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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026
这篇指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国和马来西亚的买家：当你在柔佛房产广告的地契（tenure）栏看到”Lease tenancy”，心里想知道自己到底会拥有什么。简短答案是：”lease tenancy”并不是马来西亚土地法中的一种地契类型。它只是刊登广告的人自己填上的标签，可能指的是截然不同的东西，从普通的租赁地契（leasehold）到私人租约、保留地租约，甚至是州属地上的年度执照。只有查册（land title search）才能告诉你是哪一种，所以请把这个标签当成一个问题，而不是答案。
简要答案
- 并非法律类别：National Land Code只承认永久地契和租赁地契、已注册的租约、租赁（tenancy）、保留地租约以及临时占用执照（TOL）。”Lease tenancy”在名称上不属于其中任何一种。
- 永久地契与租赁地契：州政府把土地永久批出，或批出最长99年的期限（第76条）。地契类型会显示是哪一种。
- 屋主授予的租约：超过三年，整块土地最长99年（部分土地为30年），以Form 15A注册（第221条）。三年或以下的租赁无需注册（第223条）。
- 私人租约计划：部分Iskandar Puteri项目以长期租约而非拥有权的方式出售；那里的买家曾为所买到的权益诉诸法庭（The Edge Malaysia，January 2025）。
- 州属地执照：临时占用执照的有效期至该公历年年底，属个人性质，持有人去世即告终止（第67和68条）。
- 查看地契：在土地局或通过iTanah进行私人查册，可看到地契类型、到期日、业主、租约和限制。PTG Johor列出的正式查册费用为RM150（May 2026）。
这个标签为何令人混淆
房产网站提供一个地契栏让人填写，而其中的选项与法律并不完全对应。National Land Code（Act 828）把”lease”定义为已批出土地的已注册租约或分租约，并另行处理豁免注册的租赁；法典中没有称为”lease tenancy”的类别。根据我的经验，这个说法有时只是把”leasehold”写错了，但它也可能如实描述一种比拥有权更弱的权益。这个差别很重要：租赁地契让你在剩余年期内成为注册业主，而租约或执照只是让你按别人的条件使用别人的土地。
法律真正承认的地契类型
| 你持有的是什么 | 法律依据 | 年期 | 你是注册业主吗？ |
|---|---|---|---|
| 永久地契（Grant或Mukim grant） | 州政府批出，第76条 | 永久 | 是 |
| 租赁地契（State lease或Mukim lease） | 按年期批出，第5和76条 | 最长99年；可根据第90A条延长 | 是，直至到期 |
| 业主授予的已注册租约 | 第221条，Form 15A | 超过3年；整块土地最长99年，部分土地30年 | 不是；你是承租人 |
| 豁免注册的租赁 | 第223条；可根据第316条在地契上加注 | 最长3年 | 不是；你是租户 |
| 保留地租约 | 第63条，Form 4E | 最长21年 | 不是；土地仍属保留地 |
| 临时占用执照（TOL） | 第65、67和68条，Form 4A | 至该公历年年底；每年可更新 | 不是；属个人执照 |
第5条把State lease（Form 5C）和Mukim lease（Form 5E）视为有年期的地契。查册结果会以缩写显示类型：GRN（grant）和PN（Pajakan Negeri）由州土地注册处保管，GM（Geran Mukim）和PM（Pajakan Mukim）由县土地局保管，正如一个州土地局的常见问题所解释。有限地契（HSD、HSM）在最终测量之前发出。马来保留地是另一种记录在地契上的地位；请看我的柔佛马来保留地指南。
“lease tenancy”在柔佛房产广告上可能代表什么
以下是看房之前要确认或排除的几种可能。每一种都必须对照实际地契核实；单凭标签什么也证明不了。
1. 标错了的普通租赁地契
最无害的情况。地契是PN或PM租赁地契，卖家是注册业主，所谓”lease”其实就是州政府租约及其到期日。这时重要的是剩余年期：请看我的永久地契与租赁地契和柔佛租赁地契续期指南。
2. 私人租约计划
在Iskandar Puteri经济特区的部分地方，尤其是Medini，一些项目是以私人租约计划出售的。The Edge Malaysia在January 2025解释了其运作方式：地主（一家政府关联投资公司）保留土地，把土地租给发展商，买家则获得单位的长期租约，一般为30至99年，并有最多延长30年的选择，但续约并无保证。报道形容买家是没有拥有权的承租人，指贷款机构据称不太愿意为这类单位提供融资，并提到地主曾向部分业主提出缴付地价（premium）转为永久地契的方案。
这些计划曾经过法庭考验：The Edge Malaysia记录了2020年高等法院对某个Medini项目107名买家有利的判决；New Straits Times在December 2024报道，一些新加坡买家表示他们当时并不明白自己会是承租人而非业主。结果取决于每个项目的文件以及上诉情况。如果某个Medini房产广告写着”lease tenancy”，请询问它是否属于私人租约计划，并请你的律师清楚说明你将持有什么权益，以及续约条件为何。
3. 私人业主授予的已注册租约或分租约
业主可以授予超过三年的已注册租约，整块土地最长99年，部分土地最长30年（第221条）。买下”这份租约”意味着接手承租人的地位，而不是土地本身；租金、续约和转让条件都由租约决定。
4. 州属地或保留地上的执照或租约
一些较旧的房屋和地段，所在土地是以临时占用执照（TOL）或保留地租约持有的。TOL的有效期至该公历年年底，可由土地管理官每年更新；更新超过三次须获州政府的书面批准（第67条）。它不能转让，持有人去世即告终止（第68条）。Malay Mail在February 2026总结了相关情况：TOL不赋予拥有权，州政府可酌情撤回或不予更新，也不能转让或继承。任何人”出售”TOL房屋，卖的都是法律不允许他们转让的东西。
5. 放错栏目的出租广告
有时这个栏位被用来表示”目前有租户”。如果是这样，请看我的购买有租户的新山房产指南。
如何查证：在土地局查册
- 取得地契资料。县、区（mukim）、地契类型和号码，以及地段或单位号码。卖家若不愿提供，就是一个警讯。
- 进行私人查册。在柔佛，可到保管该地契的土地局（注册处地契由PTG Johor保管，Mukim地契由县土地局保管），或通过柔佛土地及矿务局的网上平台iTanah查册。其2026年用户手册说明，私人查册在付款后会把结果以电邮发送。
- 看地契类型和年期。GRN或GM代表永久批出；PN或PM代表有到期日的州政府租约。计算剩余年数。
- 核对注册业主是否就是卖家。如果卖家不在地契上，却说自己”拥有租约”，请索取租约文件，并查看它是否已注册或已在地契上加注。
- 看产权负担和限制。已注册的租约、已加注的租赁、抵押、私人禁令（caveat），以及权益限制，例如”未经州政府同意不得转让”。
- 由律师进行正式查册。PTG Johor于2026年修订的正式查册表格列出每份地契RM150（已失效资料为RM180）。
只有执照收据或未注册的”租约协议”？请先寻求法律意见。我的地契查册与私人禁令指南逐行解读查册结果，分层地契详解则介绍仍在母地契（master title）之下的公寓。
每种地契对贷款和转售的影响
| 地契类型 | 房屋贷款 | 转售 |
|---|---|---|
| 永久地契 | 一般情况；银行会以地契作抵押。 | 买家群最广。 |
| 租赁地契，剩余年期长 | 通常与永久地契一样看待。 | 相近，买家和估价师会留意剩余年数。 |
| 租赁地契，剩余年期短 | 较难：Malay Mail在February 2026报道，随着年期缩短，融资可能更难，尤其是少于60年时。 | 能借到贷款的买家较少；根据第90A条延长年期须由州政府酌情决定。 |
| 私人租约计划 | 据报道贷款机构不太愿意提供融资（The Edge Malaysia，January 2025）。支付订金前请先询问你的银行。 | 视租约条件而定，包括转让是否需要任何同意。 |
| 业主授予的已注册租约 | 请询问你的银行是否愿意以该租约提供贷款；不要假设一定可以。 | 受限于剩余年数和租约条件。 |
| TOL或其他执照 | 没有地契可供抵押；TOL属个人性质，不能转让。 | 执照不能转让，所以在法律上没有东西可卖。 |
在July 2026，Petaling Jaya的居民告诉Malay Mail，当租约只剩约20至25年时，银行一般会拒绝贷款。那是Selangor的情况，但各地银行都会看你的贷款结束时还剩多少年。请看我的新山房屋贷款指南。
外国买家
非公民购买土地须获州政府批准（第433B条），柔佛为大多数房屋设定RM1 million的最低价格，只有有限的例外（例如部分由发展商出售并获州政府批准的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免（Malaysian Bar通告，December 2024；New Straits Times，April 2026）。请确认地契上没有禁止非公民的限制。请看我的柔佛最低价格指南和州政府同意指南。
看房前要问的问题
- 地契类型和号码是什么？上面是谁的名字？
- 如果是租赁地契，年期何时届满？是否已申请或已加注延长年期？
- 这个单位是否属于私人租约计划？如果是，能否让我看租约、续约条款和任何转换方案？
- 土地是州属地、保留地，还是以执照持有？
- 是否有权益限制，例如转让或抵押须获州政府同意？
更多内容请看二手房看房时要问的问题和在柔佛买房的法律步骤。
如果这对你很重要，可以在哪里买
即使在同一个地区，各项目的地契类型也不同，所以请逐一核查地契，不要假设整个城镇都是永久地契或租赁地契。
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour和EduCity；在Medini要询问是否属于私人租约。
- Mount Austin：已完工的公寓和有地住宅，持有普通地契，可作比较。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近RTS Link的市中心高楼。
- 新山新盘：订购前请查看母地契和地契类型。
可在我的新山房产地图上比较。
更多柔佛生活指南：永久地契与租赁地契 · 柔佛租赁地契续期 · 地契查册与私人禁令 · 柔佛马来保留地
常见问题
柔佛房产广告上的”lease tenancy”是什么意思？
它不是National Land Code下的地契类型。它可能是标错了的租赁地契、私人租约、业主授予的已注册租约，或是州属地上的执照。只有查册才能显示是哪一种。
“lease tenancy”和租赁地契（leasehold）一样吗？
不一定。租赁地契表示你是州政府以最长99年期限批出的土地的注册业主。租约或租赁则表示你按别人的条件持有别人的土地。请查看地契上是谁的名字。
Iskandar Puteri的私人租约计划是什么？
这是部分Medini项目采用的一种结构：地主保留土地，买家获得长期租约，一般为30至99年，并有无保证的延长选择。买家曾就这些计划的纠纷诉诸法庭，所以请与律师一起细读租约。
我可以购买临时占用执照（TOL）上的房子吗？
在法律上不行。TOL是州属地上的个人年度执照。根据National Land Code第67和68条，它不能转让，持有人去世即告终止，所以没有地契可以转到你名下。
lease tenancy房产可以申请房屋贷款吗？
取决于这个标签的真正含义。永久地契和长期租赁地契一般都能获得融资。据报道贷款机构不太愿意为私人租约单位提供融资，而执照则没有地契可供抵押。支付任何订金前请先询问你的银行。
如何查看柔佛房产的地契类型？
到保管该地契的土地局，或通过PTG Johor的网上平台iTanah进行私人查册。结果会显示地契类型、到期日、注册业主、租约、抵押和限制。之后由你的律师进行正式查册。
想在看房前先查清地契？
把广告或项目和单位发给我，并告诉我你是以马来西亚人还是外国人身份购买。我会查出地契类型、到期日以及任何租约或限制，清楚告诉你将持有什么，并带你看地契清楚的同类单位。你也可以预约见面，若身在国外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：National Land Code（Revised 2020），第5条（lease、State lease、Mukim lease、注册处地契和土地局地契的定义），于23 September 2026与Attorney General’s Chambers同步；National Land Code，第42条（州属地处置权），同步于23 September 2026；National Land Code，第63条（保留地租约），同步于23 September 2026；National Land Code，第65条（临时占用执照），同步于23 September 2026；National Land Code，第67条（TOL的期限和更新），同步于23 September 2026；National Land Code，第68条（TOL不可转让，持有人去世即终止），同步于23 September 2026；National Land Code，第76条（永久批出或最长99年），同步于23 September 2026；National Land Code，第221条（超过三年的租约，Form 15A），同步于23 September 2026；National Land Code，第223条（豁免注册的租赁），同步于23 September 2026；National Land Code，第316条（租赁加注），同步于23 September 2026；National Land Code (Amendment) Act 2016（Act A1516），第90A条，宪报公布于9 September 2016；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，土地交易注册常见问题（地契类型和租约年期），核实于November 2026；PTG Johor，Borang C2正式查册申请表，修订01/2026，May 2026；Pejabat Tanah dan Galian Johor，Manual Pengguna iTanah Johor（公众用户手册），1.0版，2026；The Edge Malaysia，关于Medini私人租约计划，28 January 2025；New Straits Times，关于新加坡买家在私人租约计划下购买柔佛公寓的纠纷，December 2024；Malay Mail，“Freehold, leasehold and squatters: what laws in Malaysia say about land ownership”，24 February 2026；Malay Mail，“Petaling Jaya’s leasehold dilemma”，22 July 2026；Malaysian Bar，Circular No 444/2024（National Land Code第33A部分及各州门槛，截至October 2024的柔佛表格），23 December 2024；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，20 April 2026
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非法律或财务建议。地契类型以地契及其背后的文件为准；支付任何款项前，请向PTG Johor或县土地局、你的律师和你的银行确认。