马来西亚公寓的股份单位：如何决定你的管理费和投票权

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月14日

给马来西亚公寓及分层产业业主的简短答案：股份单位（share units）是分配给每个单位（parcel）的一个整数，主要依据单位面积、单位类型，以及与之相连的停车位来计算。它决定你要分摊多少大楼管理费，也决定业主以投票表决（poll）时你的一票有多少分量。地契发出后可在分层地契上找到；地契发出前，则看发展商的单位附表（schedule of parcels）。

股份单位是什么，以及在哪里找到你的股份单位

根据 Strata Titles Act 1985 第18条，每个单位都有一个由土地与矿务局局长批准、以整数表示的份额值，称为股份单位。单位（parcel）就是你的单位；与之相连的停车位或储藏室可以是附属单位。单位以外的一切，例如大堂、电梯、泳池和屋顶，都属于全体业主共享的公共产业（common property）。

股份单位是一个比例，并不衡量价值：它与市场价格毫无关系。

阶段	文件	显示内容
出售任何单位之前	向建筑物专员（COB）提交的单位附表	每个单位的拟议股份单位，以及任何未来座楼的临时股份单位（Strata Management Act 2013，第6条）
在售楼处	同一份附表的副本	发展商必须在其售楼处展示（第6(5)条）
交屋后、地契发出前	单位附表；JMB 的管理费通知	“已分配股份单位”（allocated share units），在土地局批准最终数字前用于计算管理费和投票（第6(4)条）
分层地契发出后	你的分层地契	已注册的本单位股份单位，以及整个分层计划的总数

发展商若未提交附表就出售单位，可被罚款最高RM500,000、监禁最长五年，或两者兼施（第6(6)条）。如果你买新房，请要求查看这份附表；我的售楼处清单列出了其他应索取的文件。地契如何发出，请参阅我的分层地契指南。

股份单位如何计算

Strata Management Act 2013 的第一附表（First Schedule）列出了一条公式，The Edge Malaysia（2026年8月）也形容这是计算股份单位的方法。简单来说：

股份单位 =（单位面积 × WF1 × WF2）+（附属单位面积 × WF3），面积以平方米计算，结果四舍五入为整数。

• 单位面积一般以买卖合约（SPA）所列面积为准；若 SPA 没有注明，则采用获批的建筑图。如果你怀疑单位面积比买时小，请参阅单位面积小于 SPA 面积。
• WF1 是单位类型的权重，也考虑公共走廊是否有冷气，以及是否有电梯或扶梯。
• WF2 只适用于整层单位，例如整层办公楼。
• WF3 是每个附属单位的权重；附属单位不供居住、建造成本较低，因此分量较轻。

系数	例子	权重
WF1	公寓、SOHO 或家庭办公室；公共区域无冷气；有电梯	1.00
WF1	同上，无电梯	0.85
WF1	同上，公共区域有冷气，有电梯	1.30
WF1	零售综合体，有电梯，无冷气／有冷气	2.00 / 3.20
WF1	酒店或医疗中心综合体，有电梯，无冷气／有冷气	2.20 / 2.80
WF2	非整层单位（大多数住宅）	1.00
WF2	整层，不包括／包括电梯井	0.85 / 0.80
WF3	大楼内的附属单位（例如裙楼停车位）	0.50
WF3	大楼外的附属单位	0.25

因此在综合发展项目中，同样面积的商店或酒店套房，股份单位会比住宅多。新项目的数字由发展商的执照土地测量师提出，局长须确认其公平合理后才批准分层（Strata Titles Act 第10(1)(h)条）。至于没有测量师分配股份单位的旧项目，则由管理机构按公式计算，并将结果提交给 COB（第8条）。

举例：同一新山公寓的三个单位

单位（假设）	计算	股份单位
A：85 m²（约915平方英尺），一个12 m²的裙楼停车位	(85 × 1.00 × 1.00) + (12 × 0.50) = 91	91
B：同一格局，两个裙楼停车位	85 + 6 + 6 = 97	97
C：180 m²顶楼豪华公寓，两个裙楼停车位	180 + 6 + 6 = 192	192

多一个停车位只有在它是你地契上的附属单位时才会增加股份单位，管理层单纯分配给你的车位并不算；请参阅附属单位与额外停车位。

分期项目的临时股份单位

在柔佛的分期项目中，尚未建成的座楼可以是临时座楼（provisional block），拥有临时股份单位和临时分层地契（Strata Titles Act 第4条）。它整体缴付管理费（Strata Management Act 第60(3)(b)条），直到建成并分割成各自拥有股份单位的单位为止。

股份单位决定什么

范畴	股份单位的用途	依据
管理费	每个单位按其股份单位比例缴付（JMB 时期按已分配股份单位）	第25(3)、52(2)及60(3)(b)条
偿债基金	管理费的10%，若业主大会决定可更高，因此同样跟随你的股份单位	第25(4)及61条
特别征费	业主大会议决征收的额外款项，以同样方式分摊	请参阅我的特别征费指南
投票表决（poll）	每个单位按股份单位投票，而非一个单位一票	第二附表（Second Schedule）；The Edge，2026年8月
综合决议	须获得持有全部股份单位至少三分之二的单位投票支持	第2条
移交给 MC	当发展商以外的业主持有至少四分之一股份单位时，MC 须召开第一届常年大会	第46(2)条
JMB 的债务	若 JMB 无法偿还债务，每位业主的责任以其股份单位比例为限	第33(2)条
土地被征用时的赔偿	按股份单位比例支付给业主	Strata Titles Act，第七附表（Seventh Schedule）

举例：三个单位各付多少

假设大楼获批的年度预算为RM1,152,000，整个分层计划共有40,000个股份单位。即每月RM96,000，或每个股份单位每月RM2.40。

单位	管理费（× RM2.40）	偿债基金（10%）	每月合计	投票表决票数
A（91个单位）	RM218.40	RM21.84	RM240.24	91
B（97个单位）	RM232.80	RM23.28	RM256.08	97
C（192个单位）	RM460.80	RM46.08	RM506.88	192

另请参阅我的管理费与偿债基金指南和新山公寓的持有成本。

股份单位与常听到的“每平方英尺”费率

房源广告常以每平方英尺报管理费。这只是简便说法；法律是按股份单位分摊管理费的。在以下情况两者会有差别：单位附有附属车位、储藏室，或私人花园、屋顶；拿住宅与商店或酒店套房比较；或者每平方英尺的数字用的是建筑面积，而不是以平方米计的单位面积（见建筑面积与土地面积）。请索取实际的管理费通知，尤其是顶楼豪华公寓和复式单位。

商店、酒店套房和停车场可以按不同费率缴费吗？

对管理机构（MC）而言，第60(3)(b)条允许 MC 在业主大会上，为用途明显不同的单位以及临时座楼定出不同的管理费费率。至于联合管理机构（JMB），第25(3)条的规定只提到已分配股份单位。

马六甲一个综合发展项目就出现过这个问题。零售、酒店套房和停车场部分的不同费率，是在2021年 JMB 第一届常年大会上通过的。分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）宣布这些费率无效，上诉庭恢复了这项裁决，联邦法院则在2026年9月8日拒绝批准上诉（The Star，2026年9月28日）。业主大会的投票不能凌驾法令；如果你的大楼收取不同费率，请询问是哪一项决议定出的。

如果你认为自己的股份单位或管理费有误

步骤	怎么做
1. 核对文件	把你的地契或单位附表与 SPA 面积以及你所购买的附属单位作比较。
2. 致函管理层	以书面询问 JMB 或 MC 采用哪个股份单位数字和费率。
3. 在常年大会上提出	预算由业主决定；请参阅我的公寓常年大会投票指南。
4. 地方政府的 COB	MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu。
5. 分层管理仲裁庭	索偿额最高RM250,000，住宅提交申请费为RM100；请参阅我的仲裁庭指南。
6. 土地局与律师	已注册的股份单位由土地局批准；更改并非例行事务。

争议期间请继续缴费：欠款会产生迟付利息，也可能让你无法投票。请参阅拖欠管理费。

在柔佛购买分层单位前的清单

1. 取得该单位的股份单位以及整个分层计划的总数。
2. 查明哪些停车位是地契上的附属单位。
3. 根据目前的管理费通知算出每个股份单位的费率，并比较不同大楼。
4. 阅读上一届常年大会的会议记录，了解征费和费率争议（见如何看 JMB 和 MC 账目）。
5. 确认由发展商、JMB 还是 MC 管理（见JMB 与 MC 的区别）。
6. 没有分层地契时，已分配股份单位在获批后可能改变（见购买没有个别分层地契的单位）。

有门禁的有地分层住宅也是同样运作；请参阅有地分层地契。外国买家享有相同的股份单位权利和义务，但在柔佛一般只能购买价格从RM1 million（即RM100万）起的房产，少数情况例外（New Straits Times，2026年4月）；请参阅柔佛外国人购屋最低价格。仅为一般资讯，并非法律建议。

如果你在意这一点，可以考虑哪些地区

股份单位按每栋大楼分别定出，所以筛选时请比较每个股份单位的费率：

• Mount Austin：许多已完工公寓。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：公寓和有门禁的分层住宅。
• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 RTS Link 车站的综合发展项目。
• Danga Bay：海滨高楼。
• Iskandar Puteri：较新、常为分期发展的项目。
• Permas Jaya 和 Senibong：东部的公寓。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

马来西亚公寓的股份单位是什么？

股份单位是土地与矿务局局长为每个分层单位批准的整数，主要根据单位面积、类型以及停车位等附属单位来计算，它决定你分摊的管理费比例，以及投票表决时你的投票分量。

股份单位如何计算？

Strata Management Act 2013 第一附表以平方米计的单位面积，乘以单位类型和整层单位的权重系数，再加上每个附属单位的面积乘以0.50（位于大楼内）或0.25（位于大楼外），最后四舍五入为整数。

在哪里可以找到我单位的股份单位？

地契发出后，就在你的分层地契上。在那之前，可查看发展商向建筑物专员提交、并须在售楼处展示的单位附表，或询问 JMB 或管理处。

股份单位会影响偿债基金吗？

会，但是间接的。偿债基金的缴款为管理费的10%，除非业主大会定出更高比例，而管理费本身就是按股份单位分摊的。

单位越大，在常年大会上的票数越多吗？

只有在投票表决（poll）时才是。举手表决时每个单位一票；若有业主或代表要求以投票表决，每个单位按其股份单位投票，因此较大的单位分量较重。

分层地契发出后，股份单位可以更改吗？

不是例行事务。已注册的股份单位由土地局批准，只会在有限情况下更改，例如部分土地被征用。请先咨询律师。

在新山购买或持有分层单位？

告诉我你喜欢的项目和单位。我会通过卖方或管理层，帮你取得股份单位、管理费和常年大会会议记录，解释它们对你每月开销的意义，并安排看房。你也可以预约见面，若你人在国外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Laws of Malaysia online（Attorney General’s Chambers）：Strata Titles Act 1985（Act 318）第4及18条；Strata Management Act 2013（Act 757）第8、60及61条；条文截至2026年9月23日；Strata Titles (Amendment) Act 2013（Act A1450）第10(1)(h)条及第六附表表格，2013年2月7日刊宪；Strata Titles (Amendment) Act 2016（Act A1518）第七附表，2016年9月9日刊宪；Strata Management Act 2013（Act 757）第2、6、25、33、46及52条（DBKL 发布的版本），2026年11月核对；Universiti Teknologi Malaysia，关于股份单位公式（第一附表）的教学笔记，2015年9月；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，分层地契常见问题（股份单位与附属单位），2026年11月核对；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；The Edge Malaysia，“Understanding your strata stake”，2026年8月27日；The Star，“Landmark ruling bans unequal fees”，2026年9月28日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月14日，并非法律建议。股份单位、管理费和投票规则取决于你的地契、你所在大楼的决议以及现行法律；采取行动前，请向地方政府的建筑物专员、土地局、分层管理仲裁庭或律师确认。