Cara mendapatkan salinan denah bangunan yang disetujui di Johor (MBJB, MBIP, MBPG, MPKu)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan pembeli rumah tapak (landed) di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: denah bangunan yang disetujui (pelan bangunan yang diluluskan) disimpan oleh pemerintah kota (council) yang menyetujuinya, yaitu MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu di wilayah Johor Bahru Raya. Periksa dulu SPA, pengembang, dan arsitek, karena salinannya sering sudah ada. Untuk salinan dari council, pemilik, atau orang yang memegang kuasa tertulis dari pemilik, mengajukan permintaan ke bagian bangunan council dengan bukti kepemilikan.

Apa itu denah bangunan yang disetujui, dan apa yang bukan

Ini adalah set gambar yang disetujui council sebelum rumah dibangun: denah lantai, tampak bangunan, dan posisi tapak, beserta nomor referensi dan tanggal persetujuan. Pekerjaan berikutnya, seperti dapur belakang atau kanopi, memerlukan denah izin tersendiri. Jangan tertukar dengan:

Dokumen	Isinya	Siapa yang menyimpan
Denah bangunan yang disetujui	Rumah sesuai persetujuan: ruangan, dinding, atap, garis sempadan bangunan	Council; pemilik, pengembang, dan arsitek mungkin punya salinannya
Denah izin renovasi	Perubahan yang disetujui kemudian, pekerjaan baru biasanya berwarna merah	Council dan pemilik
Rencana tata letak (pelan susun atur)	Kawasan perumahan: kavling, jalan, ruang terbuka	Council dan pengembang
Peta ukur sertifikat (pelan akui)	Batas kavling, terkait dengan sertifikat tanah	Catatan pengukuran tanah dan kantor pertanahan

Mengapa Anda memerlukannya: pembeli, pemilik, dan penjual

• Pembeli. Banyak rumah deret sekunder (subsale) di JB memiliki dapur belakang, kamar tambahan, atau atap carport. Membandingkan denah dengan bangunan yang ada menunjukkan bagian mana yang disetujui (lihat perluasan ilegal pada rumah subsale).
• Pemilik yang merenovasi. Jalur pekerjaan kecil MBJB berlaku untuk rumah yang memiliki Certificate of Fitness (CFO) atau Certificate of Completion and Compliance (CCC), dan perubahan denah harus memakai kembali nomor gambar dan tanggal persetujuan asli (daftar periksa MBJB, Desember 2022 dan Januari 2025). Lihat panduan izin renovasi saya.
• Penjual. Seorang petugas council mengatakan kepada The Star pada Agustus 2022 bahwa bank meminta CCC saat memberikan pinjaman, dan perluasan bangunan memerlukan CCC ketika rumah dijual. Menyiapkan denah sejak awal akan membantu (lihat menyiapkan rumah Anda untuk dijual).
• Tetangga. Denah menunjukkan garis sempadan dan dinding bersama (party wall) yang disetujui (lihat dinding bersama pada rumah deret).

Alasan hukumnya: pasal 70 Street, Drainage and Building Act 1974 mewajibkan izin tertulis council sebelum mendirikan bangunan, dan tambahan dengan fondasi baru, struktur atau atap yang lebih besar, atau yang menyimpang dari denah yang disetujui juga termasuk. Pasal 70(17) menganggap pemilik tanahlah yang melakukan pekerjaan itu, dan pasal 72 memungkinkan council memerintahkan pembongkaran. Begitu rumah itu menjadi milik Anda, perluasan tanpa persetujuan menjadi masalah Anda. Bukan nasihat hukum.

Langkah 1: cari salinan sebelum datang ke council

Tempat mencari	Yang mungkin Anda temukan
SPA asli	Formulir Schedule G untuk rumah tapak melampirkan rencana tata letak dan denah bangunan yang disetujui (Jadwal Pertama dan Kedua).
Arsip pemilik	Denah izin, surat persetujuan, CCC atau CFO (lihat dokumen properti yang perlu disimpan).
Pengembang	Denah untuk tipe rumah tersebut; paling berguna untuk perumahan yang lebih baru.
Arsitek atau insinyur	Set lengkap dan nomor referensi persetujuan; CCC mencantumkan siapa yang mengajukan.
Pengelola perumahan berpagar (gated) atau strata tapak	Persetujuan renovasi; MBJB meminta pemilik strata tapak melampirkan surat dukungan JMB pada permohonan izin.

Langkah 2: ajukan ke council yang tepat

Nama daerah tidak selalu mengikuti batas wilayah council, jadi gunakan nama council yang tercetak pada tagihan pajak penilaian:

Council	Daerah umum
MBJB (Majlis Bandaraya Johor Bahru)	Pusat kota, Tebrau, Mount Austin, Johor Jaya, Ulu Tiram
MBIP (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri)	Iskandar Puteri, Medini, Bukit Indah, Gelang Patah, sebagian Skudai
MBPG (Majlis Bandaraya Pasir Gudang)	Pasir Gudang, Permas Jaya
MPKu (Majlis Perbandaran Kulai)	Kulai, Senai

Permohonan denah baru diajukan melalui sistem One Stop Centre online (OSC 3.0 Plus), yang dirancang untuk arsitek dan insinyur. Untuk salinan persetujuan lama, kirim surat ke bagian bangunan council atau tanyakan di loket bagaimana permintaan harus diajukan. MBIP pernah menyatakan bahwa unit bangunannya memberi saran kepada pemilik tanpa biaya (The Star, Oktober 2021).

Langkah 3: apa yang perlu dibawa dan cara mengajukannya

Saya tidak menemukan formulir atau biaya yang dipublikasikan untuk salinan di keempat council tersebut. Daftar periksa renovasi mereka meminta pemilik menyerahkan sertifikat tanah, kuitansi pajak penilaian dan sewa tanah (quit rent), serta IC, jadi perkirakan persyaratan serupa:

1. Surat permohonan singkat: alamat, nomor kavling, dan apakah Anda memerlukan denah asli, denah izin berikutnya, atau keduanya.
2. Bukti kepemilikan: sertifikat tanah (geran) dan tagihan pajak penilaian terbaru (lihat cara membaca sertifikat tanah).
3. IC atau paspor pemilik.
4. Surat kuasa jika yang mengajukan adalah pembeli, pengacara, arsitek, atau kerabat. Pemilik di luar negeri juga dapat menggunakan surat kuasa resmi (power of attorney).
5. Referensi apa pun: nomor persetujuan, tahun, atau CCC. Arsip lama lebih mudah ditemukan jika ada referensinya.
6. Biaya yang disebutkan. Tanyakan apakah tersedia salinan resmi yang dilegalisasi jika bank atau pengacara memerlukannya, dan simpan kuitansinya.

Tidak ada jangka waktu yang dipublikasikan untuk salinan. Sebagai perbandingan, piagam pelanggan MBPG tahun 2024 menetapkan 30 hari kerja untuk memutuskan permohonan denah perluasan rumah yang lengkap, jadi sediakan waktu beberapa minggu, bukan beberapa hari.

Mau membeli? Jadikan denah bagian dari penawaran Anda

Permintaan ini memerlukan pemilik, jadi dalam surat penawaran mintalah penjual menyediakan denah, izin, dan CCC atau CFO sebelum SPA, atau menandatangani surat kuasa. Lihat cara mengajukan penawaran dan pertanyaan saat melihat rumah.

Langkah 4: bandingkan denah dengan rumahnya

Kelilingi rumah sambil membawa gambar, idealnya bersama arsitek, insinyur, atau inspektur bangunan. Hitung kamar dan toilet, periksa seberapa dekat dinding belakang dan samping dengan pagar, perhatikan atap beton yang menggantikan genteng, dan waspadai pelat di atas saluran air atau ruangan di atas gang belakang, yang berada di luar kavling. Lihat daftar periksa inspeksi rumah subsale dan rumah sudut vs rumah deret tengah saya.

Bagaimana jika denah yang disetujui tidak ditemukan?

Situasi	Yang bisa Anda lakukan
Perluasan tidak ada di denah dan tidak ada izin	Anggap tidak disetujui; tanyakan ke council apakah bisa dilegalkan dan berapa biayanya.
Council tidak menemukan arsip lama	Minta CFO atau CCC dan referensi apa pun; tenaga profesional dapat menggambar apa yang sudah dibangun.
Penjual tidak mau menyediakan atau meminta denah	Jadikan denah sebagai syarat penawaran, atau perhitungkan risikonya dalam harga bersama pengacara Anda.
Anda memiliki rumah dengan pekerjaan tanpa persetujuan	Bicarakan dulu dengan council. MBIP menyatakan persetujuan susulan dimungkinkan jika pekerjaan itu memenuhi aturan, dengan denda hingga 30% dari biayanya; MBJB mencantumkan biaya denah denda sebesar 10 kali biaya pemrosesan.

Penilai dari bank mungkin memberi nilai rendah atau tidak memberi nilai sama sekali pada ruang tanpa persetujuan (lihat jika hasil penilaian rendah), dan Anda sebaiknya memberi tahu perusahaan asuransi Anda tentang perluasan bangunan (lihat asuransi rumah di JB).

Kondominium, strata tapak, dan rumah kampung

Di kondominium, Anda jarang memerlukan denah gedungnya; renovasi unit memerlukan persetujuan pengelola dan kadang juga council (lihat aturan renovasi kondominium dan menggabungkan dua unit kondominium). Rumah strata berpagar memerlukan denah sekaligus persetujuan pengelola (lihat sertifikat strata untuk rumah tapak). Pada Oktober 2025, The Star memberitakan perluasan lantai dasar tanpa persetujuan di flat-flat lama di Skudai, dengan MBIP menindak blok demi blok. Rumah kampung yang lebih tua mungkin tidak pernah memiliki denah yang disetujui (lihat membeli rumah kampung di Johor).

Pemilik dan pembeli asing

Aturan council sama apa pun kewarganegaraan Anda, dan pemilik di luar negeri dapat memberi kuasa kepada pengacara atau arsitek untuk mengajukannya (lihat mengelola properti JB dari luar negeri). Pembeli asing di Johor umumnya harus membeli dengan harga RM1 juta atau lebih, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada daerah yang dikecualikan secara keseluruhan. Karena itu pilihannya mengarah ke rumah kopel (semi-D) dan bungalo, yang umumnya sudah diperluas. Persetujuan negara bagian dikenakan biaya persetujuan 3% (minimum RM30,000), dan pembeli asing membayar bea meterai 8% sejak 1 Januari 2026 (lihat panduan harga minimum untuk warga asing di Johor). Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang (lihat dukungan properti MM2H).

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: rumah deret keluarga dan rumah kopel di bawah MBJB, banyak yang sudah direnovasi.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: perumahan lama di bawah MBJB yang umumnya sudah pernah diperluas.
• Skudai, Tampoi, dan Kempas: batas wilayah council bersilangan di sini, jadi periksa tagihan Anda.
• Iskandar Puteri: perumahan yang lebih baru di bawah MBIP dengan pedoman desain.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak berpagar di bawah MBIP.
• Kulai dan Senai: kota mandiri rumah tapak di bawah MPKu.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Izin renovasi di JB · Perluasan ilegal pada rumah subsale · Penjelasan CCC · Penjelasan council di JB · Penjelasan SPA

Pertanyaan yang sering diajukan

Di mana saya bisa mendapatkan salinan denah bangunan yang disetujui untuk rumah saya di Johor Bahru?

Dari council yang menyetujuinya: MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu di Johor Bahru Raya, sesuai nama pada tagihan pajak penilaian Anda. Periksa dulu SPA asli, pengembang, dan arsitek, karena mereka sering memiliki salinannya.

Bisakah pembeli mendapatkan denah bangunan yang disetujui tanpa pemilik?

Biasanya tidak. Council berurusan dengan pemilik atau orang yang memegang kuasa tertulis dari pemilik. Minta penjual menyediakan denah, izin, dan CCC atau CFO sebelum SPA, atau menandatangani surat kuasa.

Berapa biaya salinan denah bangunan yang disetujui di Johor?

Tidak satu pun dari empat council di Johor Bahru Raya yang memublikasikan biaya salinan secara online per November 2026. Tanyakan tarif terkini ke council, termasuk untuk salinan yang dilegalisasi, dan simpan kuitansinya.

Apakah SPA proyek baru menyertakan denah bangunan yang disetujui?

Untuk rumah tapak yang memakai formulir wajib Schedule G, ya: salinan rencana tata letak dan denah bangunan yang disetujui adalah Jadwal Pertama dan Keduanya. Isinya menunjukkan rumah sesuai persetujuan awal, bukan perluasan yang dibuat kemudian.

Bagaimana jika council tidak punya denah yang disetujui untuk suatu perluasan?

Anggap perluasan itu tidak disetujui. Pemilik dapat menanyakan persetujuan susulan; MBIP menyatakan pada 2021 bahwa hal ini dimungkinkan jika pekerjaan memenuhi aturan, dengan denda hingga 30% dari biayanya. Pembeli sebaiknya mengangkat hal ini dalam penawaran dan SPA.

Membeli atau merenovasi rumah di JB?

Beri tahu saya daerah dan rumahnya. Saya akan meminta denah yang disetujui, izin, dan CCC dari penjual, lalu menandai kekurangannya untuk pengacara Anda sebelum Anda mengajukan penawaran. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat rumah, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, pasal 70 dan 72 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Housing Development (Control and Licensing) Regulations, formulir Schedule G, First and Second Schedules dan klausul 14 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; MBJB, daftar periksa denah izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022, diakses November 2026; MBJB, daftar periksa OSC 3.0 Plus untuk perubahan denah bangunan (MBJB/OSC/PP/P2_22), diperbarui 1 Januari 2025, diakses November 2026; MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (pedoman pekerjaan kecil untuk rumah), diperbarui 2016, diakses November 2026; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (sebagaimana diterbitkan oleh MBJB), diperiksa November 2026; MBPG, capaian piagam pelanggan, Januari hingga Desember 2024 (diterbitkan Juli 2025), diakses November 2026; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; The Star, “Get approval for renovations or face hassles when selling house”, 16 Agustus 2022; The Star, “Illegal extensions plague Johor strata management”, 9 Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum. Prosedur, biaya, dan arsip setiap council berbeda dan dapat berubah; konfirmasikan dengan bagian bangunan council Anda, pengacara Anda, serta arsitek atau insinyur terdaftar sebelum Anda membeli, merenovasi, atau menjual.