Unit Saham di Kondominium Malaysia: Cara Menentukan Biaya dan Suara Anda

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Jawaban singkat bagi pemilik kondominium dan properti strata di Malaysia: unit saham (share units) adalah bilangan bulat yang diberikan kepada setiap unit (parcel), dihitung terutama dari luas lantai, jenis unit, dan slot parkir yang melekat padanya. Angka ini menentukan berapa besar biaya pemeliharaan gedung yang Anda tanggung, dan seberapa berat suara Anda saat pemilik melakukan pemungutan suara secara poll. Anda dapat menemukannya di sertifikat strata atau, sebelum sertifikat terbit, di daftar unit (schedule of parcels) milik pengembang.

Apa itu unit saham, dan di mana menemukan milik Anda

Berdasarkan pasal 18 Strata Titles Act 1985, setiap unit memiliki nilai bagian yang disetujui oleh Direktur Pertanahan dan Pertambangan dan dinyatakan dalam bilangan bulat, yang disebut unit saham. Parcel adalah unit Anda; slot parkir atau gudang yang melekat padanya dapat menjadi unit aksesori. Semua yang berada di luar unit, seperti lobi, lift, kolam renang, dan atap, adalah properti bersama yang dimiliki semua pemilik.

Unit saham adalah rasio, bukan ukuran nilai: angka ini tidak mencerminkan harga pasar.

Tahap	Dokumen	Isinya
Sebelum unit mana pun dijual	Daftar unit yang diserahkan kepada Komisioner Bangunan (COB)	Usulan unit saham untuk setiap unit, dan unit saham sementara untuk blok yang akan dibangun (Strata Management Act 2013, pasal 6)
Di galeri penjualan	Salinan daftar yang sama	Pengembang wajib memajangnya di kantor penjualannya (pasal 6(5))
Setelah serah terima kunci, sebelum sertifikat terbit	Daftar unit; pemberitahuan tagihan dari JMB	“Unit saham yang dialokasikan” (allocated share units), dipakai untuk tagihan dan pemungutan suara sampai kantor pertanahan menyetujui angka final (pasal 6(4))
Setelah sertifikat strata terbit	Sertifikat strata Anda	Unit saham unit Anda dan total untuk seluruh skema, sebagaimana terdaftar

Pengembang yang menjual tanpa menyerahkan daftar tersebut dapat didenda hingga RM500,000, dipenjara hingga lima tahun, atau keduanya (pasal 6(6)). Jika Anda membeli unit baru, mintalah untuk melihatnya; daftar periksa galeri penjualan saya memuat dokumen lain yang perlu diminta. Untuk proses penerbitan sertifikat, lihat panduan sertifikat strata saya.

Cara menghitung unit saham

Jadwal Pertama (First Schedule) Strata Management Act 2013 menetapkan sebuah rumus, dan The Edge Malaysia (Agustus 2026) menyebutnya sebagai metode untuk menghitung unit saham. Secara sederhana:

Unit saham = (luas unit × WF1 × WF2) + (luas unit aksesori × WF3), dengan luas dalam meter persegi dan hasilnya dibulatkan ke bilangan bulat.

• Luas unit umumnya adalah luas yang tercantum dalam perjanjian jual beli (SPA); jika SPA tidak menyebutkannya, digunakan denah bangunan yang disetujui. Jika Anda menduga unit Anda lebih kecil dari yang dijual, lihat unit lebih kecil dari luas di SPA.
• WF1 memberi bobot pada jenis unit, serta apakah koridor bersama ber-AC dan dilayani lift atau eskalator.
• WF2 hanya berlaku untuk unit satu lantai penuh, misalnya satu lantai kantor utuh.
• WF3 memberi bobot pada setiap unit aksesori, yang dihitung lebih kecil karena tidak dihuni dan biaya pembangunannya lebih rendah.

Faktor	Contoh	Bobot
WF1	Apartemen, SOHO, atau kantor rumah; area bersama tidak ber-AC; ada lift	1.00
WF1	Sama, tanpa lift	0.85
WF1	Sama, area bersama ber-AC, ada lift	1.30
WF1	Kompleks ritel, ada lift, tidak ber-AC / ber-AC	2.00 / 3.20
WF1	Kompleks hotel atau pusat medis, ada lift, tidak ber-AC / ber-AC	2.20 / 2.80
WF2	Bukan unit satu lantai penuh (kebanyakan hunian)	1.00
WF2	Satu lantai penuh, tidak termasuk / termasuk ruang luncur lift	0.85 / 0.80
WF3	Unit aksesori di dalam gedung (mis. slot parkir di podium)	0.50
WF3	Unit aksesori di luar gedung	0.25

Jadi dalam pengembangan campuran, toko atau suite hotel memiliki unit saham lebih banyak daripada hunian dengan luas yang sama. Untuk proyek baru, juru ukur tanah berlisensi milik pengembang mengusulkan angkanya, dan Direktur harus yakin angka itu adil sebelum menyetujui pemecahan strata (Strata Titles Act, pasal 10(1)(h)). Untuk penjualan lama yang unit sahamnya tidak ditetapkan oleh juru ukur, badan pengelola menerapkan rumus tersebut dan menyerahkan hasilnya kepada COB (pasal 8).

Ilustrasi: tiga unit di satu kondominium JB

Unit (hipotetis)	Perhitungan	Unit saham
A: 85 m² (sekitar 915 kaki persegi), satu slot parkir podium seluas 12 m²	(85 × 1.00 × 1.00) + (12 × 0.50) = 91	91
B: tata letak sama, dua slot parkir podium	85 + 6 + 6 = 97	97
C: penthouse 180 m², dua slot parkir podium	180 + 6 + 6 = 192	192

Slot parkir tambahan hanya menambah unit saham jika merupakan unit aksesori di sertifikat Anda, bukan slot yang sekadar dialokasikan oleh pengelola; lihat unit aksesori dan slot parkir tambahan.

Unit saham sementara pada proyek bertahap

Pada proyek bertahap di Johor, blok yang belum dibangun dapat berstatus blok sementara (provisional block) dengan unit saham sementara dan sertifikat strata sementara (Strata Titles Act, pasal 4). Blok tersebut membayar tagihan secara keseluruhan (Strata Management Act, pasal 60(3)(b)) sampai selesai dibangun dan dipecah menjadi unit-unit dengan unit saham masing-masing.

Apa saja yang ditentukan oleh unit saham Anda

Bidang	Penggunaan unit saham	Dasar
Biaya pemeliharaan	Setiap unit membayar sesuai proporsi unit sahamnya (unit saham yang dialokasikan pada masa JMB)	Pasal 25(3), 52(2), dan 60(3)(b)
Dana cadangan	10% dari tagihan Anda, atau lebih jika rapat umum memutuskan, sehingga juga mengikuti unit saham Anda	Pasal 25(4) dan 61
Iuran khusus	Dana tambahan yang ditarik melalui rapat umum dibagi dengan cara yang sama	Lihat panduan iuran khusus saya
Pemungutan suara secara poll	Setiap unit memberikan suara sesuai unit sahamnya, bukan satu suara per unit	Jadwal Kedua (Second Schedule); The Edge, Agustus 2026
Resolusi komprehensif	Memerlukan suara dari unit yang memegang sedikitnya dua pertiga dari seluruh unit saham	Pasal 2
Serah terima kepada MC	AGM pertama MC wajib diadakan setelah pemilik selain pengembang memegang sedikitnya seperempat unit saham	Pasal 46(2)
Kewajiban JMB	Jika JMB tidak mampu membayar utang, tanggungan setiap pemilik dibatasi sesuai proporsi unit sahamnya	Pasal 33(2)
Ganti rugi jika tanah diambil alih	Dibayarkan kepada pemilik sesuai proporsi unit sahamnya	Strata Titles Act, Jadwal Ketujuh (Seventh Schedule)

Ilustrasi: berapa yang dibayar ketiga unit tersebut

Misalkan anggaran tahunan gedung yang disetujui adalah RM1,152,000 dan skema tersebut memiliki 40,000 unit saham. Artinya RM96,000 per bulan, atau RM2.40 per unit saham per bulan.

Unit	Tagihan (× RM2.40)	Dana cadangan (10%)	Total bulanan	Suara poll
A (91 unit)	RM218.40	RM21.84	RM240.24	91
B (97 unit)	RM232.80	RM23.28	RM256.08	97
C (192 unit)	RM460.80	RM46.08	RM506.88	192

Lihat juga panduan biaya pemeliharaan dan dana cadangan saya serta biaya kepemilikan kondominium di JB.

Unit saham vs tarif “per kaki persegi” yang sering Anda dengar

Iklan properti sering menyebut biaya pemeliharaan per kaki persegi. Itu hanya cara singkat; menurut hukum, tagihan dibagi berdasarkan unit saham. Keduanya berbeda jika unit memiliki slot parkir aksesori, gudang, atau taman atau atap pribadi, jika Anda membandingkan hunian dengan toko atau suite hotel, atau jika angka psf memakai luas bangunan alih-alih luas unit dalam meter persegi (lihat luas bangunan vs luas tanah). Mintalah pemberitahuan tagihan yang sebenarnya, terutama untuk penthouse dan dupleks.

Bolehkah toko, suite hotel, dan area parkir membayar tarif berbeda?

Untuk management corporation (MC), pasal 60(3)(b) mengizinkan MC dalam rapat umum menetapkan tarif tagihan yang berbeda bagi unit yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeda, dan bagi blok sementara. Ketentuan untuk joint management body (JMB) dalam pasal 25(3) hanya merujuk pada unit saham yang dialokasikan.

Hal ini pernah terjadi di sebuah pengembangan campuran di Melaka. Tarif berbeda untuk bagian ritel, suite hotel, dan area parkir disahkan dalam AGM pertama JMB pada tahun 2021. Strata Management Tribunal menyatakannya batal, Pengadilan Banding memulihkan putusan tersebut, dan pada 8 September 2026 Pengadilan Federal menolak izin untuk mengajukan banding (The Star, 28 September 2026). Hasil pemungutan suara rapat umum tidak dapat mengesampingkan undang-undang; jika gedung Anda mengenakan tarif berbeda, tanyakan resolusi mana yang menetapkannya.

Jika Anda merasa unit saham atau tagihan Anda keliru

Langkah	Yang perlu dilakukan
1. Periksa dokumen	Bandingkan sertifikat atau daftar unit Anda dengan luas di SPA dan unit aksesori yang Anda beli.
2. Surati pengelola	Tanyakan secara tertulis kepada JMB atau MC angka unit saham dan tarif mana yang mereka gunakan.
3. Angkat dalam AGM	Pemilik yang memutuskan anggaran; lihat panduan pemungutan suara AGM kondominium saya.
4. COB di dewan kota setempat	MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu.
5. Strata Management Tribunal	Klaim hingga RM250,000, biaya pengajuan RM100 untuk hunian; lihat panduan tribunal saya.
6. Kantor pertanahan dan pengacara	Unit saham yang terdaftar disetujui oleh kantor pertanahan; mengubahnya bukan hal rutin.

Tetap bayar selama sengketa berlangsung: tunggakan dikenakan bunga keterlambatan dan dapat membuat Anda tidak bisa memberikan suara. Lihat biaya pemeliharaan yang tertunggak.

Daftar periksa sebelum membeli unit strata di Johor

1. Dapatkan unit saham unit tersebut dan total untuk seluruh skema.
2. Periksa slot parkir mana yang merupakan unit aksesori di sertifikat.
3. Hitung tarif per unit saham dari pemberitahuan tagihan terkini dan bandingkan antargedung.
4. Baca notulen AGM terakhir untuk melihat iuran dan sengketa tarif (lihat membaca laporan keuangan JMB dan MC).
5. Pastikan apakah gedung dikelola oleh pengembang, JMB, atau MC (lihat JMB vs MC).
6. Tanpa sertifikat strata, unit saham yang dialokasikan dapat berubah setelah disetujui (lihat membeli tanpa sertifikat strata individu).

Kompleks rumah tapak berpagar (gated) bekerja dengan cara yang sama; lihat sertifikat strata rumah tapak. Pembeli asing memiliki hak dan kewajiban unit saham yang sama, tetapi di Johor umumnya hanya dapat membeli rumah mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum pembelian warga asing di Johor. Hanya informasi umum, bukan nasihat hukum.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Unit saham ditetapkan per gedung, jadi bandingkan tarif per unit saham saat menyusun daftar pilihan:

• Mount Austin: banyak kondominium yang sudah jadi.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: kondominium dan hunian strata berpagar.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: pengembangan campuran dekat stasiun RTS Link.
• Danga Bay: menara tepi laut.
• Iskandar Puteri: proyek yang lebih baru, sering kali bertahap.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Memeriksa pengelolaan kondominium sebelum membeli · Mencalonkan diri untuk komite kondominium · Kondominium dual-key di JB · Sengketa parkir kondominium · Undang-Undang Pembaruan Perkotaan (Urban Renewal Act)

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu unit saham di kondominium Malaysia?

Unit saham adalah bilangan bulat yang disetujui untuk setiap unit strata oleh Direktur Pertanahan dan Pertambangan. Angka ini terutama didasarkan pada luas unit, jenisnya, dan unit aksesori seperti slot parkir, serta menentukan bagian biaya pemeliharaan Anda dan bobot suara Anda saat poll.

Bagaimana unit saham dihitung?

Jadwal Pertama Strata Management Act 2013 menggunakan luas unit dalam meter persegi dikalikan faktor bobot untuk jenis unit dan unit satu lantai penuh, ditambah luas setiap unit aksesori dikalikan 0.50 jika di dalam gedung atau 0.25 jika di luar, lalu dibulatkan ke bilangan bulat.

Di mana saya bisa menemukan unit saham unit saya?

Di sertifikat strata Anda setelah sertifikat terbit. Sebelum itu, periksa daftar unit yang diserahkan pengembang kepada Komisioner Bangunan, yang wajib dipajang di kantor penjualannya, atau tanyakan kepada JMB atau kantor pengelola.

Apakah unit saham memengaruhi dana cadangan?

Ya, secara tidak langsung. Iuran dana cadangan adalah 10% dari biaya pemeliharaan Anda kecuali rapat umum menetapkan tarif lebih tinggi, dan biaya pemeliharaan itu sendiri dibagi menurut unit saham.

Apakah unit yang lebih besar mendapat lebih banyak suara di AGM?

Hanya saat poll. Saat angkat tangan, setiap unit memiliki satu suara; jika pemilik atau kuasanya meminta poll, setiap unit memberikan suara sesuai unit sahamnya, sehingga unit yang lebih besar memiliki bobot lebih besar.

Bisakah unit saham diubah setelah sertifikat strata terbit?

Bukan sebagai hal rutin. Unit saham yang terdaftar disetujui oleh kantor pertanahan dan hanya berubah dalam situasi terbatas, misalnya saat sebagian tanah diambil alih. Tanyakan kepada pengacara terlebih dahulu.

Membeli atau memiliki unit strata di Johor Bahru?

Beri tahu saya proyek dan unit yang Anda sukai. Saya akan membantu Anda mendapatkan unit saham, tagihan, dan notulen AGM melalui penjual atau pengelola, menjelaskan artinya bagi biaya bulanan Anda, dan mengatur kunjungan unit. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Laws of Malaysia online (Attorney General’s Chambers): Strata Titles Act 1985 (Act 318), pasal 4 dan 18; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 8, 60, dan 61; teks per 23 September 2026; Strata Titles (Amendment) Act 2013 (Act A1450), pasal 10(1)(h) dan formulir Jadwal Keenam, diundangkan 7 Februari 2013; Strata Titles (Amendment) Act 2016 (Act A1518), Jadwal Ketujuh, diundangkan 9 September 2016; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 2, 6, 25, 33, 46, dan 52 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Universiti Teknologi Malaysia, catatan pengajaran tentang rumus unit saham (Jadwal Pertama), September 2015; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, FAQ sertifikat strata (unit saham dan unit aksesori), diperiksa November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”, 27 Agustus 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, 28 September 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum. Unit saham, tagihan, dan aturan pemungutan suara bergantung pada sertifikat Anda, resolusi gedung Anda, dan hukum yang berlaku; konfirmasikan kepada Komisioner Bangunan di dewan kota setempat, kantor pertanahan, Strata Management Tribunal, atau pengacara sebelum bertindak.