daripada sewa kasar tahunan bagi RM30,000 pertama, 3% bagi bahagian seterusnya sehingga RM100,000 dan 2% bagi jumlah melebihi itu, dengan minimum RM50 sebulan bagi setiap pegangan. Pemilik yang tinggal di luar negara boleh membaca panduan saya mengenai mengurus hartanah JB dari luar negara.

Cukai perkhidmatan atas yuran ejen

Jabatan Kastam Diraja Malaysia menyenaraikan perkhidmatan oleh penilai, pentaksir dan ejen harta tanah berdaftar sebagai perkhidmatan profesional bercukai, dengan ambang pendaftaran RM500,000 perkhidmatan bercukai setahun. Kadar cukai perkhidmatan bagi perkhidmatan ini ialah 8% sejak 1 Mac 2024. Bagi yuran RM15,000, ia menambah RM1,200. Minta yuran dan sebarang cukai perkhidmatan dinyatakan sebagai baris berasingan dalam invois.

Cara menyemak sama ada ejen berdaftar

1. Minta nombornya. Setiap perunding atau ejen yang sah mempunyai nombor REN, PEA atau REA, dan iklan mereka sepatutnya memaparkannya bersama nama firma dan nombor pendaftarannya.
2. Cari dalam daftar. Pergi ke carian awam Lembaga di search.lppeh.gov.my (dipautkan dari lppeh.gov.my) dan cari individu tersebut mengikut nombor atau nama. Anda boleh mencubanya dengan nombor saya sendiri, REN 84424.
3. Padankan butirannya. Nama, nombor dan firma dalam daftar, serta foto pada profil QR tag, sepatutnya sepadan dengan individu di hadapan anda dan kad perniagaannya. Seorang perunding hanya boleh bernaung di bawah satu firma pada satu-satu masa.
4. Semak firma. Gunakan carian firma di laman yang sama, kemudian hubungi nombor pejabat firma yang disenaraikan untuk mengesahkan individu itu bekerja di sana.
5. Periksa tag. Tag Lembaga mempunyai logo hologram dan kod QR yang membuka profil individu dalam daftar. Jangan bergantung pada warna tag sahaja; semak daftar.
6. Semak aliran wang. Deposit tempahan sepatutnya dibayar ke dalam akaun klien firma, atau kepada pemilik atau peguam sebagai pemegang amanah (stakeholder), dengan resit. Sebelum membayar, anda juga boleh menyemak nombor akaun di portal SemakMule polis.

Daftar mengesahkan lesen, bukan bahawa unit itu wujud atau penjual memilikinya, jadi tetap minta bukti pemilikan. Panduan saya mengenai penipuan hartanah di Johor Bahru merangkumi semakan tersebut, dan cara saya mengesahkan projek menerangkan dari sudut pemaju.

Tanda amaran: ejen tidak berdaftar dan akaun peribadi

Bertindak sebagai ejen harta tanah tanpa pendaftaran, atau berpura-pura menjadi ejen, ialah satu kesalahan di bawah seksyen 30 Akta 242, dengan denda sehingga RM300,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta RM1,000 bagi setiap hari kesalahan itu berterusan. Yuran bagi kerja tanpa kebenaran juga tidak boleh dituntut di mahkamah.

Risikonya nyata. Lembaga memberitahu Malay Mail pada Oktober 2024 bahawa kira-kira 1,500 orang kerugian hampir RM60 juta kepada broker tanpa lesen dari 2019 hingga 2023. Pada Januari 2026, The Star melaporkan angka polis sebanyak 24 kes individu menyamar sebagai ejen hartanah pada 2025 dengan kerugian RM5.1 juta, meningkat daripada 10 kes pada 2023, dengan Facebook Marketplace sebagai platform paling biasa. Berwaspada terhadap:

• Tiada nombor, atau nombor yang tidak sepadan. Tiada nombor REN, PEA atau REA dalam iklan, atau nama dalam daftar berbeza daripada individu yang anda temui.
• Bayaran ke akaun peribadi. Sebarang permintaan untuk membayar yuran tempahan atau deposit ke akaun individu dan bukannya akaun klien firma atau akaun pemilik.
• Wang sebelum lawatan. Deposit diminta sebelum anda melihat unit atau membuat tawaran bertulis.
• Desakan. Harga jauh lebih rendah daripada unit serupa berhampiran dan desakan untuk membuat keputusan serta-merta.
• Yuran daripada kedua-dua pihak. Ejen yang mahukan yuran daripada anda dan daripada pihak lain bagi urusan yang sama.
• “Ejen” luar negara yang menjual hartanah Johor. Ejen asing tidak boleh memasarkan hartanah Malaysia secara bersendirian; mereka mesti bekerja melalui firma berdaftar tempatan. Perkara yang sama terpakai kepada “perunding” atau kumpulan pelaburan yang mengambil yuran.

Jika ada yang terasa tidak kena, hentikan bayaran, hubungi Pusat Respons Scam Kebangsaan (NSRC) di talian 997 dan bank anda, buat laporan polis dan laporkan individu itu kepada LPPEH serta firma yang didakwanya bekerja.

Apa yang perlu dipersetujui secara bertulis sebelum bermula

• Siapa klien. Surat pelantikan sepatutnya menamakan siapa yang melantik firma, dan hanya orang itu yang membayar.
• Yuran. Peratusan atau jumlah pada atau di bawah skala, sama ada cukai perkhidmatan dikenakan, dan kos mana, jika ada, yang anda bersetuju untuk bayar balik.
• Eksklusif atau terbuka. Sama ada pelantikan itu eksklusif, berapa lama tempohnya dan bagaimana ia berakhir. Pelantikan eksklusif yang telah tamat tidak diperbaharui dengan sendirinya.
• Deposit. Siapa yang memegang deposit pengikat (earnest deposit) dan atas terma apa; lihat panduan saya mengenai pemulangan yuran tempahan.

Yuran peguam mengikut skala yang berasingan; lihat panduan saya mengenai yuran guaman semasa membeli hartanah, dan duti setem diterangkan dalam duti setem di Malaysia 2026. Penjual boleh melihat cara menetapkan harga rumah JB pada 2026, dan tuan rumah boleh membaca panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB saya.

Nota untuk pembeli asing dan pemohon MM2H

Peraturan yuran adalah sama bagi warga asing. Peraturan pembelian pula berbeza: warga asing secara umumnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bermula RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026), dan kebenaran negeri diperlukan; lihat panduan harga minimum warga asing di Johor saya. Ejen MM2H memegang lesen MOTAC yang berasingan. Bagi MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Mulakan dengan penyemak kelayakan MM2H.

Di mana hendak membeli jika ini penting bagi anda

• Mount Austin: pasaran subsale dan sewaan yang aktif dengan kondo, rumah bertanah dan kedai.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link, kebanyakannya pangsapuri servis.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Second Link, dengan projek baharu dan subsale.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan rumah bertanah yang mantap.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo dan rumah tepi air di sebelah timur.
• Projek baharu di Johor Bahru: di mana pemaju, bukan pembeli, biasanya membayar agensi.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kos Penjual Hartanah Malaysia 2026: Fi, RPGT · Menyewa di JB sebagai warga asing · Menjual hartanah JB sebagai warga asing · Membuat tawaran bagi subsale · Membeli rumah pertama di JB

Soalan lazim

Siapa yang membayar yuran ejen semasa membeli hartanah di Malaysia?

Pihak yang melantik ejen. Bagi kebanyakan subsale, itu ialah penjual, dan bagi projek baharu, pemaju, jadi pembeli tidak membayar yuran ejen. Pembeli hanya membayar jika mereka menandatangani pelantikan sendiri dengan ejen untuk mencari hartanah.

Berapakah komisen maksimum ejen bagi menjual rumah di Malaysia?

3% daripada harga jualan bagi tanah dan bangunan, dengan yuran minimum RM1,000 bagi setiap hartanah, di bawah Jadual Ketujuh (Kaedah 48) yang disiarkan oleh LPPEH. Ia ialah had siling; yuran yang lebih rendah boleh dipersetujui. Cukai perkhidmatan 8% mungkin ditambah.

Berapakah yuran ejen untuk menyewakan hartanah?

Sehingga 1.25 bulan sewa kasar bagi penyewaan sehingga tiga tahun, 1.5 bulan bagi lebih tiga hingga empat tahun dan 1.75 bulan bagi lebih empat hingga lima tahun, dengan minimum sebulan sewa. Skala ini tidak terpakai bagi pangsapuri servis.

Bolehkah ejen mengenakan yuran kepada tuan rumah dan penyewa sekali gus?

Tidak. Kaedah 89 Kaedah-Kaedah 1986 menyatakan bahawa ejen tidak boleh mengenakan yuran kepada lebih daripada satu pihak dalam satu transaksi, dan hanya boleh menerima yuran daripada pihak yang melantik firma. Tanya secara bertulis untuk apa sebarang caj tambahan.

Bagaimana saya menyemak sama ada ejen hartanah berdaftar di Malaysia?

Minta nombor REN, PEA atau REA mereka dan cari dalam daftar awam LPPEH di search.lppeh.gov.my. Pastikan nama, foto dan firma sepadan, imbas kod QR pada tag mereka dan sahkan dengan pejabat firma.

Adakah cukai perkhidmatan dikenakan atas yuran ejen hartanah?

Perkhidmatan ejen harta tanah berdaftar ialah perkhidmatan profesional bercukai. Firma yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan mengenakan 8% atas yuran, iaitu kadar sejak 1 Mac 2024. Ia dikenakan atas yuran, bukan atas harga hartanah atau sewa.

Apa yang berlaku jika saya menggunakan ejen tidak berdaftar?

Deposit anda mempunyai sedikit perlindungan. Bertindak sebagai ejen harta tanah tanpa pendaftaran ialah satu kesalahan di bawah seksyen 30 Akta 242, dengan denda sehingga RM300,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya. Laporkan kes yang disyaki kepada LPPEH dan polis.

Menjual, menyewakan atau membeli di Johor Bahru?

Beritahu saya sama ada anda menjual, membeli, menyewakan atau menyewa, kawasannya dan jangka masa anda. Saya akan menerangkan secara bertulis bagaimana pelantikan dan yuran berfungsi bagi situasi anda, sebelum anda membuat sebarang komitmen. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: LPPEH, skala yuran, Jadual Ketujuh (Kaedah 48): agensi harta tanah, penyewaan dan pengurusan hartanah, diakses November 2026; LPPEH, fungsi Lembaga, diakses November 2026; OpenExamPrep, MEAS Standard 4: estate agency fees, diakses November 2026; OpenExamPrep, MEAS Standards 7 and 8: co-agency practice, Julai 2026; OpenExamPrep, etika profesional dan kelakuan yang dilarang (Kaedah 89), diakses November 2026; OpenExamPrep, amalan haram dan kesalahan di bawah Akta 242, diakses November 2026; PropertyGuru, siapa yang membayar yuran ejen hartanah, diakses November 2026; SPEEDHOME, panduan komisen ejen sewaan, angka setakat Oktober 2026; Jabatan Kastam Diraja Malaysia, taklimat Service Tax (melalui MIDA), November 2018; KPMG Malaysia, kenaikan kadar cukai perkhidmatan kepada 8% mulai 1 Mac 2024, Januari 2024; Mudah.my, tag REA dan REN: apa yang perlu disemak, 20 Mac 2025; PropertyGuru, cara menyemak nombor REN atau REA, diakses November 2026; Bernama, mengenai broker hartanah haram dan cara menyemak status REA, PEA dan REN, 22 September 2020; EdgeProp, “Associations urge consumers to report illegal real estate brokers to BOVAEP”, 17 Mac 2020; New Straits Times, “Tracking illegal real estate agents in Malaysia”, 19 Mac 2020; Malay Mail (melalui Newswav), “Regulator: Dodgy property brokers scammed nearly 1,500 of RM60m over five years”, 23 Oktober 2024; The Star, “A market for property scams”, 19 Januari 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; MyGOV, talian NSRC 997, dikemas kini 21 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 5 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Skala yuran, peraturan cukai dan butiran pendaftaran berubah; sahkan dengan LPPEH, Jabatan Kastam dan peguam anda, dan persetujui setiap yuran secara bertulis sebelum membuat komitmen.