Biaya agen properti di Malaysia (2026): siapa yang membayar, skala resmi, dan cara memeriksa apakah agen terdaftar

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 5 November 2026

Panduan ini menjelaskan biaya agen properti di Malaysia bagi pembeli, penjual, pemilik sewa, dan penyewa, termasuk dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: pihak yang menunjuk agen yang membayar, dan dalam praktiknya biasanya penjual atau pemilik sewa; skala resmi membatasi biaya penjualan maksimal 3% dari harga (minimum RM1,000) dan biaya sewa maksimal 1.25 bulan sewa untuk masa sewa hingga tiga tahun. Sebelum membayar siapa pun, periksa nomor REN, PEA, atau REA mereka di daftar resmi Lembaga.

Siapa yang mengatur agen properti di Malaysia

Keagenan properti di Malaysia diatur oleh Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers, yang dikenal dengan singkatan Melayu LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta) dan dalam bahasa Inggris BOVAEP. Lembaga ini bekerja berdasarkan Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242). Lembaga menyimpan daftar agen properti, agen properti masa percobaan, dan firma, menetapkan skala biaya, serta menangani kasus disipliner.

Anda akan bertemu tiga jenis orang yang terdaftar:

Sebutan	Artinya	Yang boleh mereka lakukan
REN (Real Estate Negotiator)	Telah lulus kursus sertifikasi negosiator dari Lembaga dan bekerja di bawah satu firma terdaftar	Memasarkan properti, mengatur kunjungan (viewing), dan bernegosiasi atas nama firma. Tidak boleh menjalankan agensi sendiri; biaya dibayarkan kepada firma, bukan kepada negosiator.
PEA (Probationary Estate Agent)	Memiliki kualifikasi yang disyaratkan dan sedang menjalani pelatihan praktik	Bekerja di bawah agen properti terdaftar selama masa pelatihan.
REA (Registered Estate Agent)	Agen properti terdaftar penuh dengan izin praktik (authority to practise)	Boleh menjalankan firma agensi properti, yang memiliki nomor registrasi sendiri dalam format E (1) diikuti angka.

Data Lembaga, yang dilaporkan Malay Mail pada Oktober 2024, mencatat 3,121 agen properti terdaftar dan 74,545 negosiator terdaftar. Berdasarkan section 22C Act 242, hanya agen properti terdaftar yang memiliki izin praktik yang boleh menjalankan usaha keagenan properti; negosiator bekerja untuk firma agen tersebut.

Siapa yang membayar agen: penjualan, sewa, dan proyek baru

Aturan Malaysia mengaitkan biaya dengan penunjukan. Firma menagih, dan hanya boleh menerima biaya dari, orang yang menunjuknya. Jadi pertanyaan sebenarnya adalah: siapa yang menandatangani penunjukan dengan agen?

Transaksi	Siapa yang biasanya menunjuk dan membayar	Catatan
Rumah subsale (jual kembali)	Penjual	Penjual bisa memasukkan biaya agen ke dalam harga yang ditawarkan, sehingga pembeli menanggungnya secara tidak langsung. Pembeli hanya membayar jika ia secara tertulis menunjuk agennya sendiri untuk mencarikan properti.
Subsale dengan dua agen (co-broke)	Penjual membayar satu kali biaya	Agen penjual berbagi biaya dengan agen pembeli. Tanpa pembagian tertulis, ketentuan standarnya adalah 50/50 antara kedua firma. Pembeli tidak membayar tambahan apa pun kecuali ia menandatangani penunjukan sendiri.
Sewa	Pemilik, pada sebagian besar sewa hunian	Tidak ada undang-undang yang mewajibkan pemilik yang membayar; semuanya tergantung siapa yang menunjuk agen. Sepakati secara tertulis sebelum agen mulai bekerja.
Proyek baru dari pengembang	Pengembang	Biaya pemasaran proyek disepakati antara pengembang dan agensi, di luar skala 3%. Pembeli biasanya tidak dikenai biaya agen.

Bolehkah agen menagih kedua belah pihak?

Tidak. Rule 89(2) dari Valuers, Appraisers and Estate Agents Rules 1986 menyatakan bahwa agen tidak boleh menagih, atau mencoba menagih, biaya kepada lebih dari satu pihak dalam satu transaksi. Jika agen pemilik juga meminta “komisi” atau “biaya pemrosesan” dari penyewa, tanyakan secara tertulis untuk apa biaya itu. Biaya yang biasanya ditanggung penyewa, seperti biaya hukum perjanjian sewa dan bea meterai, dibayarkan kepada pengacara dan LHDN, bukan kepada agen.

Kapan biaya agen jatuh tempo

• Perjanjian tanpa syarat: biaya jatuh tempo ketika perjanjian jual beli (SPA) atau perjanjian sewa ditandatangani.
• Perjanjian bersyarat: jatuh tempo ketika syarat terakhir terpenuhi, misalnya klausul persetujuan pinjaman atau izin negara bagian.
• Transaksi yang batal: jika pihak lain mundur dan deposit hangus, klaim agen umumnya terbatas pada yang lebih rendah antara setengah biaya atau setengah deposit yang hangus.

Skala biaya resmi

Biaya maksimum ditetapkan dalam Seventh Schedule (Rule 48) dan dipublikasikan di situs web LPPEH. Angka ini adalah batas atas, bukan harga tetap: firma boleh menyepakati biaya yang lebih rendah, tetapi menagih di atas skala dianggap pelanggaran etik.

Penjualan atau pembelian

Item	Biaya maksimum
Tanah dan bangunan	3% dari harga
Layanan lain, seperti usaha patungan (joint venture), penjualan perusahaan, atau tukar-menukar properti	3%
Barang bergerak (chattels), termasuk peralatan dan mesin	10% dari hasil penjualan
Biaya minimum	RM1,000 per properti

Contoh perhitungan pada batas penuh 3%, sebelum pajak layanan: rumah teres RM500,000 berarti hingga RM15,000; kondominium RM1,200,000, hingga RM36,000. Tarifnya adalah yang tercantum di surat penunjukan Anda, sama dengan atau di bawah 3%.

Sewa

Lama masa sewa	Biaya maksimum	Contoh pada RM2,000 per bulan
Hingga 3 tahun	1.25 bulan sewa kotor	Hingga RM2,500
Lebih dari 3, hingga 4 tahun	1.50 bulan sewa kotor	Hingga RM3,000
Lebih dari 4, hingga 5 tahun	1.75 bulan sewa kotor	Hingga RM3,500
Lebih dari 5 tahun, dengan opsi perpanjangan	1.75 bulan ditambah 0.25 bulan untuk setiap tahun tambahan	Tergantung masa sewa
Biaya minimum	Satu bulan sewa	RM2,000

Dua detail penting di Johor Bahru. Masa sewa satu tahun dan tiga tahun masuk dalam kelompok yang sama. Selain itu, skala sewa tidak berlaku untuk kantor servis (serviced office), apartemen servis (serviced apartment), atau bangunan serupa, padahal banyak gedung tinggi di JB termasuk kategori ini; di sana biayanya sesuai kesepakatan, jadi tuangkan secara tertulis.

Biaya tambahan yang boleh diklaim agen

Di luar biaya agen, skala ini mengizinkan biaya aktual seperti pencetakan, salinan dokumen, iklan, papan nama, dan brosur, serta biaya perjalanan hanya jika properti berjarak lebih dari 40 km dari kantor agen. Agen tidak boleh mengeluarkan biaya-biaya ini tanpa persetujuan klien terlebih dahulu.

Pengelolaan properti adalah biaya terpisah

Mencarikan penyewa adalah satu layanan; menagih sewa dan mengelola masa sewa adalah layanan lain. Skala pengelolaan properti dari Lembaga adalah 5% dari sewa kotor tahunan untuk RM30,000 pertama, 3% untuk bagian berikutnya hingga RM100,000, dan 2% di atasnya, dengan minimum RM50 per bulan per properti. Pemilik yang tinggal di luar negeri dapat membaca panduan saya tentang mengelola properti JB dari luar negeri.

Pajak layanan atas biaya agen

Royal Malaysian Customs Department mencantumkan layanan oleh penilai, penaksir, dan agen properti terdaftar sebagai layanan profesional yang dikenai pajak, dengan ambang batas registrasi RM500,000 layanan kena pajak per tahun. Tarif pajak layanan atas layanan ini adalah 8% sejak 1 Maret 2024. Untuk biaya RM15,000, tambahannya RM1,200. Mintalah biaya agen dan pajak layanan (jika ada) dicantumkan sebagai baris terpisah di faktur.

Cara memeriksa apakah agen terdaftar

1. Tanyakan nomornya. Setiap negosiator atau agen yang asli memiliki nomor REN, PEA, atau REA, dan iklan mereka harus mencantumkannya bersama nama firma dan nomor registrasinya.
2. Cari di daftar resmi. Buka pencarian publik Lembaga di search.lppeh.gov.my (tautannya ada di lppeh.gov.my) dan cari individu tersebut berdasarkan nomor atau nama. Anda bisa mencobanya dengan nomor saya sendiri, REN 84424.
3. Cocokkan detailnya. Nama, nomor, dan firma di daftar resmi, serta foto pada profil QR di tag, harus sesuai dengan orang di hadapan Anda dan kartu namanya. Seorang negosiator hanya boleh terikat pada satu firma dalam satu waktu.
4. Periksa firmanya. Gunakan pencarian firma di situs yang sama, lalu telepon nomor kantor firma yang tercantum untuk memastikan orang itu bekerja di sana.
5. Perhatikan tag-nya. Tag resmi Lembaga memiliki logo hologram dan kode QR yang membuka profil orang tersebut di daftar resmi. Jangan hanya mengandalkan warna tag; periksa daftar resminya.
6. Periksa alur uangnya. Deposit pemesanan (booking) harus masuk ke rekening klien firma, atau kepada pemilik atau pengacara sebagai pihak penyimpan (stakeholder), dengan tanda terima. Sebelum membayar, Anda juga bisa memeriksa nomor rekening di portal SemakMule milik kepolisian.

Daftar resmi hanya mengonfirmasi lisensi, bukan bahwa unitnya ada atau bahwa penjual adalah pemiliknya, jadi tetap mintalah bukti kepemilikan. Panduan saya tentang penipuan properti di Johor Bahru membahas pemeriksaan tersebut, dan cara saya memverifikasi proyek menjelaskan sisi pengembang.

Tanda bahaya: agen tidak terdaftar dan rekening pribadi

Bertindak sebagai agen properti tanpa registrasi, atau berpura-pura menjadi agen, adalah tindak pidana berdasarkan section 30 Act 242, dengan denda hingga RM300,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya, ditambah RM1,000 untuk setiap hari pelanggaran berlanjut. Biaya untuk pekerjaan tanpa izin juga tidak dapat ditagih melalui pengadilan.

Risikonya nyata. Lembaga menyampaikan kepada Malay Mail pada Oktober 2024 bahwa sekitar 1,500 orang kehilangan hampir RM60 juta akibat makelar tanpa lisensi dari 2019 hingga 2023. Pada Januari 2026, The Star melaporkan data kepolisian berupa 24 kasus orang yang menyamar sebagai agen properti pada 2025 dengan kerugian RM5.1 juta, naik dari 10 kasus pada 2023, dengan Facebook Marketplace sebagai platform yang paling sering digunakan. Waspadai:

• Tanpa nomor, atau nomornya tidak cocok. Tidak ada nomor REN, PEA, atau REA di iklan, atau nama di daftar resmi berbeda dengan orang yang Anda temui.
• Pembayaran ke rekening pribadi. Permintaan apa pun untuk membayar biaya pemesanan atau deposit ke rekening perorangan, bukan ke rekening klien firma atau rekening pemilik.
• Uang sebelum kunjungan. Deposit diminta sebelum Anda melihat unitnya atau mengajukan penawaran tertulis.
• Tekanan. Harga jauh di bawah unit serupa di sekitarnya dan desakan untuk memutuskan di tempat.
• Biaya dari kedua belah pihak. Agen yang meminta biaya dari Anda dan dari pihak lain untuk transaksi yang sama.
• “Agen” luar negeri yang menjual properti Johor. Agen asing tidak boleh memasarkan properti Malaysia secara mandiri; mereka harus bekerja melalui firma yang terdaftar di Malaysia. Hal yang sama berlaku untuk “konsultan” atau kelompok investasi yang memungut biaya.

Jika ada yang terasa janggal, hentikan pembayaran, hubungi National Scam Response Centre di 997 dan bank Anda, buat laporan polisi, dan laporkan orang tersebut kepada LPPEH dan firma tempat ia mengaku bekerja.

Hal yang perlu disepakati secara tertulis sebelum mulai

• Siapa kliennya. Surat penunjukan harus menyebutkan siapa yang menunjuk firma, dan hanya orang itulah yang membayar.
• Biayanya. Persentase atau jumlah yang sama dengan atau di bawah skala, apakah pajak layanan berlaku, dan biaya apa saja (jika ada) yang Anda setujui untuk diganti.
• Eksklusif atau terbuka. Apakah penunjukan bersifat eksklusif, berapa lama berlaku, dan bagaimana berakhirnya. Penunjukan eksklusif yang sudah kedaluwarsa tidak diperpanjang dengan sendirinya.
• Deposit. Siapa yang memegang deposit tanda jadi (earnest deposit) dan dengan ketentuan apa; lihat panduan saya tentang pengembalian biaya pemesanan.

Biaya pengacara mengikuti skala tersendiri; lihat panduan saya tentang biaya hukum saat membeli properti, sedangkan bea meterai dibahas dalam bea meterai di Malaysia 2026. Penjual dapat membaca cara menentukan harga rumah di JB pada 2026, dan pemilik sewa dapat membaca panduan perjanjian sewa untuk pemilik di JB saya.

Catatan untuk pembeli asing dan pemohon MM2H

Aturan biaya agen sama untuk warga asing. Aturan pembeliannya yang berbeda: warga asing umumnya hanya boleh membeli properti hunian di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zona yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026), dan izin negara bagian berlaku; lihat panduan harga minimum untuk warga asing di Johor saya. Agen MM2H memegang lisensi MOTAC tersendiri. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya; persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang. Mulailah dengan pemeriksa kelayakan MM2H.

Di mana membeli jika ini penting bagi Anda

• Mount Austin: pasar subsale dan sewa yang aktif dengan kondominium, rumah tapak, dan ruko.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link, banyak di antaranya apartemen servis.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity, dan Second Link, dengan proyek baru maupun subsale.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: permukiman rumah tapak yang sudah mapan.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur dan hunian tepi air.
• Proyek baru di Johor Bahru: di sini biasanya pengembang, bukan pembeli, yang membayar agensi.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan lain tentang tinggal di Johor: Biaya Penjual Properti di Malaysia 2026: RPGT · Menyewa di JB sebagai warga asing · Menjual properti JB sebagai warga asing · Mengajukan penawaran untuk properti subsale · Membeli rumah pertama di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang membayar biaya agen saat membeli properti di Malaysia?

Pihak yang menunjuk agen. Pada sebagian besar subsale itu adalah penjual, dan pada proyek baru adalah pengembang, sehingga pembeli tidak membayar biaya agen. Pembeli hanya membayar jika ia menandatangani penunjukan sendiri dengan agen untuk mencarikan properti.

Berapa komisi agen maksimum untuk menjual rumah di Malaysia?

3% dari harga jual untuk tanah dan bangunan, dengan biaya minimum RM1,000 per properti, berdasarkan Seventh Schedule (Rule 48) yang dipublikasikan LPPEH. Angka ini adalah batas atas; biaya yang lebih rendah bisa disepakati. Pajak layanan 8% mungkin ditambahkan.

Berapa biaya agen untuk menyewakan properti?

Hingga 1.25 bulan sewa kotor untuk masa sewa hingga tiga tahun, 1.5 bulan untuk lebih dari tiga hingga empat tahun, dan 1.75 bulan untuk lebih dari empat hingga lima tahun, dengan minimum satu bulan sewa. Skala ini tidak berlaku untuk apartemen servis.

Bolehkah agen menagih pemilik sekaligus penyewa?

Tidak. Rule 89 dari Rules 1986 menyatakan bahwa agen tidak boleh menagih biaya kepada lebih dari satu pihak dalam satu transaksi, dan hanya boleh menerima biaya dari orang yang menunjuk firma. Tanyakan secara tertulis untuk apa setiap biaya tambahan.

Bagaimana cara memeriksa apakah agen properti terdaftar di Malaysia?

Tanyakan nomor REN, PEA, atau REA mereka dan cari di daftar publik LPPEH di search.lppeh.gov.my. Pastikan nama, foto, dan firmanya cocok, pindai kode QR di tag mereka, dan konfirmasikan ke kantor firma.

Apakah biaya agen properti dikenai pajak layanan?

Layanan agen properti terdaftar termasuk layanan profesional yang dikenai pajak. Firma yang terdaftar untuk pajak layanan mengenakan 8% atas biaya agen, tarif yang berlaku sejak 1 Maret 2024. Pajak ini berlaku atas biaya agen, bukan atas harga properti atau uang sewa.

Apa yang terjadi jika saya menggunakan agen tidak terdaftar?

Deposit Anda nyaris tidak terlindungi. Bertindak sebagai agen properti tanpa registrasi adalah tindak pidana berdasarkan section 30 Act 242, dengan denda hingga RM300,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya. Laporkan dugaan kasus kepada LPPEH dan polisi.

Menjual, menyewakan, atau membeli di Johor Bahru?

Beri tahu saya apakah Anda akan menjual, membeli, menyewakan, atau menyewa, kawasannya, dan jadwal Anda. Saya akan menjelaskan secara tertulis bagaimana penunjukan dan biayanya berlaku untuk situasi Anda, sebelum Anda berkomitmen pada apa pun. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LPPEH, skala biaya, Seventh Schedule (Rule 48): estate agency, lettings dan property management, diakses November 2026; LPPEH, fungsi Lembaga, diakses November 2026; OpenExamPrep, MEAS Standard 4: biaya keagenan properti, diakses November 2026; OpenExamPrep, MEAS Standards 7 dan 8: praktik co-agency, Juli 2026; OpenExamPrep, etika profesi dan perilaku terlarang (Rule 89), diakses November 2026; OpenExamPrep, praktik ilegal dan tindak pidana menurut Act 242, diakses November 2026; PropertyGuru, siapa yang membayar biaya agen properti, diakses November 2026; SPEEDHOME, panduan komisi agen sewa, angka per Oktober 2026; Royal Malaysian Customs Department, Service Tax briefing (melalui MIDA), November 2018; KPMG Malaysia, kenaikan tarif pajak layanan menjadi 8% mulai 1 Maret 2024, Januari 2024; Mudah.my, tag REA dan REN: apa yang perlu diperiksa, 20 Maret 2025; PropertyGuru, cara memeriksa nomor REN atau REA, diakses November 2026; Bernama, tentang makelar properti ilegal dan cara memeriksa status REA, PEA, dan REN, 22 September 2020; EdgeProp, “Associations urge consumers to report illegal real estate brokers to BOVAEP”, 17 Maret 2020; New Straits Times, “Tracking illegal real estate agents in Malaysia”, 19 Maret 2020; Malay Mail (melalui Newswav), “Regulator: Dodgy property brokers scammed nearly 1,500 of RM60m over five years”, 23 Oktober 2024; The Star, “A market for property scams”, 19 Januari 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; MyGOV, hotline NSRC 997, diperbarui 21 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 5 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Skala biaya, aturan pajak, dan detail registrasi dapat berubah; konfirmasikan dengan LPPEH, Customs Department, dan pengacara Anda, serta sepakati setiap biaya secara tertulis sebelum Anda berkomitmen.