Konstruksi di sebelah rumah di Malaysia: kebisingan, debu, retakan, dan ke mana mengadu (panduan Johor Bahru)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan penyewa di Johor Bahru dan wilayah lain di Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura atau di luar negeri, ketika sebuah proyek konstruksi dimulai di sebelah rumah. Jawaban singkatnya: proyek tersebut berjalan dengan izin dewan kota yang disertai syarat-syarat, jadi sampaikan masalah terlebih dahulu ke kantor proyek, lalu ke dewan kota (MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu, melalui MyAduan Johor). Hubungi Department of Environment (DOE) untuk debu dan polusi, DOSH (JKKP) untuk lokasi proyek yang tidak aman, dan CIDB untuk pekerjaan konstruksi yang gagal. Sebelum pekerjaan dimulai, buat catatan bertanggal tentang kondisi rumah Anda, karena setiap klaim atas retakan bergantung pada catatan itu.

Siapa mengawasi apa di lokasi proyek konstruksi

Masalah	Instansi utama	Dasar hukum
Izin mendirikan bangunan, syarat izin, jam kerja, pagar proyek, lumpur di jalan, kerusakan saluran air dan jalan	Dewan kota: MBJB, MBIP, MBPG (Pasir Gudang), atau MPKu (Kulai)	Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133); by-laws dan pedoman dewan kota
Debu, endapan lumpur, pembakaran terbuka, dan polusi lainnya	DOE (Jabatan Alam Sekitar)	Environmental Quality Act 1974; pengaduan melalui e-Aduan JAS
Benda jatuh, perancah, derek, risiko bagi orang yang lewat	DOSH (JKKP)	Occupational Safety and Health Act 1994, pasal 17: kewajiban terhadap orang yang bukan pekerja
Kegagalan pekerjaan konstruksi; registrasi kontraktor	CIDB	Act 520: CIDB mengatur konstruksi yang aman dan berkualitas serta menangani pengaduan tentang pekerjaan yang gagal
Kerusakan pada properti Anda	Pengembang, kontraktor, dan perusahaan asuransi mereka; pengadilan jika diperlukan	Gugatan perdata; mintalah nasihat hukum

Kewajiban keselamatan ini punya sanksi tegas: melanggar pasal 17 OSH Act dapat dikenai denda hingga RM500,000, penjara hingga dua tahun, atau keduanya (pasal 19, sebagaimana diamandemen). Jika Anda melihat material lepas di atas jalur pejalan kaki atau derek yang berayun di atas rumah, laporkan pada hari yang sama.

Kebisingan: jam kerja dan batasnya

Dewan kota di Johor melampirkan syarat pada persetujuan setiap proyek dan izin sementaranya, dan penegakan dilakukan atas pelanggaran syarat tersebut. Ketika Johor memerintahkan proyek di Iskandar Puteri menghentikan pekerjaan pada Agustus 2025, syarat yang harus dipenuhi dalam dua minggu termasuk menghentikan pekerjaan tanah, memasang pagar proyek, menghentikan operasi malam hari, dan menjaga jalan tetap bersih. MBIP diminta meningkatkan pengawasan berdasarkan Street, Drainage and Building Act.

Kuala Lumpur menunjukkan seperti apa aturan tertulis itu. Pedoman DBKL tentang jam kerja proyek (April 2013) mengizinkan pekerjaan dari pukul 7 pagi hingga 7 malam Senin sampai Sabtu, jam tambahan hingga pukul 10 malam hanya melalui permohonan dengan persetujuan warga dan rencana pengelolaan kebisingan, saluran siaga proyek 24 jam, dan tidak ada pekerjaan bising di kawasan hunian antara pukul 10 malam dan 7 pagi. Dewan kota di Johor mungkin menetapkan syarat yang berbeda, jadi tanyakan kepada dewan kota Anda apa yang berlaku untuk proyek di sebelah Anda.

Kawasan penerima (kawasan terbangun yang sudah ada)	Siang	Malam
Hunian berkepadatan rendah, penerima yang peka kebisingan, institusi	60 dBA	55 dBA
Hunian pinggiran kota dan perkotaan, pembangunan campuran	65 dBA	60 dBA

Anda tidak memerlukan alat pengukur suara untuk mengadu. Catatan bertanggal berisi waktu, apa yang Anda dengar, dan rekaman singkat dari ponsel menunjukkan pola yang dibutuhkan petugas dewan kota. Catat setiap pekerjaan pada hari Minggu, hari libur nasional, atau larut malam, dan foto lampu sorot atau truk beton yang datang setelah gelap.

Debu, lumpur, dan pagar proyek

• Pagar proyek. Sejak 1 Maret 2026, pedoman MBJB mewajibkan pagar proyek setinggi 2.4 hingga 3.0 meter dari pelat metal deck berwarna biru tua yang menutup seluruh lokasi, dengan jalur pejalan kaki beratap di tempat publik melintas. Pemohon wajib menjaga lokasi tetap bersih dan memperbaiki kerusakan jalan, saluran air, dan lampu jalan atas biaya sendiri.
• Pekerjaan tanah. MBJB mewajibkan pemberitahuan dimulainya pekerjaan tanah (Form E-2) setidaknya empat hari sebelum pekerjaan dimulai, dan papan nama proyek harus mencantumkan nomor lisensi pengembang untuk proyek perumahan.
• Seperti apa praktik yang baik. Penyiraman air di jalan angkut, truk yang muatannya ditutup, pencucian roda di gerbang, dan jaring atau penutup di atas tanah yang terbuka. Jika Anda tidak melihat satu pun dari hal ini pada hari yang kering dan berangin, sampaikan secara tertulis.
• Siapa yang diberi tahu. Kantor proyek terlebih dahulu; dewan kota untuk lumpur di jalan, saluran air yang tersumbat, dan pagar proyek; e-Aduan DOE untuk kepulan debu atau endapan lumpur yang mengalir ke saluran air dan sungai. Jika ada anggota keluarga yang memiliki gangguan pernapasan, bicarakan dengan dokter Anda.

Retakan dan survei kondisi pra-konstruksi

Survei kondisi pra-konstruksi, disebut juga survei dilapidasi (dilapidation survey), adalah inspeksi oleh surveyor bangunan terhadap properti di sekitar lokasi proyek sebelum pekerjaan dimulai. Survei ini mencatat retakan, penurunan tanah, rembesan, dan pengelupasan yang sudah ada dengan foto, video, dan catatan, sehingga kerusakan di kemudian hari dapat dibandingkan dengan kondisi awal. Penelitian di Malaysia menggambarkannya sebagai praktik yang makin umum dan sebagai bukti bagi kedua pihak dalam suatu klaim (Malaysia Architectural Journal, 2022; studi UiTM, 2015). Saya tidak menemukan aturan umum di Johor yang mewajibkannya untuk setiap rumah di sekitar proyek, jadi tanyakan kepada pengembang apakah rumah Anda termasuk dan mintalah salinannya.

Tetap buat catatan Anda sendiri

1. Foto setiap dinding, plafon, lantai, serta dinding luar, teras, pagar, dan saluran air, dengan tanggal yang terlihat. Letakkan penggaris atau koin di samping retakan yang sudah ada.
2. Catat pintu dan jendela yang memang sudah seret, serta kebocoran yang sudah ada.
3. Kirimkan kumpulan foto itu lewat email kepada pengembang atau kontraktor sebelum pekerjaan dimulai, agar ada stempel waktu yang dapat dilihat kedua pihak.
4. Ulangi selama pembongkaran, pemancangan tiang (piling), dan penggalian, yaitu tahap-tahap yang menurut penelitian berkaitan dengan kerusakan pada bangunan di sekitarnya.

Jika muncul kerusakan

• Tulis, jangan hanya menelepon. Kirim foto bertanggal kepada pengembang dan kontraktor dan mintalah inspeksi bersama.
• Tanyakan soal asuransi. Tanyakan apakah kontraktor memiliki asuransi contractors’ all risks atau tanggung gugat publik (public liability) yang menanggung kerusakan pada tetangga, dan mintalah detail perusahaan asuransi serta polisnya.
• Libatkan insinyur untuk tanda-tanda serius. Retakan yang melebar, pintu yang tiba-tiba macet, dinding yang miring, atau tanah yang turun memerlukan laporan insinyur profesional, dan dewan kota perlu diberi tahu jika ada risiko keselamatan.
• Periksa polis Anda sendiri. Polis asuransi bangunan (houseowner) atau isi rumah (householder) Anda mungkin menanggung dalam beberapa kasus, lalu perusahaan asuransi akan menuntut pihak yang bersalah. Lihat panduan asuransi rumah saya.
• Jangan terlalu cepat menandatangani pelepasan tuntutan. Baca setiap surat penyelesaian bersama pengacara sebelum Anda menerima perbaikan atau uang.

Di kondominium, kerusakan pada dinding, area parkir, atau properti bersama lainnya menjadi urusan badan pengelola untuk ditindaklanjuti; laporkan ke JMB atau MC dan mintalah jawabannya secara tertulis.

Langkah demi langkah: ketika pekerjaan dimulai di sebelah rumah

1. Baca papan nama proyek. Catat nama proyek, nomor referensi persetujuan dan izin, serta kontaknya.
2. Catat kondisi rumah Anda seperti dijelaskan di atas.
3. Mintalah narahubung di kantor proyek, serta perkiraan jadwal pemancangan tiang dan pekerjaan berat.
4. Buat catatan harian tentang kebisingan, debu, dan pekerjaan malam hari.
5. Sampaikan ke pihak proyek terlebih dahulu, secara tertulis. Banyak masalah cepat diperbaiki begitu pengawas mengetahuinya.
6. Bawa ke dewan kota. MyAduan Johor mencakup MBJB mulai 1 Agustus 2025 serta MBIP, MBPG, dan MPKu mulai 1 April 2026; hingga 14 September 2026 sistem ini telah menerima 16,265 pengaduan dan menyelesaikan 13,030 di antaranya (The Star, 28 September 2026).
7. Gunakan instansi khusus sesuai bidangnya: e-Aduan DOE, DOSH, dan CIDB.
8. Untuk kerusakan, dapatkan laporan insinyur dan nasihat hukum sebelum menyetujui penyelesaian.

Kebisingan dari renovasi di dalam kondominium Anda sendiri adalah persoalan lain, yang ditangani berdasarkan by-laws strata; lihat panduan saya tentang tetangga yang berisik di kondominium. Untuk sengketa dengan rumah di sebelah, lihat sengketa tetangga dan batas tanah.

Membeli di dekat lokasi proyek atau lahan kosong

Pemandangan terbuka ke lahan kosong hanya bertahan selama lahan itu tetap kosong. Periksa zonasi dalam rencana lokal (local plan) bersama PLANMalaysia@Johor atau dewan kota (lihat panduan saya tentang memeriksa zonasi dan rencana lokal), kunjungi pada waktu yang berbeda-beda, dan tanyakan berapa lama proyek di sekitarnya diperkirakan berlangsung. Saat memilih unit, sisi yang menghadap ke lokasi proyek paling penting; panduan saya tentang memilih unit kondominium berdasarkan arah hadap dan kebisingan membahas hal ini.

Tempat mencari di JB jika ketenangan penting bagi Anda

• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan yang sudah mapan dengan lebih sedikit lahan kosong, meskipun pembangunan kembali tetap terjadi.
• Skudai, Tampoi, dan Kempas: kawasan pinggiran yang lebih tua; periksa proyek di jalan utama dan proyek pengisian lahan (infill).
• Mount Austin: sebagian besar sudah terbangun, dengan beberapa gedung tinggi baru yang masih dibangun.
• Iskandar Puteri dan Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan pertumbuhan dengan lebih banyak proyek aktif, jadi periksa apa yang direncanakan di sekitarnya.
• Kulai dan Senai: kota-kota baru di dekat proyek industri dan infrastruktur.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Tetangga yang berisik di kondominium · Izin renovasi di JB · Dinding lembap, jamur, dan rembesan · Tinggal di dekat kawasan industri di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Pada jam berapa pekerjaan konstruksi boleh dilakukan di Johor Bahru?

Dewan kota di Johor melampirkan syarat pada setiap lokasi proyek, dan saya tidak menemukan jadwal yang berlaku untuk seluruh Johor yang dipublikasikan. Di Kuala Lumpur, pedoman DBKL mengizinkan pekerjaan proyek dari pukul 7 pagi hingga 7 malam, Senin sampai Sabtu. Tanyakan kepada MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu apa yang berlaku untuk proyek di sebelah Anda.

Ke mana saya mengadu soal kebisingan konstruksi di JB?

Mulailah dengan kantor proyek, lalu dewan kota setempat, melalui MyAduan Johor. Gunakan sistem e-Aduan DOE untuk debu dan polusi, dan hubungi DOSH jika lokasi proyek terlihat tidak aman.

Berapa batas kebisingan DOE untuk hunian?

Pedoman DOE tahun 2019 merekomendasikan 60 dBA pada siang hari dan 55 dBA pada malam hari untuk hunian berkepadatan rendah di kawasan terbangun yang sudah ada, serta 65 dan 60 dBA untuk hunian pinggiran kota dan perkotaan. Ini adalah pedoman yang digunakan oleh pihak berwenang.

Apa itu survei kondisi pra-konstruksi?

Surveyor bangunan mencatat kondisi properti di sekitar proyek sebelum pekerjaan dimulai, dengan foto, video, dan catatan tentang retakan, rembesan, dan penurunan tanah yang sudah ada. Catatan ini menjadi titik acuan jika kerusakan diklaim di kemudian hari.

Apa yang harus saya lakukan jika rumah saya retak karena konstruksi di sebelah?

Foto kerusakannya dengan tanggal, beri tahu pengembang dan kontraktor secara tertulis, dan mintalah inspeksi bersama serta detail asuransi mereka. Dapatkan laporan insinyur untuk retakan serius, beri tahu dewan kota jika keselamatan terancam, dan mintalah nasihat hukum sebelum menyetujui penyelesaian.

Apa peran CIDB dalam masalah konstruksi?

CIDB mendaftarkan kontraktor dan, berdasarkan Act 520, mengatur konstruksi yang aman dan berkualitas serta menangani pengaduan tentang pekerjaan konstruksi yang gagal, termasuk yang memengaruhi keselamatan publik. Izin, jam kerja, dan gangguan menjadi urusan dewan kota.

Khawatir dengan proyek di dekat rumah yang Anda miliki atau incar?

Beri tahu saya alamat atau nama proyeknya. Saya akan memeriksa apa yang direncanakan di lahan sebelahnya, apa yang tertera di papan nama proyek, dan ke mana arah hadap unit-unit lain di kawasan itu, agar Anda bisa memutuskan dengan gambaran lengkap. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat rumah, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: FMT (Bernama), proyek Iskandar Puteri menjadi yang pertama di Johor yang menerima perintah penghentian pekerjaan, 21 Agustus 2025; DBKL, Waktu Kerja di Tapak Bina di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (pedoman jam kerja proyek), 8 April 2013; jurnal Planning Malaysia, vol. 22, issue 6, 2024 (memuat ulang DOE, Guidelines for Environmental Noise Limits and Control, 2019, Second Schedule); MBJB, pedoman papan pagar proyek, berlaku 1 Maret 2026; MBJB, daftar periksa OSC dan pemberitahuan dimulainya pekerjaan tanah Form E-2, diperbarui Januari 2023; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; DOSH, Occupational Safety and Health Act 1994 (Act 514), cetak ulang per 1 Juni 2024; CIDB, fungsi berdasarkan Act 520, diperiksa November 2026; DOE, Sistem e-Aduan JAS, diperiksa November 2026; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; Malaysia Architectural Journal, “Dilapidation survey and report: a case study”, vol. 4, issue 1, 2022; UiTM, “The importance of dilapidation survey before the commencement of construction work in Malaysia”, 2015; PLANMalaysia@Johor, daftar rencana pembangunan untuk Johor, diterbitkan Februari 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, teknik, atau asuransi. Syarat izin dan prosedur berbeda menurut dewan kota dan lokasi proyek; konfirmasikan dengan MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu, DOE, DOSH, serta pengacara atau insinyur sebelum Anda bertindak.