Menggabungkan Dua Unit Kondominium di Malaysia: Izin, Sertifikat, dan Biaya

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Sebagian pemilik membeli unit di sebelahnya lalu menggabungkan keduanya menjadi satu hunian yang lebih besar. Di Malaysia hal ini bisa dilakukan, tetapi ini lebih dari sekadar renovasi: Anda memerlukan persetujuan tertulis dari pengelola gedung, persetujuan dewan kota (majlis) untuk perubahan struktur atau denah, serta insinyur profesional untuk memastikan dinding mana yang boleh dibongkar. Sebagian besar pemilik kemudian tetap memegang dua sertifikat strata (hakmilik strata). Menggabungkannya menjadi satu sertifikat, yang disebut penggabungan petak (penyatuan petak), merupakan permohonan terpisah ke kantor pertanahan berdasarkan Strata Titles Act 1985. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Dua cara menggabungkan unit

	Disambung, dua sertifikat tetap	Digabung menjadi satu petak
Apa yang berubah	Bukaan di dinding pemisah; dipakai sebagai satu hunian	Pekerjaan yang sama, lalu satu petak dengan satu sertifikat strata
Persetujuan	Pengelola, ditambah dewan kota dan insinyur untuk pekerjaan struktur	Semua itu, ditambah kantor pertanahan
Pinjaman	Dua sertifikat, bisa dua pinjaman	Satu sertifikat; setiap bank harus menyetujui lebih dulu
Biaya	Dua tagihan biaya	Satu, berdasarkan gabungan share units
Menjual nanti	Kembalikan dinding dan jual terpisah	Jual sebagai satu unit besar, atau ajukan pemecahan

Penggabungan petak memerlukan sertifikat strata yang sudah terbit. Jika gedung Anda belum memilikinya, secara dokumen unit tetap dua petak meskipun Anda menyambungnya. Lihat penjelasan sertifikat strata dan membeli tanpa sertifikat strata individual.

Persetujuan yang Anda perlukan

1. Pengelola gedung (JMB atau MC)

Peraturan standar dalam Third Schedule Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 menetapkan dasarnya:

• Paragraf 27: tidak boleh renovasi tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola dan, bila diwajibkan, dari otoritas. Deposit mungkin diminta. Pekerjaan harus tetap di dalam petak Anda dan tidak boleh melemahkan dinding geser, balok penahan beban, atau kolom.
• Paragraf 28: memindahkan pintu atau jendela luar, mengubah fitur keselamatan, memindahkan pipa air atau saluran pembuangan, atau mengganti seluruh kabel listrik unit memerlukan persetujuan otoritas sekaligus pengelola.
• Paragraf 29: tidak boleh mengubah fasad tanpa persetujuan tertulis. Menutup salah satu dari dua pintu utama akan mengubah tampilan koridor.

Gedung juga menambahkan tata tertib sendiri soal jam kerja, deposit, dan puing; lihat aturan renovasi kondominium dan deposit serta JMB vs badan pengelola (MC).

2. Dewan kota dan insinyur profesional

Di banyak gedung bertingkat tinggi, dinding antarunit adalah dinding geser beton penahan beban, jadi jangan pernah berasumsi dinding itu bisa dibongkar. Insinyur profesional terdaftar sebaiknya memeriksa gambar struktur as-built, yang biasanya disimpan oleh pengelola, lalu memutuskan bagian mana yang boleh dibuka.

Berdasarkan pasal 70 Street, Drainage and Building Act 1974, menyimpang dari denah yang disetujui atau membangun ulang dinding bersama dianggap sebagai mendirikan bangunan, yang memerlukan izin tertulis dewan kota terlebih dahulu. Dewan kota Anda (MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu) tercantum pada tagihan pajak penilaian (cukai taksiran) Anda. Lihat panduan izin renovasi saya dan cara mendapatkan salinan denah bangunan yang disetujui.

Dinding pemisah itu juga bisa berfungsi sebagai pemisah kebakaran, jadi tanyakan kepada arsitek atau insinyur Anda apakah Bomba (dinas pemadam kebakaran) perlu dimintai pendapat (lihat keselamatan kebakaran kondominium).

3. Kantor pertanahan, jika Anda ingin satu sertifikat

Bagian V Strata Titles Act 1985 mengizinkan pemilik dua petak atau lebih yang bersambungan untuk menggabungkannya menjadi satu petak, dengan persetujuan Director of Lands and Mines (Pengarah Tanah dan Galian). Bersambungan termasuk berbagi lantai atau plafon, sehingga unit tepat di atasnya pun bisa memenuhi syarat. Berdasarkan pasal 27, Director harus memastikan bahwa:

• tidak ada pembatasan hak (restriction in interest) pada sertifikat yang dilanggar, dan pekerjaan mematuhi hukum, termasuk persetujuan dewan kota;
• tidak ada quit rent (pendapatan tanah) yang tertunggak pada kedua petak;
• setiap pemegang hak tanggungan, penyewa, dan pemegang hak gadai telah menyetujui secara tertulis, dalam praktiknya bank yang memegang masing-masing pinjaman;
• badan pengelola (MC) telah menyetujui jika akan tercipta properti bersama yang baru; dan
• unit-unit tersambung dari dalam, tanpa melewati properti bersama seperti koridor.

Anda mengajukan permohonan kepada Land Administrator (Pentadbir Tanah) dengan Form 7 beserta biayanya, denah dari juru ukur tanah berlisensi rangkap tiga, pernyataan share units, surat-surat persetujuan, dan dokumen sertifikat. Berdasarkan pasal 26, share units petak baru sama dengan total share units petak-petak lama. Biaya mengikuti aturan negara bagian, jadi tanyakan angka terkini di Johor kepada pengacara atau juru ukur Anda. Pasal-pasal ini masih tercantum dalam cetak ulang Act tersebut per 1 April 2021; rincian di atas berasal dari teks 2007, jadi pastikan bunyi terkininya dengan pengacara Anda.

Langkah demi langkah

1. Periksa sertifikat. Apakah kedua sertifikat sudah terbit dan atas nama yang sama, serta adakah hak tanggungan atau pembatasan? Lakukan pengecekan sertifikat tanah.
2. Tanyakan kepada pengelola sejak awal apa yang diperlukan dan apakah sebelumnya pernah ada unit yang digabung di gedung itu.
3. Libatkan insinyur untuk meninjau gambar struktur dan denah yang disetujui.
4. Rancang tata letak: pintu utama mana yang dipertahankan, dan bagaimana dua set pipa dan kabel listrik ditangani.
5. Dapatkan persetujuan: dewan kota melalui submitting person Anda, lalu pengelola, beserta deposit bila ada.
6. Bangun dengan kontraktor terdaftar dan simpan setiap persetujuan dan pengesahan (lihat memilih kontraktor).
7. Untuk satu sertifikat, pengacara dan juru ukur Anda mengajukan Form 7 setelah quit rent dilunasi dan persetujuan bank diperoleh.

Biaya, tagihan, dan biaya rutin

Pos	Yang biasanya terjadi	Perlu diketahui
Biaya pemeliharaan	Dibagi berdasarkan share units	Penggabungan menjumlahkan share units, sehingga biaya kurang lebih tetap sama. Lihat penjelasan share units.
Sinking fund (dana cadangan)	10% dari biaya pemeliharaan kecuali rapat umum menetapkan lebih tinggi	Mengikuti biaya pemeliharaan. Lihat biaya pemeliharaan dan sinking fund.
Quit rent dan pajak penilaian	Ditagih per sertifikat	Harus lunas sebelum penggabungan; setelah itu dewan kota bisa melakukan penilaian ulang. Lihat quit rent dan pajak penilaian.
Listrik dan air	Setiap unit memiliki meteran dan akun sendiri	Tanyakan kepada TNB dan Ranhill SAJ sebelum menutup salah satunya. Lihat tagihan listrik dan air.

Area basah perlu perhatian: paragraf 27 mewajibkan lapisan kedap lembap (damp proof membrane) diganti, dan dinaikkan 150 mm ke dinding, ketika lantai area basah dikerjakan ulang. Lihat air bocor dari unit di atas.

Membeli unit kedua: pinjaman, bea meterai, dan warga asing

• Pinjaman. Bank Negara Malaysia membatasi pembiayaan hingga 70% dari nilai mulai pinjaman rumah ketiga peminjam (3 November 2010). Lihat aturan margin pembiayaan dan pinjaman rumah kedua. Tanyakan sejak awal bagaimana bank menilai unit yang disambung (lihat valuasi rendah).
• Bea meterai. Setiap pembelian memiliki pengalihan hak dan bea meterainya sendiri. Pembebasan untuk rumah pertama (penuh hingga RM500,000 untuk SPA sampai 31 Desember 2027; Budget 2027 mengusulkan perpanjangan hingga 2030, tergantung Finance Act) tidak dapat mencakup unit kedua. Lihat bea meterai di Malaysia.
• Pembeli asing. Di Johor, warga asing umumnya hanya dapat membeli rumah mulai RM1 juta, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada wilayah yang dikecualikan secara keseluruhan. Jangan berasumsi dua unit berharga lebih rendah bisa dijumlahkan untuk memenuhi batas itu; tanyakan kepada pengacara Anda. Setiap pengalihan dikenai bea meterai 8% (mulai 1 Januari 2026) dan biaya persetujuan Johor sebesar 3%, minimum RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat. Lihat harga minimum untuk warga asing di Johor.
• Kepemilikan. Beli kedua unit atas nama yang sama; penggabungan petak hanya untuk satu pemilik yang memegang kedua petak.

Bukan nasihat keuangan; pastikan ketentuan pinjaman dengan bank Anda.

Penjualan kembali, dan membatalkan penggabungan nanti

Unit gabungan cocok bagi pemilik yang merencanakannya; tidak banyak pembeli yang mencari unit sangat besar dalam satu gedung, dan sebagian khawatir tentang perubahan struktur atau pipa yang tersembunyi. Simpan setiap persetujuan, sertifikat insinyur, dan denah berstempel untuk pengacara dan bank pembeli.

Dengan dua sertifikat, Anda dapat mengembalikan dinding, dengan persetujuan, lalu menjual secara terpisah. Petak yang sudah digabung dapat dipecah lagi berdasarkan Bagian V, tetapi itu merupakan permohonan baru. Pekerjaan tanpa izin lebih sulit dijual (lihat perluasan tanpa izin).

Alternatif yang layak dibandingkan lebih dulu

• Unit yang lebih besar: lihat panduan penthouse dan dupleks saya.
• Unit dual-key: satu sertifikat dengan studio terpisah; lihat kondominium dual-key.
• Dua unit bertetangga, tidak disambung: tanpa pekerjaan struktur dan penjualan kembali lebih mudah.
• Ruang untuk beberapa generasi: lihat rumah keluarga multigenerasi.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Bisa tidaknya unit digabung bergantung pada gedungnya, bukan kawasannya, jadi tanyakan sebelum membeli. Kawasan dengan banyak kondominium untuk dibandingkan:

• Mount Austin: banyak kondominium yang sudah selesai dibangun dan diminati keluarga.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: kawasan mapan dengan kondominium yang lebih lama.
• Danga Bay: menara tepi laut dekat pusat kota.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara dekat stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: kondominium yang lebih baru; periksa apakah sertifikat sudah terbit.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Penjelasan share units · Izin renovasi di JB · Aturan renovasi kondominium dan deposit · Memeriksa pengelola kondominium sebelum membeli

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya menggabungkan dua unit kondominium di Malaysia?

Bisa, jika pengelola menyetujui, insinyur terdaftar memastikan strukturnya memungkinkan, dan dewan kota menyetujui perubahan struktur atau denah. Anda dapat tetap memegang dua sertifikat strata atau mengajukan permohonan ke kantor pertanahan untuk menggabungkannya.

Apakah saya perlu persetujuan untuk membobok dinding antara dua unit kondominium?

Ya. Peraturan strata standar mewajibkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari JMB atau MC dan melarang pekerjaan yang melemahkan dinding geser, balok, atau kolom. Banyak dinding pemisah bersifat struktural, jadi insinyur harus memeriksanya lebih dulu.

Bagaimana cara menggabungkan dua sertifikat strata menjadi satu?

Ajukan permohonan kepada Land Administrator dengan Form 7 berdasarkan Strata Titles Act 1985, disertai denah juru ukur tanah, pernyataan share units, persetujuan bank, dan dokumen sertifikat. Petak harus bersebelahan dan quit rent harus sudah lunas.

Apakah biaya pemeliharaan saya turun jika menggabungkan dua unit?

Tidak banyak. Share units petak baru sama dengan jumlah share units kedua petak lama, sehingga biaya pemeliharaan dan sinking fund kurang lebih tetap sama.

Bisakah saya menggabungkan unit sebelum sertifikat strata terbit?

Anda mungkin mendapat persetujuan untuk menyambungnya secara fisik, tetapi penggabungan petak memerlukan sertifikat strata yang sudah terbit. Sampai saat itu, unit tetap dua petak.

Bisakah warga asing membeli unit sebelah di Johor?

Bisa, jika setiap pembelian memenuhi aturan Johor: umumnya minimum RM1 juta dengan pengecualian terbatas, bea meterai 8%, dan biaya persetujuan negara bagian untuk setiap pengalihan. Tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana setiap unit akan diperlakukan.

Berencana menggabungkan dua unit di JB?

Beri tahu saya nama proyek dan kedua unitnya. Saya akan membantu memeriksa sertifikat, menanyakan kepada pengelola apa yang diperlukan, dan mencarikan unit sebelah jika Anda belum memilikinya. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia online: Strata Titles Act 1985 (Act 318) dan Strata Management Act 2013 (Act 757), diperiksa November 2026; Strata Titles Act 1985, Bagian V, pasal 24 sampai 28 (teks sebagaimana diubah hingga 12 April 2007, diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), cetak ulang per 1 April 2021 (diterbitkan oleh PTG Melaka), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015, termasuk Bagian XV dan XVI (salinan diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 (P.U.(A) 107/2015), Third Schedule, paragraf 27 sampai 29, AGC Laws of Malaysia, diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 25, 60, dan 61 (salinan diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Bagian V, pasal 70 (diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah pembiayaan properti (LTV 70% mulai pinjaman rumah ketiga), 3 November 2010; Ministry of Finance, Budget 2026 Tax Measures (pembebasan bea meterai rumah pertama), Oktober 2025; The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (tarif 8% untuk pembeli asing), 30 Juni 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (biaya persetujuan kepemilikan asing), berlaku mulai 1 Juli 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Peraturan strata, persyaratan dewan kota, prosedur kantor pertanahan, dan kebijakan bank dapat berubah dan berbeda-beda menurut gedung; pastikan dengan pengelola, dewan kota Anda (MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu), kantor pertanahan, insinyur terdaftar, bank, dan pengacara Anda sebelum memulai.