马来西亚排屋共用墙：规定、装修与纠纷

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日

本指南适合新山排屋、半独立式和集群式住宅的屋主与买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简单来说：共用墙（dinding dua pihak）是你的房子与隔壁房子共用的那面墙，因此任何一方屋主都不应在未取得邻居书面同意和市政厅批准的情况下切割、重建或在墙上开口。如果邻居装修损坏了你这一侧，通常由施工造成损坏的那位屋主负责修复。有门禁的分层地契住宅则按照既定的维修程序处理。

什么是共用墙，哪些房屋有共用墙

根据《Uniform Building By-Laws 1984》（UBBL，Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam），共用墙将一栋建筑与相邻建筑分隔开，建于共同地界之上或紧贴地界。该附例将排屋定义为至少三间房屋组成的一排房屋中的一间。因此，中间排屋有两面共用墙，尾段或角头单位有一面，半独立式有一面，集群式住宅可能有两面或三面。独立式洋房没有共用墙，它们的问题在于围墙和排水沟（见我的邻里与地界纠纷指南）。

由于这面墙同时服务两间房屋，一侧的施工会影响另一侧。我的角头屋与中间排屋比较指南解释了为什么选购单位时共用墙的数量很重要。

法律和建筑规定怎么说

我没有找到任何马来西亚法律为有地住宅屋主设立类似英格兰和威尔士那样独立的共用墙通知程序。对于个别地契房屋，起作用的是建筑法令、UBBL以及你所在市政厅的装修规定。

规定	关于共用墙的内容
Street, Drainage and Building Act 1974，s.70(1)及70(16)	未经市政厅事先书面许可，不得建造任何建筑。将外墙或共用墙的任何部分更新、重建或建造至一层楼高度，或加建一层，均视为建造建筑。
同一法令，s.70(17)	在没有相反证明之前，建筑工程推定属于地主，并由地主承担责任。承包商犯的错，仍由聘请他们的屋主承担。
同一法令，s.70(13)及s.72	罚款最高RM50,000、监禁最长三年或两者兼施；市政厅可下令停止或拆除未经批准的工程。
UBBL附例第86条	共用墙一般须为至少200 mm厚的实心砖砌体或现场浇筑混凝土（某些情况下允许100 mm，例如单层房屋），并须高出屋顶表面至少230 mm。
UBBL附例第87条	开口须取得市政厅同意及相关屋主的书面许可，不再使用时须以实心材料封填。
MBJB小型工程指南（2016）	墙、围墙和共用墙未经书面同意，不得包含或影响相邻地段。拥有共用结构的排屋、半独立式和集群式住宅须提交邻居证明书，并附上邻居的门牌税单副本。屋主须对结构稳定负责。

批准由你所在的地方政府发出：大新山地区为MBJB、MBIP、MBPG或MPKu（见我的新山地方政府指南）。MBJB于2022年12月发布的清单规定，未经批准即开工的工程须缴付相当于处理费10倍的罚款图则费。我的装修准证指南列出了完整步骤和费用。

在共用墙旁装修：实用清单

1. 先和邻居沟通。出示图纸、工期和施工时间。如果工程涉及共用结构，你本来就需要他们签署的证明书。
2. 开工前记录墙体状况。拍摄墙两侧、天花板和屋顶接缝处的带日期照片和视频，最好有邻居在场。日后若对哪些裂缝是新出现的发生争执，便有据可依。
3. 结构工程请交给专业人士。新增横梁、加建楼层、混凝土屋顶板或凿打共用墙，都应由注册工程师设计并认证。
4. 先取得批准，通过市政厅的网上一站式中心（One Stop Centre）申请，并将盖章图纸放在工地。
5. 以书面合同聘请注册承包商。CIDB Act 1994第25条规定承包商必须注册，CIDB于2024年3月表示，未注册承包商将面临RM10,000至RM100,000的罚款。合同中应写明由谁保护和修复邻居一侧。参阅我的聘请设计师或承包商指南。
6. 保护屋顶接缝。在新屋顶与共用墙交接处安装泛水板（flashing）可挡住雨水；排屋之间的许多漏水问题都始于此处（见我的屋顶漏水指南）。
7. 完工时再次检查两侧，如有新损坏立即修复。

计划工程	通常需要什么
油漆、铺瓷砖、橱柜、轻型安装	通常无需市政厅准证；如需大量钻孔，请告知邻居
沿共用界线的后扩建或门廊屋顶	市政厅准证、邻居证明书、妥善安装的泛水板
重建或加高部分共用墙	获批图纸及工程师（视为建造建筑）
通往隔壁房屋的门洞	市政厅同意及双方屋主的书面许可
在墙内开槽埋设水管或电线	由工程师检查；不要越到邻居一侧；测试是否漏水

常见共用墙问题及第一步处理

问题	常见原因	合理的第一步
共用墙出现新裂缝	邻居凿墙或新增荷载；地基沉降	与“施工前”照片对比；书面通知邻居；要求查看准证
共用墙出现潮湿斑块	墙内水管、隔壁的湿区、屋顶接缝处渗雨	检查自家水管；约定共同检查（见我的潮湿与渗水指南）
墙边天花板出现水渍	两个屋顶交接处的泛水板失效；排水槽堵塞	下雨时拍照；请屋顶师傅检查两侧
噪音穿墙	墙体太薄或经过改动；隔壁的日常生活	先友善地沟通（见我的吵闹邻居指南）
墙被拆低或开口而未获批准	未经批准的装修	向市政厅投诉；施工期间的灰尘和噪音，请见隔壁施工

如果邻居的工程损坏了你的房子

保持冷静，留下书面记录：

1. 记录一切：拍摄带日期、并放把尺子作比例的照片，并记下每道裂缝或潮湿斑块出现的时间。
2. 书面通知邻居，附上照片，要求他们让承包商停止造成问题的工作，并检查你这一侧。
3. 询问是否获批。如果没有准证或工程超出准证范围，请向市政厅举报。MyAduan Johor受理MBJB的投诉，并自2026年4月1日起也受理MBIP、Pasir Gudang和Kulai市政厅的投诉。
4. 委托工程师出具报告，针对结构性裂缝，并事先约定查明原因后费用如何结算。
5. 尽早通知保险公司。邻居工程造成的损坏是否受保，取决于你的保单条文（见我的房屋保险指南）。
6. 尝试调解。根据Mediation Act 2012，调解属自愿性质，签署的和解协议对双方具有约束力。Bernama于2026年8月报道，国家团结部设有社区调解中心处理邻里纠纷，不收取费用。
7. 寻求法律意见，了解滋扰（nuisance）或疏忽等索赔。不超过RM5,000的索赔可通过推事庭（Magistrates’ Court）的小额索偿程序进行，无需律师（Malay Mail，2025年2月）。

获批并不等于确定了由谁付费。2022年8月，The Star报道一名雪兰莪排屋屋主称邻居装修导致她家墙壁开裂；市政厅表示该工程已获批准，并建议双方分摊费用进行独立评估，但双方都没有接受。消费人索偿仲裁庭（TTPM）受理针对你自己承包商的索赔，最高RM50,000，但不受理针对邻居的索赔（见装修承包商纠纷）。

共用墙维修由谁付费？

对于个别地契房屋，没有法规规定费用如何分摊。以下是常见的实际出发点，并非法律规定：

情况	通常由谁付费
某一屋主装修造成的损坏	该屋主，他可向其承包商追讨
某间房屋的水管或湿区漏水	水管或区域漏水的那一方屋主
共用屋顶接缝老化或受天气影响	通常经协商分摊；请把分摊方式写成书面
你自己一侧的美观工程	由你负责，除非是修复邻居造成的损坏
分层地契单位	管理层Form 28结论中指明的一方

有门禁的分层地契住宅：既定程序

新山许多较新的门禁有地住宅区属于有地分层地契项目，由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）根据Strata Management Act 2013管理（见我的有地分层地契指南）。Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015将共用墙定义为单位之间、或单位与公共财产之间的墙（第65条条例）。共用墙或其饰面出现潮湿、渗水或其他损坏（第66条条例）时，按漏水程序处理（第67条条例）：

• 书面通知发展商、JMB或MC（第56条条例）。
• 检查须在通知后7天内进行（第57条条例），随后在5天内发出Form 28结论，指明原因及由谁维修（第59条条例）。
• 维修由负责的屋主在7天内完成；否则由管理层维修并追讨费用（第61条条例）。进入单位须提前7天书面通知，紧急情况除外（第63条条例）。
• 有异议？可提交给你所在市政厅的建筑物专员（COB），其决定对各方具有约束力（第64条条例）。更广泛的分层纠纷则交由Strata Management Tribunal（分层管理仲裁庭）处理：索赔上限RM250,000，提交住宅索赔的费用为RM100（见我的仲裁庭指南）。

在缺陷责任期内，根据你的买卖合约，缺陷由发展商负责修复（第60条条例）。装修前请先阅读该项目的附例（见门禁及保安住宅）。

购买前：检查共用墙

• 两面共用墙的室内部分：斜向或阶梯状裂缝、鼓起、潮湿斑块，或只在某一处有新刷的油漆。
• 天花板和屋顶线：墙边的水渍；从外面看屋顶上方凸出的墙体及其泛水板。
• 两侧的扩建部分：邻居依共用墙加建的房间或楼层，以及你要购买的房屋的获批图纸（见违章扩建及申请获批建筑图纸）。
• 卖家的书面答复：过往的漏水、维修、纠纷和市政厅通知。

签约前就提出问题：你的律师可以要求提供文件或卖家保证，维修费用也可以纳入价格商谈（见我的二手房验屋指南及如何出价）。身在海外的屋主须为其承包商或租客负责，因此应在租约中禁止结构改动（见在海外管理新山房产）。外国买家在柔佛须遵守RM100万的最低价格门槛，只有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓），且没有任何地区获得整体豁免，因此大多数排屋都不在外国买家的购买范围内（见最低价格指南）。

如果你重视这一点，可以考虑这些地区

• Iskandar Puteri：许多较新的门禁有地住宅区，多为分层地契，靠近第二通道（Second Link）。
• Bukit Indah和Gelang Patah：成熟的排屋区与较新的门禁项目并存。
• Mount Austin：靠近学校和商店的排屋和半独立式。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟社区，多年累积的扩建需要仔细检查。
• Skudai、Tampoi和Kempas：历史悠久的排屋街道。
• Kulai和Senai：距离市中心较远的有地住宅。

可在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

马来西亚排屋的共用墙是什么？

就是你的房子与隔壁房子共用的那面墙。《Uniform Building By-Laws 1984》将其定义为分隔相邻建筑、建于共同地界之上或紧贴共同地界的墙。中间排屋有两面，半独立式有一面。

装修共用墙需要邻居同意吗？

除了表面工程之外，实际上都需要。对于共用结构，MBJB要求提交邻居证明书并附上邻居的门牌税单副本；附例第87条也规定，任何开口都须取得屋主书面许可及市政厅同意。

重建部分共用墙需要市政厅批准吗？

需要。根据Street, Drainage and Building Act 1974第70(16)条，将共用墙更新或重建至一层楼高度视为建造建筑，须事先取得市政厅书面许可。

邻居装修导致我家墙壁开裂，由谁付费？

通常由施工造成损坏的屋主负责，他可向其承包商追讨。请记录损坏情况、书面通知邻居、向市政厅举报未经批准的工程，并在提出法律索赔前尝试调解。这并非法律建议。

门禁分层地契住宅的共用墙漏水如何处理？

根据2015年分层条例，管理层须在收到你的通知后7天内检查，并在5天内发出Form 28结论；负责的屋主须在7天内维修。如有分歧，可提交给建筑物专员。

为什么共用墙必须高出屋顶？

《Uniform Building By-Laws 1984》附例第86(3)条规定，共用墙须高出屋顶表面至少230 mm。这段凸出的墙体有助于限制火势在房屋之间蔓延，因此更换屋顶时不应拆除。

要在新山购买或装修排屋？

告诉我你看中的地区、房屋类型和预算。带看有地住宅时，我会指出共用墙、屋顶接缝和邻居的扩建部分，并在你出价前向卖家索取获批图纸。你也可以预约看房，如果身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), 第70及72条; Strata Management Act 2013 (Act 757), 第105条; Mediation Act 2012 (Act 749); CIDB Act 1994 (Act 520), 第25条，2026年11月核实；National House Buyers Association, Street, Drainage and Building Act 1974, Part V条文（第70(13)、70(16)、70(17)及72条），2026年11月核实；Uniform Building By-Laws 1984 (G.N. 5178/1984), 附例第2、86及87条，JKR发布版本，2026年11月核实；Majlis Bandaraya Johor Bahru, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月核实；MBJB, 小型装修准证图则清单 (MBJB/OSC/UT/P2_14)，2022年12月，2026年11月核实；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, 第55至67条条例（DBKL发布版本），2026年11月核实；KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103，2015年6月1日；CIDB, “Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”，2024年3月20日；The Star, “House damage caused by neighbour’s renovation works, says homeowner”，2022年8月13日；The Star, “MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”，2025年12月23日；The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026；Bernama，关于社区调解中心的报道，2026年8月1日；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93, Rules of Court 2012）的报道，2025年2月28日；KPDN, Tribunal for Consumer Claims Malaysia, Frequently Asked Questions，2024年8月30日更新

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯于2026年11月15日核实，并非法律或工程建议。规定和市政厅要求可能会变动；在开工或采取行动之前，请向你的市政厅、注册专业工程师和律师确认。