Sewa Berperabot vs Tanpa Perabot di Johor Bahru: Panduan untuk Pemilik Properti (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 11 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru, baik Anda tinggal di JB, Singapura, Indonesia, India maupun Tiongkok. Jawaban singkatnya: berperabot sebagian (AC, pemanas air, kabinet dapur, lampu, kipas angin dan gorden) adalah jalan tengah yang umum di JB; berperabot lengkap cocok untuk penyewa yang pindah dalam waktu singkat, seperti komuter Singapura, mahasiswa dan ekspatriat; sedangkan tanpa perabot cocok untuk keluarga yang tinggal beberapa tahun. Daftar inventaris yang ditandatangani dengan foto bertanggal melindungi kedua belah pihak, dan untuk penyewaan biasa (bukan bisnis), LHDN mengizinkan pengurangan untuk biaya penggantian perabot dan AC.

Tanpa perabot, berperabot sebagian atau berperabot lengkap: artinya di JB

Label-label ini dipakai secara longgar dalam iklan properti di JB, jadi selalu periksa daftar barangnya, bukan labelnya:

Tingkat	Yang biasanya termasuk	Cenderung cocok untuk	Bagi pemilik
Tanpa perabot	Lampu dan kipas angin langit-langit; terkadang tidak ada yang lain. Unit baru bahkan mungkin tidak memiliki kabinet dapur.	Keluarga dan penyewa jangka panjang yang membawa perabot sendiri	Pengeluaran terendah dan perbaikan paling sedikit; lebih sedikit penyewa yang bisa langsung menempati
Berperabot sebagian	AC, pemanas air, kabinet dapur, lampu dan kipas angin, gorden. Terkadang kulkas atau mesin cuci.	Sebagian besar penyewa lokal, keluarga dan banyak pasangan pekerja	Perlengkapan dasar yang diharapkan penyewa; pengeluaran sedang
Berperabot lengkap	Barang berperabot sebagian ditambah tempat tidur, lemari pakaian, sofa, set meja makan, kulkas dan mesin cuci	Komuter Singapura, mahasiswa, ekspatriat dengan kontrak satu tahun, pendatang baru dan pekerja jarak jauh	Pengeluaran tertinggi dan keausan terbanyak; cocok untuk penyewa yang ingin langsung menempati

Melengkapi unit baru? Periksa dulu apa saja yang diserahterimakan: sebagian kondominium baru diserahkan tanpa kabinet dapur, AC atau pemanas air.

Siapa menyewa yang mana di Johor Bahru

• Keluarga yang tinggal beberapa tahun sering memiliki perabot sendiri dan lebih memilih rumah tanpa perabot atau berperabot sebagian, terutama rumah tapak dan kondominium yang lebih besar di dekat sekolah. Malay Mail melaporkan pada Oktober 2026 bahwa seorang penasihat relokasi menyarankan keluarga Singapura untuk menyewa terlebih dahulu guna mencoba tinggal di JB.
• Komuter Singapura sering ingin langsung pindah hanya dengan membawa koper, sehingga unit berperabot lengkap di dekat pos pemeriksaan dan stasiun RTS Link yang akan datang cenderung cocok bagi mereka. RTS Link direncanakan dibuka pada Februari 2027, dengan syarat sertifikasi keselamatan; lihat kabar terbaru RTS Link dan tinggal di JB dan bekerja di Singapura.
• Mahasiswa biasanya menginginkan kamar atau unit berperabot di dekat kampus; lihat hunian mahasiswa di dekat universitas di JB dan menyewakan kamar.
• Ekspatriat dan penyewaan oleh perusahaan dengan kontrak tetap sering menginginkan unit berperabot lengkap dan mungkin meminta klausul keluar lebih awal (klausul diplomatik); lihat mengakhiri sewa lebih awal.
• Sewa jangka pendek memerlukan perabot lengkap dan mengikuti aturan yang berbeda. Pada Oktober 2026, kementerian perumahan menyatakan pedoman nasional sewa jangka pendek sedang difinalisasi (The Star); lihat panduan aturan Airbnb dan sewa jangka pendek saya.

Ini adalah pola umum; panduan terbaik adalah cara unit serupa di gedung Anda disewakan.

Apakah perabot menaikkan harga sewa?

Unit berperabot biasanya ditawarkan dengan harga sewa lebih tinggi daripada unit yang sama tanpa perabot, tetapi tidak ada indeks sewa resmi untuk Johor Bahru, dan saya tidak menemukan angka terbitan yang andal tentang selisihnya pada November 2026. Selisihnya bervariasi tergantung gedung, ukuran unit, kualitas perabot dan iklan pesaing, dan angka di portal adalah harga sewa yang ditawarkan, bukan harga sewa yang disepakati. Untuk menilainya bagi unit Anda, pertimbangkan:

• Harga sewa yang ditawarkan untuk unit sebanding: gedung yang sama, ukuran, lantai dan arah hadap serupa, berperabot vs tanpa perabot, diiklankan baru-baru ini.
• Biaya pengadaan dan penggantian: penawaran harga terperinci untuk saat ini, ditambah kasur, sofa dan peralatan rumah tangga yang lebih cepat aus di unit sewaan.
• Waktu sampai tersewa dan lama sewa: satu bulan kosong berarti kehilangan sewa satu bulan, dan komuter serta mahasiswa mungkin lebih sering pindah daripada keluarga.

Saya dapat menarik data harga sewa yang ditawarkan saat ini untuk unit berperabot dan tanpa perabot di gedung Anda dan memberi tahu seberapa cepat unit-unit tersebut tersewa.

Melengkapi unit berperabot sebagian atau lengkap

Untuk unit berperabot sebagian, penyewa di JB umumnya mengharapkan AC di ruang tamu dan kamar tidur, pemanas air di setiap kamar mandi, kabinet dapur, lampu dan kipas angin, serta gorden. Periksa dulu aturan kondominium tentang unit luar AC, dudukan AC dan pipa pembuangan; panduan AC saya membahas ukuran, label energi dan servis. Berperabot lengkap menambahkan tempat tidur dan kasur, lemari pakaian, sofa, set meja makan, kulkas dan mesin cuci. Pilih barang yang awet dan mudah dibersihkan.

Suruhanjaya Tenaga (Energy Commission) mengatur peralatan listrik rumah tangga. Pedomannya tentang persetujuan peralatan listrik (edisi keenam, Mei 2018) mencantumkan AC, pemanas air, kulkas, mesin cuci dan kipas angin sebagai barang yang diatur, yang memerlukan persetujuannya sebelum dijual dan wajib memiliki label SIRIM-ST. Periksa labelnya, simpan kuitansi dan kartu garansi untuk perbaikan, klaim dan catatan pajak, dan gunakan teknisi listrik berlisensi untuk memasang dan membumikan pemanas air serta barang lain yang tersambung langsung ke instalasi listrik. Biaya bervariasi tergantung ukuran unit dan spesifikasinya; panduan biaya renovasi dan perabot saya menjelaskan faktor-faktor yang memengaruhinya.

Daftar inventaris dan foto saat serah terima masuk dan keluar

Semakin lengkap perabotnya, semakin penting daftar inventarisnya: daftar ini adalah bukti Anda untuk setiap potongan deposit dan perlindungan penyewa terhadap potongan yang tidak adil. Malaysia belum memiliki Residential Tenancy Act yang berlaku; pada 4 Agustus 2026 wakil menteri perumahan menyatakan rancangan undang-undangnya masih difinalisasi (Bernama), dan saya tidak menemukan laporan bahwa RUU itu sudah diajukan hingga awal November 2026. Perjanjian sewa dan daftar inventarisnya yang berperan.

Catatan	Yang perlu dicantumkan
Daftar barang, per ruangan	Setiap barang dengan deskripsi singkat, jumlah dan kondisinya (baru, baik, cukup, ada bekas). Sertakan remote, rel gorden, perlengkapan lampu dan perlengkapan dapur.
Foto bertanggal dan video singkat	Setiap dinding, lantai dan langit-langit, setiap perabot, foto dekat bekas yang sudah ada, bagian dalam kulkas dan kabinet.
Rincian peralatan rumah tangga	Usia, tanggal servis AC terakhir, dan bahwa setiap peralatan berfungsi saat serah terima.
Angka meteran dan kunci	Angka meteran listrik dan air; jumlah kunci, kartu akses, stiker parkir dan remote.
Tanda tangan	Kedua pihak menandatangani daftar inventaris saat serah terima masuk dan sekali lagi saat serah terima keluar, dengan mencatat perselisihan apa pun pada hari itu.

Deposit mengikuti pola umum di JB, yaitu deposit jaminan dua bulan, sewa di muka satu bulan, dan sekitar setengah bulan untuk utilitas (Malay Mail, Juli 2026); tidak ada undang-undang yang menetapkan jumlahnya, sehingga sebagian pemilik menyepakati ketentuan berbeda untuk unit berperabot lengkap. Cantumkan apa saja yang boleh dipotong dan batas waktu pengembaliannya. Panduan saya tentang perjanjian sewa untuk pemilik properti di JB dan pengembalian deposit sewa membahasnya secara rinci.

Keausan wajar vs kerusakan, dan siapa memperbaiki apa

Keausan wajar (fair wear and tear) adalah penurunan kondisi alami sebuah rumah dan isinya karena pemakaian biasa yang hati-hati. Penyewa membayar kerusakan, bukan usia barang, dan potongan yang adil mencakup biaya memperbaiki sesuatu, bukan penggantian dengan barang baru.

Biasanya keausan wajar (biaya pemilik)	Biasanya kerusakan (biaya penyewa, jika perjanjian mengizinkan)
Gorden dan kain sofa yang pudar setelah bertahun-tahun terkena sinar matahari	Bekas terbakar, noda besar atau sobekan pada pelapis kain dan kasur
Pemanas air atau kompresor AC lama yang rusak karena pemakaian normal	Peralatan yang rusak karena salah pakai, atau AC yang rusak karena servis yang sudah disanggupi penyewa tidak dilakukan
Goresan ringan pada dinding dan lantai	Lubang, kerusakan akibat hewan peliharaan, dan barang, kunci atau kartu akses yang hilang

Untuk perbaikan, pembagian yang umum di JB adalah pemilik membayar masalah struktural, kebocoran tersembunyi dan peralatan yang rusak karena pemakaian normal, sedangkan penyewa membayar kerusakan yang ditimbulkannya serta perbaikan kecil dan servis AC hingga batas tertentu dalam perjanjian. Unit berperabot memiliki lebih banyak barang, jadi tetapkan batasnya dengan jelas. Untuk sengketa, lihat yang dapat dilakukan pemilik ketika penyewa berhenti membayar.

Pajak: perabot, perlengkapan dan penghasilan sewa Anda

Public Ruling No. 12/2018 dari LHDN, Income from Letting of Real Property (19 Desember 2018, masih tercantum sebagai ketentuan yang berlaku di situs LHDN pada November 2026), menjelaskan cara sewa dikenai pajak. Poin-poin yang penting terkait perabot:

• Sumber bisnis atau bukan bisnis. Sebagian besar pemilik perorangan dikenai pajak berdasarkan paragraf 4(d) Income Tax Act 1967, yaitu sumber bukan bisnis. Penyewaan merupakan sumber bisnis berdasarkan paragraf 4(a) hanya jika layanan pendukung diberikan secara menyeluruh dan aktif; layanan yang diberikan secara pasif, misalnya oleh badan pengelola (management corporation), tidak dihitung.
• Mengganti perabot. Untuk properti berperabot yang disewakan sebagai sumber bukan bisnis, paragraf 12 menyatakan bahwa biaya penggantian perabot seperti mebel dan AC dapat dikurangkan dari penghasilan sewa bruto.
• Capital allowances. Paragraf 10 menerapkan aturan capital allowance dalam Schedule 3 untuk penyewaan yang merupakan sumber bisnis. Karena itu, pemilik bukan bisnis mengandalkan pengurangan biaya penggantian, bukan capital allowances.
• Pengurangan lainnya. Paragraf 8.2 mencantumkan cukai taksiran (assessment) dan cukai tanah (quit rent), bunga pinjaman, asuransi kebakaran, penagihan sewa, perpanjangan sewa atau pergantian penyewa, serta perbaikan biasa.
• Tidak dapat dikurangkan. Paragraf 8.3 tidak mengizinkan biaya awal untuk mendapatkan penyewa pertama, seperti iklan, biaya hukum perjanjian pertama, bea meterai dan komisi agen.
• Periode kosong. Paragraf 8.4 umumnya tidak mengizinkan pengurangan biaya selama properti tidak disewakan, kecuali jika properti itu pernah disewakan dan tetap disiapkan untuk disewakan kembali, misalnya selama perbaikan atau hingga dua tahun setelah masa sewa berakhir.

Ilustrasi dengan angka rekaan: Anda menyewakan kondominium berperabot sebagai sumber bukan bisnis dan mengganti mesin cuci yang sudah usang seharga RM1,200 pada 2026. Berdasarkan paragraf 12, RM1,200 tersebut dapat diklaim terhadap penghasilan sewa Anda tahun 2026. Perabot yang dibeli sebelum penyewaan pertama diperlakukan berbeda, jadi catat pembelian pertama dan penggantian secara terpisah dan tanyakan kepada konsultan pajak.

Perorangan bukan penduduk (non-resident) membayar tarif tetap 30% atas penghasilan sewa di Malaysia tanpa keringanan pribadi (LHDN). Panduan pajak penghasilan sewa saya membahas tarif dan pelaporan. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat pajak; konfirmasikan dengan LHDN atau konsultan pajak berlisensi.

Mengasuransikan isi rumah

Perlindungan bangunan tidak melindungi perabot dan peralatan rumah tangga Anda; untuk itu diperlukan polis householder (isi rumah), sedangkan polis houseowner dan polis kebakaran melindungi bangunannya (Malay Mail, November 2024). Beri tahu perusahaan asuransi bahwa unit tersebut disewakan, tanyakan bagaimana perlakuannya terhadap pencurian dan kerusakan di rumah sewaan serta apakah klaim memperhitungkan penyusutan, dan ingatkan penyewa untuk mengasuransikan barang milik mereka sendiri. Lihat panduan asuransi rumah saya. Bukan nasihat asuransi; periksa isi polisnya.

Menyewakan kembali di antara dua penyewa

• Lakukan serah terima keluar berdasarkan daftar inventaris dan selesaikan potongan dengan bukti.
• Servis dan segarkan: servis AC, lakukan pembersihan menyeluruh, dan perbaiki atau ganti barang yang aus sebelum calon penyewa datang melihat, sambil menyimpan kuitansinya.
• Perbarui daftar inventaris dan foto untuk penyewa baru.
• Bubuhkan bea meterai pada perjanjian baru dalam 30 hari. Berdasarkan pedoman LHDN tanggal 30 Juni 2026, bea meterainya RM1 per RM250 dari sewa tahunan untuk jangka waktu hingga satu tahun, sehingga sewa RM2,000 per bulan selama satu tahun dikenai RM96.
• Meteran dan kartu: catat angka meteran dan terbitkan ulang kartu; lihat tagihan listrik dan air, yang meningkat jika ada beberapa AC.

Mana yang sebaiknya Anda pilih?

Situasi Anda	Sering kali lebih cocok
Rumah tapak atau kondominium besar di dekat sekolah	Tanpa perabot atau berperabot sebagian, untuk keluarga
Unit kecil di dekat pos pemeriksaan atau stasiun RTS Link	Berperabot lengkap, untuk komuter
Unit di dekat universitas	Berperabot lengkap, mungkin disewakan per kamar
Anda tinggal di luar negeri dan tidak bisa mengurus banyak perbaikan	Berperabot sebagian: lebih sedikit barang yang perlu dirawat; lihat mengelola properti JB dari luar negeri
Anda mungkin akan menempatinya sendiri atau menjualnya dalam waktu dekat	Berperabot sebagian membuat pilihan tetap terbuka

Pemilik asing mengikuti aturan penyewaan yang sama. Jika Anda masih dalam tahap membeli, warga asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian di Johor mulai RM1 juta (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum Johor untuk warga asing.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link; permintaan dari komuter.
• Mount Austin: keluarga dan pasangan pekerja.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan keluarga yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Second Link.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: dekat universitas dan kawasan industri.
• Danga Bay: kondominium tepi laut di dekat pusat kota.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak di sisi timur.

Bandingkan di peta properti JB saya, atau baca menyewakan properti di Johor.

Panduan hidup di Johor lainnya: Perjanjian sewa untuk pemilik properti di JB · Pengembalian deposit sewa · Biaya renovasi dan perabot di JB · Menyewakan kamar di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Lebih baik menyewakan kondominium di JB dengan perabot atau tanpa perabot?

Tergantung siapa yang menyewa di area Anda. Berperabot sebagian adalah jalan tengah yang umum di Johor Bahru. Berperabot lengkap cocok untuk penyewa yang pindah dalam waktu singkat, seperti komuter Singapura, mahasiswa dan ekspatriat. Tanpa perabot cocok untuk keluarga yang memiliki perabot sendiri dan berencana tinggal bertahun-tahun.

Apa saja yang biasanya termasuk dalam unit berperabot sebagian di Johor Bahru?

Biasanya AC di ruang tamu dan kamar tidur, pemanas air di kamar mandi, kabinet dapur, lampu dan kipas angin, serta gorden. Sebagian pemilik menambahkan kulkas atau mesin cuci. Tidak ada definisi hukumnya, jadi cantumkan setiap barang dalam daftar inventaris perjanjian sewa.

Seberapa lebih tinggi harga sewa unit berperabot lengkap di JB?

Tidak ada indeks sewa resmi untuk Johor Bahru, sehingga tidak ada angka terbitan yang andal tentang selisihnya. Selisihnya bervariasi tergantung gedung, ukuran unit dan kualitas perabot. Bandingkan harga sewa yang ditawarkan saat ini untuk unit serupa di gedung yang sama.

Apakah saya dapat mengklaim perabot sebagai pengurang pajak atas penghasilan sewa di Malaysia?

Berdasarkan Public Ruling No. 12/2018 dari LHDN, jika penyewaan Anda merupakan sumber bukan bisnis, biaya penggantian perabot seperti mebel dan AC dapat dikurangkan dari penghasilan sewa. Capital allowances berlaku jika penyewaan merupakan sumber bisnis. Bukan nasihat pajak; tanyakan kepada LHDN atau konsultan pajak.

Bolehkah pemilik memotong deposit penyewa untuk perabot yang sudah usang?

Tidak untuk keausan wajar, yaitu penuaan normal barang akibat pemakaian yang hati-hati. Pemilik biasanya hanya dapat memotong apa yang diizinkan perjanjian, seperti kerusakan di luar pemakaian normal, dengan didukung daftar inventaris saat masuk, foto bertanggal, serta kuitansi atau penawaran harga.

Siapa yang membayar perbaikan perabot dan peralatan di unit sewaan?

Umumnya, pemilik membayar ketika peralatan rusak karena pemakaian normal, dan penyewa membayar kerusakan yang ditimbulkannya serta perbaikan kecil dan servis AC hingga batas tertentu dalam perjanjian. Perjanjian Anda yang menentukan.

Menyewakan rumah Anda di JB?

Beri tahu saya proyek, jenis unit dan apa saja yang ada di unit saat ini. Saya akan memberi tahu apa yang biasanya diharapkan penyewa di sana, membagikan harga sewa yang ditawarkan untuk unit berperabot dan tanpa perabot di sekitarnya, dan membantu daftar inventaris serta serah terima untuk penyewaan yang saya tangani. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LHDN, daftar Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Desember 2018), diakses November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, ringkasan Public Ruling No. 12/2018 (paragraf 4, 5, 8, 10 dan 12), 20 Desember 2019; LHDN, siapa yang dikenai pajak (perorangan bukan penduduk), diakses November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (Item 49), 30 Juni 2026; Malay Mail, tentang deposit sewa bagi penyewa pertama kali, 12 Juli 2026; Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Agustus 2026; Suruhanjaya Tenaga, Guidelines for the Approval of Electrical Equipment, edisi keenam, 21 Mei 2018, diperiksa November 2026; Malay Mail, panduan perlindungan dan polis asuransi rumah di Malaysia, 22 November 2024; Malay Mail, “From dreading JB to calling it home”, 13 Oktober 2026; Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”, 20 Oktober 2026; The Star, pedoman sewa jangka pendek sedang difinalisasi, 26 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 11 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak atau asuransi. Aturan pajak, praktik dan harga sewa yang ditawarkan dapat berubah; konfirmasikan dengan LHDN atau konsultan pajak berlisensi, pengacara Anda dan perusahaan asuransi Anda, serta gunakan teknisi listrik berlisensi untuk peralatan yang tersambung langsung ke instalasi listrik.