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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日
本指南写给所有在新山看二手房（subsale）的人，无论您住在新山、每天从新加坡通勤，还是从印尼、印度或中国飞来。简单来说：看房是您向卖家和管理处提问的最佳机会，而这些问题决定您是否出价。请询问地契与年限、是否有贷款或禁止令（caveat）、未付账单、装修及其准证、漏水和裂缝、大楼的管理、是否有租客、水灾、停车位，以及屋内究竟有哪些东西会留下。然后在签署任何文件之前，用文件核实这些答案。
快速解答
- 看房前先索取文件：地契资料、近期的门牌税或地税账单，若是公寓则包括最新的管理费结单。
- 欠款跟着单位走：《分层管理法令》允许买家向管理机构申请费用及欠款证明书，费用不超过RM50（第31条和第73条）。
- 装修需要批准：《1974年街道、排水与建筑法令》（Street, Drainage and Building Act 1974）第70条规定，兴建建筑物须获得地方议会许可，而大多数扩建都属此类。
- 留意水迹：天花板和墙上的水渍、潮湿气味、裂缝，以及屋顶或楼上单位。如有可能，下雨后再去看。
- 水灾：询问邻居，并在JPS Public Infobanjir查看河流水位和警报。
- 把答案写下来：停车位、留下的装置和租客情况，都应写进出价信（offer letter）和SPA。
出发前：预先索取这些资料
一次好的看房，要提早一两天开始准备。我安排看房时，会先向屋主索取几样东西，免得当天靠猜测：
- 地契资料：地契类型和编号、地段或单位编号，以及注册业主的姓名。有了这些，您可以在出价前进行私人地契查册。
- 近期的门牌税账单（来自MBJB、MBIP或MPKu），以及地税收据。它们显示屋主姓名以及账单是否已缴清。
- 公寓：最新的管理费和偿债基金结单，以及单位附带的停车位数量。
- 有地住宅：扩建的核准图则或准证（如有）。
不愿提供基本地契资料的卖家是一个警讯。我的新山房产诈骗指南说明如何确认您面对的是真正的业主和注册经纪。
看房清单（可打印或保存）
看房时带上这张表格。右边一栏是您核实答案的方法，因为口头答案只是起点。
| 项目 | 要问的问题 | 如何核实 |
|---|---|---|
| 业主 | 地契上是谁的名字？所有业主都会签字吗？ | 私人地契查册；业主的身份证或护照副本 |
| 地契年限 | 永久地契还是租赁地契？若是租赁地契，何时到期？ | 地契查册；请参阅永久地契与租赁地契 |
| 地契状态 | 个别地契或分层地契已发出？还是仍在母地契之下？ | 地契查册；母地契单位须有发展商的信函 |
| 限制条件 | 是否有权益限制（restriction in interest），例如转让须获州政府同意？ | 地契查册 |
| 贷款与禁止令 | 是否有银行贷款？是否有禁止令或法庭命令？ | 地契查册；之后再看卖家银行的赎回结单 |
| 账单 | 门牌税、地税、水费和电费是否已缴清？ | 最新账单和收据 |
| 管理费欠款 | 是否有未缴的管理费或偿债基金？ | JMB或MC发出的证明书（不超过RM50） |
| 特别征费 | 是否已批准或拟议任何征费或大型维修？ | 常年大会会议记录；管理处 |
| 装修 | 改动了什么？是否获得批准？ | 议会准证；管理层批准信 |
| 漏水与潮湿 | 屋顶、楼上单位或水管以前是否漏过水？已修好了吗？ | 目视检查；维修收据；管理处记录 |
| 裂缝与结构 | 是否有裂缝、地板下沉或门卡住？ | 目视检查；如有疑虑请建筑检查员 |
| 白蚁 | 是否有白蚁记录或做过处理？ | 处理收据；留意泥道 |
| 电线 | 电线最后一次更新是什么时候？ | 电箱（DB box）的年份；较旧的房子可请电工出报告 |
| 租客 | 是否已出租？租到何时、租金多少、押金由谁持有？ | 已盖印花的租约 |
| 水灾 | 房子、道路或停车场是否淹过水？ | 邻居；JPS Public Infobanjir；新闻报道 |
| 停车位 | 有几个车位、编号是什么、是附属地段还是由管理层分配？ | 分层地契；管理处停车位登记册 |
| 包括的物品 | 哪些装置、电器和家具会留下？ | 附在出价信上的书面清单 |
| 时间 | 为什么卖？屋主何时可以交屋？ | 约定完成交易和交屋日期 |
地契、年限与产权负担
任何人都可以对地契进行私人查册（《国家土地法典》第384条）。在柔佛，您可以在土地局柜台办理，或通过柔佛土地与矿务局门户网站iTanah办理。请留意注册业主、地契年限与到期日、土地用途类别、权益限制、抵押（charge）、禁止令（caveat）及禁令（prohibitory order）。抵押给银行是正常的，会在交易完成时用您的购屋款项赎回。来历不明的禁止令或法庭命令则不正常，请先暂停，直到您的律师弄清楚原因。我的地契查册与禁止令指南逐项讲解查册结果，而卖家仍有贷款时如何买房说明赎回程序。
尚未发出分层地契的公寓，产权通过原始SPA及任何转让契约（deed of assignment）传递，因此请询问卖家是否持有这些文件。请参阅分层地契详解。如果挂牌显示不寻常的年限标签，请阅读“lease tenancy”可能代表什么。
账单与管理费欠款
有些债务会跟着房产走。管理机构可以向后来的业主追讨未缴的管理费和偿债基金，而未缴的地税和门牌税是土地上的负担，我的欠款与费用分摊指南有详细说明。电费则不同：TNB曾表示，新业主凭产权证明开设账户，不会承担前住户的欠款（TNB新闻剪报，2024年1月）。
若是公寓，请向管理处申请《2013年分层管理法令》第31条（JMB）或第73条（MC）下的证明书。准买家可以申请，费用上限为RM50，证明书会显示各项费用、任何欠款、管理基金和偿债基金账户的余额，以及可能使该单位承担责任的维修工程。最后一点很重要：已计划的大型维修，可能意味着您买入后不久就会面对特别征费。
装修与准证
请屋主列出房子或单位建成以来的每一项改动，然后询问哪些获得了批准。问题因房产类型而异：
- 有地住宅：扩建厨房、后部及侧面扩建、加建一层、加高门廊屋顶或改建车棚。《1974年街道、排水与建筑法令》第70条规定，兴建建筑物须事先获得地方议会书面许可，而大多数扩建都属此类。MBJB列明，未经批准建造的工程，罚款图则费为处理费的十倍（2022年12月的清单）。请参阅二手房的违建扩建及新山装修准证。
- 公寓：标准附例规定，装修前须获得管理层书面批准。请询问装修押金是否已退还，这表示工程已被接受；并留意是否有封闭阳台或移动了浴室厨房等湿区，这些往往违反规定。
未经批准的工程在过户后就成了您的问题，因此请询问律师，SPA是否应要求卖家使其合法化，或以书面形式披露。装修也会影响价值：请参阅装修与转售价值。
看房时要留意的缺陷
- 水。天花板上的褐色水圈、剥落的油漆、起泡的灰泥、霉味，以及洗手盆下方和浴室地漏周围的水渍。若是公寓，请询问楼上单位是否漏过水；请参阅楼上单位漏水及潮湿、发霉与渗水。
- 屋顶。有地住宅要看屋顶下方的天花板，特别是屋顶沟槽和接缝附近，并询问屋顶最后一次维修是什么时候。请参阅新山房屋屋顶漏水。
- 裂缝。灰泥上的发丝裂缝很常见；宽的或斜向的裂缝、贯穿到外墙的裂缝，或扩建部分与原屋之间的缝隙，就值得请专业人士看看。
- 白蚁。墙上的泥道、敲起来空心的门框和受损的踢脚板。请索取任何处理收据。
- 电力与水管。打开水龙头和花洒、冲马桶、测试开关，并查看配电箱。较旧的房子可能需要重新布线；请参阅旧房子的电线。
如果您喜欢这间房子，在付订金之前值得预约一次正式检查。我的二手房验屋指南列出了检查员会检查的项目。
管理、JMB与附例
买公寓，大楼本身占了一半。在管理处，请询问大楼由JMB还是MC管理、目前的管理费和偿债基金费率、有多少业主欠费、电梯最后一次保养或更换是什么时候，以及上一次常年大会作出了什么决定。如果对您重要，也请询问有关宠物、短租、装修和访客停车的附例。我的查核公寓管理及附例、门禁卡与访客清单有更多内容。
租客、水灾、停车位与留下的物品
如果房子有租客
要求查看已盖印花的租约：到期日、租金、所持押金及任何续租选项。决定您要空屋交付（vacant possession）还是接手租约，并写进SPA。请参阅在新山购买有租客的房产。
水灾记录
询问屋主和邻居，房子、道路或地下停车场是否淹过水、水有多深。JPS Public Infobanjir显示实时河流水位和雨量及警戒水位，而MBJB于2025年10月在其城市应用程序中加入了水灾警报（The Star）。墙上的水痕、加高的地板和储物间里的沙包都是线索。我的新山水灾风险指南说明如何解读官方工具。
停车位
询问单位附带几个车位及其编号，以及每个车位是分层地契上的附属地段，还是由管理层分配的公共产业车位。附属地段不能与其单位分开处置（《1985年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985）第34(2)条）。请参阅附属地段与额外停车位。
价格包括什么
嵌入式厨柜、衣柜、冷气机、热水器、灯具、窗帘、电器和活动家具都可以谈。把会留下的物品写下来并附在出价信上，然后在交屋时用我的交屋日清单核对。
看房之后：下一步做什么
- 把开价与成交记录比较：查核成交价格。
- 进行私人地契查册，并申请管理处证明书。
- 附上您的条件，以书面形式出价：在新山二手房出价。
- 规划各个阶段和时间：新山二手房交易时间表。
外国买家还有额外问题：柔佛一般规定，外国人购买大多数住宅须至少RM1 million，并须获得州政府同意（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我的柔佛最低价格指南。
如果这点对您重要，可以去哪里看房
- Mount Austin：许多已完工的公寓和排屋可供比较。
- 地不佬、Setia Indah与Molek：成熟的有地住宅区；留意扩建。
- JB Sentral与Bukit Chagar：靠近RTS Link的市中心高楼。
- 柏美加也与Senibong：东部新旧公寓。
- 武吉英达与振林山：靠近第二通道的家庭住宅区。
在我的新山房产地图上比较它们。
更多柔佛生活指南：二手房验屋 · 在新山二手房出价 · 购买旧公寓 · 二手房风险
常见问题
在新山看二手房时应该问什么？
询问业主是谁、地契年限、是否有贷款或禁止令、账单和管理费是否已缴清、装修了什么以及是否获批、有无漏水裂缝和水灾、是否有租客、停车位，以及哪些装置会留下。然后用文件逐一核实每个答案。
如何知道公寓单位是否有管理费欠款？
向JMB或MC申请《2013年分层管理法令》第31条或第73条下的证明书。准买家可以申请，费用上限为RM50，证明书会显示各项费用、欠款以及管理基金和偿债基金的余额。
未付账单会转给新业主吗？
有些会。未缴管理费可向后来的业主追讨，而地税和门牌税是土地上的负担。TNB曾表示，开设新账户的新业主不会承担旧的电费欠款。请在交易完成时从卖家的款项中结清欠款。
如何知道装修是否获得批准？
有地住宅扩建请索取议会准证或核准图则，公寓工程请索取管理层批准信。把它们与实际建造的部分比较。未经批准的工程会成为新业主的问题。
如何查一间新山房子是否淹过水？
询问屋主和邻居，留意水痕和加高的地板，并在JPS Public Infobanjir查看附近的河流水位和警报。以往有关该道路发生闪电水灾的新闻报道也是线索。
出价前应该验屋吗？
如果您认真考虑这间房子，而它屋龄较高、有扩建，或有漏水或裂缝迹象，在付订金之前验屋是明智的。费用远低于日后修理隐藏问题的开销。
在计划新山二手房看房？
告诉我您的预算、喜欢的地区，以及需要几间睡房和几个停车位。我会为您筛选单位，在出发前收集地契资料、账单和管理处结单，并在当天与您一起逐项核对这份清单。您也可以预约见面，或如果您仍在国外，可预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第31条（发给单位业主或准买家的证明书，费用不超过RM50），2026年11月核实；Strata Management Act 2013，第73条（管理机构发出的证明书），2026年11月核实；Strata Titles Act 1985 (Act 318)，第34条（附属地段），于2026年9月23日同步自Attorney General’s Chambers；National Land Code (Revised 2020)，第384条（私人查册），2026年11月核实；Pejabat Tanah dan Galian Johor，Manual Pengguna iTanah Johor（公众用户手册），1.0版，2026年；Street, Drainage and Building Act 1974，Part V，第70条（National House Buyers Association发布），2026年11月核实；MBJB，小型装修准证图则清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U. (A) 107/2015，第三附表附例（DBKL发布的副本），2026年11月核实；MBJB，门牌税服务页面，2026年11月6日更新；TNB转载The Sun的新闻剪报，关于新屋主与前住户的电费账单，2024年1月19日；JPS（Department of Irrigation and Drainage），Public Infobanjir，2026年11月核实；The Star，“MBJB expands Saifon app to include flood alerts”，2025年10月1日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月13日，并非法律建议。看房清单不能取代地契查册、建筑检查或律师的审阅；在付订金或签约之前，请用文件核实每个答案。