By-law kondominium di Malaysia (2026): kartu akses, tamu, hewan peliharaan, renovasi, dan denda

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik, penyewa, dan pembeli kondominium, apartemen, dan serviced residence di Johor Bahru dan wilayah Semenanjung Malaysia lainnya. Jawaban singkatnya: setiap gedung strata berjalan dengan seperangkat by-law (tata tertib) standar dalam Third Schedule Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, ditambah by-law tambahan yang disahkan para pemilik melalui special resolution dalam rapat umum. By-law tambahan dapat mengatur hewan peliharaan, parkir, renovasi, dan keamanan, serta dapat mendenda Anda hingga RM200 untuk setiap pelanggaran. Manajemen boleh menonaktifkan kartu akses penunggak setelah pemberitahuan, tetapi tidak boleh mengunci pemilik di luar unitnya.

Informasi umum, bukan nasihat hukum. By-law gedung Anda, catatannya di Commissioner of Buildings, dan pengacara Anda yang menentukan apa yang berlaku.

Dari mana by-law kondominium berasal

By-law adalah aturan suatu skema strata. Di Semenanjung Malaysia dan Labuan, by-law bersumber dari Strata Management Act 2013 (Act 757) dan Regulations 2015-nya; Sarawak memiliki Strata Management Ordinance 2019 sendiri, dan enakmen baru Sabah belum berlaku pada September 2026 (Malay Mail, 29 September 2026).

Lapisan	Siapa yang membuatnya	Aturan utama
By-law standar (Third Schedule, Regulations 2015)	Menteri, melalui peraturan	Berlaku otomatis dan mengikat pengembang, JMB atau MC, serta setiap pemilik (regulation 5, 17 dan 28).
By-law tambahan selama periode pengembang	Pengembang, dengan persetujuan Commissioner of Buildings (section 32)	Tidak boleh bertentangan dengan Third Schedule; salinan resminya diserahkan ke Commissioner dalam 14 hari sejak disetujui.
By-law tambahan oleh JMB	Para pemilik, melalui special resolution dalam rapat umum (section 32)	Diserahkan ke Commissioner dalam 14 hari sejak resolusi.
By-law tambahan oleh MC	Para pemilik, melalui special resolution (section 70)	Diserahkan dalam 30 hari; tidak boleh melarang atau membatasi pengalihan, penyewaan, atau penjaminan suatu unit (parcel).
House rules, pengumuman, dan surat edaran	Manajemen, sering kali berdasarkan by-law	Detail praktis seperti formulir pemesanan dan jam operasional. House rules bukan by-law, jadi tanyakan by-law mana yang menjadi dasar suatu aturan, terutama sebelum membayar denda.

Section 32 dan 70 mendaftar hal-hal yang boleh diatur by-law tambahan: keselamatan dan keamanan, pembatasan penggunaan properti bersama, hewan peliharaan, parkir, penutup lantai, sampah, perilaku, serta pedoman arsitektur dan lanskap. Manajemen wajib menyimpan catatan by-law yang berlaku dan memberikan salinannya kepada pemilik atas permintaan tertulis dengan biaya yang wajar.

Apa saja yang diatur by-law standar

Ringkasan Malay Mail tentang Third Schedule pada September 2026 menyoroti aturan yang cepat atau lambat akan ditemui setiap penghuni:

• Kebisingan: musik, peralatan, dan alat musik harus dijaga tetap pelan setelah pukul 11 malam kecuali Anda memiliki persetujuan tertulis sebelumnya. Lihat tetangga berisik di kondominium.
• Hewan: Anda tidak boleh memelihara hewan yang mengganggu, membahayakan keselamatan atau kesehatan, atau melanggar hukum negara bagian atau setempat.
• Kendaraan: kendaraan yang parkir sembarangan atau tanpa izin dapat diderek atau dikunci roda atas biaya pemiliknya tanpa pemberitahuan, dan kendaraan yang alarmnya terus mengganggu orang lain dapat dilarang masuk untuk jangka waktu tertentu.
• Keamanan: manajemen boleh meminta siapa pun yang berada di properti bersama untuk menunjukkan identitas, dan bukan pemilik yang menolak dapat diminta pergi.
• Penunggak: manajemen boleh menempelkan nama, unit, dan jumlah tunggakan penunggak di papan pengumuman, dan boleh menonaktifkan perangkat akses serta menangguhkan fasilitas bersama, termasuk tempat parkir, sebagaimana dijelaskan di bawah.

Kartu akses: penerbitan, biaya, dan tunggakan

Mendapatkan dan mengganti kartu

Kartu akses, tag, dan stiker parkir diterbitkan oleh badan pengelola. Berapa banyak kartu yang didapat suatu unit, besarnya deposit, dan biaya penggantian ditetapkan oleh by-law atau house rules masing-masing gedung; saya tidak menemukan skala nasional biaya kartu dalam Act maupun Regulations. Sebelum membeli atau menyewa, tanyakan berapa kartu yang disertakan dengan unit, biaya penggantiannya, dan apakah penyewa memerlukan otorisasi tertulis dari pemilik. Hitung jumlah kartu saat serah terima; lihat daftar periksa serah terima subsale.

Bisakah manajemen menonaktifkan kartu saya karena iuran belum dibayar?

Di sinilah hukumnya bergeser pada 2026, jadi berikut posisinya sebagaimana dilaporkan, disampaikan secara netral:

Poin	Posisi pada November 2026	Sumber
Penonaktifan	Regulations 2015 membolehkan JMB atau MC menonaktifkan perangkat akses elektronik penunggak 14 hari setelah penunggak menerima pemberitahuan tentang jumlah terutang, sampai dilunasi	Jawaban menteri KPKT, Dewan Rakyat, 29 Oktober 2026; Malay Mail, 29 September 2026
Langkah lain	Mengumumkan nama penunggak, mewajibkan mereka mengisi buku registrasi untuk masuk, dan menangguhkan fasilitas dan layanan bersama, termasuk parkir (dengan izin masuk sementara untuk menurunkan penumpang atau barang)	Sama
Mengunci pemilik di luar	Tidak diizinkan. Court of Appeal memutuskan bahwa sanksi tersebut tidak memberi wewenang untuk menghalangi pemilik masuk ke unitnya sendiri, dan menyatakan penolakan masuk oleh sebuah JMB melanggar hukum	Court of Appeal, perkara melawan JMB sebuah mal di Nilai, 26 Oktober 2026, dilaporkan oleh Malay Mail, 27 Oktober 2026
Akses alternatif	Pemilik tetap harus bisa masuk melalui pos keamanan dengan mengisi buku catatan dan mencapai unitnya melalui lift dasar atau tangga servis	Jawaban menteri KPKT, 29 Oktober 2026
Langkah selanjutnya	KPKT sedang meninjau Strata Management Act 2013 untuk memperkuat penagihan iuran sambil melindungi hak pemilik	Sama

Pelajaran praktis bagi pemilik: bayar biaya pemeliharaan dan sinking fund tepat waktu, dan jika Anda mempersoalkan tagihan, bayarlah dengan catatan keberatan (under protest) dan ajukan secara resmi alih-alih membiarkan tunggakan menumpuk. Panduan biaya pemeliharaan dan sinking fund saya menjelaskan cara iuran ditetapkan. Bagi pembeli, tunggakan yang belum dibayar menyulitkan proses pengalihan; lihat tunggakan dan pembagian biaya.

Tamu, registrasi, dan data pribadi Anda

Registrasi di pos jaga adalah hal biasa di kondominium JB, dan by-law standar mendukung permintaan untuk menunjukkan identitas. Cara data dikumpulkan itulah yang penting:

• MyKad: National Registration Department menyatakan pada Juni 2025 bahwa petugas keamanan tidak berwenang meminta, menahan, atau memindai MyKad, dengan merujuk regulation 7(1) National Registration Regulations 1990, dan bahwa pemindaian tunduk pada Personal Data Protection Act 2010 (The Vibes, 10 Juni 2025). Di JB, saya melihat banyak gedung mencatat nama, nomor telepon, dan nomor kendaraan sebagai gantinya, atau memakai aplikasi tamu.
• Data pribadi: berdasarkan prinsip-prinsip PDPA, kumpulkan hanya yang diperlukan, beri tahu orang alasannya, simpan dengan aman, dan hapus ketika tidak lagi diperlukan. Sejak 1 Juni 2025, pengendali data wajib memberi tahu Personal Data Protection Commissioner tentang kebocoran data yang kemungkinan menimbulkan kerugian signifikan dalam 72 jam (surat edaran PDP Commissioner, dilaporkan oleh MAICSA pada Februari 2025).
• Tanyakan kepada manajemen: data tamu apa yang disimpan, berapa lama, dan siapa yang dapat melihatnya. Apakah PDPA berlaku bagi suatu badan pengelola tergantung pada kegiatannya; mintalah nasihat jika hal ini penting bagi Anda.

Penyewa dan tamu sewa jangka pendek

Section 32 dan 70 membuat by-law tambahan juga mengikat penyewa dan penghuni. Dalam praktiknya, manajemen akan meminta pemilik mendaftarkan penyewa dan kendaraannya, dan akan menganggap pemilik bertanggung jawab atas denda dan kerusakan yang disebabkan penyewa atau tamu. Masukkan kepatuhan pada by-law ke dalam perjanjian sewa Anda; lihat perjanjian sewa untuk pemilik dan menyewakan kepada penyewa asing.

Sewa jangka pendek adalah isu yang masih hangat. Pada 26 Oktober 2026, wakil menteri perumahan mengatakan kepada Parlemen bahwa pedoman nasional sewa jangka pendek sedang difinalkan, bahwa gedung strata tetap diatur oleh keputusan JMB atau MC dan by-law-nya, dan bahwa batas 180 malam masih dikaji (The Star). Section 70 juga menyatakan bahwa by-law tambahan MC tidak boleh melarang atau membatasi penyewaan suatu unit, dan penerapannya pada sewa jangka pendek telah diperdebatkan di pengadilan. Periksa gedungnya sebelum membeli untuk disewakan; lihat aturan Airbnb dan sewa jangka pendek di JB.

Hewan peliharaan, renovasi, parkir, dan denda

Topik	Aturan yang lazim	Bacaan lebih lanjut
Hewan peliharaan	By-law standar: tidak boleh ada hewan yang mengganggu atau membahayakan kesehatan atau keselamatan. By-law tambahan dapat menetapkan batas ukuran, jumlah, atau area terlarang seperti lift dan kolam renang	Mintalah by-law sebelum Anda menandatangani
Renovasi	Persetujuan manajemen sebelum pekerjaan, deposit renovasi yang dapat dikembalikan, jam kerja, dan aturan puing, ditetapkan oleh by-law tambahan atau house rules; izin dari dewan kota mungkin juga diperlukan	Izin renovasi di JB
Parkir	Penderekan atau penguncian roda karena parkir sembarangan; tempat parkir yang dialokasikan atau accessory parcel; batas parkir tamu	Sengketa parkir kondominium
Denda	Hingga RM200 per pelanggaran berdasarkan by-law tambahan, dibayar oleh pemilik, penghuni, atau tamu undangan	Section 32 dan 70, Strata Management Act 2013

Denda di atas RM200, denda berdasarkan house rule yang tidak memiliki dasar by-law, atau by-law yang tidak pernah disahkan melalui special resolution dan diserahkan ke Commissioner, patut dipertanyakan. Mintalah resolusi dan catatan penyerahannya kepada manajemen.

Cara menggugat atau mengubah by-law

• Minta dokumennya. Mintalah salinan by-law yang berlaku, notulen yang menunjukkan special resolution, dan bukti penyerahan ke Commissioner of Buildings.
• Gunakan rapat umum. Pemilik dapat mengusulkan by-law baru atau perubahan, yang memerlukan special resolution. Lihat pemungutan suara AGM kondominium.
• Adukan ke COB. Commissioner of Buildings di dewan kota Anda mengawasi JMB dan MC.
• Ajukan ke Tribunal. Strata Management Tribunal menangani klaim termasuk pembatalan perubahan by-law, dan pemilik atau badan pengelola dapat meminta Tribunal atau pengadilan untuk menegakkan atau menghentikan suatu pelanggaran. Lihat Strata Management Tribunal di Johor.

Memeriksa by-law sebelum membeli atau menyewa

• Mintalah by-law dan house rules kepada penjual atau pemilik rumah, atau mintalah salinannya ke kantor manajemen.
• Periksa aturan hewan peliharaan, jam dan deposit renovasi, aturan sewa jangka pendek, jumlah kartu akses dan tempat parkir, serta parkir tamu.
• Mintalah laporan rekening unit kepada manajemen, agar Anda tahu tidak ada tunggakan yang dapat memengaruhi akses.

Panduan saya tentang memeriksa manajemen kondominium sebelum membeli memuat daftar lengkap pertanyaannya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: hunian gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Danga Bay: skema kondominium tepi laut berskala besar.
• Mount Austin: serviced residence dan kondominium di kawasan keluarga yang ramai.
• Iskandar Puteri: kondominium yang lebih baru di Medini dan Puteri Harbour.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium sisi timur dan rumah tepi laut.

Bandingkan di peta properti JB saya, atau pertimbangkan rumah tapak di kawasan berpagar dan berpenjaga jika Anda lebih suka aturan bersama yang lebih sedikit.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Memeriksa manajemen kondominium sebelum membeli · Biaya pemeliharaan dan sinking fund · Pemungutan suara AGM kondominium · Strata Management Tribunal di Johor

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa saja by-law standar kondominium di Malaysia?

By-law standar adalah by-law dalam Third Schedule Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, yang mengikat setiap skema strata di Semenanjung Malaysia dan Labuan. By-law ini mengatur hal-hal seperti kebisingan, hewan, kendaraan, keamanan, dan penunggak.

Berapa denda maksimum yang dapat dikenakan manajemen kondominium?

By-law tambahan yang dibuat berdasarkan section 32 atau 70 Strata Management Act 2013 boleh mengenakan denda hingga RM200 kepada pemilik, penghuni, atau tamu undangan yang melanggarnya.

Bisakah manajemen kondominium menonaktifkan kartu akses saya?

Regulations 2015 membolehkan penonaktifan 14 hari setelah penunggak menerima pemberitahuan tunggakan. Namun, Court of Appeal memutuskan pada Oktober 2026 bahwa pemilik tidak boleh dihalangi masuk ke unitnya, dan KPKT menyatakan jalur masuk alternatif melalui pos jaga harus disediakan.

Apakah penyewa wajib mematuhi by-law kondominium?

Ya. Act tersebut membuat by-law tambahan mengikat penyewa, lessee, dan penghuni, selain pemilik. Pemilik rumah sebaiknya melampirkan by-law pada perjanjian sewa, karena manajemen biasanya menganggap pemilik yang bertanggung jawab.

Bolehkah petugas keamanan meminta MyKad saya di kondominium?

Manajemen boleh meminta tamu menunjukkan identitas, tetapi National Registration Department menyatakan pada Juni 2025 bahwa petugas keamanan tidak berwenang menahan atau memindai MyKad. Banyak gedung di JB mencatat nama, nomor telepon, dan nomor kendaraan sebagai gantinya.

Bagaimana cara mengubah atau menggugat by-law kondominium?

Usulkan perubahan dalam rapat umum, yang memerlukan special resolution, adukan ke Commissioner of Buildings, atau ajukan klaim ke Strata Management Tribunal, yang dapat membatalkan perubahan by-law.

Ingin melihat by-law sebelum berkomitmen?

Beri tahu saya gedung yang sedang Anda lihat. Sebelum Anda membeli atau menyewa, saya akan meminta by-law dan house rules kepada penjual, pemilik rumah, atau kantor manajemen, dan menunjukkan aturan yang biasanya penting: hewan peliharaan, renovasi, sewa jangka pendek, kartu akses, dan parkir. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat gedungnya, atau konsultasi Zoom dari luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), section 32, checked November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), section 70, checked November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, copy hosted by DBKL, checked November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”, 27 October 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”, 29 October 2026; The Vibes, “No legal right: security guards cannot demand or scan MyKad, warns NRD”, 10 June 2025; MAICSA technical announcement on PDP Commissioner circulars 1 and 2 of 2025 (DPO and data breach notification), February 2025; The Star, “Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”, 26 October 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Hukum strata sedang ditinjau dan by-law setiap gedung berbeda; konfirmasikan dengan kantor manajemen, Commissioner of Buildings di dewan kota Anda, atau pengacara sebelum bertindak.