Daftar periksa hari serah terima subsale di Malaysia (2026): kunci, meteran, tagihan, dan apa yang perlu diperiksa saat vacant possession

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 12 November 2026

Daftar periksa ini ditujukan bagi pembeli yang mengambil kunci rumah subsale (rumah bekas/secondary) di Johor Bahru, termasuk pembeli yang tinggal di Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan negara lain. Jawaban singkatnya: pada pembelian subsale, penjual menyerahkan vacant possession (rumah dalam keadaan kosong) setelah sisa harga dibayar sesuai ketentuan perjanjian jual beli (SPA). Pada hari itu, periksa seluruh rumah berdasarkan SPA dan daftar perlengkapannya, kumpulkan setiap kunci, kartu, dan remote, foto meteran listrik dan air, dan catat setiap masalah secara tertulis. Setelah itu, alihkan akun utilitas dan daftarkan diri ke kantor pengelola serta pemerintah daerah (council).

Kapan vacant possession terjadi pada pembelian subsale

Sebuah kolom tentang conveyancing dari Malaysian Bar menggambarkan pengaturan subsale yang lazim: penjual menyerahkan vacant possession setelah sisa harga dibayar penuh, dan pengeluaran seperti quit rent, assessment, dan utilitas dibagi secara proporsional per tanggal penyerahan. Jika pembeli mengambil pinjaman, pengacara bank mencairkan dana pinjaman setelah akta pengalihan diajukan dan penelusuran dilakukan, dan pinjaman penjual yang masih tersisa dilunasi terlebih dahulu.

Tahap	Waktu yang umum	Apa yang terjadi
Surat penawaran (letter of offer)	Hari ke-0	Uang tanda jadi (earnest deposit), umumnya 2 hingga 3%
SPA ditandatangani	Sekitar 2 hingga 3 minggu kemudian	Deposit ditambah hingga 10%
Persetujuan, jika diperlukan	Bervariasi	Persetujuan negara bagian (state consent) untuk pembeli asing atau sertifikat tanah yang dibatasi
Penyelesaian (completion)	Umumnya sekitar 3 bulan sejak SPA atau persetujuan terakhir, sering kali dengan perpanjangan 1 bulan dengan bunga	Sisa harga dibayar, sebagian besar oleh bank pembeli; pinjaman penjual dilunasi
Vacant possession	Pada saat penyelesaian, sesuai ketentuan SPA	Kunci diserahkan dan dilakukan inspeksi bersama

Untuk urutan lengkapnya, lihat penjelasan SPA, langkah hukum membeli properti di Johor dan, jika penjual masih memiliki pinjaman, membeli saat penjual masih memiliki pinjaman.

Sebelum hari serah terima: persiapan

• Dapatkan daftar perlengkapan. SPA atau surat penawaran Anda seharusnya mencantumkan apa saja yang ditinggalkan: AC, pemanas air, kabinet dapur, lampu, kipas angin, gorden, serta peralatan atau perabot yang telah disepakati.
• Cari foto saat Anda melihat rumah. Foto itu menunjukkan kondisi yang Anda sepakati untuk dibeli.
• Minta tagihan terbaru. Quit rent, assessment, laporan biaya pemeliharaan, serta tagihan listrik dan air terakhir.
• Pilih waktu pada siang hari. Masalah seperti noda dan retakan lebih mudah terlihat.
• Bawa: SPA, ponsel dengan ruang penyimpanan yang cukup, senter, pengisi daya ponsel untuk menguji stopkontak, dan buku catatan atau formulir serah terima.

Daftar periksa hari serah terima

Cetak tabel ini atau simpan di ponsel Anda dan centang satu per satu.

Area	Yang perlu diperiksa atau dikumpulkan	Selesai
Kunci	Kunci pintu utama, teralis, kamar tidur, dan lemari; kunci kotak surat; hitung sesuai daftar dari penjual	☐
Akses	Kartu atau tag akses, kartu lift, remote gerbang dan tempat parkir; uji masing-masing di tempat	☐
Parkir	Stiker atau tag parkir, dan nomor petak jika parkir merupakan accessory parcel	☐
Kode	Kode kunci digital, alarm, dan gerbang, serta router Wi-Fi jika ditinggalkan	☐
Meteran listrik	Nomor dan angka meteran, difoto beserta tanggalnya	☐
Meteran air	Nomor dan angka meteran, difoto beserta tanggalnya; pastikan meteran tidak bergerak saat semua keran tertutup	☐
Tagihan dan kuitansi	Kuitansi terbaru quit rent, assessment, dan biaya pemeliharaan yang sudah dibayar; pengaturan tagihan utilitas terakhir	☐
Buku manual dan garansi	Untuk AC, pemanas air, kompor tanam dan cooker hood, serta peralatan lain yang ditinggalkan	☐
Persetujuan (rumah tapak)	Denah dan izin yang disetujui untuk perluasan atau renovasi, jika penjual memilikinya	☐
Air dan perpipaan	Nyalakan setiap keran dan pancuran, siram toilet, periksa bagian bawah wastafel, saluran lantai (floor trap), dan plafon untuk mencari noda	☐
Kelistrikan	Sakelar, stopkontak, lampu, kipas angin, dan panel distribusi; uji tombol trip pengaman arus bocor (earth leakage) jika Anda tahu caranya	☐
AC	Setiap unit mendingin dan pembuangan airnya lancar; remote tersedia	☐
Pintu dan jendela	Buka, tutup, dan kunci setiap pintu dan jendela; periksa teralis dan pintu geser	☐
Dinding dan lantai	Retakan, bercak lembap, ubin kopong atau retak, dibandingkan dengan foto saat Anda melihat rumah	☐
Perlengkapan	Setiap barang dalam daftar SPA ada dan berfungsi	☐
Barang yang tertinggal	Barang yang seharusnya sudah dipindahkan penjual, dan sampah	☐
Tambahan untuk rumah tapak	Atap dan plafon untuk kebocoran, talang dan saluran air, motor gerbang, teras (porch), dan perluasan apa pun	☐

Jika Anda menginginkan inspeksi yang lebih rinci sebelum menandatangani, lihat panduan inspeksi rumah subsale saya.

Tagihan: siapa yang membayar hingga serah terima

Sebagian besar SPA subsale menyatakan bahwa penjual membayar pengeluaran hingga tanggal yang disepakati, umumnya hari vacant possession diserahkan, dan Anda membayar sejak saat itu. Quit rent dan assessment dibayar di muka, sehingga pembeli biasanya mengganti kepada penjual untuk periode setelah serah terima. Tunggakan biaya pemeliharaan berlaku sebaliknya, dipotong dari uang penjual. Foto meteran Anda menjadi dasar pembagian untuk listrik dan air. Panduan saya tentang tunggakan dan pembagian biaya pada subsale berisi contoh perhitungannya.

Utilitas: alihkan akunnya

• Listrik (TNB). Ajukan perubahan pelanggan (change of tenancy) dengan kartu identitas dan SPA Anda. myTNB mencantumkan deposit jaminan sebesar perkiraan pemakaian dua bulan, bea meterai RM10, dan biaya pemrosesan RM3 saat Anda mengambil alih akun yang sudah ada. TNB menyatakan bahwa pemilik baru yang membuka akun dengan bukti kepemilikan tidak bertanggung jawab atas tagihan yang belum dibayar oleh penghuni sebelumnya.
• Air (Ranhill SAJ). Perubahan nama akun diperlakukan sebagai akun baru, diajukan dengan kartu identitas, SPA, dan sertifikat tanah, ditambah deposit. Di Johor, biaya pembuangan limbah ditagih dalam tagihan yang sama.
• Pihak penjual. Minta penjual menutup akun lama dan melunasi tagihan terakhir; deposit utilitas milik mereka dikembalikan kepada mereka.
• Internet. Periksa jangkauan untuk unit Anda dan pesan pemasangan lebih awal.

Lihat tagihan listrik dan air di JB dan pindah masuk: utilitas dan internet.

Catatan di kantor pengelola, pemerintah daerah, dan kantor pertanahan

• Kantor pengelola. Untuk kondominium dan rumah strata dalam kompleks berpagar, daftarkan diri sebagai pemilik baru kepada developer, joint management body (JMB), atau management corporation (MC), dengan menggunakan SPA atau dokumen pengalihan Anda. Minta salinan by-laws, aturan renovasi, dan kartu akses baru jika diperlukan. Berdasarkan peraturan strata, pengelola dapat menonaktifkan perangkat akses milik pemilik yang menunggak 14 hari setelah pemberitahuan, jadi pastikan penjual meninggalkan akun tanpa tunggakan.
• Sertifikat tunggakan. Sebelum penyelesaian, pengacara Anda dapat memperoleh sertifikat biaya dan tunggakan dari MC (section 73 Strata Management Act 2013) atau, sebelum ada strata title, dari developer atau JMB; biayanya dibatasi maksimal RM50.
• Pemerintah daerah (council). Penjualan harus diberitahukan dengan Form I dalam tiga bulan. MBJB mengenakan RM50 dan menyatakan bahwa tunggakan assessment harus dilunasi sebelum mencatat pemilik baru.
• Quit rent. Setelah pengalihan didaftarkan, pastikan tagihan quit rent berikutnya datang atas nama Anda.

Lihat quit rent dan pajak assessment dan biaya pemeliharaan dan sinking fund.

Cacat bangunan dan perluasan ilegal

Rumah subsale umumnya dibeli dalam kondisi seperti saat Anda melihatnya, dan tidak ada masa tanggung jawab cacat seperti pada proyek baru yang dimulai sejak pembelian Anda. Apa yang dapat Anda klaim bergantung pada SPA Anda, jadi waktu untuk menemukan masalah adalah sebelum Anda menandatangani. Pada hari serah terima, pertanyaannya lebih sempit: apakah rumah dalam kondisi yang disepakati, dengan semua barang dalam daftar?

Untuk rumah tapak, bandingkan setiap perluasan dengan denah yang disetujui. Dapur belakang atau kamar tambahan yang tidak disetujui menjadi masalah Anda begitu Anda memilikinya. Lihat perluasan ilegal pada rumah subsale.

Jika ada yang hilang atau rusak

• Jangan menandatangani pernyataan bahwa semuanya beres. Tuliskan masalahnya di formulir serah terima atau dalam pesan kepada penjual atau agen, disertai foto.
• Beri tahu pengacara Anda pada hari yang sama. Tanyakan apa yang diperbolehkan SPA sebelum sisa dana apa pun dicairkan, dan biarkan pengacara Anda menyampaikannya kepada pengacara penjual.
• Bersikaplah proporsional. Remote yang hilang biasanya diselesaikan dengan kesepakatan; kerusakan pada struktur atau peralatan dalam daftar yang hilang mungkin memerlukan langkah formal.
• Jangan bertindak sendiri. Menahan pembayaran atau menolak kunci tanpa nasihat hukum dapat membuat Anda sendiri melanggar SPA.

Kunci dan keamanan

Anda tidak bisa tahu berapa banyak duplikat kunci yang ada, jadi ganti silinder kunci pintu utama atau atur ulang kunci digital pada hari pertama. Ganti kode alarm dan gerbang, dan minta pengelola menonaktifkan kartu akses yang tidak Anda terima. Pemilik rumah tapak dapat membaca rumah dalam kompleks berpagar dan berpenjaga di JB.

Asuransi sejak hari pertama

Untuk kondominium, developer, JMB, atau MC wajib mengasuransikan gedung setidaknya sebesar nilai pembangunan kembalinya berdasarkan section 93 dan 94 Strata Management Act 2013; minta sertifikatnya kepada pengelola. Isi rumah dan renovasi Anda menjadi tanggung jawab Anda sendiri, melalui asuransi isi rumah (householder). Untuk rumah tapak, atur asuransi kebakaran atau asuransi pemilik rumah (houseowner) yang mulai berlaku pada tanggal penyelesaian; pemberi pinjaman biasanya akan mewajibkannya. Lihat panduan asuransi rumah saya.

Jika rumah dibeli beserta penyewanya

Jika Anda membeli dengan kondisi masih disewa, tidak ada serah terima rumah kosong. Pastikan deposit jaminan dan deposit utilitas penyewa diserahkan kepada Anda atau diperhitungkan saat penyelesaian, sewa dibagi secara proporsional, dan penyewa menerima pemberitahuan tertulis tentang pemilik baru dan rekening untuk pembayaran sewa. Lakukan inspeksi dengan membuat janji bersama penyewa. Lihat membeli properti yang sedang disewa di JB.

Membeli dari luar negeri

Anda tidak harus terbang ke sini untuk mengambil kunci. Banyak pembeli dari luar negeri memberi kuasa kepada seseorang untuk mengambilnya, dan sebagian menggunakan surat kuasa (power of attorney) untuk keseluruhan proses pembelian. Sepakati sebelumnya siapa yang memegang kunci dan kartu hingga Anda tiba, dan minta video lengkap pemeriksaan keliling serta foto meteran. Lihat membeli properti JB tanpa harus datang dan mengelola properti JB dari luar negeri.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: banyak kondominium dan rumah teras subsale.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan rumah tapak yang sudah mapan.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teras dan apartemen lama di dekat universitas.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kota-kota di dekat Second Link.
• Danga Bay: kondominium tepi air yang sudah selesai dibangun.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Mengajukan penawaran untuk subsale di JB · Risiko properti subsale · Daftar periksa vacant possession proyek baru · Biaya renovasi dan perabot di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Kapan saya mendapatkan kunci pada pembelian subsale?

Biasanya setelah sisa harga dibayar sesuai SPA, yang umumnya sekitar tiga bulan setelah penandatanganan, atau setelah persetujuan terakhir, sering kali dengan perpanjangan satu bulan. Pengacara Anda yang memastikan kapan kunci boleh diserahkan.

Apa saja yang harus saya kumpulkan saat serah terima subsale?

Semua kunci pintu, teralis, dan kotak surat, kartu akses dan remote, stiker parkir, kode kunci digital dan alarm, buku manual dan garansi peralatan, tagihan terbaru yang sudah dibayar, serta denah perluasan yang telah disetujui, jika ada.

Mengapa meteran perlu difoto saat serah terima?

Tagihan listrik dan air biasanya dibagi pada tanggal serah terima. Foto bertanggal dari kedua angka meteran menunjukkan pemakaian mana yang menjadi tanggungan penjual dan mana yang menjadi tanggungan Anda.

Apakah saya bertanggung jawab atas tagihan listrik penjual yang belum dibayar?

TNB menyatakan bahwa pemilik baru yang membuka akun baru dengan bukti kepemilikan tidak bertanggung jawab atas tagihan yang belum dibayar oleh penghuni sebelumnya. Meski begitu, tetap minta penjual menutup akun dan melunasi tagihan terakhir.

Bagaimana jika ada barang dalam daftar perlengkapan yang hilang?

Jangan menandatangani pernyataan bahwa semuanya beres. Catat secara tertulis disertai foto dan beri tahu pengacara Anda pada hari yang sama, agar hal itu dapat disampaikan kepada pengacara penjual berdasarkan SPA.

Apakah saya perlu memberi tahu pemerintah daerah bahwa saya membeli properti tersebut?

Ya. Pengalihan harus diberitahukan kepada pemerintah daerah dengan Form I dalam tiga bulan. Di wilayah MBJB biayanya RM50, dan tunggakan assessment harus dilunasi terlebih dahulu.

Akan mengambil kunci rumah subsale di JB?

Beri tahu saya nama proyek dan perkiraan tanggal penyelesaiannya. Jika Anda tinggal di luar negeri, saya dapat menghadiri serah terima dengan persetujuan Anda, merekam video pemeriksaan keliling, memfoto meteran, menghitung kunci dan kartu, dan mencatat apa pun yang perlu diketahui pengacara Anda. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom untuk membahas daftar periksa ini.

Sumber: Malaysian Bar, kolom Conveyancing Practice Committee “Understanding an SPA, Part 3”, 5 Januari 2007; myTNB, change of tenancy, diperiksa November 2026; Kliping berita TNB dari The Sun, pemilik rumah baru dan tagihan listrik penghuni sebelumnya, 19 Januari 2024; Ranhill SAJ, perubahan nama akun, diperiksa November 2026; The Star, “Johor folk to receive single water services bill next year”, 9 November 2018; Malay Mail, tentang by-laws strata dan kartu akses, 29 September 2026; Strata Management Act 2013, section 73, diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013, section 31, diperiksa November 2026; MBJB, halaman layanan pajak properti (assessment), terakhir diperbarui 6 November 2026; Local Government Act 1976 (Act 171), Part XV termasuk section 160, diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013, sections 93 dan 94 (asuransi gedung), diperiksa November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 12 November 2026, bukan nasihat hukum. SPA Anda yang menentukan tanggal penyelesaian, apa saja yang termasuk, dan apa yang terjadi jika ada masalah; tanyakan kepada pengacara Anda sebelum menandatangani formulir serah terima apa pun atau menahan pembayaran apa pun.