Dinding dua pihak di rumah teres Malaysia: peraturan, pengubahsuaian dan pertikaian

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan pembeli rumah teres, rumah berkembar dan rumah kluster di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: dinding dua pihak (party wall) ialah dinding yang dikongsi oleh rumah anda dengan rumah sebelah, jadi tiada pemilik patut memotong, membina semula atau membuat bukaan padanya tanpa persetujuan bertulis jiran dan kelulusan majlis. Jika pengubahsuaian jiran merosakkan bahagian anda, pemilik yang kerja-kerjanya menyebabkan kerosakan itu biasanya yang perlu membaikinya. Rumah strata berpagar mengikut prosedur pembaikan yang telah ditetapkan.

Apa itu dinding dua pihak, dan rumah mana yang memilikinya

Di bawah Uniform Building By-Laws 1984 (UBBL, Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam), dinding dua pihak memisahkan satu bangunan daripada bangunan sebelah dan dibina di atas sempadan bersama atau betul-betul bersandar padanya. Undang-undang kecil itu mentakrifkan rumah teres sebagai salah satu daripada sederet sekurang-kurangnya tiga buah rumah. Jadi, rumah teres tengah mempunyai dua dinding dua pihak, lot hujung atau lot tepi mempunyai satu, rumah berkembar mempunyai satu, dan rumah kluster boleh mempunyai dua atau tiga. Banglo tidak mempunyainya; isunya ialah pagar dan longkang (lihat panduan pertikaian jiran dan sempadan saya).

Oleh sebab dinding itu berfungsi untuk kedua-dua rumah, kerja di satu sisi menjejaskan sisi yang lain. Panduan lot tepi berbanding teres tengah saya menerangkan mengapa bilangan dinding dikongsi penting semasa anda memilih unit.

Apa kata undang-undang dan peraturan bangunan

Saya belum menemui undang-undang Malaysia yang memberikan pemilik rumah bertanah prosedur notis dinding dua pihak yang tersendiri seperti di England dan Wales. Bagi rumah hakmilik individu, akta bangunan, UBBL dan peraturan pengubahsuaian majlis anda yang memainkan peranan itu.

Peraturan	Apa yang dinyatakan tentang dinding dua pihak
Street, Drainage and Building Act 1974, s.70(1) dan 70(16)	Tiada bangunan boleh didirikan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada majlis. Memperbaharui, membina semula atau mendirikan mana-mana bahagian dinding luar atau dinding dua pihak setinggi satu tingkat, atau menambah satu tingkat, dikira sebagai mendirikan bangunan.
Akta yang sama, s.70(17)	Kerja bangunan dianggap, sehingga dibuktikan sebaliknya, sebagai kerja pemilik tanah, yang bertanggungjawab ke atasnya. Kesilapan kontraktor tetap menjadi tanggungan pemilik yang melantiknya.
Akta yang sama, s.70(13) dan s.72	Denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya; majlis boleh mengarahkan kerja tanpa kelulusan dihentikan atau dirobohkan.
UBBL undang-undang kecil 86	Dinding dua pihak secara amnya sekurang-kurangnya 200 mm batu-bata pejal atau konkrit tuang di tapak (100 mm dibenarkan dalam sesetengah kes, seperti rumah setingkat), dan dinaikkan sekurang-kurangnya 230 mm di atas permukaan bumbung.
UBBL undang-undang kecil 87	Sesuatu bukaan memerlukan persetujuan majlis dan kebenaran bertulis pemilik-pemilik, dan mesti ditutup secara pejal apabila tidak lagi digunakan.
Panduan kerja kecil MBJB (2016)	Dinding, pagar dan dinding dua pihak tidak boleh merangkumi atau menjejaskan lot sebelah tanpa persetujuan bertulis. Rumah teres, berkembar dan kluster yang berkongsi struktur memerlukan perakuan jiran bersama salinan bil cukai taksiran jiran. Pemilik bertanggungjawab ke atas kestabilan struktur.

Kelulusan dikeluarkan oleh majlis tempatan anda: MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu di kawasan JB raya (lihat panduan majlis tempatan JB saya). Senarai semak MBJB Disember 2022 menambah fi pelan penalti sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan bagi kerja yang dimulakan tanpa kelulusan. Panduan permit pengubahsuaian saya mengandungi langkah dan fi penuh.

Mengubah suai bersebelahan dinding dikongsi: senarai semak praktikal

1. Berbincang dengan jiran dahulu. Tunjukkan lukisan, jadual kerja dan waktu bekerja. Anda tetap memerlukan perakuan yang ditandatangani mereka jika kerja menyentuh struktur dikongsi.
2. Rekod keadaan dinding sebelum kerja bermula. Foto dan video bertarikh bagi kedua-dua sisi dinding, siling dan sambungan bumbung, sebaiknya dengan kehadiran jiran. Ini menyelesaikan pertikaian kemudian tentang retak mana yang baharu.
3. Gunakan profesional untuk kerja struktur. Rasuk baharu, tingkat tambahan, papak bumbung konkrit atau memecahkan dinding dua pihak perlu direka bentuk dan diperakui oleh jurutera berdaftar.
4. Dapatkan kelulusan dahulu, melalui Pusat Setempat (One Stop Centre) dalam talian majlis, dan simpan pelan bercop di tapak.
5. Lantik kontraktor berdaftar dengan kontrak bertulis. Seksyen 25 Akta CIDB 1994 mewajibkan pendaftaran, dan CIDB menyatakan pada Mac 2024 bahawa kontraktor tidak berdaftar boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000. Nyatakan dalam kontrak siapa yang melindungi dan membaiki bahagian jiran. Lihat panduan saya tentang melantik pereka atau kontraktor.
6. Lindungi sambungan bumbung. Kepingan kilat (flashing) di tempat bumbung baharu bertemu dinding dua pihak menghalang air hujan masuk; banyak kebocoran antara rumah teres bermula di sini (lihat panduan bumbung bocor saya).
7. Periksa kedua-dua sisi sekali lagi apabila kerja selesai dan baiki sebarang kerosakan baharu dengan segera.

Kerja yang dirancang	Apa yang biasanya diperlukan
Mengecat, memasang jubin, kabinet, pemasangan ringan	Biasanya tiada permit majlis; maklumkan jiran jika penggerudian berat
Sambungan belakang atau bumbung anjung di sepanjang garisan dikongsi	Permit majlis, perakuan jiran, kepingan kilat (flashing) yang betul
Membina semula atau meninggikan sebahagian dinding dua pihak	Pelan diluluskan dan jurutera (dikira sebagai mendirikan bangunan)
Pintu ke rumah sebelah	Persetujuan majlis dan kebenaran bertulis kedua-dua pemilik
Paip atau pendawaian yang ditanam ke dalam dinding	Semakan jurutera; jangan menceroboh bahagian jiran; uji kebocoran

Masalah biasa dinding dua pihak dan langkah pertama bagi setiap satu

Masalah	Punca biasa	Langkah pertama yang wajar
Retak baharu di sepanjang dinding dikongsi	Jiran memecahkan dinding atau beban baharu; mendapan	Bandingkan dengan foto “sebelum”; tulis surat kepada jiran; minta lihat permit
Tompok lembap pada dinding dikongsi	Paip dalam dinding, kawasan basah di rumah sebelah, hujan di sambungan bumbung	Periksa paip anda sendiri; setuju untuk pemeriksaan bersama (lihat panduan lembap dan resapan saya)
Kesan kotoran pada siling berhampiran dinding	Kepingan kilat rosak di tempat dua bumbung bertemu; salur air bumbung tersumbat	Ambil foto semasa hujan; tukang bumbung memeriksa kedua-dua sisi
Bunyi bising menembusi dinding	Dinding nipis atau telah diubah; aktiviti harian di rumah sebelah	Tegur secara baik dahulu (lihat panduan jiran bising saya)
Dinding dipotong atau dibuka tanpa kelulusan	Pengubahsuaian tanpa kelulusan	Aduan kepada majlis; untuk habuk dan bunyi bising semasa kerja, lihat pembinaan di sebelah rumah

Jika kerja-kerja jiran merosakkan rumah anda

Bertenang dan kumpulkan rekod bertulis:

1. Rekod semuanya: foto bertarikh dengan pembaris sebagai skala, dan catatan bila setiap retak atau tompok lembap muncul.
2. Tulis surat kepada jiran bersama foto, meminta mereka mengarahkan kontraktor menghentikan punca masalah dan memeriksa bahagian anda.
3. Tanya tentang kelulusan. Jika tiada permit atau kerja melebihi skop permit, laporkan kepada majlis. MyAduan Johor menerima aduan untuk MBJB dan, sejak 1 April 2026, majlis MBIP, Pasir Gudang dan Kulai.
4. Dapatkan laporan jurutera untuk retak struktur, dan bersetuju terlebih dahulu bagaimana kosnya akan diselesaikan setelah punca diketahui.
5. Maklumkan penanggung insurans anda awal-awal. Perlindungan bagi kerosakan akibat kerja jiran bergantung pada kata-kata polisi anda (lihat panduan insurans rumah saya).
6. Cuba pengantaraan. Di bawah Mediation Act 2012, pengantaraan adalah secara sukarela dan perjanjian penyelesaian yang ditandatangani mengikat kedua-dua pihak. Bernama melaporkan pada Ogos 2026 bahawa kementerian perpaduan negara mengendalikan pusat pengantaraan komuniti untuk pertikaian jiran tanpa bayaran.
7. Dapatkan nasihat undang-undang tentang tuntutan seperti kacau ganggu (nuisance) atau kecuaian. Tuntutan sehingga RM5,000 boleh menggunakan prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret tanpa peguam (Malay Mail, Februari 2025).

Kelulusan tidak menentukan siapa yang membayar. Pada Ogos 2022, The Star melaporkan seorang pemilik rumah teres di Selangor yang berkata pengubahsuaian jirannya telah meretakkan dinding rumahnya; majlis berkata kerja itu telah diluluskan dan mencadangkan penilaian bebas dengan kos dikongsi, tetapi kedua-dua pihak tidak menerimanya. Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) mendengar tuntutan terhadap kontraktor anda sendiri, sehingga RM50,000, bukan terhadap jiran (lihat pertikaian dengan kontraktor pengubahsuaian).

Siapa yang membayar pembaikan dinding dua pihak?

Bagi rumah hakmilik individu, tiada statut yang menetapkan pembahagian kos. Ini titik permulaan praktikal yang biasa, bukan peraturan undang-undang:

Situasi	Siapa yang biasanya membayar
Kerosakan akibat pengubahsuaian seorang pemilik	Pemilik itu, yang mungkin boleh menuntut balik daripada kontraktornya
Kebocoran daripada paip atau kawasan basah sebuah rumah	Pemilik yang paip atau kawasannya bocor
Usia atau cuaca di sambungan bumbung dikongsi	Selalunya dikongsi melalui persetujuan; catat pembahagiannya secara bertulis
Kerja kosmetik di bahagian anda sendiri	Anda, kecuali kerja itu membaiki kerosakan yang disebabkan oleh jiran
Petak strata	Pihak yang dinamakan dalam dapatan Form 28 pihak pengurusan

Rumah strata berpagar: prosedur yang ditetapkan

Banyak kawasan perumahan berpagar yang lebih baharu di JB ialah skim strata bertanah yang diuruskan oleh badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) di bawah Strata Management Act 2013 (lihat panduan hakmilik strata bertanah saya). Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 mentakrifkan dinding dua pihak sebagai dinding antara petak-petak, atau antara petak dengan harta bersama (peraturan 65). Lembap, resapan air atau kerosakan lain padanya atau kemasannya (peraturan 66) mengikut prosedur kebocoran (peraturan 67):

• Maklumkan pemaju, JMB atau MC secara bertulis (peraturan 56).
• Pemeriksaan dalam tempoh 7 hari dari notis (peraturan 57), kemudian dapatan Form 28 yang menyatakan punca dan siapa yang membaiki dalam tempoh 5 hari (peraturan 59).
• Pembaikan oleh pemilik yang bertanggungjawab dalam tempoh 7 hari; jika tidak, pihak pengurusan membaikinya dan menuntut balik kos (peraturan 61). Akses memerlukan notis bertulis 7 hari kecuali dalam kecemasan (peraturan 63).
• Tidak bersetuju? Rujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis anda, yang keputusannya mengikat pihak-pihak (peraturan 64). Pertikaian strata yang lebih luas dibawa ke Strata Management Tribunal: tuntutan sehingga RM250,000, RM100 untuk memfailkan tuntutan kediaman (lihat panduan tribunal saya).

Dalam tempoh liabiliti kecacatan, kecacatan perlu dibaiki oleh pemaju di bawah perjanjian jual beli anda (peraturan 60). Baca undang-undang kecil skim sebelum mengubah suai (lihat rumah berpagar dan berkawal).

Sebelum membeli: memeriksa dinding dikongsi

• Kedua-dua dinding dikongsi, dari dalam: retak menyerong atau berbentuk tangga, bonjolan, tompok lembap, atau cat baharu pada satu tompok sahaja.
• Siling dan garisan bumbung: kesan kotoran berhampiran dinding; dari luar, bahagian dinding yang menonjol di atas bumbung dan kepingan kilatnya.
• Binaan tambahan di kedua-dua sisi: bilik atau tingkat jiran yang dibina pada dinding dikongsi, dan pelan diluluskan bagi rumah yang anda beli (lihat binaan tambahan haram dan mendapatkan pelan bangunan diluluskan).
• Jawapan penjual secara bertulis: kebocoran, pembaikan, pertikaian dan notis majlis yang lalu.

Bangkitkan masalah sebelum anda menandatangani: peguam anda boleh meminta dokumen atau jaminan penjual, dan kos pembaikan boleh menjadi sebahagian daripada perbincangan harga (lihat panduan pemeriksaan rumah subsale dan membuat tawaran saya). Pemilik di luar negara bertanggungjawab atas kontraktor atau penyewa mereka, jadi larang perubahan struktur dalam perjanjian sewa (lihat mengurus hartanah JB dari luar negara). Pembeli asing tertakluk kepada harga minimum RM1 juta di Johor, dengan pengecualian terhad sahaja (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri) dan tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya, jadi kebanyakan rumah teres di luar jangkauan (lihat panduan harga minimum).

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Iskandar Puteri: banyak kawasan perumahan bertanah berpagar yang lebih baharu, selalunya strata, berhampiran Laluan Kedua (Second Link).
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah teres yang sudah lama wujud bersama skim berpagar yang lebih baharu.
• Mount Austin: rumah teres dan berkembar berhampiran sekolah dan kedai.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan matang dengan binaan tambahan bertahun-tahun yang perlu diperiksa.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: jalan-jalan rumah teres yang telah lama wujud.
• Kulai dan Senai: rumah bertanah lebih jauh dari pusat bandar.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pertikaian jiran dan sempadan · Permit pengubahsuaian di JB · Lot tepi berbanding teres tengah · Kos penyelenggaraan rumah bertanah

Soalan lazim

Apakah dinding dua pihak dalam rumah teres di Malaysia?

Ia ialah dinding yang dikongsi oleh rumah anda dengan rumah sebelah. Uniform Building By-Laws 1984 mentakrifkannya sebagai dinding yang memisahkan bangunan bersebelahan, dibina di atas atau bersandar pada sempadan bersama. Rumah teres tengah mempunyai dua; rumah berkembar mempunyai satu.

Adakah saya memerlukan kebenaran jiran untuk mengubah suai dinding dikongsi?

Bagi apa-apa kerja selain kerja permukaan, ya, secara praktikalnya. MBJB meminta perakuan jiran bersama salinan bil cukai taksiran jiran bagi struktur dikongsi, dan undang-undang kecil 87 mewajibkan kebenaran bertulis pemilik-pemilik serta persetujuan majlis bagi sebarang bukaan.

Adakah membina semula sebahagian dinding dua pihak memerlukan kelulusan majlis?

Ya. Di bawah seksyen 70(16) Street, Drainage and Building Act 1974, memperbaharui atau membina semula dinding dua pihak setinggi satu tingkat dikira sebagai mendirikan bangunan, yang memerlukan kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada majlis.

Pengubahsuaian jiran saya meretakkan dinding saya. Siapa yang membayar?

Biasanya pemilik yang kerja-kerjanya menyebabkan kerosakan, yang mungkin boleh menuntut balik daripada kontraktornya. Rekod kerosakan, tulis surat kepada jiran, laporkan kerja tanpa kelulusan kepada majlis dan cuba pengantaraan sebelum membuat tuntutan undang-undang. Ini bukan nasihat undang-undang.

Bagaimanakah kebocoran dinding dua pihak dikendalikan di rumah strata berpagar?

Di bawah peraturan strata 2015, pihak pengurusan memeriksa dalam tempoh 7 hari dari notis anda dan mengeluarkan dapatan Form 28 dalam tempoh 5 hari; pemilik yang bertanggungjawab membaiki dalam tempoh 7 hari. Pertikaian dirujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan.

Mengapa dinding dua pihak mesti menonjol di atas bumbung?

Undang-undang kecil 86(3) Uniform Building By-Laws 1984 mewajibkan sekurang-kurangnya 230 mm di atas permukaan bumbung. Bahagian yang menonjol ini membantu mengehadkan api daripada merebak antara rumah, jadi ia tidak patut dibuang apabila bumbung diganti.

Membeli atau mengubah suai rumah teres di JB?

Beritahu saya kawasan, jenis rumah dan bajet anda. Apabila saya menunjukkan rumah bertanah, saya akan tunjukkan dinding dikongsi, sambungan bumbung dan binaan tambahan jiran, serta meminta pelan diluluskan daripada penjual sebelum anda membuat tawaran. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), seksyen 70 dan 72; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 105; Mediation Act 2012 (Act 749); CIDB Act 1994 (Act 520), seksyen 25, disemak November 2026; National House Buyers Association, Street, Drainage and Building Act 1974, teks Part V (seksyen 70(13), 70(16), 70(17) dan 72), disemak November 2026; Uniform Building By-Laws 1984 (G.N. 5178/1984), undang-undang kecil 2, 86 dan 87, salinan diterbitkan oleh JKR, disemak November 2026; Majlis Bandaraya Johor Bahru, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (panduan kerja kecil untuk rumah kediaman), dikemas kini 2016, disemak November 2026; MBJB, senarai semak pelan permit pengubahsuaian kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Disember 2022, disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, peraturan 55 hingga 67 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Jun 2015; CIDB, “Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”, 20 Mac 2024; The Star, “House damage caused by neighbour’s renovation works, says homeowner”, 13 Ogos 2022; The Star, “MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”, 23 Disember 2025; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; Bernama, tentang pusat pengantaraan komuniti, 1 Ogos 2026; Malay Mail, tentang prosedur tuntutan kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; KPDN, Tribunal for Consumer Claims Malaysia, Frequently Asked Questions, dikemas kini 30 Ogos 2024

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kejuruteraan. Peraturan dan keperluan majlis boleh berubah; sahkan dengan majlis anda, jurutera profesional berdaftar dan peguam sebelum anda memulakan kerja atau mengambil tindakan.