Panduan ini untuk pembeli di Johor Bahru yang sedang menimbang kondo dual-key (unit dua kunci): keluarga yang mahu ibu bapa atau anak dewasa tinggal berdekatan tetapi tidak sebilik, pekerja ulang-alik ke Singapura, atau pelabur yang mahukan dua sewa daripada satu unit. Jawapan ringkasnya: unit dual-key ialah satu hartanah atas satu hakmilik dengan unit kedua yang boleh dikunci di dalamnya, jadi ia boleh menampung dua penyewaan, tetapi ia juga membawa dua set kelengkapan perabot, kehausan dan pengurusan penyewa, serta kumpulan pembeli yang lebih kecil apabila anda menjual. Di bawah ialah cara ia berfungsi dan pengiraan sewa dengan angka JB yang bertarikh.
Apa sebenarnya unit dual-key
Unit dual-key ialah satu petak strata yang dibahagikan kepada rumah utama dan unit kedua yang lebih kecil, masing-masing dengan pintu sendiri yang boleh dikunci dan biasanya bilik mandi sendiri. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) ialah antara segelintir pihak berkuasa yang telah menulis konsep ini dalam garis panduan perancangan. Versi 2024nya menyatakan bahawa rumah dual-key hanya mempunyai satu petak pemilikan, kedua-dua pintu dibuka dari ruang legar yang dikongsi, unit utama mempunyai dapur manakala unit kedua hanya mendapat pantri, dan unit kedua tidak boleh dipisahkan sebagai hakmilik strata yang berasingan.
Garis panduan itu untuk KL, bukan Johor, dan pemaju JB mereka bentuk versi mereka sendiri, jadi semak pelan lantai dan pelan strata dalam perjanjian jual beli (SPA), bukan label dalam brosur. Yang tetap sama ialah anda membeli satu petak:
- Satu hakmilik dan satu SPA. Anda menandatangani satu perjanjian jual beli dan menerima satu hakmilik strata untuk keseluruhan petak. Kedua-dua bahagian tidak boleh dijual secara berasingan.
- Satu set caj. Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas dikenakan berdasarkan unit syer petak, yang mengikut jumlah keluasan lantai, jadi anda menerima satu bil, bukan dua. Cukai tanah, cukai taksiran dan insurans kebakaran juga merupakan item tunggal.
- Satu hartanah bagi bank dan pihak cukai. Ia dibiayai dengan satu pinjaman dan dikenakan duti setem sekali, dan bagi peraturan pembeli asing Johor ia dikira sebagai satu unit.
- Utiliti. Biasanya satu set akaun untuk petak itu. Tanya pemaju atau penjual sama ada sub-unit mempunyai sub-meter sendiri; jika tidak, anda perlu berkongsi bil dengan penyewa mengikut persetujuan.
Senarai hartanah dual-key saya merangkumi projek di seluruh Malaysia. Di Johor, projek yang kadnya di situ mencatatkan susun atur dual-key ialah Causewayz Square @ JBCC, Monterra @ Solaris Tebrau, Austin Regency, Havona dan Sky Loft Premium Suites. Bukan setiap unit dalam projek tersebut ialah dual-key, dan penyenaraiannya di sini bukan satu cadangan.
Dua cara pemilik menggunakannya
- Duduk di satu, sewakan satu. Anda tinggal di unit utama dan menyewakan bahagian studio. Sewa itu menampung sebahagian ansuran anda. Komprominya ialah berkongsi ruang legar dan selalunya bil utiliti dengan penyewa anda.
- Sewakan kedua-duanya. Dua penyewaan berasingan, selalunya kepada dua jenis penyewa yang berbeza: keluarga atau penyewa berkongsi di unit utama, seorang profesional bujang di studio. Jika seorang keluar, tidak semua sewa terhenti, tetapi kerja dokumen dan pertukaran penyewa anda berganda.
Membandingkan kondo dual-key di JB?
Beritahu saya bajet anda dan sama ada anda akan tinggal di satu bahagian. Saya akan hantar pelan susun atur dual-key berserta sewa terkini bagi setiap bahagian.
WhatsApp JasonPengiraan sewa dengan angka JB
Tiada indeks sewa rasmi bagi jenis unit di JB, jadi saya menggunakan angka terkini yang bertarikh. EdgeProp meletakkan sewa pangsapuri 2 bilik tidur dan residensi servis di Mount Austin serta daerah kediaman lain pada kira-kira RM1,500 hingga RM2,000 sebulan (Oktober 2026). Julat indikatif SPEEDHOME meletakkan sewa studio di luar koridor CIQ dan RTS, di kawasan seperti Mount Austin, Permas Jaya dan Tebrau, pada kira-kira RM800 hingga RM1,200 (dikemas kini Oktober 2026). Anggap kedua-duanya sebagai julat untuk diuji dengan iklan semasa, bukan janji.
| Item | Kes rendah | Kes tinggi |
|---|---|---|
| Sewa unit utama (2 bilik) sebulan | RM1,500 | RM2,000 |
| Sewa sub-unit studio sebulan | RM800 | RM1,200 |
| Sewa kasar sebulan | RM2,300 | RM3,200 |
| Sewa kasar setahun | RM27,600 | RM38,400 |
| Hasil kasar pada andaian harga RM700,000 | 3.9% | 5.5% |
Dua peringatan. Pertama, sub-unit dual-key selalunya lebih kecil daripada studio biasa dan mungkin hanya mempunyai pantri, jadi sewanya mungkin di bawah julat studio di atas. Kedua, hasil kasar ialah angka yang kelihatan paling cantik. Masukkan yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas, cukai tanah, cukai taksiran dan insurans bangunan anda sendiri serta peruntukan kekosongan yang realistik ke dalam kalkulator hasil sewa saya, dan bandingkan dengan pendapatan unit biasa di kawasan yang sama dalam hasil sewa di JB mengikut kawasan.
Kos yang meningkat dengan dua unit
- Kelengkapan perabot dua kali. Dua katil, dua set penghawa dingin, dua pemanas air, serta peti sejuk dan kelengkapan memasak di sub-unit selain dapur utama.
- Dua penyewaan. Dua perjanjian sewa untuk dikenakan duti setem, dua deposit untuk diuruskan, dua set tinjauan dan yuran ejen apabila penyewa bertukar.
- Pembahagian utiliti. Jika hanya ada satu meter, anda memerlukan formula bertulis yang jelas dalam setiap perjanjian sewa, atau anda yang akhirnya menanggung bezanya.
- Kehausan dan pembaikan. Lebih ramai penghuni bermakna lebih banyak kehausan pada pintu, kunci, bilik mandi dan penghawa dingin, dan lebih banyak panggilan pembaikan untuk anda.
- Yuran penyelenggaraan. Ia satu bil, tetapi dikenakan atas keseluruhan keluasan lantai, jadi petak dual-key yang besar membayar lebih daripada unit tunggal yang kecil. Panduan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya menerangkan cara ia ditetapkan.
Peraturan bangunan: penginapan jangka pendek dan peraturan dalaman
Sesetengah pemilik merancang untuk menyenaraikan bahagian studio di Airbnb. Semak peraturan dalaman bangunan terlebih dahulu. Pada Oktober 2020, Mahkamah Persekutuan, dalam kes Verve Suites, memutuskan bahawa badan pengurusan boleh melarang sewaan jangka pendek melalui peraturan dalaman yang diluluskan dalam mesyuarat agung di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Keputusan itu tidak melarang penginapan jangka pendek di semua tempat; peraturan setiap bangunan yang menentukannya.
Di luar bangunan, kementerian pelancongan dan kementerian perumahan persekutuan menyatakan pada Jun 2025 bahawa mereka sedang mengkaji semula garis panduan perancangan bagi penginapan sewaan jangka pendek, dengan peraturannya diserahkan kepada negeri dan pihak berkuasa tempatan. Saya tidak menemui peraturan penginapan jangka pendek khusus untuk Johor yang berkuat kuasa setakat Oktober 2026, jadi tanya Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan dan pihak berkuasa tempatan sebelum anda bergantung padanya.
Penilaian bank dan jualan semula
Bank menilai unit dual-key sebagai satu petak, menggunakan rekod jualan unit serupa yang berhampiran. Jika sesebuah projek hanya mempunyai beberapa transaksi dual-key, penilai mempunyai kurang bukti untuk dijadikan asas, jadi jangkakan bank akan berhati-hati dan simpan sedikit wang tunai sebagai rizab.
Semasa jualan semula, pembeli anda kebanyakannya pelabur dan keluarga pelbagai generasi, jadi kumpulan pembelinya lebih kecil berbanding unit standard 2 atau 3 bilik tidur; malah panduan PropertyGuru yang ditaja pun menyebut perkara ini. Ini tidak menjadikan dual-key pembelian yang buruk, tetapi ia alasan untuk membelinya hanya jika susun aturnya sesuai dengan rancangan anda sendiri, bukan semata-mata kerana ilustrasi sewa.
Siapa yang sesuai dengan unit dual-key
- Keluarga pelbagai generasi yang mahu ibu bapa atau anak dewasa tinggal berdekatan, dengan pintu sendiri.
- Pekerja ulang-alik ke Singapura yang tinggal di unit utama dan menyewakan studio, atau sebaliknya. Panduan saya tentang menyewakan unit JB kepada pekerja ulang-alik Singapura menerangkan apa yang dicari oleh golongan penyewa ini.
- Pelabur yang aktif mengurus sendiri yang sanggup menerima lebih banyak kerja pengurusan sebagai balasan sewa daripada dua penyewa. Kawasan dengan permintaan penyewa yang stabil, seperti Mount Austin, ialah tempat pengiraan ini paling mudah diuji.
Ia kurang sesuai untuk pembeli yang mahukan sewaan yang ringkas dan mudah diurus, atau yang mungkin perlu menjual dengan cepat.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya susun atur yang anda tinjau dan cara anda merancang untuk menggunakannya, dan saya akan meneliti angka sewa dan kos bersama anda.
Sumber: DBKL (Dewan Bandaraya Kuala Lumpur), “Garis Panduan Perancangan: Unit Kediaman Dual Key”, Februari 2024; PropertyGuru Malaysia, “What’s The Deal With Dual Key Condos?”, Januari 2021; PropertyGuru Malaysia (panduan tajaan), “Dual Key Unit Meaning: Are Dual-Key Condominiums a Good Investment in Malaysia?”, diakses Oktober 2026; EdgeProp, “What Can RM2,000 Rent You in Johor Bahru?”, Oktober 2026; SPEEDHOME, “JB vs Singapore Rental Prices 2026: How JB Landlords Should Actually Price”, Oktober 2026; Skrine, “Federal Court: Management body can stop short-term rentals”, Oktober 2020; The Edge Malaysia, “Getting around apex court ruling on short-term stays”, November 2020; New Straits Times, “Short-term rental rules under review to protect consumers”, Jun 2025
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 20 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.