马来西亚伊斯兰房屋融资（2026）：运作方式、合约、利润率及申请资格

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月9日

伊斯兰房屋融资是在马来西亚购屋时，以符合伊斯兰教法（Shariah）的合约（例如递减合伙或商品买卖）取代计息贷款的一种融资方式。它由 Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行，BNM）依据 Islamic Financial Services Act 2013 监管，穆斯林与非穆斯林都可申请，而银行审核你的收入、债务和房产的方式，与传统房贷大致相同。不同之处在于合约本身、利润率的表述方式，以及逾期付款和提前清偿的规定。

用简单的话说，什么是伊斯兰房屋融资

伊斯兰教法禁止利息（riba），因此伊斯兰银行不能直接借钱给你再收取利息。融资会被安排成一项买卖（银行买下后以加价卖给你）、一项租赁（你付租金使用银行所占的房屋份额），或一项合伙（你与银行共同拥有房子，你再逐步买下银行的份额）。每月付款看起来可能与传统分期付款相似，但文件所描述的双方关系并不相同。

马来西亚每一项伊斯兰房屋融资产品背后都有三层规定：

• Islamic Financial Services Act 2013。自2013年6月30日起生效，取代了 Islamic Banking Act 1983 和 Takaful Act 1984，要求在遵守行为准则和消费者保护规定的同时，也必须符合伊斯兰教法。
• BNM 的 Shariah Advisory Council（SAC）。马来西亚伊斯兰金融的最高教法机构，其角色由 Central Bank of Malaysia Act 2009 规定。2019年4月，联邦法院以5比4裁定，SAC 的裁决对民事法庭具约束力。
• BNM 政策文件。BNM 为每一种合约订立伊斯兰教法要求，而每家银行根据 BNM 的 Policy Document on Shariah Governance（2019）设有自己的伊斯兰教法委员会。

本文说明这些产品如何运作，并不构成宗教或财务建议。如果你重视伊斯兰教法层面，请向银行询问其产品的教法依据，并咨询你信任的学者。

房屋融资常用的主要合约

你的融资批准书（letter of offer）和产品披露表（PDS）会注明所采用的合约。

合约	运作方式	对你的意义
Musharakah Mutanaqisah（MM），递减合伙	你与银行一起买下房子。银行把它的份额租给你（ijarah），你每期付款的一部分用来买下更多银行份额，直到房子全归你所有。	你的付款一部分是租金，一部分是购买银行的份额单位。
Tawarruq（商品 murabahah）	银行买入一项商品，再以成本加利润的价格卖给你，分期付款。该商品随后代表你出售换取现金（你需为此签署代理表格），这笔现金就用来支付房价。	形成一笔你每月偿还的债务。浮动利率版本的合约会注明最高利润率（见下文）。
Bai’ Bithaman Ajil（BBA），延期付款销售	银行买下房产（或你的实益权益），再以较高价格卖回给你，分期付款。	常见于许多较早期的融资。传统版本的分期付款不会随市场利率变动。
Ijarah，包括以拥有权结束的租赁	银行拥有或共同拥有该资产并租给你；租期结束时，拥有权以赠与或出售方式转给你。	常作为 MM 结构中的租赁部分。

递减合伙如何运作：举例说明

以虚构整数举例说明，并非报价。你以90%融资购买一间RM600,000的房子。你支付RM60,000，拥有10%；银行支付RM540,000，拥有90%。每个月，你为银行那90%的份额付租金，同时买下其中一小部分。随着你的份额增加，租金部分会减少，每期付款中有更多用于买下银行的份额。当银行的份额降到零，你就完全拥有这间房子，合伙关系随之结束。

利润率：最高利润率与实际利润率

自2022年8月1日起，新的零售浮动利率贷款以 Standardised Base Rate 定价，而这个基准利率只随 BNM 的隔夜政策利率（OPR）变动。BNM 在2026年11月5日把 OPR 维持在2.75%。你的 PDS 会列明你的融资所跟随的参考利率，以及在其之上的加码（spread）。

以买卖为基础的合约（tawarruq、BBA）在第一天就定下售价，因此浮动利率版本会注明两个利率：

• 最高利润率（CPR）。用来计算合约售价的较高利率，也是你可能被收取的最高利率。
• 实际利润率（EPR）。你每月实际支付的利率，通常为参考利率加上加码。参考利率变动时它也会变动，但不超过最高利润率。
• 差额以 ibra’ 豁免。根据 BNM 的 Ibra’ 指南，按最高利润率计算的金额与按实际利润率计算的金额之间的差额，由银行以 ibra’（银行放弃对该部分售价的权利）予以豁免。

仅为举例说明，并非当前利率：如果合约的最高利润率是10%，实际利润率是4.5%，你的分期付款按4.5%计算，与10%之间的差额每月都会被豁免。在这种结构下，协议中出现一个很大的“售价”是正常的；比较各家报价时，应看实际利润率、加码、锁定期和总成本。MM 合约的运作方式不同：银行的回报来自其份额的租金，因此要查清租金率如何设定，以及何时可以调整。

市面上也有固定利率的伊斯兰融资。想粗略估算每月付款，可以试试我的房贷计算器。

逾期付款、提前清偿与 ibra’

伊斯兰银行不能从逾期款项赚取利息，因此 BNM 订有专门的逾期付款规定。根据其 Guidelines on Late Payment Charges for Islamic Banking Institutions（2012年1月1日生效）：

• 融资期内：赔偿（ta’widh）上限为逾期分期款每年1%。
• 到期之后：赔偿上限为未偿余额按每日隔夜伊斯兰银行同业货币市场利率计算的金额。
• 超出赔偿的罚款（gharamah）：如果银行收取的金额超过其赔偿，超出部分不能作为收入保留，必须交给其伊斯兰教法委员会认可的慈善机构。
• 不得复利：逾期费用按日计算，但不能复利，而且逾期费用总额不得超过未偿本金。

对于以买卖为基础的融资，BNM 的 Ibra’ 指南（2013年2月发布）规定，当融资提前清偿、重组、在违约后清偿，或在融资期结束前终止时，银行必须豁免尚未赚取的利润。锁定期和提前清偿的成本费用仍可能适用，所以请查看 PDS。我的提前还清房贷和房贷逾期未还指南会讲解实际操作。

伊斯兰与传统：哪些相同，哪些不同

项目	伊斯兰房屋融资	传统房屋贷款
银行如何赚钱	买卖中的利润，或租赁、合伙份额的租金	借出款项的利息
合约中显示的利率	实际利润率；以买卖为基础的版本也会列出最高利润率	利率（参考利率加上加码）
负担能力审核	偿债比率、CCRIS 和收入文件	相同
BNM 对第三间房产的限制	第三笔房屋融资最高70%	相同
逾期付款	Ta’widh 受 BNM 上限约束；任何 gharamah 都捐作慈善	按贷款条款和 BNM 规定收取的违约利息
提前清偿	未赚取的利润以 ibra’ 豁免；可能需付锁定期费用	清偿后停止计息；可能需付锁定期费用
保障	通常为 takaful（MRTT 或 MLTT），但规定各有不同	通常为 MRTA 或 MLTA

批核的逻辑也一样：收入、承担、信用记录，以及银行的估价。单单改用伊斯兰融资，并不能解决偿债比率过高的问题（见房贷为何被拒）。它适用于首间及第二间房子、转贷（refinancing），以及分阶段付款的新盘（见按工程进度付款）。

非穆斯林和外国人可以申请伊斯兰房屋融资吗？

非穆斯林：可以。马来西亚法律没有把伊斯兰融资限定于穆斯林。2019年1月，一位 BNM 高级官员表示，伊斯兰金融“不是、也不应该只属于穆斯林”。根据 BNM 的 Annual Report 2025，2025年伊斯兰融资占马来西亚融资总额的比例升至48%。

外国人：有可能，视个别情况而定。BNM 的外汇规定允许非居民借入令吉购买马来西亚的不动产，但单纯土地除外（BNM FAQ on the Foreign Exchange Policy，2019 edition）。银行是否为外国买家融资、融资成数多少，由银行自行决定，并因国籍、收入和房产而异。在柔佛，外国买家还需要州政府批准，而大多数住宅的最低价格为RM1 million，但指定区域等情况有例外（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我的外国人房贷、从新加坡为新山房产融资和柔佛外国人最低房价指南。

Takaful 保障：MRTT 与 MLTT

伊斯兰融资通常搭配 takaful，即同样受 IFSA 监管、符合伊斯兰教法的保险形式。递减定期 takaful（MRTT）对应 MRTA：保额随融资余额减少而递减。平准定期 takaful（MLTT）保持固定保额，类似 MLTA。各银行要求不同；如果供款加进你的融资额，你要偿还的金额就会更多。我的MRTA 与 MLTA 指南说明了两者的取舍，同样适用于 MRTT 和 MLTT。

印花税与律师费

伊斯兰融资文件和贷款文件一样，依据 Stamp Act 1949 盖印花（见我的2026年印花税和律师费指南）。有两点是伊斯兰融资特有的：

• 首购屋豁免。马来西亚公民购买价格不超过RM500,000的首间住宅，若买卖协议于2021年1月1日至2027年12月31日之间签署，其过户和贷款协议可豁免印花税（2026/2027 Malaysian Tax Booklet）。请让你的律师确认这项豁免如何适用于你的融资文件。
• 由传统贷款转换。当一笔已依法盖印花的现有传统贷款转贷为伊斯兰融资时，Stamp Duty (Remission) (No. 3) Order 2000 规定，新 Syariah 买卖协议的印花税可获减免，减免额以旧贷款未偿本金应缴的印花税为限，因此同一笔本金不会被征税两次。

印花税规定经常变动，所以请与你的律师确认数额。

申请步骤

1. 先核算预算，在看房前对照你目前的承担。
2. 取得初步报价，向两三家银行（伊斯兰和传统都包括）索取，并拿到各自的 PDS。
3. 预订并签署 SPA。查看取得融资的期限，以及融资被拒时订金如何处理；见我的SPA 指南。
4. 估价与批核。如果估价低于售价，融资成数通常以较低的数字计算（见银行估价低于售价）。所需文件与传统贷款相同；自雇买家需要提供更多文件。
5. 接受融资批准书。查看合约类型、实际利润率与最高利润率、锁定期、takaful 和各项费用。
6. 签署融资文件，包括任何商品代理表格（tawarruq），或合伙与租赁文件（MM）。
7. 拨款。银行把款项付给卖家；如房产已有抵押，则付给卖家的银行（见卖家仍有贷款时如何购买）；如果是新盘，则按阶段付给发展商。

如果出了问题：可以向哪里求助

• 先与银行沟通，及早要求重新安排或重组还款。
• AKPK。Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit 由 BNM 于2006年设立，提供不收费的财务咨询和债务管理服务，也涵盖伊斯兰银行的融资。
• 投诉。如果你对银行就书面投诉的回复不满意，可找 Financial Markets Ombudsman Service（FMOS）。它于2025年1月由 Ombudsman for Financial Services 与证券纠纷中心合并而成，受理RM250,000以内的合格纠纷。你也可以通过 BNM 的消费者渠道（BNMLINK）联系。

如果这对你很重要，可以在哪里买房

新山大多数住宅房产都可申请伊斯兰融资，所以选哪个区域，主要取决于预算、通勤和日常生活。各区的清真寺和清真食物，请参阅新山穆斯林友好生活。买家常比较的区域：

• Iskandar Puteri：Medini、EduCity，以及前往第二通道（Second Link）的交通便利。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：西部成熟的家庭住宅区。
• Mount Austin：靠近学校的公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的成熟社区。
• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 的市中心住宅。
• Permas Jaya 和 Senibong：东部住宅，部分位于海滨。

可以在我的新山房产地图上比较，或浏览新山新盘。

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常见问题

非穆斯林可以在马来西亚申请伊斯兰房屋融资吗？

可以。马来西亚法律没有把伊斯兰融资限定于穆斯林，Bank Negara Malaysia 也表示伊斯兰金融适用于所有人。非穆斯林按相同条件审核。

最高利润率和实际利润率有什么分别？

最高利润率是浮动利率、以买卖为基础的合约中用来定出售价的较高利率，也是你可能被收取的最高利率。实际利润率是你每月实际支付的利率。两者之间的差额，由银行根据 BNM 的指南以 ibra’ 豁免。

什么是 Musharakah Mutanaqisah？

一种递减合伙。你与银行一起买下房子，银行把它的份额租给你，你每月付款的一部分用来买下更多银行份额，直到你拥有整间房产。

伊斯兰房屋融资比传统贷款贵吗？

从设计上来说并不会。成本取决于每份报价：实际利润率、加码、锁定期、各项费用，以及加进融资额的任何 takaful。

如果我提前清偿伊斯兰房屋融资，会怎样？

对于以买卖为基础的融资，BNM 的 Ibra’ 指南规定，你提前清偿时银行必须豁免尚未赚取的利润。锁定期费用仍可能适用；请查看你的产品披露表。

伊斯兰房屋融资的逾期付款费用是多少？

根据 BNM 的指南，融资期内的赔偿（ta’widh）上限为逾期分期款每年1%，到期后则以余额按隔夜伊斯兰银行同业利率计算为上限。费用不得复利，任何超出赔偿的罚款都会捐作慈善。

外国人可以为柔佛房产申请伊斯兰房屋融资吗？

有可能。BNM 的外汇规定允许非居民借入令吉购买不动产（单纯土地除外），但每家银行会视个别情况决定。柔佛还要求州政府批准，而大多数住宅一般设有RM1 million的最低价格。

想在买房前比较融资方案吗？

告诉我房产、你的预算，以及你是马来西亚人还是外国买家。我可以为你联系几家银行的房屋融资团队，让你在作出承诺前比较伊斯兰和传统的融资批准书；选择哪种产品由你自己决定。你也可以预约看房，如果人在国外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Bank Negara Malaysia，“Financial Services Act 2013 and Islamic Financial Services Act 2013 come into force”，2013年6月30日；Bank Negara Malaysia，Shariah Advisory Council 页面，2026年11月查阅；Malay Mail，“Federal Court rules Bank Negara SAC findings binding on civil courts”，2019年4月10日；Bank Negara Malaysia，Musyarakah policy document（BNM/RH/STD 028-7），2015年4月20日，Appendix 4（转录本），2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，Tawarruq policy document，2018年12月28日（转录本），2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，Ijarah policy document，2018年8月1日生效（转录本），2026年11月查阅；Jaaffar and Ghazali，“The Structure in Existing Shariah Principle of Islamic Home Financing: A Review”，IJARBSS 8(12)，2018；Bank Negara Malaysia，Guidelines on Ibra’ for Sale-Based Financing，发布通知，2013年2月4日；Bank Negara Malaysia，Guidelines on Late Payment Charges for Islamic Banking Institutions（BNM/RH/GL 008-14），2012年1月1日生效（存档本）；Bank Negara Malaysia，Reference Rate Framework（Standardised Base Rate）政策文件，2021年8月11日；Malay Mail，“No rate change from BNM as year’s final MPC meeting wraps up”，2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，房产融资措施（第三笔房屋融资70%上限），2010年11月3日；Bank Negara Malaysia，Islamic Finance Rendezvous Series 欢迎辞（BIS central bankers’ speeches），2019年1月14日；Bank Negara Malaysia，Annual Report 2025，伊斯兰金融章节，2026；Bank Negara Malaysia，Foreign Exchange Policy FAQs，Part 2: Non-residents，2019 edition；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；2026/2027 Malaysian Tax Booklet，印花税章节，2026年11月查阅；Stamp Duty (Remission) (No. 3) Order 2000，2000年7月29日订立（网上转载文本），2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，“Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”，2006年4月17日；Bank Negara Malaysia，Financial Ombudsman Scheme 的实施，2016年9月28日；Bank Negara Malaysia，Financial Markets Ombudsman Service 推介礼致辞（BIS central bankers’ speeches），2025年1月17日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月9日，不构成财务、法律或宗教建议。规定、利率和产品条款会有变动；采取行动前，请先向你的银行、BNM、律师和土地局确认。