先卖还是先买？在新山换大屋或换小屋（2026指南）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实

在新山换大屋或换小屋时，先卖房比较有把握：你清楚手上有多少现金，只背一笔贷款，而且能以“随时可成交的买家”身份议价，不过中间可能需要找地方暂住。先买房能先锁定下一间房子，但银行必须在你的偿债比率（DSR）中同时接受两笔贷款，而且在旧房子完成交易之前，你要同时付两笔供期，通常是旧房子签买卖合约后约三个月。如果你要靠卖房的钱，先卖房，或把两宗交易安排在同一时间完成，通常比较稳妥。

先卖还是先买：两者的取舍

考虑点	先卖房	先买房
买下一间房子的现金	还清旧贷款和支付卖房费用后就清楚了。	首期和各项费用必须在卖房款到手之前，从储蓄中支付。
贷款与 DSR	旧贷款已赎回；银行只评估一笔房屋贷款。	两笔供期通常都会计算在内，可能减少新贷款额或令贷款无法获批。
议价	你可以作为随时可成交的买家，迅速行动。	你可以从容挑选，但之后可能被迫接受较低的出价来卖旧房子。
搬家	除非日期刚好衔接，否则可能要搬两次，中间短期租屋。	只搬一次。
主要风险	未能及时找到合适的房子，或在物色期间要付租金。	旧房子要好几个月才卖得出，或卖价低于预期。

先为你现在的房子定一个实际的价格。我的新山卖房定价指南解释如何参考已登记的成交价，而不是一厢情愿的叫价。

二手房交易需时多久，钱何时到手

买卖合约（SPA，perjanjian jual beli）规定你卖房的日期；如果你买的也是二手房，也规定买房的日期。

阶段	一般时间	会发生什么
出价被接受	第0天	诚意订金，通常是房价的2%至3%。
贷款批准与 SPA	约2至4个星期	订金补足至10%。
完成交易	签 SPA 后约3个月，或从最后一项批准算起	买方的银行和买方支付90%余额。
延期	通常再多1个月	未付余额按 SPA 利率计息，通常约每年8%。
卖房款发放	完成交易时	买方的银行先还清你的贷款，余款再交给你的律师。
空屋交付（milikan kosong）	全额付清时	交钥匙并交出空屋，除非 SPA 另有规定。

对于拥有独立地契的简单交易，从出价被接受到收到钱，通常需要三至四个月；分契前的总地契（master title）和外国买家需要额外批准，会拖长时间。而在这一切之前，还得先找到买家。请参阅我的如何出价购买二手房和SPA 详解指南。

先买房：你能同时背两笔贷款吗？

同时计入两笔供期的 DSR

DSR 是你每月的还债金额（包括新的供期）除以银行认可的收入。国家银行没有规定统一的 DSR 上限，每家银行各有标准。EdgeProp 2026年10月的指南指出，你现有的房屋贷款通常会继续计算在内，除非那间房子正在出售或以银行接受的条件转贷；所以在付订金之前，请以书面形式询问每家银行会怎样看待已签约的卖房交易。如果你曾被拒绝贷款，请参阅房贷被拒与 DSR。

第三笔房屋贷款起的70%上限

自2010年11月3日起，国家银行把借款人第三笔房屋贷款的贷款与价值比（loan-to-value）上限定为70%；第一和第二笔贷款则按各银行的政策。如果你已有两笔未还清的房屋贷款，例如自住屋加一间出租公寓，或与亲人的联名贷款，先买房会令新贷款成为第三笔，你至少需要付30%首期。先卖房可以让你不超过这个笔数。我的第二及第三间房贷款指南解释贷款如何计算笔数。

过渡与换屋贷款选项（仅陈述事实）

• 换屋贷款（trade-up loan）。部分马来西亚银行提供短期的换屋或过渡贷款（bridging loan），通常以你现有已完工的房子作抵押，并以卖房所得偿还。额度、条款、费用和审批因银行而异，请向你的银行查询它提供什么。
• 转贷或套现（cash-out）。以你现有的房子申请新贷款，须另付律师费、0.5%贷款印花税、估价费，而且通常会有新的锁定期。请参阅我的转贷指南。
• 储蓄、EPF 或家人帮忙。亲人给的钱要以文件说明是赠与还是借款；银行会询问首期的来源。

我不安排贷款，也不推荐银行。请比较各家的书面贷款条件，包括如果你的房子没能及时卖出会怎样。

两边的费用

首购印花税豁免只适用于购买第一间住宅的马来西亚公民，所以对换屋者没有帮助，即使先卖房也一样。

方面	费用	计算方式
卖房	中介费	最高为房价的3%（最低RM1,000），如有征收另加服务税。请参阅房地产中介费。
卖房	你的律师	索取书面报价；律师费须缴8%服务税。
卖房	提早还款罚款	只在锁定期内才有，锁定期通常为3至5年；罚款通常是余额的2%至5%。请查看你的贷款批准书（letter of offer）。
买房	过户（pindahmilik）印花税	首RM100,000收1%，至RM500,000收2%，至RM1 million收3%，超过部分收4%。
买房	贷款印花税	贷款额的0.5%。
买房	律师费（SPA 和贷款）	各为首RM500,000的1.25%（最低RM500），其后为1%，另加服务税和杂费（disbursements）。
买房	估价费	首RM100,000的0.25%，其后为0.20%。

另外还要加上搬家、维修和水电订金（请参阅我的入伙指南）。Budget 2027 建议扩大首购豁免，但仍只限首间房屋。更多内容请看我的2026年印花税和律师费指南，以及购房费用计算器。

出售现有房子时的 RPGT

产业盈利税（RPGT，Cukai Keuntungan Harta Tanah 或 CKHT）是按收益而不是按房价征收。

何时出售	公民和永久居民	外国人
3年内	30%	30%
第4年	20%	30%
第5年	15%	30%
第6年起	0%	10%
从房价中扣留交给 LHDN 的款额	3%	7%

• 费用可减少收益：卖房时的中介费和律师费，以及当初买房时的律师费和印花税。贷款利息则不能扣除。
• 扣留款可抵税；请向你的律师或税务代理询问多扣的部分如何退还。
• 即使税率是0%也要申报：卖方和买方都须在出售后60天内通过 e-CKHT 申报。
• 私人住宅豁免：公民和永久居民一生可选择一次（且不可撤回），豁免一间房子的收益。如果你在五年内换屋且收益可观，值得考虑。
• 小额收益：个人可扣除RM10,000或应课税收益的10%，以较高者为准。

请参阅我的RPGT 指南，并请税务代理确认你的数字。

再次使用 EPF 买下一间房子

KWSP 允许从 Akaun Sejahtera（第二户口）提款买房。至于第二间房子，如果你从未做过购屋提款，或曾经提过但之后已出售或处置该产业，并有过户表格或转让契约（deed of assignment）等证明，就符合资格。如果你现在的房子曾用过 EPF，先卖房可能正是让你能再次提款的关键。另有其他条件，包括年龄限制；在依赖这笔钱之前，请先向 KWSP 查询。

让日期衔接的方法

1. 议定较长的完成期，或在卖房时约定较晚的空屋交付日期，并写进 SPA。
2. 回租（rent back）：如果买方及其银行同意，在完成交易后以已盖印花的租约作为租户继续居住。
3. 买房期间短期租屋。订金通常是两个月租金加一个月预付租金（PropertyGuru）；请参阅我的租约指南。
4. 配合两份 SPA，让两宗交易在相隔几个星期内完成；你的律师可以检查延期条款是否吻合。
5. 买新盘：根据法定 SPA，有地住宅须在24个月内、分层产业须在36个月内交屋，贷款分阶段发放，不过建造期间的利息也会累积。请参阅我的分期付款指南和二手房 vs 新盘。

计算例子（整数，仅供说明）

仅为例子，并非估价或贷款批准。一对马来西亚夫妇七年前买了一间排屋。他们预计能以RM450,000卖出，尚欠RM200,000贷款，剩余20年。他们想买一间RM800,000的半独立式洋房。银行认可他们每月RM12,000的净收入，他们另有RM800的车贷。我假设两笔贷款的利率都是每年4.2%，这并非预测。

项目	先卖房	先买房
3%中介费，如有征收另加8%服务税	RM14,580	RM14,580，较后支付
赎回贷款和支付中介费后的现金（未计律师费）	约RM235,000，包括为 RPGT 扣留的RM13,500（税率0%，所以属于抵免额）	相同，但要等卖房交易完成后才有
90%新贷款（第二笔房屋贷款）	RM720,000	RM720,000，须在两笔贷款并存下获批
首期、印花税（RM18,000 + RM3,600）、律师费和估价费（约RM19,350）	约RM121,000，以卖房所得支付	约RM121,000，以储蓄支付
每月供期	约RM3,521	约RM3,521，另加RM1,233直到旧贷款赎回为止
计入车贷的 DSR	约36%	约46%
如果卖房多拖三个月	如已搬出，须付租金	旧贷款供期多付约RM3,700，另加日常开销

在这个例子中，先买房只有在储蓄约有RM121,000、而且有银行接受约46% DSR 的情况下才行得通。先卖房则两者都不需要，代价可能是要短期租屋。你可以在我的房贷计算器中试算自己的数字；如果银行对新房子的估价低于房价，请参阅银行估价低于房价。

换小屋与外国业主

换小屋。从大型有地住宅搬到公寓或较小房子的业主，通常会先卖房，因为卖房所得往往足以支付下一间房子的大部分费用。要留意管理费、偿债基金（sinking fund）、电梯和保安。银行会看贷款结束时你的年龄，所以年纪较大时申请的贷款，年限可能较短。我的公寓 vs 有地住宅 vs SoHo 指南比较了各种选择。

外国业主。五年内出售的 RPGT 为30%，之后为10%，扣留7%；自2026年1月1日起，住宅过户给外国买家须缴8%印花税；柔佛一般规定外国买家购买大多数住宅的最低价格为RM1 million；州政府批准也会拖长时间。请参阅外国人卖房以及最低价格与配额。

做决定前的检查清单

1. 根据已登记的成交价为你的房子定价。
2. 向银行索取赎回金额，并了解是否有锁定期罚款。
3. 下载你的 CCRIS 报告，数一数尚未还清的房屋贷款，包括联名贷款。
4. 询问两三家银行，在旧贷款仍未还清的情况下是否愿意贷款给你。
5. 算出 RPGT，并决定是否使用私人住宅豁免。
6. 在签署任何一份 SPA 之前，先与律师议定完成交易和搬出的日期。

如果这对你很重要，可以考虑在哪里买

• Mount Austin：家庭型地区，有公寓也有有地住宅。
• 地不佬、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的成熟住宅区。
• 依斯干达公主城：较新的城镇、EduCity 和第二通道。
• 武吉英达和振林山：西部的有地住宅。
• 士姑来、淡杯和金巴士：靠近大学的成熟地区。
• 百万镇和 Senibong：东部靠近海滨的住宅。
• 新推出的有地住宅和有围篱及保安的住宅区，空间更大。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区。打算先卖房？我的出售房产页面说明我如何为房子做推广。

更多柔佛生活指南：新山最适合居住的地区 · 装修与家具费用 · 2026年新山房贷 · 在新山买第一间房子

常见问题

在马来西亚换屋，先卖还是先买比较好？

这取决于现金和贷款。如果你需要卖房的钱付首期，或负担不起两笔供期，先卖房比较稳妥。先买房适合储蓄足以支付首期和各项费用，而且有银行在 DSR 中接受两笔贷款的业主。这是一般资讯，并非财务建议。

等卖房期间，我可以同时背两笔房屋贷款吗？

可以，只要银行批准。银行通常会把你现有的房屋贷款计入 DSR，直到那间房子卖出或以银行接受的条件转贷为止。国家银行规定，借款人从第三笔房屋贷款起融资上限为70%；一般换屋者的新贷款是第二笔。

马来西亚有过渡贷款（bridging loan）吗？

部分银行提供短期的换屋或过渡贷款，通常以你现有已完工的房子作抵押，并以卖房所得偿还。额度、条款、费用和审批因银行而异，请向你的银行查询它提供什么。

在马来西亚，二手房交易需要多久才完成？

通常在签 SPA 或获得最后一项批准后约三个月，常见再延长一个月并支付利息。对于拥有独立地契的简单交易，从出价被接受到收到钱通常需要三至四个月；需要批准的交易则更久。

卖房换屋要缴 RPGT 吗？

公民和永久居民在三年内出售须缴付收益的30%，第四年20%，第五年15%，从第六年起为0%（LHDN）。买方会扣留房价的3%，作为你税款的抵免。公民和永久居民另有一生一次的私人住宅豁免。

我可以再次用 EPF 买下一间房子吗？

如果你从未做过购屋提款，或曾经提过但之后已出售或处置该产业，并有过户表格等证明，KWSP 允许你为第二间房子从 Akaun Sejahtera 提款。另有其他条件，包括年龄限制。

卖房之后我还可以继续住吗？

只有在买方同意的情况下才可以：可以在 SPA 中约定较晚的空屋交付日期，或采用回租方式，在完成交易后以已盖印花的租约作为租户继续居住。买方的银行也可能需要同意；条款应由双方律师草拟。

在新山换大屋或换小屋？

告诉我你现在拥有什么房子、下一间想要什么，以及希望何时搬家。我可以提供两间房子的已登记成交价和叫价，并协助你与律师和银行规划日期。你也可以预约时间；如果你不在当地，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Bank Negara Malaysia, measures in promoting a stable and sustainable property market（第三笔房屋贷款70% LTV），2010年11月3日；EdgeProp，购房者 DSR 指南，2026年10月13日；LHDN，RPGT 税率，2026年6月23日更新；LHDN，RPGT 豁免（私人住宅；RM10,000或10%），2026年11月核实；StashAway, RPGT in Malaysia: 2026 rates, exemptions and retention，2026年8月12日；PwC, Malaysian Tax Booklet，印花税（收费表、首购豁免、Budget 2027 建议、外国买家8%），2026年11月核实；PropCashFlow，产业估价及估价收费表，2026年2月21日（2026年9月更新）；LPPEH（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers），收费表，2026年11月核实；KPMG，自2024年3月1日起服务税调高至8%，2024年1月；iProperty，房贷转贷指南（锁定期及提早还款罚款），2026年11月查阅；OpenExamPrep，产业交易流程（3+1完成期），2026年11月查阅；PropCashFlow，马来西亚二手房交易流程，2026年2月23日；EdgeProp，什么是买卖合约，2026年10月15日；KWSP, Buy House Withdrawal（Akaun Sejahtera；第二间房子条件），2026年11月核实；PropertyGuru，租房订金指南，2026年11月查阅；SPEEDHOME，柔佛产业购买费用（外国买家最低RM1 million），2026年11月查阅

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非财务、法律或税务建议。贷款政策、税务规定和收费会变动；做决定之前，请向你的银行、律师或税务代理、LHDN、KWSP 和 Bank Negara Malaysia 确认。