新山二手房交易时间表（2026）：从出价到拿钥匙，逐周说明

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月13日

本指南写给来自马来西亚、新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，想知道在新山购买一间二手（subsale）房子需要多长时间的买家。简单来说：马来西亚买家以贷款购买一间已发地契的房子，从出价到拿钥匙，大约要预留三个半至四个半月。买卖合约（SPA）通常在出价后约两周内签署，余款一般在 SPA 签署后三个月内付清，另可延期一个月但须付利息。外国买家则要再加上取得柔佛州政府同意所需的时间，因为三个月的期限通常要等同意下来才开始计算。

二手房交易时间表一览

这是一份规划用的日程，并非承诺：它假设是马来西亚买家申请贷款、房子已有自己的地契，而卖家有贷款需要赎回。

时间	步骤	涉及的款项
第0周	签署出价信；委任律师；进行地契查册	诚意订金，通常为2至3%
第0至2周	提交贷款申请；银行估价	若银行收取，须付估价费
约第2周	签署 SPA；完成期通常从此开始计算	补足至10%的订金；第一笔律师费
第2至6周	银行发出贷款批准信；签署贷款合约	SPA、贷款合约和转让文件的印花税，须在签署后30天内缴付
第4至10周	卖家的赎回结单；银行之间的承诺书	贷款以外须补足的现金，交给担任保管人的律师
约第14周（SPA 签署后3个月）	完成日；转让文件呈交土地局	您的银行支付余款；先赎回卖家的贷款
约第18周	如有需要，延长后的完成日	按 SPA 利率对未付余款计算的迟付利息
全额付款之后	交出空置房产与交屋	各项账单按交屋日分摊
转让后3个月内	向地方政府提交 Form I	MBJB 收费RM50

第0周：出价与诚意订金

当您和卖家签署出价信时，时间就开始计算。签署时您须支付诚意订金，通常为售价的2至3%（PEPS，查阅于2026年11月），交给担任保管人的律师或中介公司，绝不要转入个人的私人账户。这笔钱日后会计入10%的订金。

此时议定的三件事会影响整个日程：以获得贷款为条件的条款（subject-to-loan clause）、若您是外国买家所需的同意，以及签署 SPA 的期限。我的二手房出价指南介绍了出价信本身，而查询成交价格能帮助您先把价格谈好。

第1至2周：SPA 与10%订金

出价信会订明签署买卖合约的期限。在新山，一般目标是约14天，但要看双方律师多快完成查册和草拟文件。签约时您须付清10%订金的余额，即扣除已付的诚意订金。律师公会的一篇产业转让专栏描述了这个标准做法：签约时付10%，扣除已付的诚意订金。

签约之前，您的律师会查册，查看地契上是否有抵押、禁令和限制（请参阅地契查册与禁令）。SPA 随后会订明重要的日期：完成日、延期、迟付利率，以及哪些延误可暂停计时。我的SPA 指南解释了这些条款。还有一个早期步骤：根据《产业盈利税法令》（Real Property Gains Tax Act），买家的律师须保留部分售价（卖家是公民或永久居民为3%，否则为7%），并在出售日起60天内交给 LHDN；买卖交易的出售日通常就是 SPA 日期。

第0至6周：贷款与贷款批准信

银行往往是最慢的一环，所以出价信一签好就立即申请。每家银行都会先为产业估价，并查核您的收入和信用记录。在批准信上印明的接受期限之前读清楚；我的银行贷款批准信指南列出了要检查的项目。

• 为何重要。三个月的期限通常从 SPA 日期起算，而不是从您的贷款获批起算，所以批准得慢会占用这段时间。
• 估价偏低。如果银行的估价低于售价，您的贷款额会减少，差额须以现金补足。请参阅银行估价低于售价。
• 被拒。如果有以获得贷款为条件的条款，您通常可以凭被拒证明取回订金；没有的话，您可能会失去订金。请参阅房屋贷款被拒。

三个月的完成期

律师公会产业转让执业委员会的一篇专栏（2006年12月）列出了二手房的标准条款，新山的 SPA 至今仍普遍沿用：

• 完成期。余款须在 SPA 日期起三个月内付清，或从买家律师收到所需的最后一项同意之日起计算：有限制的地契须取得州政府同意，若尚未发出个别地契或分层地契，则须取得发展商的同意。
• 延期。通常为一个月或更长，从完成日翌日起，按议定利率对未付余款每日计算利息。
• 两个期限都错过。卖家通常可以终止合约并没收10%的订金；超出订金的已付款项一般会退还。

把延期当作安全网，而不是计划的一部分：使用延期的每一天都要付利息。交易失败的情况请参阅签 SPA 后反悔。

外国买家：州政府同意如何拉长日程

根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条，非公民或外国公司须获得州当局批准才能取得土地。因此外国买家的 SPA 会先签署，并以取得同意为条件，完成期通常在同意下来时才开始计算。同一篇专栏指出，取得同意的期限一般为4至12个月，并可延长。我没有找到 PTG Johor 在2026年公布的处理时间，所以规划时请预留缓冲。

阶段	马来西亚买家，已发地契的房子	外国买家，已发地契的房子
出价至 SPA	约2周	约2周
同意	除非地契有限制，否则不需要	在 SPA 之后申请；SPA 通常给予4至12个月
完成交易	SPA 签署后3个月，另可能延期1个月	收到同意后3个月，另可能延期
途中的额外费用	按累进比例计算的印花税	柔佛批准费为售价的3%（最低RM3万），另加每份地契RM2,000；住宅转让印花税8%

外国人一般只能购买RM100万起的柔佛住宅；请参阅我的柔佛最低价格指南。同意的申请步骤和费用请参阅我的州政府同意指南。向马来西亚银行申请贷款，也须遵守银行本身对非居民的规定；请参阅外国人房屋贷款。

赎回卖家的贷款

新山大多数二手房仍背着卖家的房屋贷款。只要及早开始，这只会增加文书工作，不会拖延太多时间：

1. 赎回结单。卖家的律师向卖家的银行索取在指定日期结清贷款所需的金额。
2. 承诺书。您的银行承诺付款；卖家的银行承诺在收款后交还地契和已签署的解除抵押文件。律师公会的一篇专栏（2007年1月）提到一项常见条款：如果卖家的银行在收款后超过14天才交还文件，买家可获得相应的额外天数而无须付息。
3. 付款。完成交易时，赎回金额直接付给卖家的银行，只有余额才会交到卖家手上。

完成交易若延误，就需要一份新的赎回结单，因为利息会继续累计。请参阅卖家仍有贷款时购买。

盖印花、转让与注册

• 30天。在马来西亚签署的文书须在签署后30天内盖印花；根据 LHDN 于2026年6月30日发布的指南，逾期盖印花会被罚款。您的律师会处理 SPA、贷款合约和转让备忘录（memorandum of transfer，MOT）。
• 2027年起的自我评估。LHDN 的印花税自我评估制度将自2027年1月1日起扩展至不涉及 JPPH 估价的产业转让（第二阶段），并自2028年1月1日起扩展至其余文书（LHDN 页面，更新于2026年8月28日）。
• 呈交。卖家的银行交还地契和解除抵押文件后，所有文件会一起呈交土地局；查册之后，贷款余额会发放给卖家。

注册之后，您的名字便会登记在地契上。我的转让备忘录与地契注册指南介绍了这个阶段，2026年印花税则说明了金额。

交屋当天与最初三个月

付清全部余款后便可取得空置房产。请先取得律师的确认；我的二手房交屋清单介绍了验屋、钥匙和水电表。地税、门牌税和管理费等支出按议定日期分摊（请参阅二手房欠款与费用分摊）。之后根据《1976年地方政府法令》（Local Government Act 1976）第160条，在转让后三个月内向地方政府提交 Form I；MBJB 收费RM50（MBJB，2026年11月6日）。

哪些情况会拖慢二手房交易

延误	原因	有帮助的做法
贷款批准迟缓	估价、收入文件、信用记录太短或太长	在第0周就向多于一家银行申请，并备妥文件
州政府或发展商同意	外国买家、有限制的地契，或尚未发出个别地契或分层地契	出价前先查看地契；在 SPA 中预留期限
卖家的银行迟迟不交还地契	赎回手续，或贷款有欠款	出价前先询问卖家的贷款情况
未缴的地税、门牌税或管理费	土地局和地方政府要求收据；管理层要求缴清欠款	在出价阶段就要求查看最新账单
文件不齐	卖家在海外、已故屋主的遗产、需要共同屋主签名	及早准备好授权书（power of attorney）或遗产管理书（letters of administration）

另请参阅授权书、购买有租客的产业和二手房与新盘比较。

如果快速入住对您很重要，可以考虑在哪里买

• Mount Austin：大量已完工的公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟社区，有许多已发地契的较旧房子。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：成熟的有地住宅区。
• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站的已完工单位。
• Iskandar Puteri：较新的房源，部分单位可能仍在母地契之下，出价前请先查清楚。

可在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：在柔佛买房的法律步骤 · 买房的律师费 · 买房的隐藏费用 · 二手房的风险

常见问题

在新山购买二手房需要多长时间？

马来西亚买家购买已发地契的房子，从出价到拿钥匙大约三个半至四个半月：约两周签 SPA，三个月完成交易，有时另加一个月延期。外国买家则要再加上取得州政府同意所需的时间。

三个月的完成期从什么时候开始？

一般从 SPA 日期起算。如果需要同意，例如外国买家或有限制地契所需的州政府同意，或没有独立地契的单位所需的发展商同意，通常从买家律师收到最后一项同意之日起计算。以您的 SPA 所订为准。

如果我需要更多时间完成交易怎么办？

大多数二手房 SPA 会给予约一个月的延期，按 SPA 订明的利率对未付余款每日计息。如果连延长后的期限也错过，卖家通常可以终止合约并没收10%的订金。

外国买家要多花多少时间？

柔佛州政府同意需要多久就多花多久，因为完成期通常从取得同意起计算。SPA 一般给予4至12个月取得同意，而 PTG Johor 没有公布固定的处理时间，所以请预留缓冲。

卖家的房屋贷款会拖延交易吗？

只要及早索取赎回结单，通常不会。完成交易时，您的银行会把赎回金额直接付给卖家的银行；若卖家的银行迟迟不交还地契，SPA 一般会给予买家额外天数而无须付息。

二手房什么时候可以拿到钥匙？

在按 SPA 规定付清全部余款之后。先取得律师的确认，再去领取钥匙。在转让后三个月内向地方政府提交 Form I。

在新山购买二手房？

告诉我单位资料、您的付款方式，以及您什么时候需要入住。我会为您的购买过程制定一份标明日期的时间表，从出价到交屋，并指出地契、卖家贷款或同意方面任何可能把日期往后推的问题。您也可以预约见面，若身在海外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Cheong Yoke Ping，Conveyancing Practice Committee，Bar Council，“Understanding an SPA (Part 1)”，The Sun，2006年12月8日，经 National House Buyers Association 转载；“Understanding an SPA (Part 2)”，The Sun，2006年12月22日，经 National House Buyers Association 转载；Malaysian Bar，“Law & Realty: Understanding an SPA (Part 3)”，The Sun，2007年1月5日；PEPS，“What is an earnest deposit and how much should I pay?”，查阅于2026年11月；LHDN，卖方与买方的责任（RPGT 保留款），更新于2026年6月26日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，印花税自我评估制度（STSDS）实施阶段，更新于2026年8月28日；National Land Code（Act 828），第433B条，核查于2026年11月；PTG Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（费用，包括外国人购买产业），2025年6月13日，自2025年7月1日起生效；PTG Johor，外国权益申请检查清单，2026年5月；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；MBJB，门牌税服务页面，最后更新于2026年11月6日；Local Government Act 1976（Act 171），第十五部分，包括第160条，核查于2026年11月

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月13日，不构成法律或财务建议。实际的日期、利息和条件以您的出价信、SPA 和贷款文件为准；签约或付款之前，请询问您的律师和银行。