Membayar Properti Johor Bahru dari Luar Negeri (2026): Transfer, Rekening Bank, dan KPR

10 tahun di bidang properti Malaysia · Johor Bahru & Kuala Lumpur · Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 4 November 2026 · English · 中文 · Bahasa Melayu

Panduan ini untuk pembeli di Singapura, Indonesia, India, China, dan negara lain yang ingin membeli rumah di Johor Bahru dan membayarnya dari luar negeri. Jawaban singkatnya: Anda membayar secara bertahap (booking amount, 10% saat menandatangani perjanjian jual beli, lalu sisanya dengan pinjaman atau tunai), selalu ke rekening proyek pengembang atau rekening klien pengacara Anda. Malaysia sendiri mengizinkan non-residen memasukkan dan mengeluarkan uang dalam mata uang asing; batasan yang lebih ketat biasanya ada di negara asal Anda.

Alur uang dalam pembelian properti di Malaysia

Tahapan pembayaran tergantung apakah Anda membeli proyek baru dari pengembang atau rumah bekas (subsale) dari pemilik. Pembeli asing di Johor juga memerlukan persetujuan negara bagian, dan umumnya hanya bisa membeli properti hunian mulai RM1 juta (PropertyGuru melaporkan RM2 juta untuk beberapa kategori sertifikat rumah tapak, per Mei 2026). Pengacara Anda akan mengonfirmasi batas harga untuk unit Anda.

Tahap	Proyek baru (pengembang)	Rumah bekas (subsale)
Memesan unit	Booking amount kepada pengembang, dengan tanda terima resmi	Earnest deposit sekitar 2–3% saat menandatangani surat penawaran, dipegang oleh agensi atau pengacara sebagai stakeholder
Menandatangani SPA	10% dari harga (dikurangi booking amount), dibayar ke Housing Development Account proyek	Sisa deposit hingga genap 10%, ditambah biaya pengacara dan bea meterai, dibayar kepada pengacara Anda
Sisa pembayaran	Progress billing seiring pembangunan, dibayar oleh Anda lebih dulu lalu oleh bank Anda	Sisa 90%: porsi tunai Anda kepada pengacara, lalu bank mencairkan pinjaman saat penyelesaian
Retensi	5% terakhir dipegang pengacara pengembang sebagai stakeholder setelah serah terima	Pembeli menahan 3% dari harga untuk LHDN, atau 7% jika penjualnya warga asing (lihat di bawah)
Waktu yang umum	Selama masa konstruksi	Sekitar tiga bulan sejak SPA, sering lima hingga enam bulan total bagi pembeli asing karena persetujuan negara bagian

Catatan tentang booking fee

Pengembang biasanya meminta biaya pemesanan (booking) saat Anda memesan unit. Bayarkan hanya ke rekening perusahaan pengembang dengan kuitansi resmi, minta syarat pengembalian dana secara tertulis, dan tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana jumlah itu diperlakukan dalam SPA.

Rekening stakeholder dan rekening pengacara

Stakeholder memegang uang untuk kedua belah pihak sampai syarat-syarat dalam perjanjian terpenuhi. Untuk proyek baru, pembayaran dan pencairan pinjaman masuk ke Housing Development Account proyek, dan pengembang hanya bisa menarik dana untuk keperluan yang diizinkan berdasarkan sertifikat arsitek. Untuk rumah bekas, uang Anda disimpan di rekening klien pengacara sampai pengalihan, persetujuan negara bagian, dan pinjaman siap. Keduanya hanya melindungi Anda jika Anda membayar ke rekening yang benar. Panduan saya tentang langkah hukum membeli properti di Johor (dalam bahasa Inggris) menjelaskan apa yang dilakukan pengacara di setiap tahap.

Progress billing pengembang untuk proyek baru

Untuk proyek baru, hukum Malaysia menetapkan jadwal pembayarannya. Schedule G (rumah tapak) dan Schedule H (strata) dalam Housing Development Regulations memakai persentase yang sama:

Tahap pekerjaan	Porsi dari harga
Saat menandatangani SPA	10%
Fondasi	10%
Rangka struktur	15%
Dinding, kusen pintu dan jendela	10%
Atap, instalasi listrik, pipa air, pipa gas, dan kabel telekomunikasi	10%
Finishing interior dan eksterior	10%
Saluran pembuangan (sewerage)	5%
Drainase	2.5%
Jalan	2.5%
Serah terima kunci (vacant possession), dengan air dan listrik siap disambung	17.5%
Penyerahan sertifikat	2.5%
Dipegang pengacara pengembang sebagai stakeholder (2.5% dicairkan pada bulan ke-8, 2.5% pada bulan ke-24 setelah serah terima)	5%

Setiap tagihan disertai sertifikat arsitek, dan perjanjian baku memberi Anda jangka waktu tetap untuk membayar setelah pemberitahuan tertulis dari pengembang (30 hari dalam formulir yang berlaku saat ini, menurut mHub). Keterlambatan pembayaran dikenai bunga sesuai SPA. Jika Anda mengambil pinjaman, Anda membayar porsi Anda lebih dulu: dengan pinjaman 70%, 30% tagihan pertama adalah tanggungan Anda, dan bank membayar tahap-tahap berikutnya langsung kepada pengembang. Tagihan datang selama beberapa tahun, jadi siapkan saldo ringgit alih-alih memulai transfer internasional baru setiap kali.

Membuka rekening bank Malaysia sebagai non-residen

Aturan Bank Negara mengizinkan non-residen membuka “External Account” dalam ringgit di bank Malaysia, sendiri atau bersama, dan rekening valas di bank onshore berlisensi. Apakah bank tertentu mau membukakan rekening untuk Anda adalah keputusan bank tersebut. Persyaratannya berbeda-beda dan bisa berubah, tetapi umumnya Anda perlu menyiapkan:

• Identitas dan alamat. Paspor dan bukti alamat Anda di luar negeri.
• Alasan membuka rekening. Formulir pemesanan atau SPA biasanya sudah cukup, dan sebagian bank meminta surat dari pengacara Anda.
• Sumber dana. Slip gaji, rekening koran, atau catatan bisnis yang menunjukkan asal uang.
• Datang langsung. Banyak bank masih meminta Anda datang ke kantor cabang, jadi sebaiknya digabung dengan perjalanan survei properti (dalam bahasa Inggris).

Anda bisa membayar pengembang atau pengacara dari luar negeri tanpa rekening Malaysia, tetapi rekening ini membantu untuk progress billing, cicilan pinjaman, dan biaya operasional. Panduan saya tentang quit rent dan pajak penilaian (dalam bahasa Inggris) mencantumkan tagihan-tagihan rutinnya.

Aturan devisa Bank Negara bagi non-residen

Aturan Malaysia tertuang dalam Foreign Exchange Policy (FEP) Notices dari Bank Negara Malaysia. Versi konsolidasi yang berlaku saat ini mulai berlaku pada 1 Oktober 2025 dan menggantikan versi November 2024. Poin-poin yang penting bagi pembeli properti:

• Menukar uang. Non-residen boleh membeli atau menjual ringgit terhadap mata uang asing secara spot dengan bank onshore berlisensi atau operator yang disetujui, serta dengan money changer berlisensi (Notice 1). Kontrak forward hanya diizinkan dalam kasus tertentu, jadi tanyakan kepada bank Anda.
• Rekening. Non-residen boleh membuka dan memiliki External Account dalam ringgit dan rekening valas (Notice 4). Bank bisa meminta dokumen yang menunjukkan bahwa suatu pembayaran sesuai aturan.
• Meminjam. Non-residen boleh meminjam ringgit dalam jumlah berapa pun dari residen, termasuk bank Malaysia, untuk membiayai “real sector activity”, yang menurut Notices mencakup membeli atau membangun properti hunian atau komersial, tidak termasuk tanah saja (Notice 2).
• Membawa uang keluar. Non-residen boleh merepatriasi dana, termasuk penghasilan yang diperoleh, selama dikirim dalam mata uang asing (Notice 4).

Malaysia tidak membatasi jumlah uang yang dibawa masuk oleh pembeli asing, tetapi bank menjalankan pemeriksaan anti pencucian uang, jadi simpan bukti transfer, SPA, dan dokumen sumber dana.

Mengirim uang dari negara Anda

Dari	Aturan utama yang perlu diketahui	Yang perlu disiapkan
Singapura	Biaya utamanya adalah selisih kurs dan biaya transfer; bandingkan kurs bank dan layanan remitansi berlisensi	SPA atau tagihan Anda, dan data penerima yang sudah dikonfirmasi lewat telepon
Indonesia	Mulai 1 Juli 2026, pembelian valas di atas USD10,000 per bulan, dan transfer ke luar negeri di atas USD25,000, memerlukan dokumen underlying	Formulir pemesanan, SPA, atau progress bill sebagai dokumen underlying Anda; tanyakan kepada bank Anda dokumen apa yang diterima
India	Individu residen mengirim dana lewat Liberalised Remittance Scheme; TCS mungkin berlaku	Dokumen yang diminta bank Anda berdasarkan LRS, ditambah SPA
China daratan	Kuota pribadi USD50,000 per tahun, dengan pernyataan bahwa dana tidak akan dipakai untuk properti luar negeri	Saran dari bank dan pengacara Anda sebelum memesan

Singapura

Mengirim dolar Singapura adalah kasus yang paling sederhana. Bandingkan kurs telegraphic transfer bank Anda dengan layanan remitansi berlisensi sebelum melakukan pembayaran besar, dan cek berapa yang diterima penerima setelah biaya. Lihat pembiayaan properti JB dari Singapura (dalam bahasa Inggris) untuk pilihan pinjaman, dan kalkulator biaya properti JB dalam SGD untuk menghitung totalnya dalam dolar Singapura.

Indonesia

Bank Indonesia beberapa kali memperketat aturan devisanya pada 2026. Berdasarkan perubahan yang diumumkan pada Juni 2026 dan berlaku mulai 1 Juli 2026, pembelian valas terhadap rupiah tanpa dokumen underlying dibatasi USD10,000 per orang per bulan, dan transfer valas ke luar negeri di atas ekuivalen USD25,000 memerlukan dokumen pendukung (Katadata dan Kontan, 18 Juni 2026). Bank Indonesia menyatakan pembelian tidak dilarang, tetapi harus mencerminkan kebutuhan yang nyata. Formulir pemesanan, SPA, atau progress bill Anda adalah bukti yang paling wajar; tanyakan kepada bank Anda dokumen apa yang diterima sebelum tanggal jatuh tempo. Panduan saya tentang membeli properti di Johor dari Indonesia (dalam bahasa Inggris) membahas proses selebihnya.

India

FAQ Reserve Bank of India menegaskan bahwa individu residen bisa memakai Liberalised Remittance Scheme untuk membeli properti di luar India. Batas tahunan, pajak yang dipungut di sumber (TCS), dan dokumennya dijelaskan dalam panduan saya tentang mengirim uang dari India lewat LRS dan TCS (dalam bahasa Inggris). Residen India umumnya harus memakai dana sendiri, karena aturan India membatasi pinjaman untuk properti di luar negeri.

China daratan

Individu di China daratan memiliki kuota pembelian valas tahunan sebesar USD50,000. Sejak 1 Januari 2017, formulir State Administration of Foreign Exchange (SAFE) mewajibkan pembeli menyatakan tujuannya dan berjanji bahwa uang tersebut tidak akan dipakai untuk properti, sekuritas, atau asuransi berjenis investasi di luar negeri, menurut laporan Bloomberg dan Caixin saat itu. Pelanggaran bisa berujung pada masuk daftar pengawasan dan larangan membeli valas. Uang yang sudah dimiliki secara sah di luar China daratan tidak termasuk kuota, tetapi bank Malaysia akan menanyakan asalnya. Mintalah saran di China sebelum berkomitmen.

Risiko kurs dan waktu pembayaran

Harga Anda ditetapkan dalam ringgit, tetapi uang Anda dalam mata uang lain, jadi biaya dalam mata uang Anda bergerak mengikuti kurs. Ilustrasi sederhana: untuk RM1,000,000, pergerakan kurs 5% mengubah biaya Anda setara RM50,000. Cara mengelolanya:

• Tukar secara bertahap. Untuk proyek baru, tukar uang menjelang tagihan datang, bukan sekaligus.
• Siapkan cadangan ringgit. Saldo di rekening Malaysia Anda menutup tagihan yang datang saat kurs sedang tidak menguntungkan.
• Beri waktu untuk pemeriksaan. Mulai transfer jauh sebelum setiap tenggat, karena pemeriksaan dokumen bisa memakan waktu berhari-hari.
• Pertimbangkan juga pinjamannya. Pinjaman ringgit yang dibayar dari penghasilan dalam mata uang asing membawa risiko kurs selama seluruh tenor, salah satu alasan bank memotong penghasilan asing saat menilai Anda.

Ingin tahu dalam rupiah? Hitung perkiraan total biaya pembelian dalam rupiah dengan kalkulator saya, termasuk bea meterai dan biaya lainnya.

Pinjaman bagi pembeli asing

Bank Negara mengizinkan pinjaman tersebut; setiap bank memutuskan apakah dan berapa banyak yang akan dipinjamkan. Bank yang memberi pinjaman kepada warga asing biasanya membiayai 60–70% dari harga atau nilai taksiran, mana yang lebih rendah, memotong penghasilan asing sebesar 10–20%, dan ingin pinjaman lunas sekitar usia 65–70. Siapkan minimal 30% uang muka ditambah bea meterai, levi persetujuan Johor, dan biaya pengacara. Amandemen Stamp Act yang diajukan pada November 2025 menetapkan bea meterai 8% atas pengalihan properti hunian kepada pembeli asing mulai 1 Januari 2026, dan Johor merevisi levi persetujuan untuk pembelian oleh warga asing mulai 1 Juli 2025; pengacara Anda akan mengonfirmasi keduanya untuk pembelian Anda. Lihat panduan saya tentang KPR Malaysia untuk warga asing, dan coba kalkulator KPR serta kalkulator biaya pembelian.

Penipuan yang umum dan cara menghindarinya

Pembeli dari luar negeri jarang bertemu dengan orang yang mereka bayar, sehingga menjadi sasaran. Pola yang umum: pesan yang mengatakan pengembang atau pengacara “telah mengganti rekening bank”, faktur palsu dengan kop surat tiruan, atau permintaan membayar deposit ke rekening pribadi. Lindungi diri Anda:

• Bayar hanya ke rekening yang sudah diverifikasi. Nama rekening harus atas nama perusahaan atau rekening proyek pengembang, atau rekening klien pengacara Anda, sesuai dengan SPA atau tagihan Anda.
• Telepon sebelum setiap transfer. Hubungi pengacara Anda di nomor dari kop surat atau situs web firma tersebut, bukan dari email atau WhatsApp yang mengirim data rekening, dan konfirmasikan nomor rekeningnya.
• Anggap setiap perubahan rekening sebagai hal yang mencurigakan. Berhenti dan cek dengan pengacara Anda sebelum membayar.
• Cek rekeningnya. Portal SemakMule milik kepolisian memungkinkan Anda mengecek apakah sebuah rekening bank atau nomor telepon pernah dikaitkan dengan laporan penipuan.
• Bertindak cepat jika terjadi. Segera hubungi National Scam Response Centre di 997 dan bank Anda.

Tidak ada agen yang seharusnya meminta Anda membayar uang pembelian ke rekening pribadi. Jika ada yang melakukannya, berhenti dan cek dengan pengacara Anda.

Menjual nanti: repatriasi hasil penjualan dan RPGT

Saat Anda menjual, aturan Bank Negara mengizinkan Anda membawa uangnya keluar dari Malaysia dalam mata uang asing. Sebelum uang itu sampai ke tangan Anda:

• Retensi 7%. Jika penjual bukan warga negara atau penduduk tetap (PR) Malaysia, pembeli wajib menahan 7% dari harga (3% untuk warga negara dan PR) dan menyetorkannya ke LHDN dalam 60 hari, berdasarkan pasal 21B Real Property Gains Tax Act 1976.
• Tarif RPGT. Bagi individu yang bukan warga negara atau PR, tabel LHDN untuk penjualan sejak 1 Januari 2019 adalah 30% dalam lima tahun pertama dan 10% mulai tahun keenam. Jika retensi lebih besar dari pajaknya, Anda bisa mengklaim kembali selisihnya.
• Simpan catatan. SPA, bukti transfer masuk, dan laporan pajak Anda memudahkan transfer keluar, karena bank mungkin meminta bukti.

Panduan RPGT saya (dalam bahasa Inggris) membahas cara menghitung keuntungan dan formulirnya, dan panduan pajak penghasilan sewa membahas tahun-tahun di antaranya.

Pilihan lokasi membeli jika hal ini penting bagi Anda

Jika Anda ingin satu kali pembayaran tanpa tagihan bertahun-tahun, rumah siap huni lebih sederhana; untuk menyebar pembayaran, proyek baru lebih cocok.

• Satu kali bayar, siap dipakai: rumah siap huni dekat Causeway dan JB Sentral dan Bukit Chagar.
• Pembayaran tersebar selama konstruksi: proyek baru di Johor Bahru dan rumah dekat stasiun RTS Link.
• Kota mandiri yang lebih besar dengan kedua pilihan: Iskandar Puteri, Mount Austin, dan Permas Jaya dan Senibong.
• Membeli dengan rencana MM2H: Forest City berada di Johor SFZ. Untuk visanya, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; lihat dukungan properti MM2H.

Peta properti JB menampilkan area-area ini berdampingan.

Panduan tinggal di Johor lainnya: langkah hukum membeli properti di Johor (dalam bahasa Inggris), biaya hidup di Johor Bahru, menyewakan unit JB kepada komuter Singapura, dan semua panduan pembeli asing saya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah warga asing membayar properti di Johor dari rekening bank di luar negeri?

Bisa. Anda bisa mentransfer dari luar negeri ke rekening proyek pengembang atau rekening klien pengacara Anda. Rekening Malaysia tidak wajib, tetapi berguna untuk progress billing dan biaya operasional nantinya.

Apakah Malaysia membatasi jumlah uang yang bisa dibawa masuk pembeli asing?

Foreign Exchange Policy Notices Bank Negara, yang berlaku sejak 1 Oktober 2025, tidak membatasi non-residen yang menukar mata uang asing untuk membeli rumah, dan mengizinkan mereka merepatriasi dana dalam mata uang asing. Bank tetap menjalankan pemeriksaan anti pencucian uang.

Kepada siapa saya harus membayar deposit?

Untuk proyek baru, ke rekening pengembang yang tercantum di SPA atau tagihan, biasanya Housing Development Account proyek. Untuk rumah bekas, ke stakeholder yang disebut dalam surat penawaran atau ke rekening klien pengacara Anda. Jangan pernah ke rekening pribadi, dan selalu konfirmasikan lebih dulu lewat telepon dengan pengacara Anda.

Dokumen apa yang diperlukan pembeli Indonesia untuk mengirim uang?

Mulai 1 Juli 2026, Bank Indonesia mewajibkan dokumen underlying untuk pembelian valas di atas USD10,000 per bulan dan transfer ke luar negeri di atas USD25,000. Formulir pemesanan, SPA, atau progress bill adalah bukti yang umum, tetapi konfirmasikan dengan bank Anda.

Bisakah saya membawa uang hasil penjualan keluar dari Malaysia?

Bisa, dalam mata uang asing. Pembeli menahan 7% dari harga untuk LHDN jika Anda bukan warga negara atau PR, dan RPGT bagi warga asing adalah 30% dalam lima tahun dan 10% mulai tahun keenam.

Ada pertanyaan tentang membayar dari luar negeri?

Sampaikan dari negara mana Anda membayar, properti yang sedang Anda pertimbangkan, dan apakah Anda berencana mengambil pinjaman. Saya akan membahas tahapan pembayarannya bersama Anda dan menghubungkan Anda dengan banker yang menangani pengajuan dari warga asing. Anda juga bisa membuat janji temu atau memesan konsultasi Zoom.

Sumber: Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berlaku 1 Oktober 2025; Bank Negara Malaysia, aturan FEP bagi non-residen: meminjam di Malaysia, diakses November 2026; mHub, buku panduan progress billing (Schedule G dan H), terakhir ditinjau Agustus 2026; EdgeProp, tentang legalisasi booking fee, 14 Mei 2026; PropertyGuru, aturan properti asing Malaysia per negara bagian, Mei 2026; Katadata, tentang batas USD10,000 per bulan dari Bank Indonesia mulai Juli 2026, 18 Juni 2026; Kontan, “Per 1 Juli 2026, pembelian valas tanpa underlying jadi US$10.000 per bulan”, 18 Juni 2026; Reserve Bank of India, FAQ tentang perolehan properti tidak bergerak, diperbarui 6 April 2023; Bloomberg via Business Standard, “China gets strict on forex transactions”, 4 Januari 2017; Caixin, “Five things to know about personal forex purchases in China”, 3 Januari 2017; Sinar Daily, tentang portal SemakMule dan hotline 997, 25 Agustus 2025; LHDN, tarif RPGT, diperbarui 23 Juni 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 4 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan devisa di Malaysia dan di luar negeri dapat berubah; konfirmasikan dengan bank dan pengacara Anda sebelum setiap pembayaran.