Dinding bersama pada rumah deret di Malaysia: aturan, renovasi dan sengketa

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik dan pembeli rumah deret, rumah kopel (semi-detached) dan rumah klaster di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: dinding bersama (dinding dua pihak) adalah dinding yang dipakai bersama oleh rumah Anda dan rumah sebelah, sehingga tidak ada pemilik yang sebaiknya memotong, membangun ulang atau membuat bukaan di dinding itu tanpa persetujuan tertulis tetangga dan izin dewan kota (council). Jika renovasi tetangga merusak sisi Anda, pemilik yang pekerjaannya menyebabkan kerusakan itulah yang biasanya harus memperbaikinya. Rumah strata di kompleks berpagar mengikuti prosedur perbaikan yang sudah ditetapkan.

Apa itu dinding bersama, dan rumah mana yang memilikinya

Menurut Uniform Building By-Laws 1984 (UBBL, Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam), dinding bersama memisahkan satu bangunan dari bangunan sebelahnya dan dibangun di atas batas bersama atau tepat menempel padanya. Peraturan itu mendefinisikan rumah deret (terrace) sebagai salah satu dari deretan minimal tiga rumah. Jadi, rumah deret tengah memiliki dua dinding bersama, unit ujung atau sudut memiliki satu, rumah kopel memiliki satu, dan rumah klaster bisa memiliki dua atau tiga. Rumah tunggal (bungalow) tidak memilikinya; persoalannya adalah pagar dan saluran air (lihat panduan sengketa tetangga dan batas tanah saya).

Karena dinding itu melayani kedua rumah, pekerjaan di satu sisi memengaruhi sisi lainnya. Panduan unit sudut vs rumah deret tengah saya menjelaskan mengapa jumlah dinding bersama penting saat Anda memilih unit.

Apa kata undang-undang dan peraturan bangunan

Saya belum menemukan undang-undang Malaysia yang memberi pemilik rumah tapak prosedur pemberitahuan dinding bersama tersendiri seperti di Inggris dan Wales. Untuk rumah bersertifikat individu, undang-undang bangunan, UBBL dan aturan renovasi dewan kota Anda yang menjalankan fungsi itu.

Aturan	Apa yang diatur tentang dinding bersama
Street, Drainage and Building Act 1974, s.70(1) dan 70(16)	Tidak ada bangunan yang boleh didirikan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari dewan kota. Memperbarui, merekonstruksi atau mendirikan bagian mana pun dari dinding luar atau dinding bersama setinggi satu lantai, atau menambah satu lantai, dihitung sebagai mendirikan bangunan.
Undang-undang yang sama, s.70(17)	Pekerjaan bangunan dianggap, sampai dibuktikan sebaliknya, sebagai pekerjaan pemilik tanah, yang bertanggung jawab atasnya. Kesalahan kontraktor tetap menjadi tanggungan pemilik yang mempekerjakannya.
Undang-undang yang sama, s.70(13) dan s.72	Denda hingga RM50,000, penjara hingga tiga tahun atau keduanya; dewan kota dapat memerintahkan pekerjaan tanpa izin dihentikan atau dibongkar.
UBBL by-law 86	Dinding bersama umumnya minimal 200 mm pasangan bata padat atau beton cor di tempat (100 mm diperbolehkan dalam beberapa kasus, misalnya rumah satu lantai), dan dinaikkan minimal 230 mm di atas permukaan atap.
UBBL by-law 87	Bukaan memerlukan persetujuan dewan kota dan izin tertulis para pemilik, dan harus ditutup secara padat begitu tidak digunakan lagi.
Panduan pekerjaan kecil MBJB (2016)	Dinding, pagar dan dinding bersama tidak boleh mencakup atau memengaruhi kavling sebelah tanpa persetujuan tertulis. Rumah deret, rumah kopel dan rumah klaster dengan struktur bersama memerlukan surat pernyataan tetangga beserta salinan tagihan pajak penilaian (assessment) milik tetangga. Pemilik bertanggung jawab atas stabilitas struktur.

Izin dikeluarkan oleh dewan kota setempat Anda: MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu di wilayah JB raya (lihat panduan dewan kota di JB saya). Daftar periksa MBJB Desember 2022 menambahkan biaya gambar penalti sebesar 10 kali biaya pemrosesan untuk pekerjaan yang dimulai tanpa izin. Panduan izin renovasi saya memuat langkah dan biaya selengkapnya.

Merenovasi di samping dinding bersama: daftar periksa praktis

1. Bicarakan dulu dengan tetangga. Tunjukkan gambar kerja, jadwal dan jam kerja. Anda tetap memerlukan surat pernyataan yang mereka tanda tangani jika pekerjaan menyentuh struktur bersama.
2. Dokumentasikan dinding sebelum pekerjaan dimulai. Foto dan video bertanggal dari kedua sisi dinding, plafon dan sambungan atap, sebaiknya disaksikan tetangga. Ini menyelesaikan perdebatan di kemudian hari tentang retakan mana yang baru.
3. Gunakan tenaga profesional untuk pekerjaan struktural. Balok baru, lantai tambahan, pelat atap beton atau membobok dinding bersama harus dirancang dan disertifikasi oleh insinyur terdaftar.
4. Dapatkan izin terlebih dahulu, melalui One Stop Centre daring milik dewan kota, dan simpan gambar yang sudah dicap di lokasi.
5. Pekerjakan kontraktor terdaftar dengan kontrak tertulis. Pasal 25 CIDB Act 1994 mewajibkan pendaftaran, dan CIDB menyatakan pada Maret 2024 bahwa kontraktor tidak terdaftar dapat didenda RM10,000 hingga RM100,000. Cantumkan siapa yang melindungi dan memperbaiki sisi tetangga. Lihat panduan saya tentang memilih desainer atau kontraktor.
6. Lindungi sambungan atap. Flashing (penutup sambungan) di titik atap baru bertemu dinding bersama mencegah air hujan masuk; banyak kebocoran antar-rumah deret berawal di sini (lihat panduan atap bocor saya).
7. Periksa kembali kedua sisi di akhir pekerjaan dan segera perbaiki kerusakan baru.

Pekerjaan yang direncanakan	Yang biasanya diperlukan
Pengecatan, pemasangan keramik, kabinet, pemasangan ringan	Biasanya tanpa izin dewan kota; beri tahu tetangga jika pengeboran berat
Perluasan belakang atau atap teras di sepanjang garis batas bersama	Izin dewan kota, surat pernyataan tetangga, flashing yang benar
Membangun ulang atau meninggikan sebagian dinding bersama	Gambar yang disetujui dan insinyur (dihitung sebagai mendirikan bangunan)
Pintu tembus ke rumah sebelah	Persetujuan dewan kota dan izin tertulis kedua pemilik
Pipa atau kabel yang ditanam ke dalam dinding	Pemeriksaan insinyur; jangan masuk ke sisi tetangga; uji kebocoran

Masalah umum dinding bersama dan langkah pertama untuk masing-masing

Masalah	Penyebab umum	Langkah pertama yang masuk akal
Retakan baru di sepanjang dinding bersama	Pembobokan oleh tetangga atau beban baru; penurunan tanah	Bandingkan dengan foto “sebelum”; kirim surat ke tetangga; minta lihat izinnya
Bercak lembap di dinding bersama	Pipa di dalam dinding, area basah di rumah sebelah, hujan di sambungan atap	Periksa pipa Anda sendiri; sepakati pemeriksaan bersama (lihat panduan lembap dan rembesan saya)
Noda plafon di dekat dinding	Flashing rusak di pertemuan dua atap; talang tersumbat	Foto saat hujan; tukang atap memeriksa kedua sisi
Suara tembus dinding	Dinding tipis atau sudah diubah; aktivitas sehari-hari di rumah sebelah	Bicarakan baik-baik dulu (lihat panduan tetangga berisik saya)
Dinding dipotong atau dibuka tanpa izin	Renovasi tanpa izin	Pengaduan ke dewan kota; untuk debu dan kebisingan selama pekerjaan lihat konstruksi di sebelah rumah

Jika pekerjaan tetangga merusak rumah Anda

Tetap tenang dan kumpulkan bukti tertulis:

1. Catat semuanya: foto bertanggal dengan penggaris sebagai skala, dan catatan kapan setiap retakan atau bercak lembap muncul.
2. Kirim surat ke tetangga beserta foto, minta mereka agar kontraktornya menghentikan penyebabnya dan memeriksa sisi Anda.
3. Tanyakan soal izin. Jika tidak ada izin atau pekerjaan melampaui izinnya, laporkan ke dewan kota. MyAduan Johor menerima pengaduan untuk MBJB dan, sejak 1 April 2026, juga dewan kota MBIP, Pasir Gudang dan Kulai.
4. Dapatkan laporan insinyur untuk retakan struktural, dan sepakati terlebih dahulu bagaimana biayanya akan diselesaikan setelah penyebabnya diketahui.
5. Beri tahu perusahaan asuransi Anda sejak awal. Pertanggungan atas kerusakan akibat pekerjaan tetangga bergantung pada redaksi polis Anda (lihat panduan asuransi rumah saya).
6. Coba mediasi. Berdasarkan Mediation Act 2012, mediasi bersifat sukarela dan kesepakatan damai yang ditandatangani mengikat kedua pihak. Bernama memberitakan pada Agustus 2026 bahwa kementerian persatuan nasional menjalankan pusat mediasi komunitas untuk sengketa tetangga tanpa biaya.
7. Mintalah nasihat hukum soal gugatan seperti gangguan (nuisance) atau kelalaian. Gugatan hingga RM5,000 dapat memakai prosedur gugatan kecil di Magistrates’ Court tanpa pengacara (Malay Mail, Februari 2025).

Izin tidak menentukan siapa yang membayar. Pada Agustus 2022, The Star memberitakan seorang pemilik rumah deret di Selangor yang mengatakan renovasi tetangganya membuat dinding rumahnya retak; dewan kota menyatakan pekerjaan itu sudah disetujui dan mengusulkan penilaian independen dengan biaya ditanggung bersama, tetapi tidak ada pihak yang menerimanya. Consumer Claims Tribunal (TTPM) menangani klaim terhadap kontraktor Anda sendiri, hingga RM50,000, bukan terhadap tetangga (lihat sengketa dengan kontraktor renovasi).

Siapa yang membayar perbaikan dinding bersama?

Untuk rumah bersertifikat individu, tidak ada undang-undang yang menetapkan pembagian biaya. Berikut titik awal praktis yang lazim, bukan aturan hukum:

Situasi	Siapa yang biasanya membayar
Kerusakan akibat renovasi salah satu pemilik	Pemilik tersebut, yang mungkin dapat menagih kembali dari kontraktornya
Kebocoran dari pipa atau area basah salah satu rumah	Pemilik yang pipa atau areanya bocor
Usia bangunan atau cuaca di sambungan atap bersama	Sering ditanggung bersama berdasarkan kesepakatan; tuangkan pembagiannya secara tertulis
Pekerjaan kosmetik di sisi Anda sendiri	Anda, kecuali pekerjaan itu memperbaiki kerusakan yang disebabkan tetangga
Unit (parcel) strata	Pihak yang disebut dalam temuan Form 28 dari pengelola

Rumah strata di kompleks berpagar: prosedur yang sudah ditetapkan

Banyak kompleks perumahan berpagar yang lebih baru di JB merupakan skema strata rumah tapak yang dikelola oleh badan pengelola bersama (JMB) atau korporasi pengelola (MC) berdasarkan Strata Management Act 2013 (lihat panduan sertifikat strata rumah tapak saya). Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 mendefinisikan dinding bersama sebagai dinding di antara unit (parcel), atau antara unit dan properti bersama (regulasi 65). Lembap, rembesan air atau kerusakan lain pada dinding itu atau lapisan akhirnya (regulasi 66) mengikuti prosedur kebocoran (regulasi 67):

• Beri tahu pengembang, JMB atau MC secara tertulis (regulasi 56).
• Pemeriksaan dalam 7 hari sejak pemberitahuan (regulasi 57), lalu temuan Form 28 yang menyebutkan penyebab dan siapa yang memperbaiki dalam 5 hari (regulasi 59).
• Perbaikan oleh pemilik yang bertanggung jawab dalam 7 hari; jika tidak, pengelola yang memperbaiki dan menagih biayanya (regulasi 61). Akses memerlukan pemberitahuan tertulis 7 hari sebelumnya, kecuali dalam keadaan darurat (regulasi 63).
• Tidak setuju? Ajukan ke Commissioner of Buildings (COB) di dewan kota Anda, yang keputusannya mengikat para pihak (regulasi 64). Sengketa strata yang lebih luas dibawa ke Strata Management Tribunal: klaim hingga RM250,000, RM100 untuk mengajukan klaim hunian (lihat panduan tribunal saya).

Dalam masa tanggung jawab cacat (defect liability period), cacat bangunan menjadi tanggung jawab pengembang untuk diperbaiki berdasarkan perjanjian jual beli Anda (regulasi 60). Baca by-laws skema sebelum merenovasi (lihat rumah berpagar dan berpenjaga).

Sebelum membeli: memeriksa dinding bersama

• Kedua dinding bersama, dari dalam: retakan diagonal atau bertangga, tonjolan, bercak lembap, atau cat baru hanya di satu bagian.
• Plafon dan garis atap: noda di dekat dinding; dari luar, bagian dinding yang menjulang di atas atap beserta flashing-nya.
• Bangunan tambahan di kedua sisi: ruangan atau lantai tetangga yang dibangun menempel pada dinding bersama, dan gambar yang disetujui untuk rumah yang Anda beli (lihat bangunan tambahan ilegal dan mendapatkan gambar bangunan yang disetujui).
• Jawaban penjual secara tertulis: riwayat kebocoran, perbaikan, sengketa dan surat pemberitahuan dewan kota.

Sampaikan masalah sebelum Anda menandatangani: pengacara Anda dapat meminta dokumen atau jaminan dari penjual, dan biaya perbaikan dapat menjadi bagian dari pembahasan harga (lihat panduan inspeksi rumah subsale dan mengajukan penawaran saya). Pemilik yang tinggal di luar negeri bertanggung jawab atas kontraktor atau penyewa mereka, jadi larang perubahan struktural dalam perjanjian sewa (lihat mengelola properti JB dari luar negeri). Pembeli asing di Johor menghadapi batas harga minimum RM1 juta, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian) dan tidak ada wilayah yang dikecualikan secara keseluruhan, sehingga sebagian besar rumah deret berada di luar jangkauan (lihat panduan harga minimum).

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Iskandar Puteri: banyak kompleks rumah tapak berpagar yang lebih baru, sering kali strata, dekat Second Link.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah deret lama berdampingan dengan skema berpagar yang lebih baru.
• Mount Austin: rumah deret dan rumah kopel dekat sekolah dan pertokoan.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan matang dengan bangunan tambahan bertahun-tahun yang perlu diperiksa.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: jalan-jalan rumah deret yang sudah lama berdiri.
• Kulai dan Senai: rumah tapak yang lebih jauh dari pusat kota.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Sengketa tetangga dan batas tanah · Izin renovasi di JB · Unit sudut vs rumah deret tengah · Biaya rutin rumah tapak

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu dinding bersama pada rumah deret di Malaysia?

Itu adalah dinding yang dipakai bersama oleh rumah Anda dan rumah sebelah. Uniform Building By-Laws 1984 mendefinisikannya sebagai dinding yang memisahkan bangunan bersebelahan, dibangun di atas atau menempel pada batas bersama. Rumah deret tengah memiliki dua; rumah kopel memiliki satu.

Apakah saya perlu izin tetangga untuk merenovasi dinding bersama?

Untuk pekerjaan apa pun di luar pekerjaan permukaan, secara praktis ya. MBJB meminta surat pernyataan tetangga beserta salinan tagihan pajak penilaian tetangga untuk struktur bersama, dan by-law 87 mensyaratkan izin tertulis para pemilik serta persetujuan dewan kota untuk setiap bukaan.

Apakah membangun ulang sebagian dinding bersama memerlukan izin dewan kota?

Ya. Berdasarkan pasal 70(16) Street, Drainage and Building Act 1974, memperbarui atau merekonstruksi dinding bersama setinggi satu lantai dihitung sebagai mendirikan bangunan, yang memerlukan izin tertulis terlebih dahulu dari dewan kota.

Renovasi tetangga membuat dinding saya retak. Siapa yang membayar?

Biasanya pemilik yang pekerjaannya menyebabkan kerusakan, yang mungkin dapat menagih kembali dari kontraktornya. Dokumentasikan kerusakan, kirim surat ke tetangga, laporkan pekerjaan tanpa izin ke dewan kota dan coba mediasi sebelum mengajukan gugatan hukum. Ini bukan nasihat hukum.

Bagaimana kebocoran dinding bersama ditangani di rumah strata berpagar?

Berdasarkan regulasi strata 2015, pengelola memeriksa dalam 7 hari sejak pemberitahuan Anda dan menerbitkan temuan Form 28 dalam 5 hari; pemilik yang bertanggung jawab memperbaiki dalam 7 hari. Perselisihan diajukan ke Commissioner of Buildings.

Mengapa dinding bersama harus menjulang di atas atap?

By-law 86(3) Uniform Building By-Laws 1984 mensyaratkan minimal 230 mm di atas permukaan atap. Bagian yang menjulang ini membantu membatasi penyebaran api antar-rumah, jadi jangan dibongkar saat atap diganti.

Mau membeli atau merenovasi rumah deret di JB?

Beri tahu saya area, tipe rumah dan anggaran Anda. Saat menunjukkan rumah tapak, saya menunjukkan dinding bersama, sambungan atap dan bangunan tambahan tetangga, serta meminta gambar yang disetujui dari penjual sebelum Anda mengajukan penawaran. Anda juga bisa membuat janji temu untuk kunjungan, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), pasal 70 dan 72; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 105; Mediation Act 2012 (Act 749); CIDB Act 1994 (Act 520), pasal 25, diperiksa November 2026; National House Buyers Association, Street, Drainage and Building Act 1974, teks Part V (pasal 70(13), 70(16), 70(17) dan 72), diperiksa November 2026; Uniform Building By-Laws 1984 (G.N. 5178/1984), by-laws 2, 86 dan 87, salinan terbitan JKR, diperiksa November 2026; Majlis Bandaraya Johor Bahru, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (panduan pekerjaan kecil untuk rumah tinggal), diperbarui 2016, diperiksa November 2026; MBJB, daftar periksa gambar izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022, diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, regulasi 55 sampai 67 (salinan terbitan DBKL), diperiksa November 2026; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Juni 2015; CIDB, “Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”, 20 Maret 2024; The Star, “House damage caused by neighbour’s renovation works, says homeowner”, 13 Agustus 2022; The Star, “MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”, 23 Desember 2025; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; Bernama, tentang pusat mediasi komunitas, 1 Agustus 2026; Malay Mail, tentang prosedur gugatan kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; KPDN, Tribunal for Consumer Claims Malaysia, Frequently Asked Questions, diperbarui 30 Agustus 2024

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum atau teknik. Aturan dan persyaratan dewan kota dapat berubah; pastikan dengan dewan kota Anda, insinyur profesional terdaftar dan pengacara sebelum Anda memulai pekerjaan atau mengambil tindakan.