Unit Syer dalam Kondominium di Malaysia: Cara Ia Menentukan Caj dan Undi Anda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Jawapan ringkas untuk pemilik kondominium dan hartanah strata di Malaysia: unit syer (share units) ialah nombor bulat yang diberikan kepada setiap petak, dikira terutamanya berdasarkan keluasan lantai, jenis petak dan petak letak kereta yang terikat dengannya. Unit syer menentukan berapa banyak caj penyenggaraan bangunan yang anda bayar, dan berapa berat undi anda apabila pemilik mengundi secara pungutan suara (poll). Anda boleh menemuinya pada hakmilik strata atau, sebelum hakmilik dikeluarkan, dalam jadual petak (schedule of parcels) pemaju.

Apa itu unit syer, dan di mana mencari unit syer anda

Di bawah seksyen 18 Strata Titles Act 1985, setiap petak mempunyai nilai syer yang diluluskan oleh Pengarah Tanah dan Galian dan dinyatakan dalam nombor bulat, dikenali sebagai unit syer. Petak ialah unit anda; petak letak kereta atau stor yang terikat dengannya boleh menjadi petak aksesori. Semua yang berada di luar petak, seperti lobi, lif, kolam renang dan bumbung, ialah harta bersama yang dikongsi oleh semua pemilik.

Unit syer ialah nisbah, bukan ukuran nilai: ia tidak memberitahu apa-apa tentang harga pasaran.

Peringkat	Dokumen	Apa yang ditunjukkan
Sebelum mana-mana unit dijual	Jadual petak yang difailkan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB)	Cadangan unit syer bagi setiap petak, dan unit syer sementara bagi mana-mana blok masa depan (Strata Management Act 2013, seksyen 6)
Di galeri jualan	Salinan jadual yang sama	Pemaju mesti mempamerkannya di pejabat jualannya (seksyen 6(5))
Selepas milikan kosong, sebelum hakmilik	Jadual petak; notis caj daripada JMB	“Unit syer yang diperuntukkan” (allocated share units), digunakan untuk caj dan pengundian sehingga pejabat tanah meluluskan angka muktamad (seksyen 6(4))
Selepas hakmilik strata dikeluarkan	Hakmilik strata anda	Unit syer petak anda dan jumlah keseluruhan bagi skim, seperti yang didaftarkan

Pemaju yang menjual tanpa memfailkan jadual tersebut boleh didenda sehingga RM500,000, dipenjara sehingga lima tahun, atau kedua-duanya (seksyen 6(6)). Jika anda membeli projek baharu, minta untuk melihatnya; senarai semak galeri jualan saya menyenaraikan dokumen lain yang patut diminta. Untuk cara hakmilik dikeluarkan, lihat panduan hakmilik strata saya.

Cara unit syer dikira

Jadual Pertama kepada Strata Management Act 2013 menetapkan satu formula, dan The Edge Malaysia (Ogos 2026) menyifatkannya sebagai kaedah yang digunakan untuk mengira unit syer. Secara mudahnya:

Unit syer = (keluasan petak × WF1 × WF2) + (keluasan petak aksesori × WF3), dengan keluasan dalam meter persegi dan hasilnya dibundarkan kepada nombor bulat.

• Keluasan petak biasanya keluasan yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli (SPA); jika SPA tidak menyatakannya, pelan bangunan yang diluluskan digunakan. Jika anda mengesyaki unit anda lebih kecil daripada yang dijual, lihat unit lebih kecil daripada keluasan dalam SPA.
• WF1 memberi pemberat kepada jenis petak, dan sama ada koridor bersama berhawa dingin serta dilengkapi lif atau eskalator.
• WF2 hanya terpakai bagi petak satu tingkat penuh, seperti satu tingkat pejabat keseluruhannya.
• WF3 memberi pemberat kepada setiap petak aksesori, yang dikira kurang kerana tidak didiami dan kos pembinaannya lebih rendah.

Faktor	Contoh	Pemberat
WF1	Pangsapuri, SOHO atau pejabat rumah; kawasan bersama tidak berhawa dingin; ada lif	1.00
WF1	Sama, tanpa lif	0.85
WF1	Sama, kawasan bersama berhawa dingin, ada lif	1.30
WF1	Kompleks runcit, ada lif, tidak berhawa dingin / berhawa dingin	2.00 / 3.20
WF1	Kompleks hotel atau pusat perubatan, ada lif, tidak berhawa dingin / berhawa dingin	2.20 / 2.80
WF2	Bukan petak satu tingkat penuh (kebanyakan rumah)	1.00
WF2	Satu tingkat penuh, tidak termasuk / termasuk aci lif	0.85 / 0.80
WF3	Petak aksesori di dalam bangunan (cth. petak letak kereta di podium)	0.50
WF3	Petak aksesori di luar bangunan	0.25

Jadi dalam pembangunan bercampur, kedai atau suite hotel mempunyai lebih banyak unit syer berbanding rumah yang sama saiz. Bagi projek baharu, juruukur tanah berlesen pemaju mencadangkan angka tersebut, dan Pengarah mesti berpuas hati bahawa angka itu saksama sebelum meluluskan pecah bahagi bangunan (Strata Titles Act, seksyen 10(1)(h)). Bagi jualan lama yang unit syernya tidak ditetapkan oleh juruukur, badan pengurusan menggunakan formula tersebut dan memfailkan hasilnya kepada COB (seksyen 8).

Ilustrasi: tiga unit dalam satu kondominium di JB

Unit (hipotetikal)	Pengiraan	Unit syer
A: 85 m² (kira-kira 915 kaki persegi), satu petak letak kereta podium seluas 12 m²	(85 × 1.00 × 1.00) + (12 × 0.50) = 91	91
B: susun atur sama, dua petak letak kereta podium	85 + 6 + 6 = 97	97
C: penthouse 180 m², dua petak letak kereta podium	180 + 6 + 6 = 192	192

Petak letak kereta tambahan hanya menambah unit syer jika ia petak aksesori pada hakmilik anda, bukan petak yang sekadar diperuntukkan oleh pihak pengurusan; lihat petak aksesori dan petak letak kereta tambahan.

Unit syer sementara dalam projek berfasa

Dalam projek berfasa di Johor, blok yang belum dibina boleh menjadi blok sementara (provisional block) dengan unit syer sementara dan hakmilik strata sementara (Strata Titles Act, seksyen 4). Blok itu membayar caj secara keseluruhan (Strata Management Act, seksyen 60(3)(b)) sehingga ia siap dan dipecah bahagi kepada petak-petak yang mempunyai unit syer sendiri.

Apa yang ditentukan oleh unit syer anda

Perkara	Cara unit syer digunakan	Asas
Caj penyenggaraan	Setiap petak membayar mengikut kadar unit syernya (unit syer yang diperuntukkan dalam tempoh JMB)	Seksyen 25(3), 52(2) dan 60(3)(b)
Kumpulan wang penjelas	10% daripada caj anda, atau lebih jika mesyuarat agung memutuskan, jadi ia juga mengikut unit syer anda	Seksyen 25(4) dan 61
Levi khas	Jumlah tambahan yang dikutip melalui mesyuarat agung dikongsi dengan cara yang sama	Lihat panduan levi khas saya
Mengundi secara pungutan suara	Setiap petak mengundi mengikut unit syernya, bukan satu undi setiap petak	Jadual Kedua; The Edge, Ogos 2026
Ketetapan menyeluruh	Memerlukan undi daripada petak yang memegang sekurang-kurangnya dua pertiga daripada semua unit syer	Seksyen 2
Penyerahan kepada MC	AGM pertama MC perlu diadakan apabila pemilik selain pemaju memegang sekurang-kurangnya satu perempat daripada unit syer	Seksyen 46(2)
Liabiliti JMB	Jika JMB tidak dapat membayar hutang, tanggungan setiap pemilik terhad kepada kadar unit syer mereka	Seksyen 33(2)
Pampasan jika tanah diambil	Dibayar kepada pemilik mengikut kadar unit syer mereka	Strata Titles Act, Jadual Ketujuh

Ilustrasi: berapa yang dibayar oleh tiga unit tersebut

Katakan bajet tahunan bangunan yang diluluskan ialah RM1,152,000 dan skim itu mempunyai 40,000 unit syer. Ini bersamaan RM96,000 sebulan, atau RM2.40 bagi setiap unit syer sebulan.

Unit	Caj (× RM2.40)	Kumpulan wang penjelas (10%)	Jumlah bulanan	Undi pungutan suara
A (91 unit)	RM218.40	RM21.84	RM240.24	91
B (97 unit)	RM232.80	RM23.28	RM256.08	97
C (192 unit)	RM460.80	RM46.08	RM506.88	192

Lihat juga panduan yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya dan kos pemilikan kondominium di JB.

Unit syer berbanding kadar “setiap kaki persegi” yang sering anda dengar

Iklan hartanah sering menyebut yuran penyenggaraan setiap kaki persegi. Itu cara ringkas sahaja; undang-undang membahagikan caj mengikut unit syer. Kedua-duanya berbeza apabila unit mempunyai petak letak kereta aksesori, stor atau taman atau bumbung persendirian, apabila anda membandingkan rumah dengan kedai atau suite hotel, atau apabila angka psf menggunakan keluasan binaan dan bukannya keluasan petak dalam meter persegi (lihat keluasan binaan berbanding keluasan tanah). Minta notis caj sebenar, terutamanya bagi penthouse dan dupleks.

Bolehkah kedai, suite hotel dan tempat letak kereta membayar kadar berbeza?

Bagi perbadanan pengurusan (MC), seksyen 60(3)(b) membenarkan MC dalam mesyuarat agung menetapkan kadar caj yang berbeza bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza, dan bagi blok sementara. Peraturan bagi badan pengurusan bersama (JMB) dalam seksyen 25(3) hanya merujuk kepada unit syer yang diperuntukkan.

Isu ini timbul dalam sebuah pembangunan bercampur di Melaka. Kadar berbeza bagi bahagian runcit, suite hotel dan tempat letak kereta telah diluluskan pada AGM pertama JMB pada tahun 2021. Tribunal Pengurusan Strata mengisytiharkannya tidak sah, Mahkamah Rayuan mengembalikan dapatan itu, dan pada 8 September 2026 Mahkamah Persekutuan menolak kebenaran untuk merayu (The Star, 28 September 2026). Undian mesyuarat agung tidak boleh mengatasi Akta; jika bangunan anda mengenakan kadar berbeza, tanya ketetapan mana yang menetapkannya.

Jika anda rasa unit syer atau caj anda salah

Langkah	Apa yang perlu dibuat
1. Semak dokumen	Bandingkan hakmilik atau jadual petak anda dengan keluasan dalam SPA dan petak aksesori yang anda beli.
2. Tulis kepada pihak pengurusan	Tanya JMB atau MC secara bertulis angka unit syer dan kadar mana yang mereka gunakan.
3. Bangkitkan dalam AGM	Pemilik yang memutuskan bajet; lihat panduan mengundi dalam AGM kondominium saya.
4. COB di majlis tempatan anda	MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu.
5. Tribunal Pengurusan Strata	Tuntutan sehingga RM250,000, fi pemfailan RM100 bagi rumah; lihat panduan tribunal saya.
6. Pejabat tanah dan peguam	Unit syer yang didaftarkan diluluskan oleh pejabat tanah; mengubahnya bukan perkara rutin.

Teruskan membayar semasa pertikaian: tunggakan dikenakan faedah lewat bayar dan boleh menghalang anda daripada mengundi. Lihat yuran penyenggaraan tertunggak.

Senarai semak sebelum membeli unit strata di Johor

1. Dapatkan unit syer unit tersebut dan jumlah keseluruhan bagi skim.
2. Semak petak letak kereta mana yang merupakan petak aksesori pada hakmilik.
3. Kira kadar setiap unit syer daripada notis caj semasa dan bandingkan antara bangunan.
4. Baca minit AGM terakhir untuk levi dan pertikaian kadar (lihat membaca akaun JMB dan MC).
5. Pastikan sama ada pemaju, JMB atau MC yang menguruskannya (lihat JMB berbanding MC).
6. Tanpa hakmilik strata, unit syer yang diperuntukkan boleh berubah selepas kelulusan (lihat membeli tanpa hakmilik strata individu).

Skim rumah bertanah berpagar berfungsi dengan cara yang sama; lihat hakmilik strata rumah bertanah. Pembeli asing mempunyai hak dan kewajipan unit syer yang sama, tetapi di Johor secara amnya hanya boleh membeli rumah bermula RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum pembelian warga asing di Johor. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Unit syer ditetapkan mengikut bangunan, jadi bandingkan kadar setiap unit syer semasa menyenarai pendek:

• Mount Austin: banyak kondominium yang telah siap.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondominium dan rumah strata berpagar.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: pembangunan bercampur berhampiran stesen RTS Link.
• Danga Bay: menara tepi air.
• Iskandar Puteri: projek lebih baharu, selalunya berfasa.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Menyemak pengurusan kondominium sebelum membeli · Bertanding untuk jawatankuasa kondominium · Kondominium dual-key di JB · Pertikaian tempat letak kereta kondominium · Akta Pembaharuan Bandar

Soalan lazim

Apa itu unit syer dalam kondominium di Malaysia?

Unit syer ialah nombor bulat yang diluluskan bagi setiap petak strata oleh Pengarah Tanah dan Galian. Ia berdasarkan terutamanya keluasan petak, jenisnya dan sebarang petak aksesori seperti petak letak kereta, dan ia menentukan bahagian caj penyenggaraan anda serta berat undi anda dalam pungutan suara.

Bagaimana unit syer dikira?

Jadual Pertama kepada Strata Management Act 2013 menggunakan keluasan petak dalam meter persegi yang didarab dengan faktor pemberat bagi jenis petak dan petak satu tingkat penuh, ditambah keluasan setiap petak aksesori didarab dengan 0.50 jika di dalam bangunan atau 0.25 jika di luar, dan dibundarkan kepada nombor bulat.

Di mana saya boleh mencari unit syer unit saya?

Pada hakmilik strata anda sebaik sahaja hakmilik dikeluarkan. Sebelum itu, semak jadual petak yang difailkan oleh pemaju kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang mesti dipamerkan di pejabat jualannya, atau tanya JMB atau pejabat pengurusan.

Adakah unit syer mempengaruhi kumpulan wang penjelas?

Ya, secara tidak langsung. Caruman kumpulan wang penjelas ialah 10% daripada caj penyenggaraan anda kecuali mesyuarat agung menetapkan kadar lebih tinggi, dan caj itu sendiri dikongsi mengikut unit syer.

Adakah unit yang lebih besar mendapat lebih banyak undi dalam AGM?

Hanya dalam pungutan suara. Secara angkat tangan setiap petak mempunyai satu undi; jika pemilik atau proksi menuntut pungutan suara, setiap petak mengundi mengikut unit syernya, jadi unit yang lebih besar membawa berat yang lebih.

Bolehkah unit syer diubah selepas hakmilik strata dikeluarkan?

Bukan sebagai perkara rutin. Unit syer yang didaftarkan diluluskan oleh pejabat tanah dan hanya berubah dalam situasi terhad, seperti apabila sebahagian tanah diambil. Tanya peguam terlebih dahulu.

Membeli atau memiliki unit strata di Johor Bahru?

Beritahu saya projek dan unit yang anda minati. Saya akan bantu anda mendapatkan unit syer, caj dan minit AGM melalui penjual atau pihak pengurusan, menerangkan maksudnya terhadap kos bulanan anda, dan mengatur lawatan. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Laws of Malaysia online (Attorney General’s Chambers): Strata Titles Act 1985 (Akta 318), seksyen 4 dan 18; Strata Management Act 2013 (Akta 757), seksyen 8, 60 dan 61; teks setakat 23 September 2026; Strata Titles (Amendment) Act 2013 (Akta A1450), seksyen 10(1)(h) dan borang Jadual Keenam, diwartakan 7 Februari 2013; Strata Titles (Amendment) Act 2016 (Akta A1518), Jadual Ketujuh, diwartakan 9 September 2016; Strata Management Act 2013 (Akta 757), seksyen 2, 6, 25, 33, 46 dan 52 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Universiti Teknologi Malaysia, nota pengajaran tentang formula unit syer (Jadual Pertama), September 2015; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Soalan Lazim hakmilik strata (unit syer dan petak aksesori), disemak November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”, 27 Ogos 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, 28 September 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Unit syer, caj dan peraturan pengundian bergantung pada hakmilik anda, ketetapan bangunan anda dan undang-undang yang berkuat kuasa; sahkan dengan Pesuruhjaya Bangunan di majlis tempatan anda, pejabat tanah, Tribunal Pengurusan Strata atau peguam sebelum bertindak.