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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月13日核实
本指南写给在新山及马来西亚半岛其他地区、需要第二或第三个停车位的公寓买家、业主和租户。简单来说：如果车位是分层地契上的附属地段（accessory parcel），它就属于该单位，根据 Strata Titles Act 1985 不能单独出售或购买。因此，想多要车位，实际可行的方法是：购买地契上本来就带有较多车位的单位；买新盘时在发展商的 SPA 里确定车位；或者按照大厦的附例（by-laws）向管理机构租用公共财产车位。
快速解答
- 附属地段：在分层图（strata plan）中标明与主地段一起使用、或打算一起使用的地段。车位和储藏室是最常见的例子。
- 不能单独出售：Strata Titles Act 第34(2)条和第69条禁止附属地段脱离其单位而单独交易。
- 公共财产车位：由全体业主共同持有，由 JMB 或 MC 管理。管理机构可以根据有关停车的附加附例分配或出租这些车位，但不能出售。
- 法院已介入：2026年9月，上诉庭维持一项裁决，认定某发展商改成可出售地段的数百个车位属于公共财产（The Edge Malaysia，2026年10月）。
- 费用跟着车位走：附属地段计入您单位的份额单位（share units），而份额单位决定您分摊的费用；地租（quit rent）则按地段和附属地段计算。
- 查看三份文件：分层地契、SPA 中的附属地段图，以及管理处的停车位登记册。
三种车位，三种答案
在问能不能买或租额外车位之前，先弄清楚它属于哪一种。Strata Titles Act 1985（Act 318）对附属地段作了定义，并把地段内除地段和附属地段以外的所有部分视为公共财产。之后由 Strata Management Act 2013（Act 757）规范公共财产的管理。
| 车位类型 | 持有人 | 可以单独购买吗？ | 可以出租吗？ |
|---|---|---|---|
| 分层地契上的附属地段 | 您本人，作为单位的一部分 | 不可以；它跟着单位走（第34(2)条和第69条） | 法令没有明确规定；出租给大厦以外的人之前，请先咨询律师 |
| 分配给您单位的公共财产车位 | 全体业主；由 JMB 或 MC 管理 | 不可以；这是使用权，不是所有权 | 只能按管理处的条件 |
| 额外的公共财产车位 | 全体业主；由 JMB 或 MC 管理 | 不可以 | 可以，前提是附例或业主大会允许 |
| 访客车位 | 全体业主 | 不可以 | 通常不可以；适用访客规则 |
车贴上的车位号码并不能说明您的车位属于哪一种。我的公寓停车纠纷指南讲的是锁车、拖车和欠款；本指南讲的是如何取得、支付和核查额外车位。
可以购买额外车位吗？
买新房时向发展商购买
额外车位通常就是在这个阶段确定的。发展商的标准分层买卖合约（Schedule H）会说明单位连同附属地段一并出售，并在合约所附的附属地段图上标明。如果您需要两个或三个车位，务必确保每个车位都以编号列在 SPA 里，并标示在该图上，而不是只写在宣传册或一封信里。
根据自2015年6月起实施的 Strata Management Act 2013，发展商在出售前要向建筑物总监（Commissioner of Buildings）提交地段附表（schedule of parcels），提早列明哪些空间是地段和附属地段，其余则属于公共财产。请向发展商确认，您购买的车位是否在该附表中列为您单位的附属地段。
在已完工的大厦向其他业主购买
一般不行。第69条规定，任何附属地段或其中的任何份额或权益，都不得脱离其地段而单独交易。邻居不能把自己地契上的车位转到您的地契上，您卖掉单位时也不能保留车位。据我所知，并没有把附属地段从一个单位的地契转到另一个单位的简单程序；如果有人提出这样的做法，付款前请先咨询律师和土地局。
在二手市场，实际的做法是购买本来就带有所需车位的单位。根据我的经验，面积较大的单位比较可能带两个或以上车位，但请以地契为准，不要只看广告。
向管理机构购买
不行。公共财产属于全体业主，所以 JMB、MC 或委员会都不能出售车位。向不对的人买车位的风险是真实存在的。The Edge Malaysia 于2026年10月19日报道，上诉庭一致驳回了一宗八打灵再也发展项目的上诉；该项目有 342 个停车位及其他属于公共财产的区域，被当作分层单位出售或改成关联公司的附属地段。法院把这些区域视为公共财产，裁定存在欺诈或虚假失实陈述，并判定银行在这些区域上的抵押无效。
租用额外车位
向 JMB 或 MC 租用
许多大厦会按月把空置的公共财产车位租给住户。法律依据是管理机构有权制定有关停车及限制使用公共财产的附加附例，并须在业主大会上以特别决议通过（JMB 为第32条，MC 为第70条）。MC 必须在 30 天内把附例呈交总监，违反者可被罚款最高 RM200。付款之前：
- 询问是哪一条附例或哪一项业主大会决议允许出租，并以书面形式取得月费和条件。
- 询问车位是按轮候名单、抽签还是先到先得分配，以及您卖掉单位或搬走后分配是否失效。
- 付款给管理机构并索取正式收据，切勿付给个人。
- 按时缴清各项费用：标准附例允许管理处在发出通知后，暂停欠费者使用指定的公共财产车位。
如果委员会在没有任何决议的情况下出租车位，请在下一次常年大会上提出；我的公寓常年大会指南解释了动议和特别决议如何运作。
向邻居租用
有多余附属车位的业主，常会让邻居使用。由于法令禁止附属地段脱离其单位单独交易，做法宜简单：同一栋大厦住户之间的书面便条，不签长期租约，也不做任何看起来像转让的安排。把车位租给大厦以外的人之前，请先咨询律师。无论谁停在那里，停车附例依然适用。
给房东和租户
在租约中列明单位附带的车位号码，并注明是否包括另外租用的车位。租户同样受附例约束。请参阅我的租约指南；如果您出租房间，也可参阅在新山出租房间。
一个额外附属车位每年的费用
- 份额单位。根据 Strata Titles Act 附表一（First Schedule）中的份额单位公式（如 UTM 一份2015年的教学笔记所述），附属地段的面积以较低权重加入主地段的份额单位。份额单位决定您分摊的管理费比例和投票权重。
- 地租。Strata Titles (Amendment) Act 2016 规定，地租可按每个地段的面积计算，或按每个地段及附属地段计算。请参阅我的地租与门牌税指南。
- 价格。在二手市场，车位是单位售价的一部分；查看已登记成交价时，请比较车位数量相同的单位。
相比之下，租用的公共财产车位是由管理机构定下的月费。请询问目前的收费，不要只依赖卖家当时付的价钱。
在 SPA、地契和现场要核查什么
| 文件或地点 | 要看什么 |
|---|---|
| 分层地契（私人查册） | 与单位一起列出的附属地段，包括编号和位置。在柔佛，可以通过 iTanah 或在土地局查册。 |
| 发展商的 SPA（新盘） | 每个车位都列出并标示在附属地段图上；不留给附加信函处理。 |
| 原始 SPA 及转让契（尚无分层地契） | 首位买家 SPA 中列明的车位，并在每一份转让契（deed of assignment）中延续；另有发展商的确认信。 |
| 管理处 | 该单位的停车位登记册：哪些车位是附属地段，哪些是分配或租用的，以及任何收费或欠款。 |
| 现场 | 车位号码与文件一致；有盖还是露天；并排还是前后纵列（tandem）；与您所用电梯厅的距离。 |
| 购房意向书与二手 SPA | 写明车位号码及其性质，避免交屋时起争执。 |
如果地契、SPA 和您看到的车位对不上，签约前请告诉您的律师。我的分层地契、没有个别分层地契时购房和二手房看房时要问的问题指南可以帮您处理其余事项。
电动车充电桩与额外车位
标准附例第25条禁止在停车位上搭建任何结构，而充电桩电缆通常会经过公共财产，所以即使在自己的附属车位安装充电桩，也需要管理机构的书面批准。租用的公共财产车位可能根本不获准安装充电桩。请参阅新山住宅的电动车充电与停车。
有地住宅与封闭式分层花园
拥有独立地契的排屋或半独立式洋房，通常停在自家门廊，扩建门廊需要市议会批准（参阅新山装修准证）。在以分层形式登记的封闭式花园，道路和访客车位属于公共财产，所以额外停车与公寓一样，按花园的附例处理。请参阅有门禁和保安的住宅。
重视停车的话，可以考虑这些地区
- Mount Austin：已完工公寓众多；比较各户型带几个车位。
- Iskandar Puteri：较新的大厦和封闭式分层花园。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：既有公寓，也有自带门廊的有地住宅。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：市中心高楼，停车位较紧张。
- 新山新盘：在 SPA 中确定您需要的车位。
可在我的新山房产地图上比较这些地区。
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常见问题
什么是附属地段？
根据 Strata Titles Act 1985 第4条，附属地段是在分层图中标明与主地段一起使用、或打算一起使用的地段。车位和储藏室是最常见的例子。它会出现在单位的分层地契上。
我可以向其他公寓业主购买车位吗？
一般不可以。Strata Titles Act 第34(2)条和第69条禁止附属地段脱离其单位单独交易，所以不能单独出售。通常的做法是购买本来就带有所需车位的单位。
JMB 或 MC 可以卖额外车位给我吗？
不可以。公共财产车位属于全体业主。管理机构可以根据以特别决议通过的停车附加附例分配或出租车位，但不能出售。
卖掉公寓时可以保留车位吗？
如果是附属地段就不行，它会随单位一起转给买家。租用的公共财产车位，通常在您卖掉单位或搬走时按管理处的条件终止。
怎样知道一个单位带几个车位？
查看列明附属地段的分层地契，以及管理处的停车位登记册。若单位尚无分层地契，请查看原始 SPA、其附属地段图及各份转让契。
多一个附属车位会增加我的管理费吗？
有可能。附属地段以较低权重加入主地段的份额单位，而份额单位决定您分摊的费用比例和投票权重。地租也是按地段和附属地段计算的。
在找停车位够用的新山房子？
告诉我您家有几辆车、预算和喜欢的地区。我会查看每个入选单位的地契和停车位登记册，告诉您哪些车位是附属地段，并在您下订前向管理处询问租用额外车位的事宜。您也可以预约见面；如果您在国外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Strata Titles Act 1985 (Act 318)，第4条（accessory parcel 与 common property 的定义），2026年11月查阅；Strata Titles Act 1985，第34条，Attorney General’s Chambers 官方文本，2026年11月查阅；Strata Titles Act 1985，第69条，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第32条（JMB 附加附例），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，第70条（MC 附加附例、RM200 罚款、30 天内呈交），2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107，Third Schedule 附例第6及25条（DBKL 发布的副本），2026年11月查阅；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，分层地契常见问题（附属地段），2026年11月查阅；Strata Titles (Amendment) Act 2016 (Act A1518)，第23C(8)(a)条，2016年9月9日宪报颁布；Universiti Teknologi Malaysia，份额单位公式教学笔记（First Schedule, Strata Titles Act），2015年9月；Housing Development (Control and Licensing) Regulations，Schedule H 买卖合约（旧版，由 National House Buyers Association 发布），2026年11月查阅；The Edge Malaysia，“When common property is sold off”，2026年10月19日；Pejabat Tanah dan Galian Johor，Manual Pengguna iTanah Johor（公开用户手册），1.0 版，2026年
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月13日核实，并非法律意见。各大厦的附例不同，车位的持有方式取决于分层图和您的文件；为车位付款前，请向您的律师、管理机构或建筑物总监（Commissioner of Buildings）确认。