马来西亚房地产经纪佣金（2026）：谁付费、官方收费标准，以及如何核查经纪是否已注册

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实

这篇指南为买家、卖家、房东和租客（包括来自新加坡、印尼、印度和中国的朋友）解说马来西亚的房地产经纪佣金。简单来说：谁委任经纪，就由谁付费，实际上通常是卖家或房东；官方收费标准规定，买卖佣金上限为成交价的3%（最低RM1,000），三年或以下租约的出租佣金上限为1.25个月租金。在付钱给任何人之前，请先在委员会的注册名单上查询对方的REN、PEA或REA号码。

马来西亚由谁监管房地产经纪

马来西亚的房地产经纪业由估价师、评估师、房地产经纪及产业管理师委员会（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers）监管，马来文简称LPPEH，英文简称BOVAEP。委员会依据Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981（第242号法令）运作，负责管理房地产经纪、见习房地产经纪及经纪公司的注册名单，制定收费标准，并处理纪律个案。

您会遇到三类注册人士：

称号	意思	可以做什么
REN（Real Estate Negotiator，房地产中介）	已通过委员会的中介认证课程，并在一家注册经纪公司旗下工作	为公司推销产业、安排看房和进行议价。不能自己经营经纪公司；佣金付给公司，而不是付给中介本人。
PEA（Probationary Estate Agent，见习房地产经纪）	具备所需资格，正在完成实务培训	在培训期间于一名注册房地产经纪旗下工作。
REA（Registered Estate Agent，注册房地产经纪）	持有执业许可的正式注册房地产经纪	可以经营房地产经纪公司，公司有本身的注册号码，格式为E (1)加上数字。

根据Malay Mail在2024年10月报道的委员会数据，当时共有3,121名注册房地产经纪和74,545名注册中介。根据第242号法令第22C条，只有持有执业许可的注册房地产经纪才可经营房地产经纪业务；中介则为该经纪的公司工作。

谁付佣金：买卖、出租与新项目

马来西亚的条例把佣金与委任挂钩。经纪公司只能向委任它的人收费，也只能接受该人支付的佣金。所以真正的问题是：谁和经纪签了委任书？

交易	通常由谁委任和付费	备注
二手（转售）房屋	卖家	卖家可能把佣金计入叫价，所以买家是间接承担。只有当买家以书面委任自己的经纪找房时，买家才需付费。
有两名经纪的二手房交易（co-broke）	卖家付一份佣金	卖家的经纪与买家的经纪分享佣金。如果没有书面的分成协议，两家公司的标准做法是五五分成（50/50）。除非买家签了自己的委任书，否则买家无需额外付费。
出租	大多数住宅出租由房东付	法律并没有规定一定要由房东付；要看是谁委任经纪。请在经纪开始工作之前以书面议定。
发展商的新项目	发展商	项目营销费用由发展商与经纪公司议定，不在3%收费标准范围内。买家通常无需支付经纪佣金。

经纪可以向双方收费吗？

不可以。Valuers, Appraisers and Estate Agents Rules 1986的Rule 89(2)规定，经纪不得在任何一宗交易中向超过一方收取或试图收取费用。如果房东的经纪也向租客收取“佣金”或“手续费”，请以书面询问这笔费用的用途。租客通常承担的费用，例如租约的律师费和印花税，是付给律师和LHDN，而不是付给经纪。

佣金何时须支付

• 无条件协议：在签署买卖合约（SPA）或租约时须支付佣金。
• 有条件协议：在最后一项条件达成时须支付，例如贷款获批或州政府批准条款。
• 交易告吹：如果另一方退出而订金被没收，经纪可索取的金额一般以佣金的一半或被没收订金的一半（以较低者为准）为限。

官方收费标准

最高收费列明于附表七（Seventh Schedule，Rule 48），并公布在LPPEH网站上。这些是上限，不是固定价格：经纪公司可以议定较低的收费，但收费超出标准会被视为不当行为。

买卖

项目	最高收费
土地和建筑物	成交价的3%
其他服务，例如联营、出售公司或产业交换	3%
动产，包括厂房和机械	所得款项的10%
最低收费	每个产业RM1,000

以3%上限全额计算（未计任何服务税）的例子：一间RM500,000的排屋，佣金最高RM15,000；一间RM1,200,000的公寓，最高RM36,000。实际比率以您委任书上所列明的为准，等于或低于3%。

出租

租期	最高收费	以每月租金RM2,000为例
3年或以下	1.25个月的总租金	最高RM2,500
超过3年，至4年	1.50个月的总租金	最高RM3,000
超过4年，至5年	1.75个月的总租金	最高RM3,500
超过5年，并附续约选择权	1.75个月，每多一年另加0.25个月	视租期而定
最低收费	一个月租金	RM2,000

在新山有两点特别重要。一年和三年的租约属于同一个级别。另外，出租收费标准不适用于服务式办公室、服务式公寓或类似的产业，而新山不少高楼正是这类产业；这种情况下佣金由双方议定，所以务必以书面列明。

经纪可另外索取的费用

除了佣金之外，收费标准也允许经纪索取实际开销，例如印刷、文件复印、广告、招牌和宣传册，而交通费只限于产业距离经纪办公室超过40公里的情况。经纪必须事先获得客户同意，才能产生这些开销。

产业管理另行收费

找租客是一项服务；收租和管理租约则是另一项服务。委员会的产业管理收费标准为：每年总租金首RM30,000收5%，其后至RM100,000的部分收3%，超过的部分收2%，每个产业每月最低RM50。住在海外的屋主可以参阅我关于从海外管理新山产业的指南。

经纪佣金的服务税

马来西亚皇家关税局把注册估价师、评估师和房地产经纪提供的服务列为应税专业服务，注册门槛为每年RM500,000的应税服务额。自2024年3月1日起，这些服务的服务税率为8%。以RM15,000的佣金计算，需加RM1,200。请要求在发票上把佣金和服务税分开列明。

如何核查经纪是否已注册

1. 索取号码。每一位真正的中介或经纪都有REN、PEA或REA号码，他们的广告上也应列明这个号码，以及公司名称和注册号码。
2. 查询注册名单。前往委员会的公开查询网站search.lppeh.gov.my（可从lppeh.gov.my进入），按号码或姓名查询该人士。您可以用我本人的号码REN 84424试试看。
3. 核对资料。注册名单上的姓名、号码和公司，以及工作证二维码资料页上的照片，都应与您面前的人和名片相符。一名中介同一时间只能隶属一家公司。
4. 核查公司。在同一网站使用公司查询功能，然后拨打公司登记的办公室电话，确认此人确实在那里工作。
5. 查看工作证。委员会发出的工作证（tag）印有全息标志和二维码，扫描后会打开此人的注册资料页。不要只看工作证的颜色；请查询注册名单。
6. 核查款项去向。预订订金应凭收据存入公司的客户户口，或付给屋主或作为保管人（stakeholder）的律师。付款前，您也可以在警方的SemakMule网站核查户口号码。

注册名单只能证明对方持有执照，并不能证明单位存在或卖家拥有该单位，所以仍须要求对方出示产权证明。我关于新山房产诈骗的指南介绍了这些核查，而我如何核实项目则解释了发展商方面的事项。

警讯：未注册经纪与私人户口

未注册而充当房地产经纪，或冒充房地产经纪，属于第242号法令第30条下的罪行，可被罚款最高RM300,000、监禁最长三年或两者兼施，罪行持续期间每天另罚RM1,000。未经授权的工作所收取的费用也无法通过法庭追讨。

这种风险是真实存在的。委员会在2024年10月告诉Malay Mail，2019年至2023年间约有1,500人被无执照的掮客骗走近RM60 million。The Star在2026年1月报道，根据警方数据，2025年共有24宗冒充房地产经纪的案件，损失RM5.1 million，高于2023年的10宗，而Facebook Marketplace是最常见的平台。请留意：

• 没有号码，或号码不相符。广告上没有REN、PEA或REA号码，或注册名单上的姓名与您见到的人不同。
• 付款到私人户口。任何要求把预订费或订金存入个人户口，而不是公司客户户口或屋主户口的要求。
• 看房前就要钱。在您还没看过单位或提出书面出价之前就要求付订金。
• 施压。价格远低于附近类似单位，还催促您当场决定。
• 向双方收费。经纪在同一宗交易中既要向您收费，也要向另一方收费。
• 海外“经纪”推销柔佛产业。外国经纪不能自行推销马来西亚产业；他们必须通过本地注册的经纪公司进行。收取费用的“顾问”或投资团体也同样适用。

如果觉得不对劲，请停止付款，拨打997联络国家诈骗应对中心（National Scam Response Centre）和您的银行，报警，并向LPPEH以及对方声称所属的公司举报此人。

开始之前要以书面议定的事项

• 谁是客户。委任书应列明是谁委任经纪公司，而只有这个人需要付费。
• 佣金。等于或低于收费标准的比率或金额、是否需付服务税，以及您同意报销哪些开销（如有）。
• 独家或非独家。委任是否为独家、有效期多长，以及如何终止。独家委任到期后不会自动续期。
• 订金。由谁保管诚意订金（earnest deposit），以及有关条件；请参阅我关于预订费退款的指南。

律师费另有收费标准，请参阅我关于购买产业的律师费的指南；印花税则在2026年马来西亚印花税中说明。卖家可以参阅2026年如何为新山房子定价，房东则可参阅我的新山房东租约指南。

给外国买家和MM2H申请人的说明

外国人适用同样的佣金规定，但购买规定不同：外国人一般只能购买RM1 million起的柔佛住宅产业，指定区域等情况有部分例外（New Straits Times，2026年4月），而且须获得州政府批准；请参阅我的柔佛外国人最低购买价指南。MM2H代理持有另外由MOTAC发出的执照。在MM2H方面，我与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，并负责产业部分；是否批准由有关当局决定。可以先用MM2H资格检查工具看看。

如果这对您很重要，可以考虑在哪里买

• Mount Austin：二手房和租赁市场活跃，有公寓、有地住宅和店屋。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼，其中许多是服务式公寓。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道（Second Link），新项目和二手房都有。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区。
• Permas Jaya和Senibong：东区公寓和海滨住宅。
• 新山新项目：通常由发展商而不是买家支付经纪费用。

在我的新山产业地图上比较这些地区。

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常见问题

在马来西亚买房时，经纪佣金由谁付？

由委任经纪的一方支付。大多数二手房交易是卖家，新项目则是发展商，所以买家无需付经纪佣金。只有当买家自己和经纪签了委任书找房时，买家才需付费。

在马来西亚卖房，经纪佣金最高是多少？

根据LPPEH公布的附表七（Seventh Schedule，Rule 48），土地和建筑物的佣金最高为成交价的3%，每个产业最低收费RM1,000。这是上限；可以议定较低的收费。可能另加8%的服务税。

出租产业的经纪佣金是多少？

三年或以下的租约最高为1.25个月的总租金，超过三年至四年为1.5个月，超过四年至五年为1.75个月，最低为一个月租金。此收费标准不适用于服务式公寓。

经纪可以同时向房东和租客收费吗？

不可以。1986年条例的Rule 89规定，经纪不得在一宗交易中向超过一方收费，而且只能接受委任该公司的人所支付的佣金。如有任何额外收费，请以书面询问其用途。

如何核查马来西亚的房地产经纪是否已注册？

索取对方的REN、PEA或REA号码，并在LPPEH的公开注册名单search.lppeh.gov.my上查询。核对姓名、照片和公司是否相符，扫描其工作证上的二维码，并向公司办公室确认。

房地产经纪佣金需要缴付服务税吗？

注册房地产经纪的服务属于应税专业服务。已注册服务税的公司会就佣金收取8%的服务税，这是自2024年3月1日起的税率。服务税按佣金计算，而不是按产业价格或租金计算。

如果我找了未注册的经纪，会怎样？

您的订金几乎没有保障。未注册而充当房地产经纪属于第242号法令第30条下的罪行，可被罚款最高RM300,000、监禁最长三年或两者兼施。如有可疑个案，请向LPPEH和警方举报。

在新山出售、出租或购买产业？

告诉我您是要出售、购买、出租还是租房，以及地区和时间表。在您做出任何承诺之前，我会以书面向您解释在您的情况下委任和佣金如何运作。您也可以预约见面，人在海外的话可以预约Zoom咨询。

资料来源：LPPEH，收费标准，Seventh Schedule (Rule 48)：estate agency、lettings与property management，2026年11月查阅；LPPEH，委员会的职能，2026年11月查阅；OpenExamPrep，MEAS Standard 4：房地产经纪收费，2026年11月查阅；OpenExamPrep，MEAS Standards 7 and 8：联合经纪（co-agency）做法，2026年7月；OpenExamPrep，专业操守与禁止行为（Rule 89），2026年11月查阅；OpenExamPrep，第242号法令下的非法执业与罪行，2026年11月查阅；PropertyGuru，谁支付房地产经纪佣金，2026年11月查阅；SPEEDHOME，租房经纪佣金指南，数据截至2026年10月；Royal Malaysian Customs Department，Service Tax简报（经MIDA），2018年11月；KPMG Malaysia，自2024年3月1日起服务税率提高至8%，2024年1月；Mudah.my，REA与REN工作证：核查要点，2025年3月20日；PropertyGuru，如何核查REN或REA号码，2026年11月查阅；Bernama，关于非法房地产掮客及如何核查REA、PEA和REN身份的报道，2020年9月22日；EdgeProp，“Associations urge consumers to report illegal real estate brokers to BOVAEP”，2020年3月17日；New Straits Times，“Tracking illegal real estate agents in Malaysia”，2020年3月19日；Malay Mail（经Newswav），“Regulator: Dodgy property brokers scammed nearly 1,500 of RM60m over five years”，2024年10月23日；The Star，“A market for property scams”，2026年1月19日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；MyGOV，NSRC 997热线，2026年10月21日更新

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，并非法律、税务或财务建议。收费标准、税务规定和注册资料会变动；请向LPPEH、关税局和您的律师确认，并在做出任何承诺之前以书面议定每一项收费。