这篇文章写给想在新山买房、正在考虑如何付款的新加坡人。简短的答案：您可以向马来西亚银行借令吉贷款（据报道，外国人的贷款成数通常为 60% 至 70%），向承做新山房产贷款的新加坡银行借新元贷款，以新加坡房屋的资产净值套现，或以现金支付。每种方式的汇率风险各不相同，哪一种适合您，取决于您的收入和租金在哪里。
方案一：向马来西亚银行借令吉贷款
马来西亚银行确实会贷款给新加坡人，但条件比给本地人的更严格。一家马来西亚律师事务所为外国买家撰写的 2025/2026 指南指出，外国人的融资成数通常为评估价值的 60% 至 70%；马来西亚房贷平台 LoanStreet 则表示，非第二家园（MM2H）的外国人一般可获 70%。每家银行都有自己的政策。
- 成数按较低的数字计算。银行按售价与其估价两者中较低者放贷。如果估价不足，差额要由您以现金补足；请看银行估价低于售价时会怎样。
- 贷款年限与年龄。例如，Hong Leong Bank 列明最长 35 年或至 70 岁，以较早者为准。请向您申请的银行确认上限。
- 文件。预计需要提供工资单和显示薪金入账的银行月结单、公积金（CPF）结单、最新的 IRAS 评税通知（Notice of Assessment）、雇佣信和护照。一名马来西亚融资顾问也表示，银行往往会要求新加坡信贷局报告。
- 以新元收入计算 DSR。马来西亚银行会计算您的偿债比率（DSR）：每月债务还款除以认可收入。EdgeProp 指出，马来西亚国家银行（Bank Negara）没有统一的门槛，每家银行自行设定。同一名顾问表示，有些银行只认可部分海外收入，例如大型雇主固定薪金的 80% 至 90%，花红或佣金的认可比例则更低。
根据国家银行的外汇规定，非居民可向持牌在岸银行借令吉用于实体经济活动，其中包括购买不动产，但不包括只购买土地。我的外国人房贷指南更详细地介绍了流程。
汇率风险是双向的
借令吉贷款、领新加坡薪水，每一期供款都是一次货币兑换。如果令吉走弱，您的供款所需的新元就减少；如果令吉走强，所需的新元就增加。由于债务和房产都以令吉计价，资产和贷款会同步变动。
如果您打算出租单位，令吉租金可以直接支付令吉供款，无需任何兑换。这就是为什么我建议房东先考虑马来西亚贷款。
方案二：向新加坡银行借新元贷款
有些新加坡银行确实承做新山房产贷款。我在2026年10月查看了它们自己的产品网页：
| 银行 | 列出的马来西亚城市 | 货币 | 贷款价值比 | 其他列明条件 |
|---|---|---|---|---|
| UOB（International Property Loan） | 吉隆坡、槟城、新山 | 仅限新元 | 最高 70% | 最长 35 年；年龄加贷款年限上限为 75；自住或投资 |
| OCBC（Overseas Property Loan） | 吉隆坡、新山 | 仅限新元 | 最高 60% | 最低贷款额 S$200,000 |
CIMB Singapore 也推出了点名新山的马来西亚房产贷款；请向该银行询问其目前的条件。
如果您赚取新元收入，新元贷款可以免去每期供款的兑换，但汇率风险转移到了资产上：您的债务以新元固定，而房产的价值以令吉计算。新加坡贷款也受新加坡金融管理局（MAS）的总偿债率（TDSR）规定约束；OCBC 指出，这适用于位于新加坡或海外的房产。根据 MAS，TDSR 上限为收入的 55%。
方案三：以新加坡房屋作抵押借款
如果您拥有尚有剩余资产净值的新加坡房产，银行可能会提供资产净值定期贷款（equity term loan），MAS 称之为房贷套现贷款（mortgage equity withdrawal loan）。如果您没有其他未偿还的房屋贷款，MAS 规定的贷款价值比（LTV）上限为 75%；如有一笔或以上，则为 45%。LTV 在 50% 或以下时不适用 TDSR；超过 50% 则适用。
这等于用您的新加坡房屋作为购买新山房产的抵押，所以您自住的房子也押上了。我只会在有清楚还款计划的情况下考虑这种做法。公积金存款不能用于海外房产；我在我的公积金文章中解释了原因。
方案四：现金支付
国家银行表示，非居民可不受限制地投资马来西亚的令吉资产，其常见问题也把房产列为令吉资产之一。出售所得和收入（例如租金）可以汇出，但资金必须以外币汇出，并通过持牌在岸银行兑换。
- 通过银行转账付款到律师或发展商的账户，切勿使用现钞。
- 保留每一张汇款通知单、所用的兑换率、买卖合约（SPA）和所有收据。出售时，您的购入价和相关成本是计算产业盈利税（RPGT）的依据；作为外国卖家，售价的 7% 会被扣留，直到税务结清为止。
- 汇出大笔款项之前，先比较您的银行和汇款服务的汇率。
计算示例：RM1,000,000 的新山房屋，70% 贷款或现金
假设：令吉贷款年利率 4.0%，为期 30 年，仅作说明之用。供参考，隔夜政策利率于2026年9月3日维持在 2.75%，而 Maybank 的标准化基准利率自2025年7月11日起一直为 2.75%；您获得的利率将视银行和您的个人条件而定。兑换率为 RM3.19 兑 S$1，按国家银行于2026年10月9日公布的汇率四舍五入（买入价 3.1894，卖出价 3.1942）。
| 项目 | 70% 马来西亚贷款 | 现金 |
|---|---|---|
| 售价 | RM1,000,000 | RM1,000,000 |
| 预先支付（未计印花税和律师费） | RM300,000（S$94,000） | RM1,000,000（S$313,500） |
| 贷款 | RM700,000 | 无 |
| 每月供款 | RM3,342（S$1,048） | 无 |
| 30 年总利息 | 约 RM503,000 | 无 |
再来看汇率。同样 RM3,342 的供款，如果汇率变为 RM3.00，约需 S$1,114；如果是 RM3.40，则约需 S$983。两个方向的差距都大约是 6%，所以预算要留有余地。您可以在我的房贷计算器上测试其他利率和贷款年限。
无论选哪一种方式，都别忘了额外费用：转让的印花税，如果借贷，还有贷款合约的印花税，再加上律师费。我的2026年印花税指南介绍了现行税率。
我会怎样决定
- 出租：令吉贷款与令吉租金相匹配。
- 自住、新元收入、没有租金：按总成本而不只是利率，比较马来西亚贷款与 UOB 或 OCBC 的新元贷款。
- 现金买家：文件最简单，也没有 DSR 审核，但要保留汇款记录。
- 任何方式：在支付订金之前先取得贷款原则性批准，以免估价较低或贷款成数较小让您措手不及。
想了解您自己的情况？
告诉我您的预算、您打算如何使用单位，以及您是否只有新元收入，我会为您逐一讲解融资方案。
如果您想亲自看单位，我可以在周末到新山中央车站（JB Sentral）与您会面，带您四处看看：请看我的周末看房之旅页面。
资料来源：LoanStreet，“Buying property in Malaysia as a foreigner”，2025年8月；Viknesh & Yap（刊于 Global Law Experts），“A 2025–2026 Guide to Buying Residential Property in Malaysia for Foreigners”，2026年4月；Hong Leong Bank，“Home Loan”，2026年10月查阅；FAR Capital，“How To Use SGD Foreign Income To Leverage Malaysian Property Loans?”，2026年5月；EdgeProp Malaysia，“Debt service ratio (DSR) in Malaysia: complete guide for homebuyers”，2026年10月；Bank Negara Malaysia，“Foreign Exchange Policy FAQs Part 2: Non-residents”，2019年；Bank Negara Malaysia，“Foreign Exchange Policy: Investing in Malaysia (non-residents)”，2026年10月查阅；UOB Singapore，“International Property Loan”，2026年10月查阅；OCBC Singapore，“Overseas Property Loan”，2026年10月查阅；CIMB Singapore，“Malaysia Property Loan & Financing”，2026年10月查阅；OCBC，“The lowdown on property loan regulations”，2021年12月；Monetary Authority of Singapore，“Macroprudential Policies in Singapore”，2026年10月查阅；Monetary Authority of Singapore，“MAS clarifies LTV and TDSR rules for residential mortgages and mortgage equity withdrawal loans”，2020年4月；RinggitPlus，“BNM holds OPR at 2.75% as growth forecast rises to around 5%”，2026年9月；Maybank，“Base rates (SBR, BR, BLR)”，2026年10月查阅；Business Today（汇率来自 Bank Negara Malaysia），“Foreign exchange rates October 9, 2026”，2026年10月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，查核日期为2026年10月12日，并非法律、税务或财务建议。