Garis masa subsale di Johor Bahru (2026): minggu demi minggu dari tawaran hingga kunci

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Malaysia, Singapura, Indonesia, India, China dan negara lain yang ingin tahu berapa lama masa yang diambil untuk membeli rumah subsale (jualan semula) di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: bagi pembeli warganegara Malaysia yang membeli rumah berhakmilik dengan pinjaman, rancang kira-kira tiga setengah hingga empat setengah bulan dari tawaran hingga menerima kunci. SPA biasanya ditandatangani dalam masa dua minggu selepas tawaran, dan baki harga lazimnya perlu dibayar tiga bulan selepas SPA, dengan lanjutan satu bulan berserta faedah. Bagi pembeli asing, tambahkan masa untuk mendapatkan kebenaran negeri Johor, kerana tempoh tiga bulan itu biasanya hanya bermula apabila kebenaran diterima.

Garis masa subsale secara ringkas

Kalendar perancangan, bukan janji: ia mengandaikan pembeli warganegara Malaysia yang mengambil pinjaman, rumah yang mempunyai hakmilik sendiri, dan penjual yang mempunyai pinjaman untuk ditebus.

Bila	Langkah	Wang yang bergerak
Minggu 0	Tandatangan surat tawaran; lantik peguam; buat carian hakmilik	Deposit cengkeram, lazimnya 2 hingga 3%
Minggu 0 hingga 2	Hantar permohonan pinjaman; penilaian bank	Fi penilaian jika bank mengenakannya
Sekitar minggu 2	Tandatangan SPA; jam penyempurnaan biasanya bermula	Tambahan sehingga deposit 10%; yuran guaman pertama
Minggu 2 hingga 6	Surat tawaran daripada bank; tandatangan perjanjian pinjaman	Duti setem atas SPA, perjanjian pinjaman dan pindah milik, dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani
Minggu 4 hingga 10	Penyata penebusan penjual; aku janji antara bank	Sebarang tambahan tunai melebihi pinjaman anda, kepada peguam sebagai pemegang amanah
Sekitar minggu 14 (3 bulan dari SPA)	Tarikh penyempurnaan; pindah milik diserahkan di pejabat tanah	Bank anda membayar baki harga; pinjaman penjual ditebus terlebih dahulu
Sekitar minggu 18	Tarikh penyempurnaan lanjutan, jika perlu	Faedah lewat atas baki yang belum dibayar pada kadar dalam SPA
Selepas bayaran penuh	Milikan kosong dan penyerahan	Bil dibahagikan mengikut tarikh penyerahan
Dalam tempoh 3 bulan dari pindah milik	Borang I kepada majlis	MBJB mengenakan RM50

Minggu 0: tawaran dan deposit cengkeram

Jam bermula apabila anda dan penjual menandatangani surat tawaran. Anda membayar deposit cengkeram bersamanya, lazimnya 2 hingga 3% daripada harga (PEPS, diakses November 2026), kepada peguam atau agensi sebagai pemegang amanah, jangan sekali-kali ke akaun peribadi individu. Ia diambil kira dalam deposit 10% kemudian.

Tiga perkara yang dipersetujui sekarang membentuk kalendar: klausa tertakluk kepada pinjaman, kebenaran jika anda pembeli asing, dan tarikh akhir menandatangani SPA. Panduan saya tentang membuat tawaran untuk rumah subsale merangkumi surat tawaran itu sendiri, dan menyemak harga transaksi membantu anda mempersetujui harga terlebih dahulu.

Minggu 1 hingga 2: SPA dan deposit 10%

Surat tawaran menetapkan tarikh akhir untuk menandatangani perjanjian jual beli. Di JB, kira-kira 14 hari ialah sasaran biasa, tetapi ia bergantung pada kepantasan kedua-dua peguam menyiapkan carian dan draf mereka. Semasa menandatangani, anda membayar baki deposit 10%, ditolak deposit cengkeram. Ruangan pemindahhakan Majlis Peguam menerangkan corak standard ini: 10% semasa menandatangani, ditolak sebarang deposit cengkeram yang telah dibayar.

Sebelum menandatangani, peguam anda membuat carian hakmilik untuk gadaian, kaveat dan sekatan (lihat carian hakmilik tanah dan kaveat). SPA kemudian menetapkan tarikh-tarikh penting: tarikh penyempurnaan, lanjutan, kadar faedah lewat dan kelewatan yang menghentikan jam. Panduan SPA saya menerangkan klausa-klausa ini. Satu lagi langkah awal: di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah, peguam pembeli menahan sebahagian harga (3% jika penjual warganegara atau PR, 7% jika bukan) dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan, yang bagi jualan biasanya ialah tarikh SPA.

Minggu 0 hingga 6: pinjaman dan surat tawaran bank

Bank selalunya bahagian paling perlahan, jadi mohon sebaik sahaja tawaran ditandatangani. Setiap bank menilai hartanah dan menyemak pendapatan serta rekod kredit anda terlebih dahulu. Baca surat tawaran bank sebelum tarikh akhir penerimaan yang tertera padanya; panduan saya tentang surat tawaran bank menyenaraikan perkara yang perlu disemak.

• Mengapa ia penting. Tempoh tiga bulan biasanya bermula dari tarikh SPA, bukan kelulusan pinjaman anda, jadi kelulusan yang lambat memakan tempoh tersebut.
• Nilaian rendah. Jika bank menilai rumah di bawah harga, pinjaman anda mengecil dan anda membayar perbezaannya secara tunai. Lihat nilaian bank lebih rendah daripada harga.
• Penolakan. Dengan klausa tertakluk kepada pinjaman, anda biasanya boleh mendapatkan semula deposit dengan bukti penolakan; tanpanya, anda mungkin kehilangan deposit. Lihat pinjaman perumahan ditolak.

Jam penyempurnaan tiga bulan

Ruangan Jawatankuasa Amalan Pemindahhakan Majlis Peguam (Disember 2006) menerangkan terma subsale standard yang masih lazim diikuti oleh SPA di JB:

• Tempoh penyempurnaan. Baki harga perlu dibayar tiga bulan dari tarikh SPA, atau dari tarikh peguam pembeli menerima kebenaran terakhir yang diperlukan: kebenaran negeri bagi hakmilik bersekatan, atau kebenaran pemaju jika hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan.
• Lanjutan. Biasanya sebulan atau lebih, dengan faedah pada kadar yang dipersetujui dikenakan setiap hari ke atas baki yang belum dibayar mulai hari selepas tarikh penyempurnaan.
• Terlepas kedua-dua tarikh. Penjual biasanya boleh menamatkan perjanjian dan menyimpan deposit 10%; apa-apa yang dibayar melebihinya lazimnya dipulangkan.

Anggap lanjutan sebagai jaring keselamatan, bukan sebahagian daripada rancangan: faedah dikenakan setiap hari anda menggunakannya. Lihat menarik diri selepas SPA untuk keadaan apabila urus niaga gagal.

Pembeli asing: bagaimana kebenaran negeri memanjangkan kalendar

Di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara (National Land Code), bukan warganegara atau syarikat asing memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri untuk memperoleh tanah. Jadi SPA pembeli asing ditandatangani terlebih dahulu, dijadikan bersyarat kepada kebenaran, dan jam penyempurnaan biasanya bermula apabila kebenaran diterima. Ruangan yang sama menyatakan tempoh biasa untuk mendapatkan kebenaran ialah 4 hingga 12 bulan, yang boleh dilanjutkan. Saya tidak menemui tempoh pemprosesan PTG Johor yang diterbitkan pada 2026, jadi rancang dengan ruang masa tambahan.

Peringkat	Pembeli warganegara Malaysia, rumah berhakmilik	Pembeli asing, rumah berhakmilik
Tawaran hingga SPA	Kira-kira 2 minggu	Kira-kira 2 minggu
Kebenaran	Tidak diperlukan melainkan hakmilik bersekatan	Dipohon selepas SPA; SPA lazimnya memberi 4 hingga 12 bulan
Penyempurnaan	3 bulan dari SPA, ditambah kemungkinan lanjutan 1 bulan	3 bulan dari penerimaan kebenaran, ditambah kemungkinan lanjutan
Kos tambahan sepanjang proses	Duti setem mengikut skala berperingkat	Fi kelulusan Johor sebanyak 3% daripada harga (minimum RM30,000) serta RM2,000 bagi setiap hakmilik; duti setem 8% atas pindah milik kediaman

Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor mulai RM1 juta; lihat panduan harga minimum Johor saya. Langkah dan fi kebenaran ada dalam panduan kebenaran negeri saya. Pinjaman daripada bank Malaysia juga mengikut peraturan bank itu sendiri bagi bukan pemastautin; lihat pinjaman perumahan untuk warga asing.

Menebus pinjaman penjual

Kebanyakan rumah subsale di JB masih mempunyai pinjaman perumahan penjual. Ini menambah kerja dokumen tetapi tidak banyak masa jika dimulakan awal:

1. Penyata penebusan. Peguam penjual meminta bank penjual memberikan jumlah yang diperlukan untuk menjelaskan pinjaman sehingga tarikh yang dinyatakan.
2. Aku janji. Bank anda berjanji untuk membayar; bank penjual berjanji untuk melepaskan hakmilik dan pelepasan gadaian yang ditandatangani setelah dibayar. Ruangan Majlis Peguam (Januari 2007) mencatatkan klausa biasa: jika bank penjual mengambil masa lebih daripada 14 hari untuk memulangkan dokumen selepas pembayaran, pembeli mendapat hari tambahan tanpa faedah.
3. Pembayaran. Semasa penyempurnaan, jumlah penebusan dibayar terus kepada bank penjual, dan hanya bakinya sampai kepada penjual.

Penyempurnaan yang tertangguh bermakna penyata penebusan baharu diperlukan, kerana faedah terus berjalan. Lihat membeli apabila penjual mempunyai pinjaman.

Penyeteman, pindah milik dan pendaftaran

• 30 hari. Surat cara yang ditandatangani di Malaysia mesti disetemkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani; penyeteman lewat dikenakan penalti di bawah garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026. Peguam anda menguruskan SPA, perjanjian pinjaman dan memorandum pindah milik (MOT).
• Taksiran sendiri mulai 2027. Sistem taksiran sendiri duti setem LHDN akan meliputi pindah milik harta tanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH mulai 1 Januari 2027 (Fasa 2), dan surat cara selebihnya mulai 1 Januari 2028 (halaman LHDN, dikemas kini 28 Ogos 2026).
• Penyerahan dokumen. Sebaik sahaja bank penjual memulangkan hakmilik dan pelepasan gadaian, dokumen-dokumen diserahkan bersama di pejabat tanah; selepas carian tanah, baki pinjaman dilepaskan kepada penjual.

Pendaftaran kemudian meletakkan nama anda pada hakmilik. Panduan saya tentang memorandum pindah milik dan pendaftaran hakmilik merangkumi peringkat ini, dan duti setem pada 2026 merangkumi jumlahnya.

Hari penyerahan dan tiga bulan pertama

Milikan kosong diberikan selepas baki harga dibayar sepenuhnya. Dapatkan pengesahan peguam anda terlebih dahulu; senarai semak penyerahan subsale saya merangkumi pemeriksaan, kunci dan meter. Perbelanjaan seperti cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyenggaraan dibahagikan pada tarikh yang dipersetujui (lihat tunggakan dan pembahagian bayaran subsale). Kemudian failkan Borang I dengan majlis dalam tempoh tiga bulan dari pindah milik di bawah seksyen 160 Akta Kerajaan Tempatan (Local Government Act) 1976; MBJB mengenakan RM50 (MBJB, 6 November 2026).

Apa yang melambatkan subsale

Kelewatan	Mengapa ia berlaku	Apa yang membantu
Kelulusan pinjaman lewat	Penilaian, dokumen pendapatan, sejarah kredit yang pendek atau panjang	Mohon pada minggu 0, kepada lebih daripada satu bank, dengan dokumen yang lengkap
Kebenaran negeri atau pemaju	Pembeli asing, hakmilik bersekatan, atau belum ada hakmilik individu atau strata	Semak hakmilik sebelum tawaran; masukkan tempoh tersebut dalam SPA
Bank penjual lambat melepaskan hakmilik	Dokumen penebusan, atau pinjaman yang tertunggak	Tanya penjual tentang pinjamannya sebelum tawaran
Cukai tanah, cukai taksiran atau caj penyenggaraan tertunggak	Pejabat tanah dan majlis mahukan resit; pihak pengurusan mahu tunggakan dijelaskan	Minta bil terkini pada peringkat tawaran
Dokumen yang tiada	Penjual di luar negara, harta pusaka pemilik yang telah meninggal dunia, tandatangan diperlukan daripada pemilik bersama	Surat kuasa wakil atau surat kuasa mentadbir disediakan awal

Lihat juga surat kuasa wakil, membeli hartanah yang sedang disewa dan subsale vs projek baharu.

Di mana hendak membeli jika perpindahan cepat penting bagi anda

• Mount Austin: stok besar kondo dan rumah bertanah yang telah siap.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang sudah lama wujud dengan rumah berhakmilik yang lebih lama.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: taman perumahan bertanah yang matang.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: unit siap berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: stok yang lebih baharu, di mana sesetengah unit mungkin masih di bawah hakmilik induk, jadi semak sebelum membuat tawaran.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Langkah undang-undang membeli di Johor · Yuran guaman semasa membeli · Kos pembelian tersembunyi · Risiko hartanah subsale

Soalan lazim

Berapa lama masa untuk membeli rumah subsale di Johor Bahru?

Bagi pembeli warganegara Malaysia yang membeli rumah berhakmilik, kira-kira tiga setengah hingga empat setengah bulan dari tawaran hingga menerima kunci: kira-kira dua minggu hingga SPA, tiga bulan hingga penyempurnaan, dan kadangkala lanjutan satu bulan. Bagi pembeli asing, tambahkan masa yang diperlukan untuk kebenaran negeri.

Bilakah tempoh penyempurnaan tiga bulan bermula?

Lazimnya dari tarikh SPA. Jika kebenaran diperlukan, seperti kebenaran negeri bagi pembeli asing atau hakmilik bersekatan, atau kebenaran pemaju bagi unit tanpa hakmilik sendiri, ia biasanya bermula dari tarikh peguam pembeli menerima kebenaran terakhir. SPA anda menyatakan yang mana satu.

Apa yang berlaku jika saya memerlukan lebih masa untuk menyempurnakan?

Kebanyakan SPA subsale memberi lanjutan kira-kira satu bulan, dengan faedah dikenakan setiap hari ke atas baki yang belum dibayar pada kadar dalam SPA. Jika anda terlepas tarikh lanjutan juga, penjual biasanya boleh menamatkan perjanjian dan menyimpan deposit 10%.

Berapa lama lagi masa yang diperlukan bagi pembeli asing?

Selama tempoh yang diambil untuk mendapatkan kebenaran negeri Johor, kerana penyempurnaan biasanya bermula dari kebenaran. SPA lazimnya memberi 4 hingga 12 bulan untuk mendapatkannya, dan PTG Johor tidak menerbitkan tempoh pemprosesan yang tetap, jadi sediakan ruang masa tambahan.

Adakah pinjaman perumahan penjual melambatkan jualan?

Biasanya tidak, jika penyata penebusan diminta awal. Bank anda membayar jumlah penebusan terus kepada bank penjual semasa penyempurnaan, dan SPA lazimnya memberi pembeli hari tambahan, tanpa faedah, jika bank penjual lambat melepaskan hakmilik.

Bilakah saya mendapat kunci rumah subsale?

Apabila baki penuh telah dibayar seperti yang dikehendaki oleh SPA. Dapatkan pengesahan peguam anda terlebih dahulu, kemudian ambil kunci. Failkan Borang I dengan majlis dalam tempoh tiga bulan dari pindah milik.

Membeli rumah subsale di JB?

Beritahu saya unitnya, cara anda membayar dan bila anda perlu berpindah masuk. Saya akan menyediakan garis masa bertarikh untuk pembelian anda, dari tawaran hingga penyerahan, dan menandakan apa-apa pada hakmilik, pinjaman penjual atau kebenaran yang boleh melewatkan tarikh. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Cheong Yoke Ping, Jawatankuasa Amalan Pemindahhakan, Majlis Peguam, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun, 8 Disember 2006, melalui National House Buyers Association; “Understanding an SPA (Part 2)”, The Sun, 22 Disember 2006, melalui National House Buyers Association; Malaysian Bar, “Law & Realty: Understanding an SPA (Part 3)”, The Sun, 5 Januari 2007; PEPS, “What is an earnest deposit and how much should I pay?”, diakses November 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (penahanan RPGT), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, 30 Jun 2026; LHDN, fasa Sistem Taksiran Sendiri Duti Setem (STSDS), dikemas kini 28 Ogos 2026; National Land Code (Akta 828), seksyen 433B, disemak November 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi, termasuk pemerolehan asing), 13 Jun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025; PTG Johor, senarai semak permohonan kepentingan asing, Mei 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; MBJB, halaman perkhidmatan cukai harta (cukai taksiran), kali terakhir dikemas kini 6 November 2026; Local Government Act 1976 (Akta 171), Bahagian XV termasuk seksyen 160, disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Surat tawaran, SPA dan dokumen pinjaman anda yang menetapkan tarikh, faedah dan syarat sebenar; tanya peguam dan bank anda sebelum anda menandatangani atau membayar.