Jual dahulu atau beli dahulu? Menaik taraf atau mengecilkan rumah di Johor Bahru (panduan 2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 6 November 2026

Apabila anda menaik taraf atau mengecilkan rumah di Johor Bahru, menjual dahulu memberi kepastian: anda tahu jumlah tunai anda, menanggung satu pinjaman sahaja dan boleh berunding sebagai pembeli yang bersedia, walaupun anda mungkin memerlukan tempat tinggal sementara. Membeli dahulu memastikan anda mendapat rumah seterusnya, tetapi bank mesti menerima kedua-dua pinjaman dalam nisbah khidmat hutang (DSR) anda, dan anda menanggung dua ansuran sehingga penjualan rumah lama selesai, lazimnya kira-kira tiga bulan selepas perjanjian jualnya. Jika anda bergantung pada wang jualan, menjual dahulu, atau menyelaraskan kedua-dua urus niaga supaya selesai serentak, biasanya lebih selamat.

Jual dahulu atau beli dahulu: pertimbangannya

Perkara	Jual dahulu	Beli dahulu
Tunai untuk rumah seterusnya	Diketahui sebaik sahaja pinjaman lama dan kos penjualan dibayar.	Wang pendahuluan dan kos mesti datang daripada simpanan sebelum wang jualan diterima.
Pinjaman dan DSR	Pinjaman lama ditebus; bank menilai satu pinjaman perumahan sahaja.	Kedua-dua ansuran biasanya diambil kira, yang boleh mengurangkan atau menghalang pinjaman baharu.
Rundingan	Anda boleh bertindak pantas sebagai pembeli yang bersedia.	Anda memilih dengan tenang, tetapi mungkin rasa terdesak untuk menerima tawaran lebih rendah bagi rumah lama kemudian.
Berpindah	Mungkin dua kali berpindah dengan sewaan jangka pendek, melainkan tarikhnya sepadan.	Sekali berpindah.
Risiko utama	Tidak menemui rumah yang sesuai tepat pada masanya, atau membayar sewa semasa mencari.	Rumah lama mengambil masa berbulan-bulan untuk dijual, atau dijual pada harga lebih rendah daripada yang dirancang.

Mulakan dengan harga yang realistik untuk rumah semasa anda. Panduan saya tentang menetapkan harga jualan rumah di Johor Bahru menerangkan cara membaca transaksi yang direkodkan dan bukannya harga tawaran yang terlalu optimistik.

Berapa lama penjualan subsale mengambil masa, dan bila wang diterima

Perjanjian jual beli (SPA, perjanjian jual beli) menetapkan tarikh bagi penjualan anda dan, jika ia juga subsale, pembelian anda.

Peringkat	Tempoh biasa	Apa yang berlaku
Tawaran diterima	Hari 0	Deposit cengkeram, lazimnya 2% hingga 3% daripada harga.
Kelulusan pinjaman dan SPA	Kira-kira 2 hingga 4 minggu	Deposit ditambah menjadi 10%.
Penyelesaian	Kira-kira 3 bulan dari SPA, atau dari kebenaran terakhir	Bank pembeli dan pembeli membayar baki 90%.
Lanjutan	Selalunya 1 bulan lagi	Faedah ke atas baki yang belum dibayar pada kadar SPA, lazimnya sekitar 8% setahun.
Wang jualan dilepaskan	Semasa penyelesaian	Bank pembeli melunaskan pinjaman anda dahulu, kemudian bakinya dibayar kepada peguam anda.
Milikan kosong (milikan kosong)	Selepas bayaran penuh	Kunci dan rumah yang kosong, melainkan SPA menyatakan sebaliknya.

Dari tawaran diterima hingga menerima wang lazimnya mengambil masa tiga hingga empat bulan bagi penjualan mudah dengan hakmilik individu; hakmilik induk dan pembeli asing memerlukan kebenaran yang menambah masa. Mencari pembeli berlaku sebelum semua ini. Baca panduan saya tentang membuat tawaran untuk rumah subsale dan penerangan SPA.

Beli dahulu: mampukah anda menanggung dua pinjaman?

DSR dengan kedua-dua ansuran

DSR ialah bayaran balik hutang bulanan anda, termasuk ansuran baharu, dibahagikan dengan pendapatan yang diterima oleh bank. Bank Negara tidak menetapkan satu had DSR; setiap bank mempunyai had sendiri. Panduan EdgeProp Oktober 2026 menyatakan bahawa pinjaman perumahan sedia ada anda biasanya kekal dalam pengiraan melainkan rumah itu sedang dijual atau dibiayai semula atas terma yang diterima bank, jadi tanya setiap bank secara bertulis bagaimana ia melayan penjualan yang telah ditandatangani sebelum anda membayar yuran tempahan. Jika permohonan anda pernah ditolak, baca pinjaman perumahan ditolak dan DSR.

Had 70% mulai pinjaman perumahan ketiga

Sejak 3 November 2010, Bank Negara mengehadkan nisbah margin pembiayaan kepada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga seseorang peminjam; pinjaman pertama dan kedua mengikut polisi setiap bank. Jika anda sudah mempunyai dua pinjaman perumahan tertunggak, contohnya rumah anda dan kondominium yang disewakan, atau pinjaman bersama dengan saudara, membeli dahulu menjadikan pinjaman baharu itu pinjaman ketiga dan anda memerlukan sekurang-kurangnya 30% wang pendahuluan. Menjual dahulu boleh mengekalkan bilangan pinjaman anda di bawah had itu. Panduan pinjaman rumah kedua dan ketiga saya menerangkan cara pinjaman dikira.

Pilihan pinjaman perantaraan dan naik taraf, sebagai fakta sahaja

• Pinjaman naik taraf. Sesetengah bank di Malaysia menawarkan pinjaman naik taraf (trade-up) atau pinjaman perantaraan (bridging) jangka pendek, biasanya bercagarkan rumah semasa anda yang telah siap dan dibayar balik daripada hasil jualannya. Had, terma, yuran dan kelulusan berbeza mengikut bank, jadi tanya bank anda apa yang ditawarkan.
• Pembiayaan semula atau cash-out. Pinjaman baharu ke atas rumah semasa anda, dengan yuran guaman tersendiri, duti setem pinjaman 0.5%, penilaian dan selalunya tempoh lock-in baharu. Baca panduan pembiayaan semula saya.
• Simpanan, EPF atau bantuan keluarga. Dokumentasikan wang daripada saudara-mara sebagai hadiah atau pinjaman; bank akan bertanya dari mana wang pendahuluan datang.

Saya tidak mengatur pinjaman atau mengesyorkan bank. Bandingkan tawaran bertulis, termasuk apa yang berlaku jika rumah anda tidak terjual tepat pada masanya.

Kos di kedua-dua belah pihak

Pengecualian duti setem rumah pertama hanya untuk warganegara Malaysia yang membeli rumah kediaman pertama mereka, jadi ia tidak membantu mereka yang menaik taraf rumah, walaupun mereka menjual dahulu.

Pihak	Kos	Cara pengiraan
Menjual	Yuran ejen	Sehingga 3% daripada harga (minimum RM1,000), ditambah cukai perkhidmatan jika dikenakan. Baca yuran ejen hartanah.
Menjual	Peguam anda	Dapatkan sebut harga bertulis; cukai perkhidmatan 8% dikenakan ke atas yuran guaman.
Menjual	Penalti penyelesaian awal	Hanya dalam tempoh lock-in, lazimnya 3 hingga 5 tahun; selalunya 2% hingga 5% daripada baki. Semak surat tawaran anda.
Membeli	Duti setem ke atas pindah milik (pindahmilik)	1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% bagi jumlah melebihinya.
Membeli	Duti setem ke atas pinjaman	0.5% daripada pinjaman.
Membeli	Yuran guaman, SPA dan pinjaman	Masing-masing 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1%, ditambah cukai perkhidmatan dan perbelanjaan luar (disbursement).
Membeli	Penilaian	0.25% bagi RM100,000 pertama, kemudian 0.20%.

Tambah kos berpindah, pembaikan dan deposit utiliti (baca panduan berpindah masuk saya). Bajet 2027 mencadangkan perluasan pengecualian rumah pertama, masih untuk rumah pertama sahaja. Maklumat lanjut dalam panduan saya tentang duti setem pada 2026 dan yuran guaman, serta kalkulator kos pembelian.

RPGT apabila anda menjual rumah semasa

Cukai keuntungan harta tanah (RPGT, Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT) dikenakan ke atas keuntungan, bukan harga.

Bila anda menjual	Warganegara dan PR	Warga asing
Dalam tempoh 3 tahun	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%
Tahun ke-5	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%
Ditahan daripada harga untuk LHDN	3%	7%

• Kos mengurangkan keuntungan: yuran ejen dan guaman semasa penjualan, serta yuran guaman dan duti setem semasa pembelian anda. Faedah pinjaman tidak termasuk.
• Wang tahanan ialah kredit terhadap cukai anda; tanya peguam atau ejen cukai anda bagaimana sebarang lebihan dikembalikan.
• Kemukakan borang walaupun pada kadar 0%: penjual dan pembeli masing-masing mengemukakan melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan.
• Pengecualian kediaman persendirian: warganegara dan PR boleh memilih, sekali seumur hidup dan tidak boleh dibatalkan, untuk mengecualikan keuntungan bagi satu rumah. Wajar dipertimbangkan jika anda menaik taraf dalam tempoh lima tahun dengan keuntungan yang besar.
• Keuntungan kecil: individu boleh menolak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih besar.

Baca panduan RPGT saya, dan sahkan angka anda dengan ejen cukai.

Menggunakan EPF sekali lagi untuk rumah seterusnya

KWSP membenarkan pengeluaran daripada Akaun Sejahtera (Akaun 2) untuk membeli rumah. Bagi rumah kedua, anda layak jika anda tidak pernah membuat pengeluaran perumahan, atau jika pernah dan telah menjual atau melupuskan hartanah tersebut, dengan bukti seperti borang pindah milik atau surat ikatan penyerahan hak. Jika anda menggunakan EPF untuk rumah semasa anda, menjual dahulu mungkin menjadi syarat untuk membolehkan pengeluaran baharu. Syarat lain, termasuk had umur, terpakai; semak dengan KWSP sebelum bergantung padanya.

Cara menyelaraskan tarikh

1. Persetujui tempoh penyelesaian yang lebih panjang atau tarikh milikan kosong yang lebih lewat bagi penjualan anda, dan nyatakannya dalam SPA.
2. Sewa balik: terus tinggal sebagai penyewa selepas penyelesaian di bawah perjanjian sewa yang disetem, jika pembeli dan bank mereka bersetuju.
3. Sewa jangka pendek semasa anda membeli. Deposit lazimnya dua bulan sewa ditambah sebulan sewa pendahuluan (PropertyGuru); baca panduan perjanjian sewa saya.
4. Selaraskan kedua-dua SPA supaya kedua-duanya selesai dalam tempoh beberapa minggu antara satu sama lain; peguam anda boleh menyemak sama ada klausa lanjutan sepadan.
5. Beli projek baharu: penyerahan perlu dibuat dalam tempoh 24 bulan (rumah bertanah) atau 36 bulan (strata) di bawah SPA berkanun, dengan pinjaman dikeluarkan secara berperingkat, walaupun faedah semasa pembinaan akan bertambah. Baca panduan bayaran berperingkat dan subsale berbanding projek baharu saya.

Contoh pengiraan (angka bulat, ilustrasi sahaja)

Contoh sahaja, bukan penilaian atau tawaran pinjaman. Sepasang suami isteri warganegara Malaysia membeli rumah teres tujuh tahun lalu. Mereka menjangka menjualnya pada harga RM450,000 dan masih berhutang RM200,000 untuk tempoh 20 tahun. Mereka mahukan rumah berkembar RM800,000. Bank menerima pendapatan bersih RM12,000 sebulan, dan mereka mempunyai pinjaman kereta RM800. Saya mengandaikan kadar 4.2% setahun bagi kedua-dua pinjaman, bukan ramalan.

Perkara	Jual dahulu	Beli dahulu
Yuran ejen pada 3%, ditambah cukai perkhidmatan 8% jika dikenakan	RM14,580	RM14,580, dibayar kemudian
Tunai selepas menebus pinjaman dan membayar yuran ejen, sebelum yuran guaman	Kira-kira RM235,000, termasuk RM13,500 ditahan untuk RPGT (kadar 0%, jadi menjadi kredit)	Sama, tetapi hanya selepas penjualan selesai
Pinjaman baharu pada 90% (pinjaman perumahan kedua)	RM720,000	RM720,000, jika diluluskan dengan kedua-dua pinjaman
Wang pendahuluan, duti setem (RM18,000 + RM3,600), yuran guaman dan penilaian (kira-kira RM19,350)	Kira-kira RM121,000, dibayar daripada hasil jualan	Kira-kira RM121,000, daripada simpanan
Ansuran bulanan	Kira-kira RM3,521	Kira-kira RM3,521 ditambah RM1,233 sehingga pinjaman lama ditebus
DSR termasuk pinjaman kereta	Kira-kira 36%	Kira-kira 46%
Jika penjualan mengambil masa tiga bulan tambahan	Sewa, jika sudah berpindah keluar	Kira-kira RM3,700 lagi dalam ansuran pinjaman lama, ditambah kos operasi rumah

Dalam contoh ini, membeli dahulu hanya berfungsi dengan simpanan kira-kira RM121,000 dan bank yang menerima DSR kira-kira 46%. Menjual dahulu tidak memerlukan kedua-duanya, dengan kemungkinan perlu menyewa untuk jangka pendek. Cuba angka anda sendiri dalam kalkulator pinjaman rumah saya; jika bank menilai rumah baharu lebih rendah daripada harga, baca penilaian bank lebih rendah daripada harga.

Mengecilkan rumah dan pemilik asing

Mengecilkan rumah. Pemilik yang berpindah dari rumah bertanah yang besar ke kondominium atau rumah yang lebih kecil biasanya menjual dahulu, kerana hasil jualan selalunya menampung sebahagian besar harga rumah seterusnya. Semak yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas (sinking fund), akses lif dan keselamatan. Bank melihat umur anda pada akhir tempoh pinjaman, jadi pinjaman pada usia lanjut mungkin mempunyai tempoh yang lebih pendek. Panduan kondominium berbanding rumah bertanah berbanding SoHo saya membandingkan pilihan-pilihan ini.

Pemilik asing. RPGT ialah 30% dalam tempoh lima tahun dan 10% selepas itu, dengan 7% ditahan; pindah milik kediaman kepada pembeli asing dikenakan duti setem 8% sejak 1 Januari 2026; Johor secara amnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi pembeli asing untuk kebanyakan rumah; dan kebenaran negeri menambah masa. Baca menjual sebagai warga asing dan harga minimum dan kuota.

Senarai semak sebelum membuat keputusan

1. Tetapkan harga rumah anda berdasarkan transaksi yang direkodkan.
2. Minta bank anda jumlah penebusan dan sebarang penalti lock-in.
3. Muat turun laporan CCRIS anda dan kira pinjaman perumahan yang masih tertunggak, termasuk pinjaman bersama.
4. Tanya dua atau tiga bank sama ada mereka akan memberi pinjaman sementara pinjaman lama anda masih berjalan.
5. Kira RPGT dan putuskan tentang pengecualian kediaman persendirian.
6. Persetujui tarikh penyelesaian dan tarikh keluar rumah dengan peguam anda sebelum menandatangani mana-mana SPA.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: kawasan keluarga dengan kondominium dan rumah bertanah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang berhampiran pusat beli-belah.
• Iskandar Puteri: perbandaran yang lebih baharu, EduCity dan Laluan Kedua (Second Link).
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah di sebelah barat.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan matang berhampiran universiti.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah di sebelah timur berhampiran kawasan tepi air.
• Projek baharu rumah bertanah dan rumah berpagar dan berpengawal untuk ruang yang lebih luas.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya. Mahu menjual dahulu? Halaman jual hartanah saya menerangkan cara saya memasarkan rumah.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kawasan terbaik untuk didiami di JB · Kos ubah suai dan perabot · Pinjaman rumah JB pada 2026 · Membeli rumah pertama di JB

Soalan lazim

Lebih baik jual dahulu atau beli dahulu apabila menaik taraf rumah di Malaysia?

Ia bergantung pada tunai dan pinjaman. Menjual dahulu lebih selamat jika anda memerlukan wang jualan untuk wang pendahuluan atau tidak mampu menanggung dua ansuran. Membeli dahulu sesuai untuk pemilik yang mempunyai wang pendahuluan dan kos dalam simpanan serta bank yang menerima kedua-dua pinjaman dalam DSR mereka. Ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan.

Bolehkah saya memegang dua pinjaman perumahan sementara menunggu rumah terjual?

Ya, jika bank meluluskannya. Bank biasanya mengekalkan pinjaman perumahan sedia ada anda dalam DSR sehingga rumah itu dijual atau dibiayai semula atas terma yang diterima mereka. Bank Negara mengehadkan pembiayaan kepada 70% mulai pinjaman perumahan ketiga seseorang peminjam; pinjaman baharu bagi kebanyakan mereka yang menaik taraf rumah ialah pinjaman kedua.

Adakah pinjaman perantaraan (bridging loan) ditawarkan di Malaysia?

Sesetengah bank menawarkan pinjaman naik taraf atau pinjaman perantaraan jangka pendek, biasanya bercagarkan rumah semasa anda yang telah siap dan dibayar balik daripada hasil jualannya. Had, terma, yuran dan kelulusan berbeza mengikut bank, jadi tanya bank anda apa yang ditawarkan.

Berapa lama penjualan subsale mengambil masa untuk selesai di Malaysia?

Biasanya kira-kira tiga bulan dari SPA, atau dari kebenaran terakhir, selalunya dengan lanjutan sebulan berserta faedah. Dari tawaran diterima hingga menerima wang lazimnya tiga hingga empat bulan bagi penjualan mudah dengan hakmilik individu, lebih lama jika kebenaran diperlukan.

Adakah saya perlu membayar RPGT apabila menjual rumah untuk menaik taraf?

Warganegara dan PR membayar 30% daripada keuntungan dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam (LHDN). Pihak pembeli menahan 3% daripada harga sebagai kredit terhadap cukai anda. Warganegara dan PR juga mempunyai pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup.

Bolehkah saya menggunakan EPF sekali lagi untuk membeli rumah seterusnya?

KWSP membenarkan pengeluaran Akaun Sejahtera bagi rumah kedua jika anda tidak pernah membuat pengeluaran perumahan, atau jika pernah dan telah menjual atau melupuskan hartanah tersebut, dengan bukti seperti borang pindah milik. Syarat lain, termasuk had umur, terpakai.

Bolehkah saya terus tinggal di rumah selepas menjualnya?

Hanya jika pembeli bersetuju, sama ada melalui tarikh milikan kosong yang lebih lewat dalam SPA atau sewa balik, di mana anda terus tinggal sebagai penyewa di bawah perjanjian sewa yang disetem selepas penyelesaian. Bank pembeli mungkin juga perlu bersetuju; peguam anda patut merangka termanya.

Menaik taraf atau mengecilkan rumah di JB?

Beritahu saya rumah yang anda miliki sekarang, rumah yang anda inginkan seterusnya dan bila anda mahu berpindah. Saya boleh kongsikan harga yang direkodkan dan harga tawaran bagi kedua-dua rumah serta membantu anda merancang tarikh bersama peguam dan bank anda. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar.

Sumber: Bank Negara Malaysia, langkah menggalakkan pasaran hartanah yang stabil dan mampan (LTV 70% bagi pinjaman perumahan ketiga), 3 November 2010; EdgeProp, panduan DSR untuk pembeli rumah, 13 Oktober 2026; LHDN, kadar RPGT, dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, pengecualian RPGT (kediaman persendirian; RM10,000 atau 10%), disemak November 2026; StashAway, RPGT in Malaysia: 2026 rates, exemptions and retention, 12 Ogos 2026; PwC, Malaysian Tax Booklet, duti setem (skala, pengecualian rumah pertama, cadangan Bajet 2027, 8% bagi pembeli asing), disemak November 2026; PropCashFlow, penilaian hartanah dan skala yuran penilaian, 21 Februari 2026 (dikemas kini September 2026); LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta), skala yuran, disemak November 2026; KPMG, kenaikan kadar cukai perkhidmatan kepada 8% mulai 1 Mac 2024, Januari 2024; iProperty, panduan pembiayaan semula pinjaman rumah (penalti lock-in dan keluar), diakses November 2026; OpenExamPrep, kitaran transaksi hartanah (penyelesaian 3+1), diakses November 2026; PropCashFlow, proses hartanah subsale di Malaysia, 23 Februari 2026; EdgeProp, apa itu perjanjian jual beli, 15 Oktober 2026; KWSP, Buy House Withdrawal (Akaun Sejahtera; syarat rumah kedua), disemak November 2026; PropertyGuru, panduan deposit sewa, diakses November 2026; SPEEDHOME, kos pembelian hartanah di Johor (minimum RM1 juta bagi pembeli asing), diakses November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 6 November 2026, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Polisi pinjaman, peraturan cukai dan yuran boleh berubah; sahkan dengan bank anda, peguam atau ejen cukai anda, LHDN, KWSP dan Bank Negara Malaysia sebelum anda membuat komitmen.