Cara Kerja Pembayaran Progresif Proyek Baru di Malaysia (2026): Tahapan Schedule G dan H, Bunga Pinjaman, LAD, dan Cacat Bangunan

10 tahun di bidang properti Malaysia · Johor Bahru & Kuala Lumpur · Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 4 November 2026 · English · 中文 · Bahasa Melayu

Bagi siapa pun yang membeli rumah inden (masih dibangun) di Johor Bahru, baik dari Malaysia maupun dari luar negeri, jawaban singkatnya: untuk sebagian besar proyek residensial baru, Anda membayar 10% saat menandatangani perjanjian jual beli (SPA), 65% dalam delapan tahap konstruksi, 17.5% saat serah terima, 2.5% saat sertifikat diserahkan, dan 5% terakhir yang ditahan oleh pengacara pengembang hingga 24 bulan. Undang-undang menetapkan persentase ini, tenggat penyerahan (24 bulan untuk rumah tapak, 36 bulan untuk properti strata), dan ganti rugi keterlambatan.

Perjanjian mana yang berlaku: Schedule G, Schedule H, atau bukan keduanya

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, pengembang residensial memperoleh lisensi berdasarkan Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), dan Regulations 1989-nya menetapkan SPA yang wajib mereka gunakan. Formulir yang berlaku saat ini diperkenalkan melalui amandemen yang diundangkan pada 1 Juni 2015 (P.U.(A) 106/2015), berlaku sejak 1 Juli 2015.

• Schedule G mencakup tanah dan bangunan: rumah teras, semi-detached, dan bungalow dengan sertifikat individu.
• Schedule H mencakup bangunan atau tanah yang akan dipecah menjadi unit-unit (parcel): kondominium, apartemen, dan proyek rumah tapak yang dijual dengan sertifikat strata.
• Ketentuannya tidak bisa ditawar. Dalam perkara Ang Ming Lee (26 November 2019), Federal Court memutuskan bahwa Controller of Housing tidak berwenang mengubah kontrak baku Schedule H untuk memperpanjang tenggat pengembang.
• Proyek komersial berbeda. Pada Agustus 2025, menteri perumahan menyampaikan kepada Parlemen bahwa Act 118 tidak mencakup proyek komersial seperti ruko dan kantor. Sebagian unit di JB yang dipasarkan sebagai hunian, seperti SOHO, berdiri di atas tanah komersial. Tanyakan formulir SPA mana yang digunakan proyek tersebut; jika bukan Schedule G atau H, kontrak itu sendirilah yang menetapkan tahapan, tenggat, dan ganti ruginya.

Pada 31 Juli 2026, menteri tersebut menyatakan bahwa rancangan Real Property Development Act, yang juga akan mencakup sebagian pengembangan komersial, sudah berada pada tahap penyusunan akhir. Selama undang-undang baru belum berlaku, schedule tahun 2015 tetap berlaku.

Jadwal pembayaran tahap demi tahap

Sejak 2015, kedua perjanjian menggunakan persentase yang sama; sebagian rumusan tahapnya berbeda karena yang satu berupa rumah dan yang lain berupa unit di dalam gedung.

Tahap	Schedule G (rumah tapak)	Schedule H (strata)	Porsi dari harga	Untuk rumah RM1,000,000
1. Saat menandatangani SPA	Saat penandatanganan	Saat penandatanganan	10%	RM100,000
2(a) Fondasi	Pekerjaan fondasi dan platform	Pekerjaan di bawah permukaan tanah, termasuk fondasi	10%	RM100,000
2(b) Struktur	Rangka beton bertulang	Kerangka struktural unit	15%	RM150,000
2(c) Dinding	Dinding dengan kusen pintu dan jendela terpasang		10%	RM100,000
2(d) Atap dan utilitas	Atap, instalasi listrik, pipa air (tanpa perlengkapan), pipa gas, kabel telekomunikasi	Atap atau plafon, ditambah utilitas yang sama	10%	RM100,000
2(e) Finishing	Finishing interior dan eksterior, termasuk finishing dinding		10%	RM100,000
2(f) Saluran pembuangan	Pekerjaan sewerage yang melayani bangunan		5%	RM50,000
2(g) Drainase	Drainase yang melayani bangunan		2.5%	RM25,000
2(h) Jalan	Jalan yang melayani bangunan		2.5%	RM25,000
3. Serah terima (vacant possession)	Serah terima dengan air dan listrik siap disambungkan	Sama, dengan sertifikat strata yang semestinya sudah terbit	17.5%	RM175,000
4. Sertifikat	Sertifikat asli atas nama Anda diserahkan	Akta pengalihan dan sertifikat strata diserahkan	2.5%	RM25,000
5. Dana stakeholder	Ditahan oleh pengacara pengembang sejak serah terima: 2.5% dicairkan setelah 8 bulan, 2.5% setelah 24 bulan		5%	RM50,000
Total			100%	RM1,000,000

Total tahap 2 adalah 65%; seberapa cepat tagihan datang bergantung pada kemajuan konstruksi.

Cara kerja setiap tagihan progres

1. Sertifikat tahap. Arsitek atau insinyur pengembang menyatakan bahwa tahap tersebut sudah selesai.
2. Pemberitahuan tertulis. Pengembang mengirimkan pemberitahuan beserta sertifikat tersebut kepada Anda (atau bank Anda).
3. 30 hari untuk membayar. Hitungan dimulai sejak Anda menerima pemberitahuan. Setelah itu, SPA mengenakan bunga keterlambatan 10% per tahun, dihitung harian atas jumlah yang belum dibayar.
4. Bayar ke rekening yang benar. Pembayaran masuk ke Housing Development Account proyek yang disebutkan dalam SPA dan tagihan, dan pengembang hanya boleh menarik dana dari rekening ini untuk keperluan yang diizinkan.

Booking fee dan 10% saat penandatanganan

Dalam formulir baku, pembayaran pertama adalah 10% saat penandatanganan. Regulation 11(2), sebagaimana diubah pada 2015, melarang siapa pun, termasuk stakeholder, memungut pembayaran apa pun yang tidak ditetapkan dalam kontrak. Banyak pengembang tetap meminta booking fee (uang tanda jadi), dan National House Buyers Association menulis pada Juni 2026 bahwa penegakannya lemah.

• Booking fee menggeser hitungan tenggat penyerahan. Dalam perkara PJD Regency (Federal Court, 19 Januari 2021), ganti rugi keterlambatan dihitung sejak tanggal booking fee dibayar, bukan sejak tanggal SPA yang lebih belakangan.
• Reformasi sedang dikaji. EdgeProp melaporkan pada Mei 2026 bahwa kementerian perumahan sedang mengkaji mekanisme “option to purchase” yang akan mengizinkan pembayaran booking yang diatur. Mekanisme ini belum berlaku saat saya mengecek pada November 2026.
• Lindungi diri Anda. Bayarkan booking fee hanya ke rekening perusahaan pengembang, simpan kuitansinya, minta ketentuan pengembaliannya secara tertulis, dan catat tanggalnya.

Sebelum booking, cek lisensi pengembang dan izin iklannya di portal TEDUH milik KPKT, sebagaimana kembali diimbau kementerian pada September 2026. Halaman saya tentang cara saya memverifikasi proyek mencantumkan pengecekan yang saya lakukan, dan panduan langkah hukum membeli properti di Johor saya membahas apa yang dilakukan pengacara Anda saat penandatanganan.

Bagaimana pinjaman bank membayar tahapan

Dengan pinjaman, Anda membayar porsi Anda sendiri terlebih dahulu. “Differential sum” ini adalah harga dikurangi pinjaman yang disetujui; setelah lunas, setiap tagihan berikutnya dikirim ke bank, yang membayar pengembang secara langsung. Banyak bank memberi warga asing porsi pinjaman yang lebih kecil daripada warga lokal (lihat panduan pinjaman rumah untuk warga asing saya).

Tahap	Tagihan	Anda bayar	Bank mencairkan	Total pencairan bank sejauh ini
Penandatanganan (10%)	RM100,000	RM100,000	–	–
Fondasi (10%)	RM100,000	RM100,000	–	–
Struktur (15%)	RM150,000	RM100,000	RM50,000	RM50,000
Dinding (10%)	RM100,000	–	RM100,000	RM150,000
Atap dan utilitas (10%)	RM100,000	–	RM100,000	RM250,000
Finishing (10%)	RM100,000	–	RM100,000	RM350,000
Sewerage, drainase, jalan (10%)	RM100,000	–	RM100,000	RM450,000
Serah terima (17.5%)	RM175,000	–	RM175,000	RM625,000
Sertifikat (2.5%) dan dana stakeholder (5%)	RM75,000	–	RM75,000	RM700,000

Bunga selama konstruksi (bunga progresif)

Selama konstruksi, setiap bulan Anda hanya membayar bunga atas jumlah yang sudah dicairkan bank. Lembar pengungkapan produk salah satu bank memberikan rumusnya: jumlah yang dicairkan × suku bunga × jumlah hari dalam bulan ÷ 365, dan bank lain mengenakan bunga atas saldo terutang harian sejak pencairan pertama hingga cicilan dimulai. Bunga ini biasanya dibayar oleh pembeli berdasarkan perjanjian pinjamannya.

• Kecil di awal, lebih besar kemudian. Dengan asumsi bunga 4% per tahun (hanya ilustrasi, bukan penawaran), pencairan RM150,000 berbiaya sekitar RM493 untuk bulan 30 hari; RM625,000 berbiaya sekitar RM2,055.
• Cicilan penuh baru dimulai belakangan, pada tanggal yang tercantum dalam surat penawaran (letter of offer) Anda. Kalkulator pinjaman rumah saya menunjukkan cicilan penuhnya.

Tenggat penyerahan dan ganti rugi keterlambatan (LAD)

Formulir baku menetapkan tenggat penyerahan kunci (vacant possession): 24 bulan sejak tanggal SPA untuk Schedule G dan 36 bulan untuk Schedule H. Jika pengembang terlambat, ia wajib membayar liquidated ascertained damages (LAD) sebesar 10% per tahun dari harga beli, dihitung hari demi hari hingga Anda menerima kunci.

Harga beli	LAD per hari	LAD untuk keterlambatan 30 hari	LAD untuk keterlambatan 90 hari
RM600,000	Sekitar RM164	Sekitar RM4,932	Sekitar RM14,795
RM1,000,000	Sekitar RM274	Sekitar RM8,219	Sekitar RM24,658
RM1,500,000	Sekitar RM411	Sekitar RM12,329	Sekitar RM36,986

• Kapan hitungan dimulai. Biasanya sejak tanggal SPA, tetapi sejak tanggal booking fee jika booking fee dipungut lebih awal (PJD Regency, 2021).
• Tidak ada perpanjangan dari kementerian. Setelah perkara Ang Ming Lee, perpanjangan waktu yang diberikan Controller tidak sah. Mintalah nasihat hukum sebelum menandatangani perubahan apa pun yang memperpanjang tenggat.
• Kompensasi (set-off). Schedule H versi 2015 menambahkan klausul yang memungkinkan pembeli memperhitungkan LAD dengan cicilan yang terutang kepada pengembang, sebagaimana dicatat National House Buyers Association pada 2021.
• Klaim. Pembeli dapat mengajukan klaim melalui Tribunal for Homebuyer Claims atau pengadilan, dalam batas waktu tertentu; tanyakan kepada pengacara Anda.

Serah terima kunci dan masa tanggung jawab cacat

Serah terima kunci (vacant possession) memicu tagihan 17.5%. Setelah Anda menerima kunci:

• Tanggung jawab cacat selama 24 bulan. Cacat yang muncul dalam 24 bulan sejak serah terima wajib diperbaiki oleh pengembang atas biayanya sendiri dalam 30 hari sejak menerima pemberitahuan tertulis Anda.
• Jika pengembang tidak memperbaiki. Perjanjian memungkinkan Anda melakukan perbaikan sendiri setelah memberi tahu pengembang dan menagih kembali biayanya, termasuk dari dana stakeholder 5% yang ditahan pengacara pengembang.
• Bertindaklah lebih awal. Dana 5% dicairkan dalam dua bagian pada bulan ke-8 dan ke-24, jadi laporkan cacat secara tertulis, disertai foto bertanggal.

Daftar periksa serah terima dan inspeksi cacat saya membahas apa yang perlu diuji pada hari serah terima.

Membayar dari luar negeri: yang perlu direncanakan pembeli asing

Jadwalnya sama bagi warga asing, tetapi membayar tagihan dari luar negeri selama beberapa tahun perlu perencanaan:

• Harga minimum dan persetujuan. Warga asing umumnya hanya dapat membeli rumah di Johor mulai RM1 juta, dengan pengecualian seperti zona khusus (New Straits Times, April 2026), dan memerlukan persetujuan negara bagian. Tanyakan apakah pencairan pinjaman Anda menunggu persetujuan tersebut.
• Tenggat 30 hari. Transfer dari luar negeri butuh waktu, jadi simpan saldo ringgit di Malaysia. Foreign Exchange Policy Notices dari Bank Negara (berlaku 1 Oktober 2025) mengizinkan non-residen membuka rekening ringgit dan rekening mata uang asing, dengan tunduk pada pemeriksaan masing-masing bank.
• Mata uang. Tagihan ditetapkan dalam ringgit sementara kurs mata uang Anda bergerak, jadi siapkan anggaran dengan margin.
• Besar pinjaman. Jika bank menyetujui lebih kecil dari rencana Anda, differential sum Anda bertambah. Dapatkan persetujuan prinsip pinjaman (approval in principle) sebelum tanda tangan.
• Biaya di luar jadwal. Sejak 1 Januari 2026, pembeli asing membayar bea meterai 8% atas pengalihan properti residensial, ditambah pungutan negara bagian Johor dan biaya pengacara. Kalkulator biaya membeli dan panduan bea meterai saya menjumlahkannya.
• Pemberitahuan dan serah terima. Pastikan alamat Anda di SPA selalu terbaru dan atur seseorang untuk melakukan inspeksi saat serah terima jika Anda tidak bisa datang; lihat mengelola properti JB dari luar negeri.
• Aturan negara asal. Indonesia, India, dan Tiongkok memiliki aturan transfer masing-masing. Lihat membayar properti Johor dari luar negeri dan, bagi residen India, panduan LRS dan TCS.

Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum. Baca SPA Anda sendiri, minta pengacara Anda menjelaskan klausul pembayaran, penyerahan, dan cacat bangunan sebelum Anda tanda tangan, dan tanyakan kepada bank Anda tentang ketentuan pencairan dan bunganya.

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

Lihat panduan proyek baru di Johor Bahru saya, atau mulai dari area:

• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan EduCity, dengan Second Link ke Tuas.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: proyek gedung tinggi baru dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Mount Austin: area keluarga yang sudah mapan dengan proyek kondominium dan rumah tapak baru.
• Permas Jaya dan Senibong: proyek strata dan rumah tapak tepi laut di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: proyek baru rumah tapak dan strata ke arah Second Link.

Bandingkan area di peta properti JB.

Panduan Johor lainnya: Kondominium, rumah tapak, atau SOHO di JB · Menghindari penipuan properti di JB · Menjual properti JB sebagai warga asing · Risiko banjir di Johor Bahru

Panduan tinggal di Johor lainnya: Proyek baru di Johor Bahru · Langkah hukum membeli properti di Johor · Membayar properti JB dari luar negeri · Penipuan properti di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana jadwal pembayaran progresif untuk kondominium baru di Malaysia?

Berdasarkan perjanjian baku Schedule H, Anda membayar 10% saat penandatanganan, 65% dalam delapan tahap konstruksi, 17.5% saat serah terima kunci, 2.5% saat sertifikat strata diserahkan, dan 5% yang ditahan oleh pengacara pengembang, yang dicairkan 8 dan 24 bulan setelah serah terima.

Apakah booking fee diperbolehkan untuk proyek baru di Malaysia?

Regulation 11(2) dari Housing Development Regulations melarang pemungutan pembayaran apa pun yang tidak ditetapkan dalam kontrak jual beli. Dalam perkara PJD Regency (2021), Federal Court menghitung ganti rugi keterlambatan sejak tanggal booking fee. Kementerian perumahan sedang mengkaji sistem option-to-purchase yang diatur pada 2026.

Apakah saya membayar bunga selama properti masih dibangun?

Ya, jika Anda mengambil pinjaman. Biasanya setiap bulan Anda hanya membayar bunga atas jumlah yang sudah dicairkan bank, sampai cicilan penuh dimulai pada tanggal yang tercantum dalam surat penawaran Anda.

Bagaimana LAD untuk keterlambatan penyerahan dihitung?

Sebesar 10% per tahun dari harga beli, dihitung hari demi hari, sejak berakhirnya masa penyerahan 24 bulan (Schedule G) atau 36 bulan (Schedule H) hingga Anda menerima kunci. Untuk rumah seharga RM1,000,000, jumlahnya sekitar RM274 per hari.

Berapa lama masa tanggung jawab cacat untuk rumah baru?

24 bulan sejak tanggal Anda menerima kunci. Pengembang wajib memperbaiki cacat dalam 30 hari sejak pemberitahuan tertulis Anda; jika tidak, perjanjian memungkinkan Anda memperbaikinya sendiri dan menagih kembali biayanya, termasuk dari dana stakeholder.

Bisakah warga asing membeli proyek baru di Johor dan membayar dari luar negeri?

Umumnya bisa, mulai RM1 juta untuk sebagian besar properti residensial dan dengan persetujuan negara bagian Johor. Setiap tagihan jatuh tempo 30 hari setelah pemberitahuan pengembang, sehingga banyak pembeli asing menyimpan saldo ringgit di rekening Malaysia agar bisa membayar tepat waktu.

Membeli proyek baru di JB?

Sampaikan proyek atau areanya, anggaran Anda, apakah Anda memerlukan pinjaman, dan dari negara mana Anda membayar. Saya akan menunjukkan jenis SPA-nya, tenggat penyerahannya, dan rencana dana tunai tahap demi tahap. Anda juga bisa membuat janji temu untuk mengunjungi showroom atau lokasi proyek, atau memesan konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, diundangkan 1 Juni 2015, berlaku 1 Juli 2015; Board of Architects Malaysia, General Circular 2/2017 tentang Third Schedule dari Schedule G dan H, 25 Mei 2017; MHub, buku panduan penagihan serah terima (vacant possession dan handover), terakhir ditinjau Agustus 2026; MHub, cara kerja tagihan progres di Malaysia, terakhir ditinjau Agustus 2026; National House Buyers Association di EdgeProp, “New law: strata titles should come with vacant possession”, 6 Mei 2021; Allen & Gledhill, tentang putusan Federal Court dalam perkara Ang Ming Lee, 22 Januari 2020; National House Buyers Association di EdgeProp, “Booking fees: legalising the prohibited?”, Agustus 2021; AskLegal, LAD dan tanggal booking fee setelah PJD Regency, diakses November 2026; EdgeProp, “Legalising booking fees: a case for reform and its limits”, 14 Mei 2026; The Star, “Time to legalise booking fees?”, 7 Juni 2026; EdgeProp, Housing Development Act akan diamandemen untuk mencakup proyek komersial terbengkalai, 18 Agustus 2025; Utusan Malaysia, KPKT mengkaji RUU untuk melindungi pembeli premis komersial, 27 Agustus 2025; Bernama, “Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”, 31 Juli 2026; PropertySifu, cakupan Housing Development Act (Act 118), diperbarui September 2026; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berlaku 1 Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; Halim Hong & Quek, tentang kerangka hukum dan pajak Johor untuk akuisisi oleh warga asing, 6 Oktober 2025; Malay Mail, KPKT mengimbau pembeli mengecek TEDUH, 7 September 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 4 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Formulir baku, putusan pengadilan, ketentuan bank, dan aturan negara bagian dapat berubah; SPA Anda sendiri, surat penawaran pinjaman, dan nasihat pengacara Anda yang mengatur pembelian Anda.