如何在柔佛取得批准建筑图则副本（MBJB、MBIP、MBPG、MPKu）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月15日

本指南适合新山有地住宅的屋主和买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简单来说：批准建筑图则（pelan bangunan yang diluluskan）由批准它的地方政府保管，在大新山地区即 MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu。请先查看买卖合约（SPA）、发展商和建筑师那里，因为往往已经有副本。若要向地方政府索取副本，须由屋主或持有屋主书面授权的人，带着产权证明向该地方政府的建筑部门提出申请。

批准建筑图则是什么，又不是什么

它是房屋兴建前获地方政府批准的一套图纸：平面图、立面图和地块位置，并附有批准编号和日期。之后的工程，例如后厨房或遮雨棚，需要各自的准证图则。请勿与以下文件混淆：

文件	显示内容	保管单位
批准建筑图则	获批准时的房屋：房间、墙壁、屋顶、退缩距离	地方政府；屋主、发展商和建筑师可能有副本
装修准证图则	之后获批准的改动，新工程通常以红色标示	地方政府和屋主
布局图（pelan susun atur）	整个住宅区：地段、道路、公共空地	地方政府和发展商
地契测量图（pelan akui）	地段边界，与地契相连	土地测量和土地局记录

为何需要：买家、屋主和卖家

• 买家。新山许多二手排屋都有后厨房、加建房间或门廊屋顶。将图则与实际建筑对比，就能看出哪些部分获得批准（参阅二手房的违法扩建）。
• 正在装修的屋主。MBJB 的小型工程途径适用于持有入伙纸（CFO）或完工与合格证书（CCC）的房屋，而图则修改必须沿用原有的图纸编号和批准日期（MBJB 清单，2022年12月及2025年1月）。请参阅我的装修准证指南。
• 卖家。一名地方政府官员在2022年8月告诉 The Star，银行在贷款时会要求 CCC，而房屋出售时扩建部分也需要 CCC。预先备好图则会有帮助（参阅出售前如何准备房屋）。
• 邻居。图则显示获批准的退缩距离和共用墙（参阅排屋的共用墙）。

法律原因：Street, Drainage and Building Act 1974 第70条规定，建造建筑物须事先获得地方政府书面批准，而涉及新地基、扩大结构或屋顶、或偏离批准图则的加建都算在内。第70(17)条推定工程由土地拥有人进行，第72条则允许地方政府下令拆除。一旦你拥有该房屋，未获批准的扩建就是你的问题。此非法律意见。

第1步：去地方政府之前，先找找副本

去哪里找	可能找到什么
原始买卖合约	有地住宅的 Schedule G 表格附有批准布局图和建筑图则（第一和第二附表，First and Second Schedules）。
屋主的档案	准证图则、批准信、CCC 或 CFO（参阅应保存的房产文件）。
发展商	该屋型的图则；对较新的住宅区最有用。
建筑师或工程师	整套图则和批准编号；CCC 上会列出提交者。
门禁社区或有地分层地契管理层	装修批准；MBJB 要求有地分层地契屋主在申请准证时附上 JMB 的支持信。

第2步：向正确的地方政府申请

地区名称不一定与地方政府的管辖界线一致，所以请以门牌税单上印的地方政府为准：

地方政府	常见地区
MBJB（Majlis Bandaraya Johor Bahru，新山市政厅）	市中心、Tebrau、Mount Austin、Johor Jaya、Ulu Tiram
MBIP（Majlis Bandaraya Iskandar Puteri，依斯干达公主城市政厅）	Iskandar Puteri、Medini、Bukit Indah、Gelang Patah、部分 Skudai
MBPG（Majlis Bandaraya Pasir Gudang，巴西古当市政厅）	Pasir Gudang、Permas Jaya
MPKu（Majlis Perbandaran Kulai，古来市议会）	Kulai、Senai

新的图则申请通过网上一站式中心系统（OSC 3.0 Plus）提交，该系统是为建筑师和工程师而设。若要索取旧批准图则的副本，请致函地方政府的建筑部门，或到柜台询问应以何种方式提出申请。MBIP 曾表示，其建筑单位为屋主提供咨询，不收费（The Star，2021年10月）。

第3步：要带什么、如何申请

我在四个地方政府中都找不到已公布的副本申请表格或收费。它们的装修清单要求屋主提供地契、门牌税和地税收据以及身份证，所以可预期类似的要求：

1. 一封简短的申请信：地址、地段号，以及你需要的是原始图则、之后的准证图则，还是两者都要。
2. 产权证明：地契（geran）和最新的门牌税单（参阅如何看懂地契）。
3. 屋主的身份证或护照。
4. 授权信，若由买家、律师、建筑师或亲属代为申请。身在海外的屋主也可以使用授权书（POA）。
5. 任何参考资料：批准编号、年份或 CCC。有了这些，旧档案会更容易找到。
6. 所报的费用。若银行或律师需要，询问是否可提供核证副本，并保留收据。

副本申请没有公布处理时间。作为比较，MBPG 2024年的客户约章规定在30个工作日内对完整的房屋扩建图则申请作出决定，所以请预留几个星期，而不是几天。

要买房？把图则纳入你的出价

申请需要屋主出面，所以请在出价信中要求卖家在签买卖合约前提供图则、准证以及 CCC 或 CFO，或签署授权书。请参阅如何出价和看房时该问的问题。

第4步：将图则与房屋对比

带着图纸走一遍房子，最好有建筑师、工程师或验屋师同行。数一数房间和厕所，检查后墙和侧墙离围篱有多近，留意是否有混凝土屋顶取代了瓦片，并注意盖在沟渠上的楼板或建在后巷上方的房间，这些都在地段范围之外。请参阅我的二手房验屋清单和角头屋与中间排屋比较。

如果找不到批准图则怎么办？

情况	你可以怎么做
扩建部分不在图则上，也没有准证	视为未获批准；询问地方政府能否将其合法化，以及费用多少。
地方政府找不到旧档案	索取 CFO 或 CCC 及任何参考编号；专业人士可以按现有建筑绘制图纸。
卖家不肯提供或申请图则	把图则列为出价条件，或与你的律师一起把风险计入价格。
你拥有一间有未获批准工程的房屋	先与地方政府沟通。MBIP 表示，若工程符合规定，可申请补批，罚款最高为工程费用的30%；MBJB 列出的罚款图则费为处理费的10倍。

银行的估价师可能对未获批准的空间给予很低甚至零估值（参阅估价偏低时怎么办），而且你应该把扩建情况告知你的保险公司（参阅新山房屋保险）。

公寓、有地分层地契和甘榜屋

住公寓的话，你很少需要整栋大楼的图则；单位装修需要管理层批准，有时也需要地方政府批准（参阅公寓装修规定和合并两个公寓单位）。门禁分层地契房屋则同时需要图则和管理层的批准（参阅有地分层地契）。2025年10月，The Star 报道了 Skudai 较旧组屋中未获批准的底层扩建，MBIP 正逐栋处理。较旧的甘榜屋可能从未有过批准图则（参阅在柔佛购买甘榜屋）。

外国屋主和买家

无论你是哪国人，地方政府的规定都一样，身在海外的屋主可以授权律师或建筑师代为申请（参阅从海外管理新山房产）。在柔佛，外国买家一般须购买 RM100万或以上的房产，只有少数例外（例如部分获州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。因此外国买家多会考虑半独立式洋房和独立式洋房，而这类房屋常有扩建。州政府同意须缴付3%的批准费（最低 RM30,000），外国买家自2026年1月1日起须缴付8%的印花税（参阅柔佛外国人最低购屋价格指南）。至于 MM2H，我会与 MOTAC 持牌的 MM2H 代理配合；批准与否由当局决定（参阅MM2H 房产支援）。

如果这对你很重要，可以考虑这些地区

• Mount Austin：MBJB 管辖的家庭式排屋和半独立式洋房，许多已装修。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：MBJB 管辖的较旧住宅区，过去的扩建很常见。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：地方政府的界线在这里交错，所以请查看税单。
• Iskandar Puteri：MBIP 管辖的较新住宅区，设有设计指南。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：MBIP 管辖的门禁有地住宅。
• Kulai 和 Senai：MPKu 管辖的有地住宅镇区。

在我的新山房产地图上比较它们。

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常见问题

在新山，我可以在哪里取得房屋的批准建筑图则副本？

向批准它的地方政府索取：在大新山地区即 MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu，以门牌税单上列明的为准。请先查看原始买卖合约、发展商和建筑师，因为他们往往有副本。

买家可以在没有屋主的情况下取得批准建筑图则吗？

通常不行。地方政府只与屋主或持有屋主书面授权的人办理。请卖家在签买卖合约前提供图则、准证以及 CCC 或 CFO，或签署授权信。

在柔佛，批准建筑图则副本要多少钱？

截至2026年11月，大新山四个地方政府都没有在网上公布副本收费。请向地方政府询问目前的收费，包括核证副本，并保留收据。

新盘买卖合约会附上批准建筑图则吗？

采用法定 Schedule G 表格的有地住宅会：批准布局图和建筑图则的副本就是它的第一和第二附表。它们显示的是房屋最初获批准时的样子，不包括之后的扩建。

如果地方政府没有扩建部分的批准图则怎么办？

把它视为未获批准。屋主可以询问补批事宜；MBIP 在2021年表示，若工程符合规定是可行的，罚款最高为工程费用的30%。买家应在出价信和买卖合约中提出这一点。

在新山买房或装修？

告诉我地区和房屋情况。在你出价之前，我会向卖家索取批准图则、准证和 CCC，并把缺漏之处指出来交给你的律师。你也可以预约看房；若身在海外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Street, Drainage and Building Act 1974，Part V，第70和72条（National House Buyers Association 版本），2026年11月核对；Housing Development (Control and Licensing) Regulations，Schedule G 表格，First and Second Schedules 及第14条（National House Buyers Association 版本），2026年11月核对；MBJB，小型装修准证图则清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月，2026年11月查阅；MBJB，OSC 3.0 Plus 修改建筑图则清单（MBJB/OSC/PP/P2_22），2025年1月1日更新，2026年11月查阅；MBJB，Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月查阅；KPKT，OSC 3.0 Plus 手册（MBJB 发布版本），2026年11月核对；MBPG，客户约章达成情况，2024年1月至12月（2025年7月发布），2026年11月查阅；The Star，“MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日；The Star，“Get approval for renovations or face hassles when selling house”，2022年8月16日；The Star，“Illegal extensions plague Johor strata management”，2025年10月9日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月15日核对，非法律意见。各地方政府的程序、收费和记录不尽相同且会变动；在购买、装修或出售之前，请向你的地方政府建筑部门、你的律师以及注册建筑师或工程师确认。