English · 中文 · Bahasa Melayu
Artikel ini untuk pemilik properti di Johor Bahru yang ingin menyewakan unitnya kepada orang yang bekerja di Singapura dan melintasi perbatasan setiap hari. Jawaban singkatnya: penyewa seperti ini membayar untuk waktu yang dihemat, jadi lokasi relatif terhadap pos pemeriksaan lebih penting daripada hal lain, sementara dokumen dan aturan pajaknya sama dengan penyewa lain di Malaysia.
Siapa para penyewa ini
Komuter lintas batas bukan pasar kecil. Seorang ketua komite negara bagian Johor menyebut rata-ratanya sekitar 250,000 orang per hari melintasi Causeway (Tambak Johor–Singapura) pada 2023, di atas tingkat sebelum Covid. Bernama, dalam laporannya tentang pasar Johor pada Juni 2025, menyebut warga Malaysia yang bekerja di Singapura dan warga Singapura, di samping penduduk lokal, sebagai kelompok yang mendorong permintaan hunian, dan memperkirakan pertumbuhan terutama di pasar sewa.
Menurut pengalaman saya, kelompok ini kira-kira terbagi menjadi tiga:
- Warga Malaysia yang bekerja di Singapura yang bukan berasal dari JB, atau yang ingin tinggal lebih dekat ke pos pemeriksaan daripada rumah keluarganya.
- Warga Singapura dan penduduk Singapura yang menginginkan ruang lebih luas untuk uang yang sama dan bersedia menempuh perjalanan.
- Pasangan dan keluarga kecil yang salah satunya bekerja di Singapura dan yang lain bekerja atau belajar di JB.
Sebagian besar adalah profesional yang bekerja dengan jadwal tetap. Mereka cenderung membayar dengan lancar, tetapi juga cepat pindah jika perjalanan makin buruk atau muncul unit yang lebih baik dan lebih dekat ke perbatasan.
Area yang mereka pilih
Komuter berpikir dalam hitungan menit ke pos pemeriksaan, bukan kode pos. Secara umum, saya melihat empat kantong area:
- JB Sentral, Bukit Chagar, dan pusat kota. Jarak jalan kaki ke kompleks bea cukai Causeway, dan ke stasiun Bukit Chagar milik RTS Link. Komuter yang berjalan kaki atau naik bus menyeberang paling menghargai ini. Rincian lebih lanjut ada di halaman JB Sentral dan Bukit Chagar saya.
- Area yang dekat berkendara dari Causeway, seperti Bukit Senyum, Stulang, dan jalur pesisir ke arah Danga Bay. Area ini cocok untuk penyewa yang menyeberang dengan mobil atau motor dan ingin akses cepat ke jalan tol.
- Area di sepanjang rute bus pengumpan menuju JB Sentral. Area ini akan makin penting setelah RTS Link dibuka, karena kereta hanya membantu orang yang mudah mencapai Bukit Chagar.
- Sisi Second Link (Iskandar Puteri, Gelang Patah), untuk orang yang bekerja di Singapura bagian barat seperti Tuas atau Jurong, yang menggunakan Second Link alih-alih Causeway.
RTS Link: apa yang berubah dan apa yang tidak
Layanan penumpang kini diperkirakan mulai pada Februari 2027, bukan akhir 2026. Pernyataan bersama Kementerian Perhubungan Malaysia dan Otoritas Transportasi Darat Singapura (LTA) pada 2 Oktober 2026 menyebut tanggal itu masih bergantung pada sertifikasi keselamatan independen dan persetujuan regulasi akhir. Tarifnya belum diumumkan per tanggal tersebut; kedua pemerintah menyatakan tarif akan diumumkan bersama.
The Straits Times melaporkan kapasitas hingga 10,000 penumpang per jam per arah dan waktu tempuh sekitar lima menit. The Star melaporkan pada Agustus 2026 perkiraan jumlah penumpang sekitar 40,000 per hari. Bandingkan dengan sekitar 250,000 orang yang melintasi Causeway setiap hari: kereta ini akan membantu kelompok yang cukup besar, tetapi sebagian besar komuter tetap akan menyetir mobil, naik motor, atau naik bus. Jadi saya tidak akan menganggap setiap unit di JB mendapat premi RTS. Jarak jalan kaki ke Bukit Chagar adalah keunggulan yang realistis. Halaman properti RTS Link saya membahas sisi pembeliannya.
Yang diharapkan penyewa komuter
- Perabot lengkap. Tempat tidur, sofa, kulkas, mesin cuci, gorden, pemanas air, dan AC di setiap kamar tidur. Sebagian besar tidak ingin membeli perabot untuk masa tinggal satu atau dua tahun.
- Parkir. Setidaknya satu tempat parkir bagi yang menyetir. Pengendara motor menanyakan parkir motor yang aman.
- Internet yang andal. Fiber sudah terpasang, atau setidaknya tersedia di gedung. Banyak yang bekerja dari rumah pada hari-hari tertentu.
- Perjalanan yang singkat dan bisa diperkirakan. Mereka akan bertanya berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mencapai pos pemeriksaan pada pukul 6 pagi. Jujurlah; mereka akan mengujinya.
- Urusan administrasi yang sederhana. Kartu akses yang jelas, pemilik atau agen yang cepat tanggap, dan sewa yang dibayar lewat transfer bank.
Pasokan tidak langka. Satu portal saja menampilkan sekitar 3,200 iklan kondominium untuk disewakan di Johor Bahru pada awal Oktober 2026, jadi unit yang kusam, tanpa perabot, atau terlalu mahal akan lama kosong. Untuk menentukan harga sewa unit Anda, saya membandingkan sewa terbaru untuk unit serupa di gedung yang sama, bukan mengandalkan rata-rata umum; kalkulator imbal hasil sewa membantu Anda memeriksa angkanya.
Dasar-dasar perjanjian sewa
Malaysia tidak punya undang-undang yang menetapkan besaran deposit. Praktik pasar yang umum adalah deposit jaminan dua bulan sewa, deposit utilitas setengah hingga satu bulan sewa, dan sewa bulan pertama dibayar di muka, yang sering disebut “2+1” ditambah deposit utilitas. Semuanya bisa dinegosiasikan dan harus dituliskan dalam perjanjian.
Perjanjian sewa wajib dimeteraikan di LHDN dalam 30 hari setelah ditandatangani. Sejak 1 Januari 2026, perjanjian sewa masuk dalam Fase 1 sistem penilaian mandiri bea meterai LHDN, yang diajukan melalui e-Duti Setem di MyTax. Pembebasan sebelumnya atas RM2,400 pertama dari sewa tahunan tidak berlaku lagi; catatan berbeda soal kapan pembebasan itu berakhir (1 Januari 2025 menurut Rödl & Partner, 2026 menurut PropertyGuru), tetapi bagaimanapun juga, pembebasan itu tidak berlaku untuk perjanjian yang ditandatangani sekarang.
| Contoh: sewa RM2,500 per bulan | Sewa satu tahun | Sewa dua tahun |
|---|---|---|
| Sewa tahunan | RM30,000 | RM30,000 |
| Jumlah satuan RM250 | 120 | 120 |
| Tarif per RM250 | RM1 | RM3 |
| Bea meterai atas perjanjian | RM120 | RM360 |
Siapa yang membayar disepakati dalam kontrak; dalam praktiknya biasanya penyewa. Pemeteraian yang terlambat dikenai denda. Panduan umum pemilik sewa dan penyewa saya berisi proses langkah demi langkahnya.
Pajak atas sewa
Penghasilan sewa dikenai pajak di Malaysia. Jika Anda wajib pajak residen Malaysia, penghasilan ini ditambahkan ke penghasilan Anda yang lain dan dikenai tarif progresif normal Anda. Jika Anda bukan residen (secara umum, berada di Malaysia kurang dari 182 hari dalam setahun), penghasilan ini umumnya dikenai tarif tetap 30% tanpa keringanan pribadi. Biaya seperti bunga pinjaman, pajak tanah (quit rent), pajak properti daerah (assessment), dan biaya pemeliharaan biasanya bisa dikurangkan. Saya menjelaskan sisi nonresiden, dengan contoh perhitungan, dalam Menyewakan properti JB Anda? Periksa dulu sisi pajaknya.
Risiko yang perlu diantisipasi
- Masa kosong di antara penyewa. Komuter sering mengatur waktu pindah sesuai pergantian pekerjaan. Anggarkan setidaknya satu atau dua bulan kosong per tahun dalam arus kas Anda.
- Kelebihan pasokan apartemen servis. Pada Februari 2025, pemerintah negara bagian Johor menyebut negara bagian itu memiliki 102,438 unit apartemen servis, dengan 11,810 di antaranya belum terjual, ditambah 27,688 unit sedang dibangun dan 24,592 unit menunggu persetujuan perencanaan. Setiap unit baru yang selesai di dekat pos pemeriksaan adalah pesaing untuk penyewa Anda.
- Perubahan perjalanan. RTS Link, peningkatan pos pemeriksaan, atau rute bus baru bisa menggeser area mana yang paling praktis. Unit yang unggul hari ini dari sisi waktu berkendara bisa kalah dari unit di dekat stasiun.
- Nilai tukar. Penyewa ini berpenghasilan dalam dolar Singapura, jadi ringgit yang melemah membuat JB menarik; ringgit yang menguat bisa melemahkan permintaan.
- Keausan. Unit dengan perabot lengkap perlu diperbarui. Simpan daftar inventaris dengan foto dan siapkan anggaran kecil untuk penggantian.
Daftar periksa pemilik sewa
- Ukur sendiri waktu berkendara atau berjalan kaki ke pos pemeriksaan pada pukul 6 pagi dan 7 pagi, dan cantumkan angka yang jujur di iklan.
- Lengkapi perabot, periksa setiap AC, dan pastikan fiber tersedia di gedung.
- Pastikan tempat parkir dan kartu akses dengan pengelola gedung sebelum calon penyewa datang melihat unit.
- Periksa identitas penyewa, tempat kerjanya, dan haknya untuk tinggal di Malaysia selama seluruh masa sewa.
- Tuliskan dengan jelas deposit, masa pemberitahuan, perbaikan, dan syarat perpanjangan dalam perjanjian.
- Meteraikan perjanjian di MyTax dalam 30 hari dan simpan sertifikatnya.
- Daftar ke LHDN dan laporkan sewa setiap tahun, sambil menyimpan bukti pembayaran untuk biaya yang bisa dikurangkan.
Ada pertanyaan tentang situasi Anda?
Kirimkan kepada saya nama gedung dan luas unit Anda, dan saya akan memberi tahu bagaimana kemungkinan penyewa komuter menilainya serta berapa harga sewa unit serupa.
Sumber: The Straits Times (melalui Yahoo News Singapore), “RTS Link now expected to open in Feb 2027 instead of Dec 2026”, Oktober 2026; The Star, “JB-Singapore RTS Link to commence operations in February 2027”, Oktober 2026; The Star, “RTS Link fare, opening date to be announced jointly by Malaysia and Singapore, says Loke”, Agustus 2026; The Star, “Easing Causeway commutes”, Maret 2024; Bernama, “JS-SEZ, RTS Link to boost Johor property market”, Juni 2025; Malay Mail, “Johor says property overhang falling as JS-SEZ boosts demand for service apartments”, Februari 2025; PropertyGuru, “Condominiums for rent in Johor Bahru (listing page)”, Oktober 2026; LHDN, “Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS)”, Agustus 2026; PropertyGuru, “2026 Guide: Stamp duty, e-stamping and tenancy agreement fees in Malaysia”, Januari 2026; StashAway, “Stamp duty and administration fees for tenancy agreements in Malaysia (2026)”, Agustus 2026; Rödl & Partner, “Stamp duty on tenancy agreements increased effective January 1, 2025”, Mei 2025; EdgeProp, “LHDN stamping guide 2026: tenancy agreement, SPA online”, Oktober 2026; Speedhome, “Security deposit in Malaysia”, Juni 2026; ASEAN Briefing (Dezan Shira & Associates), “Personal income tax in Malaysia”, 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum, diperiksa pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan.