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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日
本指南写给马来西亚和柔佛的公寓业主、房东和租客，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简短回答：大多数停车纠纷，归根结底在于车位究竟是您分层地契上的附属地段（accessory parcel），还是管理机构让您使用的公共产业车位。附属车位随单位而来，不能单独出售。公共产业车位则受大楼的附加细则（by-laws）约束，附加细则允许拖车和锁轮，而解锁费最高为RM200。
快速解答
- 三类车位：您分层地契上的附属地段（petak aksesori）、由JMB或MC分配的公共产业车位，以及访客车位。
- 附属车位随单位：Strata Titles Act 1985禁止将其单独处置（第34(2)条和第69条）。
- 锁轮与拖车：标准附加细则允许对停放不当或未经授权的车辆锁轮或拖走，且无须事先通知。解锁费最高为RM200，另加实际拖车和保管费用。
- 内部规则罚款：以特别议决通过的停车附加细则，可对每次违规罚款最高RM200。
- 欠费业主：发出通知14天后，管理层可暂停欠费者的公共产业车位，但仍须让车辆短暂进入以便下车或卸货（KPKT，2026年10月）。
- 纠纷：先找管理层，再找MBJB、MBIP或MPKu的建筑物总监（COB），然后是Strata Management Tribunal（分层管理审裁庭，索偿上限RM250,000；住宅索偿收费RM100）。
公寓车位的三种类型
在包括柔佛在内的马来西亚半岛，公寓单位的所有权受Strata Titles Act 1985（Akta Hakmilik Strata，Act 318）规管，日常管理则受Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata，Act 757）规管。Strata Titles Act将附属地段定义为在分层图中标明为附属地段、并与主地段一起使用或拟一起使用的地段。公共产业（common property）则是该地段上不属于任何地段或附属地段的所有部分。
| 车位类型 | 由谁持有 | 可否单独出售？ | 规则由谁制定 |
|---|---|---|---|
| 附属地段 | 您，记载在您单位的分层地契上 | 不可以；随单位转移 | 由您使用；有关停车方式的附加细则仍然适用 |
| 已分配的公共产业车位 | 全体业主；由JMB或MC管理 | 不可以；您只有使用权 | 附加细则、内部规则和全体大会 |
| 访客车位 | 全体业主（公共产业） | 不可以 | 附加细则和内部规则 |
| 向管理层租用的额外车位 | 全体业主（公共产业） | 不可以 | 条件根据附加细则制定 |
您车贴上的车位号码，并不能证明您拥有该车位。分层图和地契如何运作，请参阅我的分层地契指南。
如何查清您实际拥有什么
- 查看分层地契。地契上会显示地段、份额单位及任何附属地段。在柔佛，您可以通过柔佛土地与矿务局（PTG Johor）的网上平台iTanah，或到土地局进行私人查册（carian persendirian）；请参阅我的地契查册指南。
- 还没有分层地契？土地局只会显示发展商的母地契，所以请查看买卖合约（SPA）所附的附表和图则。
- 向管理处索取该单位的停车场登记资料：车位号码、每个车位是附属地段还是分配车位，以及额外车位的任何收费。
- 到现场核对，如果地契、SPA与您被带看的车位不一致，请告诉您的律师。
购买二手房？请在购买意向书中写明车位号码及其性质；应写入哪些内容，请参阅我的二手房出价指南。
车位可以单独出售或出租吗？
附属地段。第34(2)条规定，附属地段的权利不能脱离其所附属的地段而单独处理或处置，第69条也重申了这项规定。您不能把车位卖给邻居，也不能在出售单位时保留车位。出租则不那么明确：有一整批附属停车位被作为生意出租给外人，高等法院（2022年）和上诉庭（2024年12月报道）对这是否属于被禁止的处置看法不同。把地契上的车位租给大楼以外的人之前，请先寻求法律意见。
公共产业车位。这些车位为全体业主持有，由JMB或MC管理，发展商或委员会都不能出售。2026年9月，上诉庭一致维持高等法院2024年就八打灵再也一个发展项目所作的判决：该项目有数百个在法律上属于公共产业的车位，被当作分层地段出售或转为附属地段。法院裁定这些车位属于公共产业，认定发展商及一家关联公司有欺诈或虚假失实陈述，并裁定以这些地段作担保的银行抵押无效（The Edge Malaysia，2026年10月19日）。
管理层能做的是规范使用。Strata Management Act第32(3)条和第70(2)条把“停车”及限制使用的公共产业列为可制定附加细则的事项；附加细则须以特别议决通过，并在14天内（JMB）或30天内（MC）向COB备案。这通常是分配车位、出租额外车位或制定访客规则的依据。如果委员会在没有这类决议的情况下出租车位，请要求查看该决议。
锁轮、拖车与罚款：附加细则怎么说
每个分层项目都受Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015第三附表（Third Schedule）中的标准附加细则约束。附加细则第25条涉及车辆：
| 附加细则第25条 | 简述 |
|---|---|
| (1) 停放不当 | 须在指定车位内妥善停放、不造成阻碍，否则管理机构可在不事先通知的情况下拖车或锁轮，费用由车主承担。 |
| (2) 未经授权的车辆 | 同样适用于停在公共产业上的未经授权车辆，以及停在指定车位以外或其他业主车位内的车辆。 |
| 解锁费 | 由管理层定出，不超过RM200，另加实际拖车和保管费用。管理层不对拖车或锁轮造成的损坏负责。 |
| (3)–(5) 车位使用 | 不得进行大型维修，不得在任何车位上搭建结构，不得把设备留在停车场。 |
| (7) 汽车警报器 | 屡次误响的车辆，可被禁止在一段时间内进入该发展项目。 |
有关停车的附加细则，可对每次违规罚款最高RM200（第32(3)(i)条和第70(2)(i)条）。这就是为什么同一条街上的不同大楼，会有“访客车位不准停摩托车”之类各不相同的规定。
如果您的车被锁轮，或有人占用您的车位
- 付款前，先拍下注明日期的照片，包括车辆、车位、任何告示和通知。
- 询问依据的是哪一条附加细则或内部规则，并索取收据。解锁费若超过RM200，即超出附加细则的上限。
- 如果有人经常停在您的车位，附加细则第25(2)条涵盖停在其他业主车位内的车辆：请附上照片以书面向管理层投报，而不是把对方的车堵住。
欠费业主：管理层可以取消停车吗？
部分可以。根据附加细则第6条，业主在收到书面通知14天后仍未缴付管理费或偿债基金，即属欠费者。管理层随后可按每年10%（或全体大会定出的利率）收取利息，停用门禁卡并收取最高RM50的重新启用费，以及暂停使用公共设施，“包括公共产业中指定给欠费者使用的任何停车位”。这项措辞涵盖公共产业车位；附属地段则在业主本人的地契上。
这也有限制。2026年10月29日，KPKT在国会表示，管理层可以暂停欠费者在公共区域停车，但必须让车辆短暂进入以便放下乘客或物品，然后再到外面停车，而且欠费者仍须能够进出自己的单位（The Star，2026年10月29日）。数天前，上诉庭裁定不能以制裁手段阻止业主进入自己的单位（Malay Mail，2026年10月27日）。请参阅我的管理费与偿债基金指南。
访客停车、租客与弃置车辆
- 访客车位属于公共产业，所以停放时限和在警卫亭登记的规定，都来自附加细则和内部规则。
- 租客也须遵守附加细则，与业主一样（第32(4)条和第70(3)条）。请在租约中列明单位附带的车位；如果您分租房间，请以书面约定谁使用车位。
- 弃置车辆停在公共区域时由JMB或MC负责；地方政府须收到管理机构的正式要求才能采取行动。2026年2月，房屋部副部长表示，扩大地方政府权力的Road Transport Act 1987修正案正在最后定稿（Malay Mail，2026年2月26日）。
在车位为电动车充电
附加细则第25(4)条禁止在车位上搭建任何结构，而电缆通常会经过公共产业，所以即使是附属车位，安装充电器前也须取得管理机构的书面批准。具体步骤和费用，请参阅我的新山住宅电动车充电与停车指南。
有地住宅与封闭式住宅区
| 类型 | 道路由谁持有 | 停车纠纷找谁 |
|---|---|---|
| 分层地契的封闭式社区（gated community） | 全体业主（公共产业） | JMB或MC，然后是COB和审裁庭 |
| 个别地契的守卫式住宅区（guarded neighbourhood） | 公共；地方政府道路 | 地方政府；交通违规则找警方 |
| 一般住宅区 | 公共 | 地方政府和警方 |
- MBJB的守卫式住宅区规定指出，这类计划不能在公共道路上设置实体路障，也不能限制居民或公众进出。
- 2026年8月，一名MBJB议员呼吁居民向市政厅举报违例停放的车辆（The Star，2026年8月17日）。
- 2023年1月，MBJB表示，用物品“霸占”公共停车位的商家，将根据Street, Drainage and Building Act 1974第46条被罚款RM500（The Star，2023年1月2日）。
- 停车是MBJB和MPKu在2023年接获的主要邻里投诉之一（The Star，2023年11月27日）。请参阅我的邻里纠纷指南和封闭式与守卫式住宅指南。
停车纠纷应向哪里投诉
- 致函管理层，注明车位号码、相关附加细则和您的证据。
- 利用全体大会。业主可以修改内部规则和附加细则；我的公寓常年大会指南解释了特别议决和委托代理人。
- 找COB。MBJB、MBIP或MPKu的建筑物总监（Pesuruhjaya Bangunan）根据Act 757监督管理机构。
- 向Strata Management Tribunal提出索偿。审裁庭审理该法令第四附表（Fourth Schedule）所列的索偿，例如执行附加细则或质疑议决，上限RM250,000；通过KPKT的e-TPS系统提交住宅类Form 1，收费RM100。请参阅我的审裁庭指南。
- 地契问题上法庭。审裁庭不能裁决土地所有权纠纷（第105(3)条），所以分层图上的车位归谁，须由民事法庭决定。
本指南为一般资讯，并非法律意见；请向COB或律师确认您的情况。
购买前：停车检查清单
- 单位附带几个车位？是附属地段还是分配车位？
- 并排还是前后串联（tandem）、有盖还是露天、是否靠近您那栋的电梯厅？
- 能否租用额外车位？每月收费多少？
- 访客规定、摩托车规定，以及电动车充电器政策。
- 常年大会会议记录中有关车位、锁轮或弃置车辆的过往纠纷；我的公寓管理检查清单列出了应索取哪些资料。
我安排看房时，会向卖家和管理处查询车位号码、车位性质和停车规定，让您在下订前就清楚。如需更全面的比较，请参阅公寓、有地住宅与SOHO比较。
如果您在意这一点，可以考虑这些地区
- Mount Austin：有许多已完工的公寓可供比较，也有有地住宅区。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：公寓和封闭式分层住宅。
- Iskandar Puteri：较新的楼盘和封闭式住宅区。
- Permas Jaya和Senibong：东区新旧公寓。
请在我的新山房产地图上比较。
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常见问题
公寓管理层可以对我的车锁轮或拖车吗？
可以，但须在附加细则范围内。Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015下的标准附加细则，允许管理机构在不事先通知的情况下，对停放不当、停在车位以外、停在其他业主车位内或未经授权的车辆拖车或锁轮。解锁费最高为RM200，另加实际拖车和保管费用。
发展商或JMB可以卖给我一个额外车位吗？
附属地段属于其所附属的单位，不能单独出售。公共产业车位为全体业主持有，所以管理机构只能根据附加细则分配或许可使用，不能出售。2026年9月，上诉庭维持一项判决，裁定发展商卖出的车位属于公共产业。
我可以把公寓车位出租吗？
让邻居使用您的附属车位很常见，但Strata Titles Act禁止附属地段脱离其单位单独处理，而法院对于把车位租给外人也有不同看法。在正式租给大楼以外的人之前，请先查看附加细则并咨询律师。
如果我拖欠管理费，管理层可以不让我停车吗？
如果在书面通知发出14天后仍未缴费，附加细则允许管理层暂停指定给欠费者的公共产业车位，并停用门禁卡。KPKT在2026年10月表示，仍须让车辆短暂进入以放下乘客或物品。
我怎么知道我的车位是不是附属地段？
请查看分层地契，上面会列出附属于该单位的附属地段；在柔佛，您可以通过PTG Johor的iTanah平台或到土地局查册。如果还没有分层地契，请查看SPA的附表和图则，以及管理处的停车场登记资料。
在柔佛，公寓停车纠纷应向哪里投诉？
先致函管理处，然后找MBJB、MBIP或MPKu的建筑物总监（COB），再到Strata Management Tribunal；审裁庭审理上限RM250,000的索偿，住宅类提交费为RM100。至于地契上的车位归谁，这类纠纷须上法庭。
购买前想先查清停车情况？
告诉我您在考虑哪些项目，以及您有几辆车。我会查清每个单位附带几个车位、是否属于附属地段，以及停车规定，然后安排看房。您也可以预约见面，若身在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Titles Act 1985 (Act 318)第4条（附属地段与公共产业的定义），2026年11月核实；Strata Titles Act 1985第34条，2026年11月核实；Strata Titles Act 1985第69条，2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)第32条（JMB附加细则），2026年11月核实；Strata Management Act 2013第70条（MC附加细则），2026年11月核实；Strata Management Act 2013第105条（审裁庭管辖权），2026年11月核实；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107（DBKL刊载的文本），2015年6月生效，2026年11月核实；KPKT，Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015，P.U.(A) 103，2015年6月；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月更新；KPKT，e-TPS平台，2026年11月核实；MBJB，Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan)，2018年6月；Pejabat Tanah dan Galian Johor，Manual Pengguna iTanah Johor（公众用户手册），2026年；Malay Mail，“Buying a strata home? The rules that can govern your pets, parking and even your access card”，2026年9月29日；The Edge Malaysia，“When common property is sold off”，2026年10月19日；Malay Mail，“Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”，2026年10月27日；The Star，“Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”，2026年10月29日；Malay Mail，“Councils may soon be able to tow away abandoned cars in condos and flats”，2026年2月26日；MBJB，封闭式社区与守卫式住宅区传单，2024年6月上载；The Star，“JB neighbourhoods face gridlock, indiscriminate parking”，2026年8月17日；The Star，“RM500 fine for those caught ‘reserving’ parking spaces, says JB mayor”，2023年1月2日；The Star，“Parking issues, pet problems top tiffs among neighbours”，2023年11月27日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律意见。各大楼的附加细则不同，分层法律和法庭判决也会改变；采取行动前，请向您所在地方政府的建筑物总监、Strata Management Tribunal或律师确认。