Aturan Renovasi Kondominium di Malaysia: Persetujuan Pengelola, Deposit dan Jam Kerja

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik kondominium dan serviced residence di Johor Bahru, baik warga lokal maupun asing, serta penyewa yang ingin mengubah unitnya. Jawaban singkatnya: sebelum renovasi apa pun, Anda memerlukan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari badan pengelola berdasarkan by-law strata standar, dan pengelola dapat meminta deposit renovasi yang dapat dikembalikan, umumnya RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih. Pekerjaan hanya boleh dilakukan pada jam yang diatur dalam tata tertib gedung, puing harus dibawa keluar gedung oleh kontraktor Anda, dan sebagian perubahan juga memerlukan persetujuan pemerintah daerah setempat (council).

Aturan di balik renovasi kondo

Gedung strata di Johor memiliki tiga lapis aturan. Ke-30 by-law standar dalam Third Schedule (Jadwal Ketiga) Regulations 2015 mengikat pengembang, joint management body (JMB) atau management corporation (MC), serta setiap pemilik dan penghuni (Malay Mail, 29 September 2026). By-law tambahan, yang disahkan para pemilik melalui resolusi khusus berdasarkan pasal 32 dan 70 Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata 2013, Act 757), dapat mengatur penutup lantai, sampah dan pedoman arsitektur, serta memuat denda hingga RM200 per pelanggaran. Tata tertib gedung dan formulir renovasi melengkapi aturan soal jam kerja, deposit dan kartu akses kontraktor; jika suatu denda hanya didasarkan pada tata tertib gedung, tanyakan by-law mana yang mendasarinya (lihat by-law kondo, kartu akses dan tamu).

By-law standar	Isinya, secara singkat	Artinya bagi Anda
27: renovasi	Tidak boleh renovasi tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola dan, bila diperlukan, dari otoritas. Pengelola boleh meminta deposit. Pekerjaan harus tetap di dalam unit (parcel) Anda dan tidak boleh melemahkan bagian struktural mana pun.	Ajukan permohonan sebelum menyewa jasa siapa pun.
28: dua persetujuan	Menambah platform, memindahkan pintu atau jendela luar, mengubah fitur keselamatan, memindahkan pipa air atau saluran pembuangan, atau mengganti seluruh instalasi listrik unit memerlukan persetujuan otoritas dan pengelola. Membobok dinding geser (shear wall) melebihi batas yang diizinkan tidak diperbolehkan.	Pemda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu) juga terlibat.
29: bagian luar unit	Tidak boleh ada perubahan atau pemasangan di luar unit yang memengaruhi tampilan gedung tanpa persetujuan tertulis.	Teralis, kanopi dan kaca balkon biasanya mengikuti desain yang sudah disetujui.

Satu persetujuan tidak menggantikan yang lain. Panduan izin renovasi di JB saya membahas sisi pemda.

Pekerjaan apa memerlukan persetujuan apa?

Tidak ada daftar nasional, jadi tabel ini menggabungkan by-law dengan apa yang saya lihat di formulir renovasi di JB.

Jenis pekerjaan	Persetujuan pengelola	Pemda atau otoritas lain
Pengecatan, perabot lepas, lampu	Sering cukup pemberitahuan; cek tata tertib gedung	Biasanya tidak
Lantai, kabinet dapur, lemari pakaian, plafon gantung	Ya; sebagian gedung punya aturan penutup lantai	Biasanya tidak, kecuali instalasi listrik atau pipa dipindah
Membobok dinding non-struktural, mengganti keramik kamar mandi	Ya, dengan gambar kerja dan metode waterproofing	Mungkin, jika tata letak atau utilitas berubah; tanyakan
Memindahkan pipa air, mengganti seluruh instalasi listrik, memindahkan pintu atau jendela luar, menambah platform	Ya	Ya (by-law 28)
Teralis, penutupan balkon, kanopi, unit outdoor AC	Ya, biasanya mengikuti desain yang disetujui (by-law 29)	Tergantung pekerjaannya; tanyakan
Menggabungkan dua unit	Ya	Ya, ditambah persoalan sertifikat strata (lihat menggabungkan dua unit kondo)

Cara pengajuan, langkah demi langkah

1. Ambil dokumennya. Formulir renovasi, tata tertib gedung, besaran deposit, dan desain yang sudah disetujui untuk teralis atau braket AC.
2. Siapkan lingkup kerja dan gambar. Apa yang berubah, material, dan untuk area basah, metode waterproofing. Sebagian gedung meminta tanda tangan insinyur untuk pekerjaan tertentu (SAYS, Mei 2026).
3. Serahkan data kontraktor. Termasuk registrasi CIDB-nya: pasal 25 CIDB Act 1994 mewajibkannya, dan CIDB menyatakan pada Maret 2024 bahwa kontraktor tidak terdaftar dapat didenda RM10,000 hingga RM100,000. Cek melalui pencarian kontraktor online CIDB.
4. Bayar deposit dan tanda tangani surat pernyataan. Banyak formulir memuat klausul ganti rugi atas kerusakan properti bersama.
5. Dapatkan persetujuan pemda untuk pekerjaan dalam by-law 28 sebelum pekerjaan dimulai.
6. Ambil surat persetujuan dan kartu akses pekerja, lalu beri tahu unit di samping dan di bawah Anda tentang tanggal dan jam kerja.
7. Selesaikan, inspeksi dan klaim deposit setelah inspeksi bersama dengan hasil tertulis.

Mulailah hanya setelah persetujuan diberikan secara tertulis. Lihat juga menyewa desainer interior atau kontraktor dan biaya renovasi di JB.

Deposit renovasi: jumlah, potongan dan pengembalian

By-law 27 membolehkan deposit tetapi tidak menetapkan jumlahnya; SAYS (Mei 2026) menyebut RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih sebagai kisaran umum. Saya tidak menemukan aturan nasional tentang jumlah atau batas waktu pengembalian, jadi aturan gedung Anda yang menentukan.

Pertanyaan	Yang biasanya terjadi	Yang perlu dilakukan
Untuk apa deposit ini?	Kerusakan lift dan properti bersama, puing yang tidak dibersihkan, pelanggaran aturan	Pastikan formulir mencantumkan hal-hal yang dapat dipotong
Kapan dikembalikan?	Setelah pekerjaan selesai dan area bersama diinspeksi	Minta jadwal pengembalian secara tertulis sebelum membayar
Siapa yang membayar?	Biasanya pemilik, yang bertanggung jawab kepada pengelola	Sepakati dengan kontraktor siapa yang menanggung potongan akibat ulah pekerjanya
Bagaimana jika ada potongan?	Pengelola semestinya menjelaskan apa yang rusak dan biaya perbaikannya	Minta foto dan rincian per item

Saran saya untuk klien: ambil foto bertanggal lift, koridor dan lobi pada hari pertama dan hari terakhir. Sengketa soal panel lift yang tergores pun cukup diselesaikan dengan membandingkan foto.

Jam kerja, kebisingan, lift dan puing

Jam kerja dan kebisingan

Setiap gedung menetapkan jamnya sendiri. SAYS menggambarkan pola yang umum: pembobokan dan pengeboran hanya pada jam hari kerja yang disetujui, dengan hari Minggu dan hari libur nasional sering dikecualikan. By-law standar juga meminta penghuni menjaga suara tetap rendah setelah pukul 11 malam. Jika Anda tinggal di sebelah unit yang sedang direnovasi, lihat tetangga berisik di kondo.

Lift dan area bersama

Bersiaplah untuk memesan lift barang, melapisinya dengan panel pelindung, dan menjaga koridor tetap lapang. Material yang menghalangi jalur evakuasi atau mengganjal pintu tahan api agar tetap terbuka merupakan masalah keselamatan, bukan sekadar pelanggaran tata tertib (lihat keselamatan kebakaran dan lift di kondo).

Puing

Puing biasanya harus dikantongi dan dibawa keluar gedung oleh kontraktor, bukan ditinggalkan di ruang sampah atau saluran sampah. Tanyakan ke mana puing dibuang: pembuangan ilegal ditindak di Johor berdasarkan Solid Waste and Public Cleansing Management Act 2007 (Act 672), dan Bernama melaporkan 18 kasus pembuangan sampah ilegal telah dituntut di Johor hingga awal September 2025. Panduan saya tentang pembuangan sampah besar dan puing renovasi di JB membahas pilihannya.

Area basah dan unit di bawah

Membobok keramik lantai kamar mandi atau dapur dapat merusak lapisan waterproofing, dan unit di bawahlah yang pertama kali merasakannya. Berdasarkan pasal 142 Strata Management Act 2013, kebocoran plafon dianggap berasal dari unit atau properti bersama di atasnya kecuali dibuktikan sebaliknya, dan berdasarkan Part XV Regulations 2015, pengelola wajib melakukan inspeksi dalam 7 hari setelah pengaduan tertulis lalu menerbitkan sertifikat (Form 28) yang menyebutkan siapa yang wajib memperbaiki.

Cantumkan metode waterproofing dalam kontrak, minta uji rendam air (ponding test) sebelum pemasangan keramik beserta fotonya, dan simpan garansi kontraktor secara tertulis.

Jika Anda yang terdampak, lihat air bocor dari unit di atas. Untuk dapur, lihat dapur basah vs dapur kering.

Kondo baru: inspeksi dulu sebelum renovasi

Jika Anda membeli dari pengembang, perjanjian jual beli baku yang diatur undang-undang memberikan masa tanggung jawab cacat (defect liability period) 24 bulan sejak serah terima kosong (vacant possession), dan pengembang wajib memperbaiki cacat yang dilaporkan secara tertulis dalam 30 hari. Membobok atau menutupi cacat sebelum melaporkannya membuat klaim lebih sulit dibuktikan, jadi inspeksi, laporkan dan biarkan pengembang memperbaikinya dulu, baru renovasi. Lihat daftar periksa cacat saat serah terima dan cacat tersembunyi setelah DLP saya.

Akibatnya jika renovasi tanpa persetujuan

Dari siapa	Kemungkinan akibat
Pengelola (JMB atau MC)	Perintah penghentian pekerjaan, potongan deposit, denda hingga RM200 per pelanggaran berdasarkan by-law tambahan, dan pemulihan fasad atau properti bersama atas biaya Anda
Strata Management Tribunal atau pengadilan	Pengelola atau tetangga dapat meminta penegakan by-law, penghentian pelanggaran dan ganti rugi
Pemda	Untuk pekerjaan yang memerlukan persetujuannya, denda berdasarkan pasal 70 Street, Drainage and Building Act 1974 (hingga RM50,000 ditambah hingga RM1,000 per hari) serta perintah penghentian atau pembongkaran berdasarkan pasal 72

Pemda di Johor memang bertindak. MBIP mengatakan kepada The Star pada September 2026 bahwa sejak 2022 pihaknya menemukan 57 kasus modifikasi struktur tanpa izin, sebagian besar gedung yang diubah menjadi hunian sewa berkepadatan tinggi. Untuk pengaruh pekerjaan yang disetujui maupun tidak terhadap penjualan, lihat renovasi dan nilai jual kembali di JB.

Penyewa, pemilik yang menyewakan, dan pemilik di luar negeri

• Penyewa memerlukan persetujuan tertulis pemilik, dan sebagian besar kantor pengelola meminta pemilik yang menandatangani formulir (lihat siapa yang membayar perbaikan).
• Pemilik yang menyewakan tetap bertanggung jawab atas pekerjaan penyewa, jadi larang perubahan tanpa persetujuan tertulis dalam perjanjian sewa.
• Pemilik di luar negeri dapat menandatangani lewat email jika pengelola menerimanya, menunjuk seseorang untuk inspeksi akhir, atau menggunakan surat kuasa (lihat mengelola properti JB dari luar negeri). Beri tahu perusahaan asuransi Anda tentang pekerjaan besar (lihat asuransi rumah di JB).

Sengketa soal persetujuan atau deposit

1. Kirim surat kepada pengelola, tanyakan by-law atau tata tertib mana yang berlaku dan minta laporan inspeksi atau rincian potongan.
2. Ajukan aturan yang tidak adil dalam rapat umum; by-law tambahan diubah melalui resolusi khusus (lihat pemungutan suara AGM kondo).
3. Adukan ke Commissioner of Buildings (Pesuruhjaya Bangunan, COB) di pemda Anda, seperti MBJB atau MBIP.
4. Ajukan klaim ke Strata Management Tribunal (Tribunal Pengurusan Strata), yang menangani klaim Fourth Schedule hingga RM250,000, termasuk sengketa by-law, dengan biaya RM100 untuk hunian melalui e-TPS milik KPKT. Pastikan klaim Anda memenuhi syarat (lihat Strata Management Tribunal di Johor).

Sengketa dengan kontraktor berbeda: klaim renovasi rumah hingga RM50,000 diajukan ke Tribunal for Consumer Claims (TTPM) dengan biaya RM5. Lihat sengketa dengan kontraktor renovasi.

Membeli kondo untuk direnovasi, atau yang sudah direnovasi

Dapatkan aturan renovasi gedung sebelum menandatangani. Untuk unit yang sudah direnovasi, minta surat persetujuannya, terutama untuk balkon yang ditutup, jendela yang dipindah atau kamar mandi yang direlokasi, dan tanyakan kepada pengelola tentang riwayat keluhan kebocoran. Lihat memeriksa pengelola kondo sebelum membeli dan membeli kondo lama.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: unit high-rise dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Mount Austin: kondo dan serviced residence yang populer di kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondo lama yang dapur dan kamar mandinya sering dirombak pembeli.
• Iskandar Puteri: kondo baru yang perlu dicek cacatnya sebelum renovasi.
• Danga Bay serta Permas Jaya dan Senibong: kondo tepi laut dan di sisi timur.

Bandingkan di peta properti JB saya, atau lihat proyek baru di Johor Bahru.

Panduan hidup di Johor lainnya: Izin renovasi di JB · By-law kondo, kartu akses dan tamu · Biaya pemeliharaan dan sinking fund · Peredam suara unit kondo

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya perlu persetujuan pengelola untuk merenovasi kondo di Malaysia?

Ya. By-law 27 dari by-law strata standar (Third Schedule, Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015) melarang renovasi tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola, ditambah persetujuan otoritas bila diperlukan.

Berapa deposit renovasi untuk kondo di Johor Bahru?

Tidak ada jumlah nasional yang baku. By-law membolehkan deposit, dan panduan SAYS bulan Mei 2026 menyebut kisaran umum RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih. Tata tertib gedung Anda yang menentukan angkanya.

Kapan deposit renovasi saya dikembalikan?

Biasanya setelah pekerjaan selesai dan pengelola menginspeksi area bersama. Tidak ada aturan nasional yang menetapkan batas waktu, jadi minta jadwal pengembalian dan kemungkinan potongan secara tertulis sebelum Anda membayar.

Renovasi kondo apa saja yang juga memerlukan persetujuan pemda?

Menurut by-law 28: menambah platform, memindahkan pintu atau jendela luar, mengubah fitur keselamatan, memindahkan pipa air atau saluran pembuangan, dan mengganti seluruh instalasi listrik unit. Di JB, pemdanya adalah MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu.

Bolehkah penyewa merenovasi unit kondo yang disewanya?

Hanya dengan persetujuan tertulis pemilik, dan sebagian besar kantor pengelola meminta pemilik yang menandatangani formulir. Pemilik tetap bertanggung jawab kepada pengelola atas kerusakan dan pelanggaran.

Apa yang bisa saya lakukan jika pengelola menahan deposit renovasi saya?

Minta secara tertulis by-law yang menjadi dasar dan rincian potongan per item. Lalu adukan ke Commissioner of Buildings di pemda Anda, atau ajukan klaim ke Strata Management Tribunal (hingga RM250,000; biaya RM100 untuk hunian).

Merenovasi atau membeli kondo di JB?

Sebutkan nama gedung dan apa yang ingin Anda ubah. Saya akan mendapatkan formulir renovasi, deposit, jam kerja dan aturan desain dari pengelola, dan untuk unit yang sudah direnovasi, meminta surat persetujuan dari penjual sebelum Anda mengajukan penawaran. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, Part XV dan by-law 27 hingga 29 dalam Third Schedule (salinan yang diterbitkan DBKL), berlaku sejak Juni 2015, diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 32, 70 dan 142 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia online, diperiksa November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; SAYS, “Here’s what you can and cannot do when renovating your condo in Malaysia”, 12 Mei 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, pasal 70 dan 72 (sebagaimana diterbitkan National House Buyers Association), diperiksa November 2026; The Star, “MBIP cracks down on illegal hostels”, 26 September 2026; CIDB, pengingat untuk mendaftar dan memperbarui registrasi kontraktor (Act 520, pasal 25), 20 Maret 2024; CIDB, pencarian kontraktor, diperiksa November 2026; Bernama, “18 cases of illegal waste disposal prosecuted in Johor as of September”, 6 September 2025; The Sunday Star, tentang masa tanggung jawab cacat 24 bulan (dimuat ulang oleh National House Buyers Association), 16 Desember 2007; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Juni 2015; KPKT, portal e-TPS, diperiksa November 2026; KPDN, Tribunal for Consumer Claims Malaysia, Frequently Asked Questions, diperbarui 30 Agustus 2024

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum. By-law, tata tertib gedung dan deposit berbeda antar gedung dan dapat berubah dari waktu ke waktu; konfirmasikan dengan kantor pengelola, Commissioner of Buildings di pemda Anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu) dan pengacara sebelum Anda merenovasi atau mengajukan klaim.