Jual dulu atau beli dulu? Pindah ke rumah yang lebih besar atau lebih kecil di Johor Bahru (panduan 2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 6 November 2026

Saat Anda pindah ke rumah yang lebih besar atau lebih kecil di Johor Bahru, menjual terlebih dahulu memberikan kepastian: Anda mengetahui jumlah dana tunai Anda, hanya menanggung satu pinjaman, dan dapat bernegosiasi sebagai pembeli yang siap, meskipun Anda mungkin memerlukan tempat tinggal sementara. Membeli terlebih dahulu mengamankan rumah berikutnya, tetapi bank harus menerima kedua pinjaman dalam rasio pembayaran utang (debt service ratio, DSR) Anda, dan Anda menanggung dua angsuran hingga penjualan rumah lama selesai, umumnya sekitar tiga bulan setelah perjanjian jual belinya. Jika Anda bergantung pada hasil penjualan, menjual terlebih dahulu, atau mengatur waktu agar kedua transaksi selesai bersamaan, biasanya lebih aman.

Jual dulu atau beli dulu: pertimbangannya

Aspek	Jual dulu	Beli dulu
Dana tunai untuk rumah berikutnya	Diketahui setelah pinjaman lama dan biaya penjualan dibayar.	Uang muka dan biaya harus berasal dari tabungan sebelum hasil penjualan diterima.
Pinjaman dan DSR	Pinjaman lama dilunasi; bank menilai satu pinjaman perumahan.	Kedua angsuran biasanya dihitung, yang dapat mengurangi atau menghalangi pinjaman baru.
Negosiasi	Anda dapat bergerak cepat sebagai pembeli yang siap.	Anda dapat memilih dengan tenang, tetapi mungkin merasa terdesak untuk menerima tawaran yang lebih rendah atas rumah lama Anda di kemudian hari.
Pindahan	Mungkin dua kali pindah dengan masa sewa singkat, kecuali tanggalnya bersamaan.	Satu kali pindah.
Risiko utama	Tidak menemukan rumah yang tepat tepat waktu, atau membayar sewa selama mencari.	Rumah lama butuh berbulan-bulan untuk terjual, atau terjual lebih murah dari rencana.

Mulailah dengan harga yang realistis untuk rumah Anda saat ini. Panduan saya tentang menentukan harga jual rumah di Johor Bahru menjelaskan cara membaca transaksi yang tercatat, bukan harga penawaran yang terlalu optimistis.

Berapa lama transaksi subsale, dan kapan dana diterima

Perjanjian jual beli (SPA, perjanjian jual beli) menetapkan tanggal-tanggal untuk penjualan Anda dan, jika juga berupa subsale, untuk pembelian Anda.

Tahap	Waktu yang umum	Yang terjadi
Tawaran diterima	Hari ke-0	Uang tanda jadi (earnest deposit), umumnya 2% hingga 3% dari harga.
Persetujuan pinjaman dan SPA	Sekitar 2 hingga 4 minggu	Deposit ditambah hingga menjadi 10%.
Penyelesaian	Sekitar 3 bulan sejak SPA, atau sejak persetujuan terakhir	Bank pembeli dan pembeli membayar sisa 90%.
Perpanjangan	Sering kali 1 bulan lagi	Bunga atas sisa yang belum dibayar sesuai tarif dalam SPA, umumnya sekitar 8% per tahun.
Hasil penjualan dicairkan	Saat penyelesaian	Bank pembeli melunasi pinjaman Anda terlebih dahulu, lalu sisanya diserahkan kepada pengacara Anda.
Penyerahan rumah dalam keadaan kosong (milikan kosong)	Setelah pembayaran penuh	Kunci dan rumah yang sudah dikosongkan, kecuali SPA menyatakan lain.

Dari tawaran diterima hingga dana diterima umumnya memakan waktu tiga hingga empat bulan untuk penjualan sederhana dengan sertifikat hak individu; sertifikat induk (master title) dan pembeli asing memerlukan persetujuan yang menambah waktu. Menemukan pembeli dilakukan sebelum semua tahap ini. Lihat panduan saya tentang mengajukan tawaran untuk rumah subsale dan penjelasan SPA.

Beli dulu: sanggupkah Anda menanggung dua pinjaman?

DSR dengan kedua angsuran

DSR adalah total pembayaran utang bulanan Anda, termasuk angsuran baru, dibagi dengan penghasilan yang diakui bank. Bank Negara tidak menetapkan satu batas DSR; setiap bank memiliki batasnya sendiri. Panduan EdgeProp edisi Oktober 2026 mencatat bahwa pinjaman perumahan Anda yang sudah ada biasanya tetap dihitung, kecuali rumah tersebut sedang dijual atau di-refinance dengan syarat yang diterima bank, jadi tanyakan secara tertulis kepada setiap bank bagaimana mereka memperlakukan penjualan yang sudah ditandatangani sebelum Anda membayar biaya pemesanan. Jika permohonan Anda pernah ditolak, lihat pinjaman perumahan yang ditolak dan DSR.

Batas 70% mulai pinjaman perumahan ketiga

Sejak 3 November 2010, Bank Negara membatasi rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value) sebesar 70% untuk pinjaman perumahan ketiga seorang peminjam; pinjaman pertama dan kedua mengikuti kebijakan masing-masing bank. Jika Anda sudah memiliki dua pinjaman perumahan yang masih berjalan, misalnya rumah Anda ditambah kondominium yang disewakan, atau pinjaman bersama dengan kerabat, membeli terlebih dahulu menjadikan pinjaman baru sebagai pinjaman ketiga dan Anda memerlukan uang muka minimal 30%. Menjual terlebih dahulu dapat menjaga jumlah pinjaman Anda di bawah batas itu. Panduan pinjaman rumah kedua dan ketiga saya menjelaskan cara pinjaman dihitung.

Pilihan pinjaman jembatan dan trade-up, sebatas fakta

• Pinjaman trade-up. Beberapa bank di Malaysia menawarkan pinjaman trade-up atau pinjaman jembatan (bridging loan) jangka pendek, biasanya dengan jaminan rumah Anda saat ini yang sudah selesai dibangun dan dilunasi dari hasil penjualannya. Batas, syarat, biaya, dan persetujuan berbeda-beda di setiap bank, jadi tanyakan kepada bank Anda apa yang mereka tawarkan.
• Refinancing atau cash-out. Pinjaman baru atas rumah Anda saat ini, dengan biaya hukum tersendiri, bea meterai pinjaman 0.5%, biaya penilaian, dan sering kali masa lock-in yang baru. Lihat panduan refinancing saya.
• Tabungan, EPF, atau bantuan keluarga. Dokumentasikan dana dari kerabat sebagai hibah atau pinjaman; bank akan menanyakan asal uang muka Anda.

Saya tidak mengurus pinjaman atau merekomendasikan bank. Bandingkan penawaran tertulis, termasuk apa yang terjadi jika rumah Anda tidak terjual tepat waktu.

Biaya di kedua sisi

Pembebasan bea meterai rumah pertama hanya berlaku bagi warga negara Malaysia yang membeli rumah hunian pertama mereka, sehingga tidak membantu orang yang pindah ke rumah lebih besar, bahkan jika ia menjual terlebih dahulu.

Sisi	Biaya	Cara perhitungannya
Menjual	Komisi agen	Hingga 3% dari harga (minimal RM1,000), ditambah pajak jasa jika dikenakan. Lihat komisi agen properti.
Menjual	Pengacara Anda	Mintalah penawaran harga tertulis; pajak jasa 8% berlaku atas biaya hukum.
Menjual	Penalti pelunasan dipercepat	Hanya dalam masa lock-in, umumnya 3 hingga 5 tahun; sering kali 2% hingga 5% dari sisa pinjaman. Periksa surat penawaran (letter of offer) Anda.
Membeli	Bea meterai atas akta pengalihan (pindahmilik)	1% atas RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% di atasnya.
Membeli	Bea meterai atas pinjaman	0.5% dari pinjaman.
Membeli	Biaya hukum, SPA dan pinjaman	Masing-masing 1.25% dari RM500,000 pertama (minimal RM500), kemudian 1%, ditambah pajak jasa dan biaya pengeluaran (disbursement).
Membeli	Penilaian (valuasi)	0.25% dari RM100,000 pertama, kemudian 0.20%.

Tambahkan biaya pindahan, perbaikan, dan deposit utilitas (lihat panduan pindah rumah saya). Budget 2027 mengusulkan perluasan pembebasan untuk rumah pertama, tetapi tetap hanya untuk rumah pertama. Selengkapnya di panduan saya tentang bea meterai pada 2026 dan biaya hukum, serta kalkulator biaya pembelian.

RPGT saat Anda menjual rumah Anda saat ini

Pajak keuntungan properti (real property gains tax, RPGT, Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT) dikenakan atas keuntungan, bukan atas harga.

Waktu penjualan	Warga negara dan PR	Warga asing
Dalam 3 tahun	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%
Tahun ke-5	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%
Ditahan dari harga untuk LHDN	3%	7%

• Biaya mengurangi keuntungan: komisi agen dan biaya hukum atas penjualan, serta biaya hukum dan bea meterai dari pembelian Anda. Bunga pinjaman tidak termasuk.
• Dana yang ditahan merupakan kredit terhadap pajak Anda; tanyakan kepada pengacara atau konsultan pajak Anda bagaimana kelebihannya dikembalikan.
• Tetap laporkan meskipun tarifnya 0%: penjual dan pembeli masing-masing melapor melalui e-CKHT dalam 60 hari sejak pelepasan.
• Pembebasan rumah tinggal pribadi: warga negara dan PR dapat memilih, sekali seumur hidup dan tidak dapat dibatalkan, untuk membebaskan keuntungan atas satu rumah. Layak dipertimbangkan jika Anda pindah ke rumah lebih besar dalam lima tahun dengan keuntungan yang besar.
• Keuntungan kecil: perorangan dapat mengurangkan RM10,000 atau 10% dari keuntungan kena pajak, mana yang lebih besar.

Lihat panduan RPGT saya, dan konfirmasikan angka Anda kepada konsultan pajak.

Menggunakan EPF lagi untuk rumah berikutnya

KWSP mengizinkan penarikan dari Akaun Sejahtera (Account 2) untuk membeli rumah. Untuk rumah kedua, Anda memenuhi syarat jika belum pernah melakukan penarikan perumahan, atau jika pernah dan sejak itu telah menjual atau melepaskan properti tersebut, dengan bukti seperti formulir pengalihan atau akta pengalihan hak (deed of assignment). Jika Anda menggunakan EPF untuk rumah Anda saat ini, menjual terlebih dahulu mungkin justru yang memungkinkan penarikan baru. Syarat lain, termasuk batas usia, juga berlaku; periksa kepada KWSP sebelum mengandalkannya.

Cara menyelaraskan tanggal

1. Sepakati masa penyelesaian yang lebih panjang atau tanggal penyerahan rumah kosong yang lebih lambat untuk penjualan Anda, yang dicantumkan dalam SPA.
2. Sewa kembali (rent back): tetap tinggal sebagai penyewa setelah penyelesaian berdasarkan perjanjian sewa yang telah dimeteraikan, jika pembeli dan banknya setuju.
3. Sewa jangka pendek selama Anda membeli. Deposit umumnya sebesar sewa dua bulan ditambah satu bulan di muka (PropertyGuru); lihat panduan perjanjian sewa saya.
4. Selaraskan kedua SPA agar keduanya selesai dalam selang beberapa minggu; pengacara Anda dapat memeriksa apakah klausul perpanjangannya sesuai.
5. Beli proyek baru (new launch): serah terima wajib dilakukan dalam 24 bulan (rumah tapak) atau 36 bulan (strata) berdasarkan SPA baku menurut undang-undang, dengan pinjaman dicairkan secara bertahap, meskipun bunga selama masa konstruksi tetap bertambah. Lihat panduan pembayaran bertahap dan subsale vs new launch saya.

Contoh perhitungan (angka bulat, hanya sebagai ilustrasi)

Hanya contoh, bukan penilaian atau penawaran pinjaman. Pasangan warga Malaysia membeli rumah deret (terrace) tujuh tahun lalu. Mereka memperkirakan dapat menjualnya seharga RM450,000 dan masih memiliki utang RM200,000 dengan sisa tenor 20 tahun. Mereka menginginkan rumah semi-detached seharga RM800,000. Bank mengakui penghasilan bersih RM12,000 per bulan, dan mereka memiliki cicilan mobil RM800. Saya mengasumsikan bunga 4.2% per tahun untuk kedua pinjaman, bukan sebuah prakiraan.

Komponen	Jual dulu	Beli dulu
Komisi agen 3%, ditambah pajak jasa 8% jika dikenakan	RM14,580	RM14,580, dibayar kemudian
Dana tunai setelah melunasi pinjaman dan komisi agen, sebelum biaya hukum	Sekitar RM235,000, termasuk RM13,500 yang ditahan untuk RPGT (tarif 0%, jadi berupa kredit)	Sama, tetapi baru setelah penjualan selesai
Pinjaman baru 90% (pinjaman perumahan kedua)	RM720,000	RM720,000, jika disetujui dengan kedua pinjaman
Uang muka, bea meterai (RM18,000 + RM3,600), biaya hukum, dan biaya penilaian (sekitar RM19,350)	Sekitar RM121,000, dibayar dari hasil penjualan	Sekitar RM121,000, dari tabungan
Angsuran bulanan	Sekitar RM3,521	Sekitar RM3,521 ditambah RM1,233 hingga pinjaman lama dilunasi
DSR dengan cicilan mobil	Sekitar 36%	Sekitar 46%
Jika penjualan memakan waktu tiga bulan lebih lama	Biaya sewa, jika sudah pindah	Sekitar RM3,700 tambahan untuk angsuran pinjaman lama, ditambah biaya operasional

Dalam contoh ini, membeli terlebih dahulu hanya dapat dilakukan dengan tabungan sekitar RM121,000 dan bank yang menerima DSR sekitar 46%. Menjual terlebih dahulu tidak memerlukan keduanya, dengan konsekuensi kemungkinan harus menyewa untuk sementara. Cobalah angka Anda sendiri di kalkulator pinjaman rumah saya; jika bank menilai rumah baru di bawah harganya, lihat penilaian bank lebih rendah dari harga.

Pindah ke rumah lebih kecil dan pemilik asing

Pindah ke rumah lebih kecil. Pemilik yang pindah dari rumah tapak besar ke kondominium atau rumah yang lebih kecil biasanya menjual terlebih dahulu, karena hasil penjualan sering kali menutup sebagian besar harga rumah berikutnya. Periksa biaya pemeliharaan, dana cadangan (sinking fund), akses lift, dan keamanan. Bank memperhatikan usia Anda saat pinjaman berakhir, sehingga pinjaman di usia lanjut mungkin memiliki tenor yang lebih pendek. Panduan kondominium vs rumah tapak vs SoHo saya membandingkan pilihan-pilihan tersebut.

Pemilik asing. RPGT sebesar 30% dalam lima tahun dan 10% setelahnya, dengan 7% ditahan; pengalihan properti hunian kepada pembeli asing dikenakan bea meterai 8% sejak 1 Januari 2026; Johor umumnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi pembeli asing untuk sebagian besar rumah; dan persetujuan negara bagian menambah waktu. Lihat menjual sebagai warga asing dan harga minimum dan kuota.

Daftar periksa sebelum Anda memutuskan

1. Tentukan harga rumah Anda berdasarkan transaksi yang tercatat.
2. Mintalah jumlah pelunasan (redemption sum) dan penalti lock-in, jika ada, kepada bank Anda.
3. Unduh laporan CCRIS Anda dan hitung pinjaman perumahan yang masih berjalan, termasuk pinjaman bersama.
4. Tanyakan kepada dua atau tiga bank apakah mereka bersedia memberi pinjaman selagi pinjaman lama Anda masih berjalan.
5. Hitung RPGT dan putuskan mengenai pembebasan rumah tinggal pribadi.
6. Sepakati tanggal penyelesaian dan tanggal pindah bersama pengacara Anda sebelum menandatangani SPA mana pun.

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: kawasan keluarga dengan kondominium dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan yang sudah matang dekat mal.
• Iskandar Puteri: kota mandiri yang lebih baru, EduCity, dan Second Link.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak di sisi barat.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan mapan dekat universitas.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah di sisi timur dekat kawasan tepi air.
• Proyek baru rumah tapak dan rumah di kawasan berpagar dan berpenjaga (gated and guarded) untuk ruang yang lebih luas.

Bandingkan kawasan-kawasan tersebut di peta properti JB saya. Ingin menjual terlebih dahulu? Halaman jual properti saya menjelaskan cara saya memasarkan rumah.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Biaya renovasi dan perabot · Pinjaman rumah di JB pada 2026 · Membeli rumah pertama di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Mana yang lebih baik saat pindah ke rumah lebih besar di Malaysia, menjual dulu atau membeli dulu?

Tergantung dana tunai dan pinjaman Anda. Menjual terlebih dahulu lebih aman jika Anda memerlukan hasil penjualan untuk uang muka atau tidak sanggup menanggung dua angsuran. Membeli terlebih dahulu cocok bagi pemilik yang sudah memiliki uang muka dan biaya-biaya dalam tabungan serta bank yang menerima kedua pinjaman dalam DSR mereka. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat keuangan.

Bisakah saya memiliki dua pinjaman perumahan sambil menunggu rumah terjual?

Bisa, jika bank menyetujuinya. Bank biasanya tetap menghitung pinjaman perumahan Anda yang sudah ada dalam DSR hingga rumah tersebut terjual atau di-refinance dengan syarat yang mereka terima. Bank Negara membatasi pembiayaan sebesar 70% mulai dari pinjaman perumahan ketiga seorang peminjam; pinjaman baru bagi orang yang pindah ke rumah lebih besar pada umumnya adalah pinjaman kedua.

Apakah pinjaman jembatan (bridging loan) tersedia di Malaysia?

Beberapa bank menawarkan pinjaman trade-up atau pinjaman jembatan jangka pendek, biasanya dengan jaminan rumah Anda saat ini yang sudah selesai dibangun dan dilunasi dari hasil penjualannya. Batas, syarat, biaya, dan persetujuan berbeda-beda di setiap bank, jadi tanyakan kepada bank Anda apa yang mereka tawarkan.

Berapa lama transaksi subsale selesai di Malaysia?

Biasanya sekitar tiga bulan sejak SPA, atau sejak persetujuan terakhir, sering kali dengan perpanjangan satu bulan yang dikenakan bunga. Dari tawaran diterima hingga dana diterima umumnya memakan waktu tiga hingga empat bulan untuk penjualan sederhana dengan sertifikat hak individu, dan lebih lama jika diperlukan persetujuan.

Apakah saya membayar RPGT saat menjual rumah untuk pindah ke rumah lebih besar?

Warga negara dan PR membayar 30% dari keuntungan jika menjual dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan 0% mulai tahun keenam (LHDN). Pihak pembeli menahan 3% dari harga sebagai kredit terhadap pajak Anda. Warga negara dan PR juga memiliki pembebasan rumah tinggal pribadi yang berlaku sekali seumur hidup.

Bisakah saya menggunakan EPF lagi untuk membeli rumah berikutnya?

KWSP mengizinkan penarikan dari Akaun Sejahtera untuk rumah kedua jika Anda belum pernah melakukan penarikan perumahan, atau jika pernah dan sejak itu telah menjual atau melepaskan properti tersebut, dengan bukti seperti formulir pengalihan. Syarat lain, termasuk batas usia, juga berlaku.

Bisakah saya tetap tinggal di rumah saya setelah menjualnya?

Hanya jika pembeli setuju, baik melalui tanggal penyerahan rumah kosong yang lebih lambat dalam SPA maupun melalui skema sewa kembali (rent back), di mana Anda tetap tinggal sebagai penyewa berdasarkan perjanjian sewa yang telah dimeteraikan setelah penyelesaian. Bank pembeli mungkin juga perlu menyetujuinya; pengacara para pihak sebaiknya menyusun ketentuannya.

Pindah ke rumah lebih besar atau lebih kecil di JB?

Beri tahu saya properti yang Anda miliki sekarang, rumah yang Anda inginkan berikutnya, dan kapan Anda ingin pindah. Saya dapat membagikan harga transaksi tercatat dan harga penawaran untuk kedua rumah, serta membantu Anda merencanakan tanggal bersama pengacara dan bank Anda. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda sedang berada di luar kota.

Sumber: Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk mendorong pasar properti yang stabil dan berkelanjutan (LTV 70% untuk pinjaman perumahan ketiga), 3 November 2010; EdgeProp, panduan DSR bagi pembeli rumah, 13 Oktober 2026; LHDN, tarif RPGT, diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, pembebasan RPGT (rumah tinggal pribadi; RM10,000 atau 10%), diperiksa November 2026; StashAway, RPGT di Malaysia: tarif, pembebasan, dan retensi 2026, 12 Agustus 2026; PwC, Malaysian Tax Booklet, bea meterai (skala, pembebasan rumah pertama, usulan Budget 2027, 8% untuk pembeli asing), diperiksa November 2026; PropCashFlow, penilaian properti dan skala biaya penilaian, 21 Februari 2026 (diperbarui September 2026); LPPEH (Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers), skala biaya, diperiksa November 2026; KPMG, kenaikan tarif pajak jasa menjadi 8% sejak 1 Maret 2024, Januari 2024; iProperty, panduan refinancing pinjaman rumah (lock-in dan penalti pelunasan), diakses November 2026; OpenExamPrep, siklus transaksi properti (penyelesaian 3+1), diakses November 2026; PropCashFlow, proses properti subsale di Malaysia, 23 Februari 2026; EdgeProp, apa itu perjanjian jual beli, 15 Oktober 2026; KWSP, Buy House Withdrawal (Akaun Sejahtera; syarat rumah kedua), diperiksa November 2026; PropertyGuru, panduan deposit sewa, diakses November 2026; SPEEDHOME, biaya pembelian properti di Johor (harga minimum RM1 juta bagi pembeli asing), diakses November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 6 November 2026, bukan nasihat keuangan, hukum, atau pajak. Kebijakan pinjaman, ketentuan pajak, dan biaya dapat berubah; konfirmasikan kepada bank Anda, pengacara atau konsultan pajak Anda, LHDN, KWSP, dan Bank Negara Malaysia sebelum Anda berkomitmen.