能帮助新山房子出售或出租的装修（2026）：买家注意什么、哪些可以省略

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月13日

本指南写给新山的屋主，包括身在新加坡或更远海外的屋主，帮助您决定在出售或出租之前该修什么、该装修什么。简单来说：买家和租客最青睐干爽、整洁、安全、又容易按自己喜好布置的房子。先处理漏水和防水，用中性色重新油漆，让厨房、浴室、电线和冷气都处于良好状态，并保存好每一份批准文件和收据。过于个人化的设计和未经批准的扩建，往往对您不利。

买家、租客和估价师如何看待一间装修过的房子

装修不会因为花了钱就自动增值。以下三类人看您房子的角度各不相同：

• 买家首先注意房子的状况：水渍、异味、裂缝，以及厨房和浴室的情况。接着他们会估算自己还需要花多少钱，而这个估算会影响他们的出价。
• 租客希望入住第一天一切都能正常运作：冷气、热水器、灯、门锁和干净的厨房。他们很少会为设计感多付租金。
• 银行估价师评估的是合法存在的部分。不在获批图则上的空间可能几乎没有价值，这会降低买家的贷款额；请参阅估价偏低时怎么办。

买家也会把您的房子与附近最近的成交作比较。我的查询成交价格指南会教您怎么做；无论装修多好，开价仍须与同一条街的行情相符。

通常有助于出售或出租的工程

工程	为何有帮助	备注
修补漏水、渗水及做好防水	水渍和潮湿是买家及其验屋员首先检查的地方	重新油漆之前先找出源头。请参阅墙壁潮湿与渗水和有地住宅屋顶漏水。
用浅色、中性色重新油漆	让房间看起来更大，照片更明亮	先处理霉菌和潮湿，否则会再出现。
厨房保持良好可用状态	买家会检查橱柜、水槽、台面和炉灶区	修好柜门、铰链和台面可能就足够；在出售前换全新厨房，很少能回本。
浴室干净、完好	破裂的瓷砖、松动的配件和排水不良，暗示可能有隐藏的漏水	重新填缝、重新密封并更换损坏的配件。瓷砖下的防水工程应交给专业承包商。
检查电线和电箱（distribution board）	老旧或超负荷的电线会让买家、保险公司和租客担心	请使用持牌电气承包商。请参阅旧房子的电线。
冷气已保养并可正常使用	新山的买家和租客都期望卧室有冷气	保存保养记录；检查排水管和冷气机架位。
门、锁、铁花和大门	安全感与第一印象	坏掉的门锁和生锈的铁花很容易修好。
状况良好的嵌入式衣柜	实用的收纳空间，适合大多数格局	简洁、做工好的柜子比厚重的订制家具更合适。

往往无法回本，甚至适得其反的工程

• 过于个人化的设计。强烈的主题色、到处都是的特色墙和不寻常的格局适合您，却不一定适合下一位买家。
• 昂贵的固定木工。嵌入式电视墙、吧台和限定房间用途的专用橱柜；许多买家本来就打算拆掉重做。
• 减少卧室数量。把两间小房打通成一间大房，可能会缩小家庭买家的市场。
• 未经批准的扩建。未经批准加建的后厨房、额外房间或门廊屋顶，可能变成买家的问题，并拖慢他们的贷款；请参阅二手有地住宅的违章扩建。
• 为分租房间而做的隔间。柔佛的地方政府曾对被分隔成许多房间的住宅采取行动。2026年9月，MBIP 告诉 The Star，自2022年以来共发现57宗未经授权的结构改动个案，大多是改成高密度出租的建筑。请参阅在新山出租房间。
• 用表面工程掩盖缺陷。在潮湿的墙上刷新漆，或在漏水的浴室铺新瓷砖，很可能在验屋时被发现，并损害买家的信任。

批准：有地住宅与公寓

有地住宅

《1974年街道、排水及建筑法令》第70条规定，建造建筑物须事先获得地方政府的书面批准，而改建房屋时若涉及新地基、新建或加大的屋顶，或重建共用墙（party wall），都算作建造。在新山，负责的地方政府视地址而定，可能是 MBJB、MBIP 或 MPKu。该法令推定工程由地主进行，因此未经批准的扩建会一直跟着房子的现任屋主。油漆、更换地砖和厨房橱柜一般不需要以同样方式提交图则。我的新山装修准证指南列出了各地方政府的申请流程。

公寓与分层住宅

《2015年分层管理（维修与管理）条例》（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015）附表三的标准附例规定，未经管理层事先书面批准（以及在需要时获得相关当局批准），不得装修您的单位；未经书面批准，也不得改动任何影响建筑外观的部分。各栋大楼还会另订施工时间、押金和承包商方面的内部规则。在收集报价之前先查清楚；请参阅公寓附例、门禁卡与访客。买家的律师或验屋员可能会询问封闭的阳台或移动过的墙是否获得批准。

出售与出租：重点不同

	出售	出租
主要目标	买家验屋报告干净无问题，贷款估价顺利	维修电话少，租约结束时押金容易结算
钱花在哪里	维修、油漆、厨房和浴室的状况，批准文件齐全	耐用的装修、可正常使用的电器、冷气和热水器、好的门锁
家具	清理杂物；活动家具可以留着拍照	决定不带家具、部分家具或全套家具；请参阅带家具与不带家具
税务角度	提升价值的费用可计入 RPGT 计算（见下文）	LHDN Public Ruling 12/2018 不允许扣除产业首次出租之前的开销；对于非业务性质的出租，日后更换家具设备可能可以扣除。请参阅租金收入税。

保存收据：装修费用与 RPGT

产业盈利税（RPGT）在您出售产业时按所获盈利征收。根据 LHDN 的指引，为提升或维持产业价值而产生的开支，例如对建筑物的附加工程，只要在出售时仍体现在产业上，就可以在计算盈利时扣除。已经可以根据《1967年所得税法令》（Income Tax Act 1967）扣除的费用，例如从租金收入中扣除的项目，则不包括在内。

出售时间	公民及永久居民	非公民	马来西亚公司
3年内	30%	30%	30%
第4年	20%	30%	20%
第5年	15%	30%	15%
第6年及以后	0%	10%	10%

自2025年1月1日起，RPGT 改为自我评估：卖家须在出售后60天内申报，LHDN 日后可进行审计，并审查开支证明（请参阅我的RPGT 指南）。因此，如果您可能在五年内出售，或者您是外国人或公司，记录就格外重要。请保存：

• 签署过的报价单、合约、发票和付款证明，并附上承包商的名称和注册资料。
• 地方政府准证、管理层批准信和获批图则。
• 装修前后的照片，以及防水、屋顶和电器的保修单。

这些文件也能让买家及其律师更安心。日常维修和重新装饰不一定算作提升价值的开支；如何处理您的费用，请咨询税务顾问。

出售前的布置与拍照

1. 清理杂物。清空台面，收起个人照片，搬走多余的家具，让房间呈现真实大小。
2. 修好小问题。灯泡、滴水的水龙头、卡住的门、缺少的开关盖。
3. 彻底清洁。瓷砖缝、冷气外壳、窗户、后院和车廊。
4. 在白天拍照，开灯并拉开窗帘，另附一张平面图。后期只调亮度，绝不要掩盖缺陷。
5. 准备好文件。地契资料、批准文件、收据和保养记录，供认真的买家查看。

关于定价、费用和出售流程，请参阅卖家需要支付哪些费用、先卖还是先买和出售有租客的产业。如果您在考虑较大型的工程，我的购买旧公寓指南说明了买家在旧建筑中会检查哪些地方。

聘请专业人士与预算

2024年8月，建筑业发展局（CIDB）提醒屋主，应查核承包商是否已在其 CIMS 平台注册，使用书面合约，按完工进度付款，并在工程完成前保留5至10%的保留款；根据 CIDB 法令，未注册的承包商可被罚款RM1万至RM10万（New Straits Times，2024年8月20日）。针对相同的工程范围，至少取得两份书面报价，并在合约中写明由谁申请准证。电气工程须由能源委员会发牌的承包商和电工负责。已公开的价格范围请参阅我的装修及家具费用指南。

买家最仔细比较装修房子的地区

• Mount Austin：同类排屋和公寓很多，因此房子的状况成为区分关键。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：较老的有地住宅区，扩建很常见。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：成熟住宅区，电线和屋顶状况很重要。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：靠近第二通道的家庭住宅区。
• Permas Jaya 和 Senibong：东区的公寓和有地住宅，屋龄不一。

可在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：新山装修准证 · 装修及家具费用 · 二手房验屋 · 卖家需要支付哪些费用

常见问题

哪些装修有助于在新山卖房？

能解决买家看得到或验屋时会发现的问题的工程：漏水和防水、潮湿的墙壁、破裂的瓷砖、有问题的电线、损坏的配件和旧了的油漆。中性色调，以及干净、可正常使用的厨房和浴室也有帮助。

应该在出售前装修，还是按现状出售？

通常是维修和翻新，而不是全面装修。买家往往打算按自己的喜好设计，所以大型装修的花费不一定能从售价中收回。修好缺陷，清理杂物，并准备好批准文件和收据。

装修费用可以减少我的 RPGT 吗？

在计算盈利时，LHDN 允许扣除能提升或维持产业价值、并在出售时仍体现在产业上的开支。请保存发票和付款证明，因为自2025年1月1日起 RPGT 已改为自我评估，LHDN 可以进行审计。不构成税务建议。

未经批准的扩建会影响出售吗？

有可能。银行估价师可能对未经批准的空间给予很低甚至零价值，从而降低买家的贷款额，而地方政府也可以对现任屋主采取行动。尽可能向地方政府申请合法化，或如实告知买家，并商定处理方式。

装修公寓需要批准吗？

需要。标准分层附例规定装修须获得管理层事先书面批准，影响建筑外观的改动也须获得书面批准。部分工程还需要地方政府批准。请先查看大楼的内部规则。

出租前装修值得吗？

让房子干净、安全、一切可用，冷气已保养，装修耐用即可。根据 LHDN Public Ruling 12/2018，首次出租之前的开销一般不能从租金收入中扣除，所以请把钱花在租客真正需要的地方。

准备出售或出租新山的房子？

告诉我地址、产业类型，以及您打算出售还是出租。我会告诉您，您那一区的买家或租客最先注意什么、哪些可以保持原状，以及要准备哪些文件。您也可以预约见面，若身在海外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：LHDN，RPGT：出售价格与购入价格（提升价值的开支），查阅于2026年11月；LHDN，RPGT 税率，核查于2026年11月；LHDN，公共裁决清单（PR 12/2018，Income from Letting of Real Property），查阅于2026年11月；CTIM，LHDN Public Ruling 12/2018 摘要，2019年12月；Street, Drainage and Building Act 1974，第五部分第70条（由 National House Buyers Association 发布），核查于2026年11月；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U. (A) 107/2015（由 DBKL 发布的文本），核查于2026年11月；The Star，“MBIP cracks down on illegal hostels”，2026年9月26日；Suruhanjaya Tenaga，电气装置（持牌承包商与电工），查阅于2026年11月；New Straits Times（Bernama），“Owner-contractor agreement crucial before starting a project: CIDB”，2024年8月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月13日，不构成法律、税务或工程建议。我不推荐特定的承包商或设计师。结构、防水和电气工程请聘用持牌专业人士，并向地方政府或管理层确认所需的批准。