Renovasi yang membantu rumah di JB terjual atau tersewa (2026): apa yang diperhatikan pembeli dan apa yang sebaiknya dilewati

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik properti di Johor Bahru, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura atau negara lain, yang sedang menimbang apa yang perlu diperbaiki atau direnovasi sebelum menjual atau menyewakan. Jawaban singkatnya: pembeli dan penyewa paling tertarik pada rumah yang kering, bersih, aman, dan mudah disesuaikan dengan selera mereka. Perbaiki kebocoran dan lapisan kedap air, cat ulang dengan warna netral, pastikan dapur, kamar mandi, instalasi listrik, dan AC berfungsi baik, serta simpan setiap izin dan kuitansi. Desain yang terlalu personal dan perluasan bangunan tanpa izin sering kali justru merugikan Anda.

Bagaimana pembeli, penyewa, dan penilai memandang rumah yang sudah direnovasi

Renovasi tidak otomatis menambah nilai hanya karena menghabiskan uang. Tiga kelompok melihat rumah Anda dengan cara berbeda:

• Pembeli pertama-tama memperhatikan kondisi: noda air, bau, retakan, keadaan dapur dan kamar mandi. Lalu mereka memperkirakan berapa yang harus mereka keluarkan, dan perkiraan itu memengaruhi tawaran mereka.
• Penyewa ingin semuanya berfungsi sejak hari pertama: AC, pemanas air, lampu, kunci, dan dapur yang bersih. Mereka jarang mau membayar lebih untuk sentuhan desain.
• Penilai bank menilai apa yang secara hukum ada. Ruang yang tidak tercantum dalam denah yang disetujui mungkin bernilai kecil atau tidak bernilai sama sekali, sehingga dapat menurunkan pinjaman pembeli; lihat jika hasil valuasi lebih rendah.

Pembeli juga membandingkan rumah Anda dengan transaksi terbaru di sekitarnya. Panduan saya tentang memeriksa harga transaksi menjelaskan caranya; harga yang Anda minta tetap harus sesuai dengan lingkungan sekitar, sebagus apa pun renovasinya.

Pekerjaan yang biasanya membantu rumah terjual atau tersewa

Pekerjaan	Mengapa membantu	Catatan
Perbaiki kebocoran, rembesan, dan lapisan kedap air	Noda dan kelembapan adalah hal pertama yang dicari pembeli dan inspektor mereka	Temukan sumbernya sebelum mengecat ulang. Lihat dinding lembap dan rembesan serta atap bocor di rumah tapak.
Cat ulang dengan warna terang dan netral	Ruangan terlihat lebih luas dan foto lebih cerah	Atasi jamur dan kelembapan terlebih dahulu, jika tidak akan muncul lagi.
Dapur dalam kondisi berfungsi baik	Pembeli memeriksa kabinet, bak cuci, meja dapur, dan area kompor	Memperbaiki pintu kabinet, engsel, dan meja dapur bisa jadi sudah cukup; dapur baru secara keseluruhan jarang balik modal sebelum dijual.
Kamar mandi bersih dan kokoh	Ubin retak, perlengkapan longgar, dan saluran air yang buruk menandakan kebocoran tersembunyi	Perbarui nat, segel ulang, dan ganti perlengkapan yang rusak. Lapisan kedap air di bawah ubin adalah pekerjaan untuk kontraktor yang layak.
Instalasi listrik dan panel distribusi diperiksa	Instalasi lama atau kelebihan beban membuat pembeli, perusahaan asuransi, dan penyewa khawatir	Gunakan kontraktor listrik berlisensi. Lihat instalasi listrik di rumah lama.
AC diservis dan berfungsi	Pembeli dan penyewa di JB mengharapkan AC di kamar tidur	Simpan catatan servis; periksa pipa pembuangan dan dudukan unit luar.
Pintu, kunci, teralis, dan pagar	Keamanan dan kesan pertama	Kunci rusak dan teralis berkarat mudah diperbaiki.
Lemari tanam dalam kondisi baik	Penyimpanan praktis yang cocok untuk sebagian besar tata ruang	Unit sederhana yang dibuat dengan baik lebih cocok daripada perabot custom yang berat.

Pekerjaan yang sering tidak balik modal, atau malah merugikan

• Desain yang sangat personal. Warna tema yang kuat, dinding aksen di mana-mana, dan tata ruang yang tidak lazim cocok untuk Anda, bukan untuk pembeli berikutnya.
• Pekerjaan kayu permanen yang mahal. Dinding TV tanam, bar, dan kabinet khusus yang menentukan fungsi ruangan; banyak pembeli berencana menggantinya.
• Menghilangkan kamar tidur. Menggabungkan dua kamar kecil menjadi satu kamar besar dapat mempersempit pasar bagi keluarga.
• Perluasan tanpa izin. Dapur belakang, kamar tambahan, atau atap carport tanpa izin dapat menjadi masalah bagi pembeli dan memperlambat pinjaman mereka; lihat perluasan ilegal pada rumah subsale.
• Sekat untuk sewa kamar. Dewan kota di Johor telah menindak rumah yang dibagi menjadi banyak kamar. Pada September 2026, MBIP mengatakan kepada The Star bahwa sejak 2022 pihaknya telah menemukan 57 kasus modifikasi struktur tanpa izin, sebagian besar bangunan yang diubah menjadi hunian sewa berkepadatan tinggi. Lihat menyewakan kamar di JB.
• Pekerjaan kosmetik yang menutupi cacat. Cat baru di atas dinding lembap, atau ubin baru di kamar mandi yang bocor, kemungkinan besar akan ketahuan saat inspeksi dan merusak kepercayaan.

Izin: rumah tapak dan kondominium

Rumah tapak

Section 70 Street, Drainage and Building Act 1974 mewajibkan izin tertulis terlebih dahulu dari dewan kota untuk mendirikan bangunan, dan mengubah rumah dengan fondasi baru, atap baru atau yang diperbesar, atau dinding pembatas yang dibangun ulang termasuk kategori mendirikan bangunan. Di Johor Bahru, dewan kota tersebut adalah MBJB, MBIP, atau MPKu, tergantung alamatnya. Undang-undang ini menganggap pemilik tanah yang melakukan pekerjaan tersebut, sehingga perluasan tanpa izin tetap menjadi tanggungan siapa pun yang memiliki rumah itu. Mengecat, mengganti ubin lantai, dan kabinet dapur tidak memerlukan gambar rencana dengan cara yang sama. Panduan saya tentang izin renovasi di JB menjelaskan proses di setiap dewan kota.

Kondominium dan hunian strata

By-laws standar dalam Third Schedule dari Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 menyatakan bahwa Anda tidak boleh merenovasi unit tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola (dan dari otoritas, jika diperlukan), serta tidak boleh mengubah apa pun yang memengaruhi fasad bangunan tanpa persetujuan tertulis. Setiap gedung menambahkan peraturan internalnya sendiri tentang jam kerja, deposit, dan kontraktor. Periksa peraturan tersebut sebelum mengumpulkan penawaran harga; lihat by-laws kondominium, kartu akses, dan tamu. Pengacara atau inspektor pembeli mungkin akan menanyakan apakah balkon yang ditutup atau dinding yang dipindahkan sudah mendapat persetujuan.

Menjual atau menyewakan: prioritas yang berbeda

	Menjual	Menyewakan
Tujuan utama	Laporan inspeksi pembeli yang bersih dan valuasi pinjaman yang lancar	Sedikit panggilan perbaikan dan deposit yang mudah diselesaikan di akhir masa sewa
Prioritas pengeluaran	Perbaikan, cat, kondisi dapur dan kamar mandi, izin yang lengkap	Finishing yang tahan lama, peralatan yang berfungsi, AC dan pemanas air, kunci yang baik
Perabot	Kurangi barang; perabot lepas boleh tetap ada untuk foto	Tentukan tanpa perabot, semi-furnished, atau fully furnished; lihat furnished vs unfurnished
Sisi pajak	Biaya peningkatan nilai dapat diperhitungkan dalam penghitungan RPGT (lihat di bawah)	LHDN Public Ruling 12/2018 tidak mengizinkan pengeluaran sebelum properti pertama kali disewakan; penggantian perabot di kemudian hari dapat dikurangkan untuk penyewaan non-usaha. Lihat pajak penghasilan sewa.

Simpan kuitansi: biaya renovasi dan RPGT

Real property gains tax (RPGT) dikenakan atas keuntungan saat Anda menjual. Panduan LHDN menyatakan bahwa pengeluaran untuk meningkatkan atau mempertahankan nilai properti, seperti pekerjaan tambahan pada bangunan, diperbolehkan dalam penghitungan keuntungan, selama hasilnya tercermin pada properti saat dijual. Biaya yang sudah dapat dikurangkan berdasarkan Income Tax Act 1967, seperti pengurangan atas penghasilan sewa, tidak termasuk.

Penjualan	Warga negara dan PR	Bukan warga negara	Perusahaan Malaysia
Dalam 3 tahun	30%	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%	20%
Tahun ke-5	15%	30%	15%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%	10%

Sejak 1 Januari 2025 RPGT beralih ke sistem penilaian sendiri: penjual melapor dalam 60 hari setelah penjualan dan LHDN dapat melakukan audit di kemudian hari, termasuk memeriksa bukti pengeluaran (lihat panduan RPGT saya). Karena itu, catatan paling penting jika Anda mungkin menjual dalam lima tahun, atau jika Anda warga asing atau perusahaan. Simpan:

• Penawaran harga yang ditandatangani, kontrak, faktur, dan bukti pembayaran, lengkap dengan nama dan nomor registrasi kontraktor.
• Izin dari dewan kota, surat persetujuan pengelola, dan denah yang disetujui.
• Foto sebelum dan sesudah, serta garansi untuk lapisan kedap air, atap, dan peralatan.

Dokumen-dokumen ini juga menenangkan pembeli dan pengacaranya. Perbaikan rutin dan dekorasi ulang mungkin tidak dihitung sebagai peningkatan nilai; tanyakan kepada penasihat pajak bagaimana memperlakukan biaya Anda.

Penataan (staging) dan foto untuk penjualan

1. Kurangi barang. Kosongkan meja dapur, simpan foto pribadi, dan singkirkan perabot berlebih agar ruangan terlihat sesuai ukuran sebenarnya.
2. Perbaiki hal-hal kecil. Bohlam, keran menetes, pintu macet, penutup sakelar yang hilang.
3. Bersihkan secara menyeluruh. Nat, penutup AC, jendela, halaman belakang, dan carport.
4. Ambil foto di siang hari dengan lampu menyala dan tirai terbuka, ditambah denah lantai. Sunting hanya untuk kecerahan, jangan pernah untuk menyembunyikan cacat.
5. Siapkan dokumen. Rincian sertifikat, izin, kuitansi, dan catatan servis siap untuk pembeli yang serius.

Untuk harga, biaya, dan proses penjualan, lihat biaya yang ditanggung penjual, jual dulu atau beli dulu, dan menjual properti yang sedang disewa. Jika Anda mempertimbangkan proyek yang lebih besar, panduan saya tentang membeli kondominium lama menunjukkan apa yang diperiksa pembeli pada gedung yang lebih tua.

Menggunakan jasa tukang dan menyusun anggaran

Pada Agustus 2024, Construction Industry Development Board (CIDB) menyarankan pemilik rumah memeriksa apakah kontraktor terdaftar di portal CIMS milik CIDB, menggunakan kontrak tertulis, membayar sesuai progres pekerjaan, dan menahan retensi 5 hingga 10% sampai pekerjaan selesai; kontraktor yang tidak terdaftar dapat didenda RM10,000 hingga RM100,000 berdasarkan CIDB Act (New Straits Times, 20 Agustus 2024). Minta setidaknya dua penawaran tertulis untuk lingkup pekerjaan yang sama, dan cantumkan dalam kontrak siapa yang mengurus izin. Pekerjaan listrik memerlukan kontraktor dan wireman berlisensi dari Energy Commission. Kisaran harga yang dipublikasikan ada di panduan biaya renovasi dan perabot saya.

Di mana pembeli paling teliti membandingkan rumah yang sudah direnovasi

• Mount Austin: banyak rumah teres dan kondominium yang mirip, sehingga kondisi menjadi pembeda.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan rumah tapak yang lebih tua, tempat perluasan bangunan umum dijumpai.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah-rumah mapan tempat instalasi listrik dan atap menjadi perhatian.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah keluarga dekat Second Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak dengan usia beragam di sisi timur.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Izin renovasi di JB · Biaya renovasi dan perabot · Inspeksi rumah subsale · Biaya yang ditanggung penjual

Pertanyaan yang sering diajukan

Renovasi apa yang membantu menjual rumah di Johor Bahru?

Pekerjaan yang memperbaiki masalah yang terlihat oleh pembeli atau yang ditemukan saat inspeksi: kebocoran dan lapisan kedap air, dinding lembap, ubin retak, instalasi listrik bermasalah, perlengkapan rusak, dan cat yang kusam. Warna netral serta dapur dan kamar mandi yang bersih dan berfungsi juga membantu.

Sebaiknya renovasi sebelum menjual atau dijual apa adanya?

Biasanya cukup perbaiki dan segarkan, bukan renovasi total. Pembeli sering merencanakan desain mereka sendiri, sehingga biaya renovasi besar belum tentu kembali lewat harga jual. Perbaiki cacat, kurangi barang, dan siapkan izin serta kuitansi.

Apakah biaya renovasi dapat mengurangi RPGT saya?

LHDN mengizinkan pengeluaran yang meningkatkan atau mempertahankan nilai properti, dan tercermin pada properti saat dijual, untuk diperhitungkan dalam penghitungan keuntungan. Simpan faktur dan bukti pembayaran, karena sejak 1 Januari 2025 RPGT menggunakan sistem penilaian sendiri dan LHDN dapat melakukan audit. Bukan nasihat pajak.

Apakah perluasan tanpa izin memengaruhi penjualan?

Bisa. Penilai bank mungkin memberi nilai kecil atau tidak memberi nilai sama sekali pada ruang tanpa izin, sehingga pinjaman pembeli berkurang, dan dewan kota dapat menindak pemilik saat ini. Urus legalisasinya dengan dewan kota jika memungkinkan, atau beri tahu pembeli dan sepakati cara penanganannya.

Apakah saya perlu izin untuk merenovasi kondominium?

Ya. By-laws strata standar mewajibkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola untuk renovasi, dan perubahan yang memengaruhi fasad juga memerlukan persetujuan tertulis. Beberapa pekerjaan juga memerlukan izin dewan kota. Periksa peraturan internal gedung terlebih dahulu.

Apakah renovasi sepadan sebelum menyewakan?

Pastikan rumah bersih, aman, dan berfungsi, dengan AC yang sudah diservis dan finishing yang tahan lama. Pengeluaran sebelum penyewaan pertama umumnya tidak dapat dikurangkan dari penghasilan sewa berdasarkan LHDN Public Ruling 12/2018, jadi keluarkan uang untuk apa yang benar-benar dibutuhkan penyewa.

Sedang menyiapkan rumah di JB untuk dijual atau disewakan?

Beri tahu saya alamat, jenis properti, dan apakah Anda berencana menjual atau menyewakan. Saya akan memberi tahu apa yang pertama kali diperhatikan pembeli atau penyewa di area Anda, apa yang bisa dibiarkan apa adanya, dan dokumen apa yang perlu disiapkan. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LHDN, RPGT: disposal price and acquisition price (enhancement expenditure), diakses November 2026; LHDN, tarif RPGT, diperiksa November 2026; LHDN, daftar public ruling (PR 12/2018, Income from Letting of Real Property), diakses November 2026; CTIM, ringkasan LHDN Public Ruling 12/2018, Desember 2019; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, section 70 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015 (salinan yang diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; The Star, “MBIP cracks down on illegal hostels”, 26 September 2026; Suruhanjaya Tenaga, instalasi listrik (kontraktor dan wireman berlisensi), diakses November 2026; New Straits Times (Bernama), “Owner-contractor agreement crucial before starting a project: CIDB”, 20 Agustus 2024

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau teknik. Saya tidak merekomendasikan kontraktor atau desainer tertentu. Gunakan tenaga profesional berlisensi untuk pekerjaan struktur, lapisan kedap air, dan listrik, serta pastikan izin dengan dewan kota atau pengelola Anda.