Mengakhiri Sewa Lebih Awal di Malaysia: Hak, Uang Jaminan dan Pemberitahuan bagi Penyewa dan Pemberi Sewa

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Dicek pada 10 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi penyewa dan pemberi sewa di Johor Bahru dan wilayah lain di Malaysia, termasuk orang-orang dari Singapura, Indonesia, India dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: Malaysia masih belum memiliki undang-undang sewa hunian, sehingga perjanjian sewa Anda yang menentukan apakah dan bagaimana masing-masing pihak dapat mengakhiri sewa berjangka tetap lebih awal. Tanpa klausul keluar lebih awal, penyewa yang pergi lebih awal melanggar perjanjian dan dapat kehilangan uang jaminan atau berutang sewa, tetapi pemberi sewa hanya dapat menuntut ganti rugi yang wajar dan wajib berusaha menyewakan kembali unitnya. Pemberi sewa tidak dapat mengakhiri sewa lebih awal hanya karena ingin mengambil kembali unitnya, kecuali perjanjian membolehkannya atau penyewa telah melanggarnya.

Posisi hukum per November 2026

Pada Februari 2026, menteri perumahan menyatakan bahwa Residential Tenancy Bill (Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman) akan diajukan tahun itu (Utusan Malaysia). Pada 4 Agustus 2026, wakilnya menyampaikan di Dewan Negara bahwa RUU itu masih dalam tahap finalisasi (Bernama), dan pada 12 Agustus sebuah LSM mendesak agar pengajuannya tidak mundur ke 2027 (Free Malaysia Today). Saya tidak menemukan laporan pengajuannya hingga 10 November 2026, jadi anggaplah undang-undang sewa apa pun masih berupa usulan.

Sampai saat itu, mengakhiri sewa lebih awal adalah persoalan kontrak:

• Contracts Act 1950, pasal 74. Pihak yang dirugikan oleh pelanggaran dapat menuntut kerugian yang secara wajar timbul darinya. Bagian Explanation-nya menyatakan bahwa cara-cara yang tersedia untuk memulihkan ketidaknyamanan harus diperhitungkan, yang menjadi dasar kewajiban untuk mengurangi kerugian (duty to mitigate).
• Contracts Act 1950, pasal 75. Jika kontrak menyebutkan sejumlah uang yang harus dibayar saat terjadi pelanggaran, seperti uang jaminan yang hangus, pihak yang tidak bersalah memperoleh ganti rugi yang wajar yang tidak melebihi jumlah tersebut, terlepas dari apakah kerugian nyata dapat dibuktikan atau tidak.
• Contracts Act 1950, pasal 40 dan 76. Jika salah satu pihak sama sekali menolak memenuhi janjinya, pihak lain dapat mengakhiri kontrak dan menuntut ganti rugi.
• Specific Relief Act 1950, pasal 7. Pemilik tidak dapat mengambil kembali penguasaan dari penghuni yang tetap tinggal kecuali melalui proses pengadilan.

Ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk pengakhiran yang disengketakan, bicarakan dengan pengacara Malaysia.

Klausul pengakhiran lebih awal yang akan Anda temui dalam perjanjian di JB

Sebagian besar perjanjian di Johor Bahru mengikuti salah satu pola berikut:

Jenis klausul	Isi yang biasa	Siapa yang diuntungkan
Tidak ada pengakhiran lebih awal	Tidak ada pihak yang boleh mengakhiri sebelum masa sewa habis; jika penyewa pergi lebih awal, pemberi sewa boleh menahan uang jaminan keamanan (security deposit)	Pemberi sewa, meskipun penghangusan tetap diuji kewajarannya
Diplomatic clause (klausul ekspatriat)	Setelah masa minimum, sering 12 bulan, penyewa boleh mengakhiri dengan pemberitahuan tertulis, sering dua bulan, jika dipindahtugaskan ke luar negara bagian atau negara atau tidak dapat memperpanjang izin kerja, biasanya dengan bukti	Penyewa asing dan sewa oleh perusahaan
Klausul pengakhiran bersama (mutual break clause)	Masing-masing pihak boleh mengakhiri setelah jangka waktu tertentu dengan pemberitahuan tertulis, kadang dengan membayar jumlah yang disepakati	Kedua belah pihak, jika ketentuannya seimbang
Pengakhiran lebih awal oleh pemberi sewa	Pemberi sewa boleh mengakhiri lebih awal, misalnya untuk menjual atau menempati sendiri, dengan mengembalikan uang jaminan dan membayar ganti rugi yang disepakati; satu contoh yang diterbitkan menggunakan sewa dua bulan	Pemilik yang mungkin akan menjual
Penyewa pengganti	Penyewa boleh pergi jika memperkenalkan pengganti yang sesuai dan diterima pemberi sewa, dengan menanggung biaya pemberi sewa untuk penyewaan baru tersebut	Kedua belah pihak; membatasi sewa yang hilang

Periksa bagaimana pemberitahuan harus disampaikan, kapan masa pemberitahuan dimulai, dan apakah sewa tetap berjalan selama masa itu. Jika perjanjian tidak mengaturnya, tidak ada pihak yang memiliki hak umum untuk pergi begitu saja selama masa sewa berjangka tetap.

Penyewa: cara mengakhiri sewa lebih awal

1. Temukan klausulnya. Catat masa minimum, lama pemberitahuan, cara penyampaian pemberitahuan dan apa yang harus Anda bayar.
2. Bicarakan dengan pemberi sewa sejak awal. Pemberi sewa yang punya waktu untuk menyewakan kembali lebih mungkin menyetujui jalan keluar yang adil.
3. Berikan pemberitahuan tertulis dalam bentuk yang disyaratkan perjanjian, dan simpan bukti pengirimannya.
4. Tawarkan solusi. Penyewa pengganti, akses untuk kunjungan calon penyewa, atau tetap membayar sewa sampai penyewa baru masuk.
5. Tuangkan kesepakatannya secara tertulis. Surat pengakhiran (surrender) singkat yang ditandatangani kedua belah pihak sebaiknya menyebutkan tanggal berakhir, sewa yang harus dibayar, perlakuan atas uang jaminan, dan bahwa tidak ada pihak yang memiliki tuntutan lebih lanjut.
6. Tetap bayar sewa sampai tanggal berakhir yang disepakati, dan lakukan serah terima dengan benar.

Bisakah pemberi sewa menahan seluruh uang jaminan?

Hanya jika perjanjian menyatakannya, dan itu pun ada batasnya. Klausul penghangusan menyebutkan sejumlah uang yang harus dibayar saat terjadi pelanggaran, sehingga pasal 75 berlaku. Dalam perkara Cubic Electronics v Mars Telecommunications, Federal Court memutuskan bahwa kerugian nyata tidak perlu dibuktikan, tetapi uang jaminan tidak otomatis dapat dihanguskan, dan pihak yang melanggar memikul beban untuk membuktikan bahwa jumlah tersebut tidak wajar (ulasan University of Malaya Law Review). Jika unit disewakan kembali dalam beberapa hari dengan sewa yang sama, penyewa dapat berargumen bahwa menahan sewa dua bulan itu berlebihan. Pengadilanlah yang memutuskan.

Apakah saya berutang sewa untuk sisa masa sewa?

Tidak otomatis. Jika tidak ada klausul penghangusan, atau pemberi sewa menuntut lebih dari uang jaminan, tuntutannya adalah atas kerugian nyata berdasarkan pasal 74. Karena cara-cara untuk memulihkan kerugian harus diperhitungkan, pemberi sewa diharapkan mengambil langkah wajar untuk menyewakan kembali, dan kerugiannya secara garis besar adalah sewa yang hilang selama unit kosong, selisih jika disewakan kembali dengan harga lebih rendah, dan biaya penyewaan kembali yang wajar. Jangan berhenti membayar lalu meminta pemberi sewa untuk “memakai uang jaminan saja”; sebagian besar perjanjian melarang uang jaminan dipakai sebagai pembayaran sewa (lihat panduan pengembalian uang jaminan sewa saya).

Ketika pemberi sewa yang melanggar

Jika pemberi sewa gagal memenuhi kewajiban dasar, misalnya kebocoran serius tidak pernah diperbaiki, atau penyewa dikunci di luar, penyewa mungkin berhak mengakhiri sewa dan menuntut ganti rugi berdasarkan pasal 40 dan 76. Ajukan keluhan tertulis dengan tenggat waktu dan simpan foto. Kebocoran dari unit di atas sering kali merupakan urusan gedung (lihat panduan saya tentang kebocoran air kondominium dari unit di atas). Mintalah nasihat hukum sebelum Anda pergi atas dasar ini, karena jika pelanggarannya tidak cukup serius, justru Anda yang menjadi pihak yang melanggar.

Pemberi sewa: kapan Anda dapat mengakhiri sewa lebih awal

Sewa berjangka tetap juga mengikat pemberi sewa. Biasanya Anda hanya dapat mengakhirinya lebih awal dalam situasi berikut:

• Perjanjian membolehkannya. Klausul pengakhiran oleh pemberi sewa, misalnya saat menjual atau untuk dipakai sendiri, dengan pemberitahuan dan ganti rugi sebagaimana diatur di dalamnya.
• Penyewa telah melanggarnya. Sewa tidak dibayar, penggunaan ilegal, menyewakan ulang tanpa persetujuan atau kerusakan serius, biasanya setelah pemberitahuan tertulis untuk memperbaiki sebagaimana disyaratkan perjanjian. Panduan saya tentang penyewa yang tidak membayar sewa membahas pemberitahuan dan jalur pengadilan.
• Kedua belah pihak sepakat. Menawarkan pengembalian penuh uang jaminan kepada penyewa atau bantuan biaya pindahan sebagai imbalan untuk keluar lebih awal sering kali lebih cepat dan lebih murah daripada sengketa.

Menjual tidak dengan sendirinya mengakhiri sewa. Anda dapat menjual kepada investor dengan penyewa tetap tinggal, atau menyepakati pengosongan unit (vacant possession) dengan penyewa; panduan saya tentang menjual properti yang sedang disewakan membandingkan keduanya, dan pembeli dapat membaca tentang membeli properti yang sedang disewakan di JB.

Yang tidak boleh Anda lakukan adalah mengambil kembali unit sendiri. Mengganti kunci, mengeluarkan barang-barang atau memutus listrik atau air dapat membuat Anda digugat; berdasarkan pasal 7 Specific Relief Act 1950, penghuni yang tetap tinggal hanya dapat dikeluarkan melalui pengadilan. Kolom konveyansi Malaysian Bar mencatat bahwa pemberi sewa yang membongkar kunci dapat menghadapi gugatan perdata. Jika penyewa tampaknya telah meninggalkan unit, catat buktinya dan tanyakan kepada pengacara sebelum masuk kembali atau menyewakannya lagi.

Contoh ilustrasi

Seorang penyewa dengan perjanjian dua tahun seharga RM2,000 per bulan, uang jaminan keamanan RM4,000 dan tanpa diplomatic clause, pergi setelah 10 bulan:

Skenario	Yang mungkin dituntut pemberi sewa	Hal yang perlu dicatat
Perjanjian menghanguskan uang jaminan keamanan jika keluar lebih awal	RM4,000 ditahan; uang jaminan utilitas dikembalikan setelah dikurangi tagihan terakhir	Hanya hingga jumlah yang disebutkan, dan hanya ganti rugi yang wajar berdasarkan pasal 75
Pemberi sewa menyewakan kembali setelah 2 bulan seharga RM1,900	Sewa yang hilang RM4,000 + selisih RM100 × 12 bulan = RM1,200 + biaya penyewaan kembali, misalnya RM1,000 = RM6,200	Uang jaminan RM4,000 diperhitungkan; sisa RM2,200 dituntut, yang dapat dibantah oleh penyewa
Penyewa memperkenalkan pengganti yang masuk 1 bulan kemudian seharga RM2,000	Sewa satu bulan, RM2,000, ditambah biaya yang disepakati	Biasanya biaya terendah bagi kedua belah pihak, jika disepakati secara tertulis
Pemberi sewa membiarkan unit kosong selama 14 bulan penuh	RM28,000	Kecil kemungkinan dapat dituntut seluruhnya, karena pemberi sewa tidak berusaha menyewakan kembali

Jumlah hingga RM5,000 dapat diajukan melalui prosedur gugatan kecil (small claims) di Magistrates’ Court (Order 93, Rules of Court 2012), di mana perorangan umumnya mewakili diri sendiri (Malay Mail, Februari 2025). Tuntutan yang lebih besar biasanya memerlukan pengacara.

Pemberitahuan, serah terima dan uang jaminan

Keluar lebih awal tetap diakhiri dengan serah terima yang normal. Uang jaminan yang lazim adalah uang jaminan keamanan dua bulan sewa dan uang jaminan utilitas sekitar setengah bulan sewa (Malay Mail, Juli 2026), tetapi itu praktik, bukan hukum. Sepakati tanggalnya, periksa unit bersama-sama berdasarkan daftar inventaris saat masuk, foto setiap ruangan dan meteran, dan catat kunci serta kartu akses yang dikembalikan. Tetapkan secara tertulis bagian mana dari uang jaminan keamanan yang ditahan berdasarkan klausul atau surat pengakhiran, dan bagian mana yang dikembalikan serta kapan. Uang jaminan utilitas terpisah: digunakan untuk tagihan terakhir dan biasanya dikembalikan setelah tagihan tersebut dibayar. Panduan pengembalian uang jaminan sewa saya membahas potongan dan waktunya secara rinci.

Bea meterai yang sudah dibayar

Bea meterai atas perjanjian sewa dikenakan berdasarkan Item 49 dalam First Schedule Stamp Act 1949. Berdasarkan pedoman LHDN tertanggal 30 Juni 2026, besarnya RM1 per RM250 sewa tahunan untuk jangka waktu hingga satu tahun dan RM3 untuk lebih dari satu tahun hingga tiga tahun, sehingga sewa RM2,000 per bulan untuk jangka dua tahun dikenai RM288.

• Tidak ada pengembalian dalam kasus biasa. Pedoman LHDN November 2025 mencantumkan jalur pengembalian berdasarkan pasal 50B, 57 dan 58 Stamp Act, dengan permohonan dalam 24 bulan. Pasal 57 mencakup kasus seperti dokumen yang batal sejak awal, tidak pernah diselesaikan, atau digantikan oleh dokumen lain. Perjanjian sewa sah yang telah berjalan berbulan-bulan lalu berakhir lebih awal tidak jelas termasuk di dalamnya, sehingga bea tersebut umumnya tidak dikembalikan. Tanyakan kepada LHDN jika kasus Anda tidak biasa.
• Penyewa baru, meterai baru. Penyewa pengganti menandatangani perjanjian baru, yang wajib dibubuhi meterai dalam 30 hari sejak penandatanganan melalui e-Duti Setem milik LHDN di MyTax.

Beralih ke sewa jangka pendek setelah penyewa pergi

Sebagian pemilik mempertimbangkan sewa jangka pendek setelah penyewa jangka panjang pergi. Periksa dulu: pada Oktober 2026 kementerian perumahan menyatakan bahwa pedoman nasional sewa jangka pendek sedang difinalisasi (The Star), dan banyak by-laws kondominium membatasi sewa jangka pendek. Panduan saya tentang aturan Airbnb dan sewa jangka pendek di Johor Bahru membahas aturannya. Penyewa juga tidak boleh mengubah unit menjadi sewa jangka pendek atau menyewakannya ulang tanpa persetujuan pemberi sewa; hal itu biasanya merupakan pelanggaran yang memungkinkan pemberi sewa mengakhiri sewa.

Penyewa asing dan pemilik di luar negeri

• Mintalah diplomatic clause sejak awal. Jika perusahaan Anda dapat memindahtugaskan Anda, atau izin tinggal Anda mungkin tidak diperpanjang, negosiasikan klausul ini sebelum menandatangani. Lihat panduan saya tentang menyewa di Johor Bahru sebagai warga asing.
• Meninggalkan Malaysia di tengah masa sewa. Berikan pemberitahuan sebelum Anda pergi dan sepakati serah terima serta rekening untuk pengembalian uang jaminan secara tertulis.
• Pemilik di Singapura, Indonesia, India atau Tiongkok. Siapkan orang setempat untuk inspeksi, penyewaan kembali dan pemberitahuan apa pun. Panduan saya tentang mengelola properti JB dari luar negeri membahas pilihannya, dan surat kuasa (power of attorney) dapat membantu untuk langkah-langkah yang lebih besar.
• Pajak. Sewa dan ganti rugi atas sewa yang hilang mungkin dikenai pajak; lihat panduan pajak penghasilan sewa saya dan periksa dengan LHDN atau konsultan pajak.

Jika Anda penyewa yang mempertimbangkan untuk membeli, perlu dicatat bahwa warga asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian di Johor mulai dari RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026); lihat halaman saya tentang harga minimum bagi orang asing di Johor.

Di mana menyewa atau membeli jika hal ini penting bagi Anda

Keluar lebih awal lebih murah di tempat unit cepat tersewa kembali, seperti di kawasan berikut:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link, populer di kalangan komuter Singapura.
• Mount Austin: keluarga, sekolah dan kafe, dengan kondominium dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan yang sudah mapan di dekat mal.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Second Link.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: di sekitar Universiti Teknologi Malaysia; lihat panduan hunian mahasiswa saya.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur dengan sewa menengah.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, dan jika Anda menyewakan rumah, lihat panduan saya tentang menyewakan properti di Johor.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Sewa berperabot atau tanpa perabot · Perjanjian sewa untuk pemberi sewa di JB · Pengembalian uang jaminan sewa di Malaysia · Penyewa yang tidak membayar sewa · Menjual properti yang sedang disewakan

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah penyewa mengakhiri sewa lebih awal di Malaysia?

Hanya jika perjanjian sewa membolehkannya, misalnya melalui diplomatic clause atau break clause, atau jika pemberi sewa setuju. Jika tidak, pergi lebih awal merupakan pelanggaran, dan penyewa dapat kehilangan uang jaminan atau berutang atas kerugian nyata pemberi sewa, dengan memperhatikan kewajiban pemberi sewa untuk berusaha menyewakan kembali.

Apa itu diplomatic clause dalam perjanjian sewa?

Klausul yang memungkinkan penyewa ekspatriat mengakhiri sewa lebih awal jika dipindahtugaskan ke luar negara bagian atau negara atau tidak dapat memperpanjang izin kerja. Versi yang umum berlaku setelah 12 bulan pertama dan memerlukan pemberitahuan tertulis dua bulan, sering disertai bukti.

Bisakah pemberi sewa menahan seluruh uang jaminan saya jika saya pergi lebih awal?

Hanya jika perjanjian mengaturnya, dan itu pun pasal 75 Contracts Act 1950 membatasi pemberi sewa pada ganti rugi yang wajar hingga jumlah tersebut. Sejak putusan Federal Court dalam perkara Cubic Electronics, penyewalah yang harus membuktikan bahwa menahan uang jaminan itu tidak wajar.

Bisakah pemberi sewa mengakhiri sewa lebih awal untuk menjual properti?

Hanya jika perjanjian memiliki klausul yang membolehkannya atau penyewa setuju. Penjualan tidak dengan sendirinya mengakhiri sewa, sehingga banyak pemilik menjual dengan penyewa tetap tinggal atau menegosiasikan pengosongan unit, kadang dengan ganti rugi.

Apakah bea meterai dikembalikan jika sewa berakhir lebih awal?

Umumnya tidak. Pengembalian berdasarkan Stamp Act 1949 terbatas pada kasus tertentu, seperti dokumen yang batal sejak awal atau tidak pernah diselesaikan, yang dimohonkan dalam 24 bulan. Perjanjian sewa pengganti harus dibubuhi meterai lagi dalam 30 hari sejak penandatanganan.

Apakah sudah ada Residential Tenancy Act di Malaysia pada 2026?

Belum. Pada Agustus 2026 kementerian perumahan menyatakan bahwa Residential Tenancy Bill masih dalam tahap finalisasi, dan saya tidak menemukan laporan bahwa RUU tersebut telah diajukan hingga 10 November 2026. Pengakhiran lebih awal diatur oleh perjanjian sewa dan Contracts Act 1950.

Perlu mengakhiri sewa di JB lebih awal?

Beri tahu saya apakah Anda penyewa atau pemilik, proyeknya, besaran sewa dan tanggal target Anda. Bagi pemberi sewa, saya dapat memasarkan unit kepada penyewa baru, dan bagi penyewa, saya dapat membantu mencari pengganti yang mungkin diterima pemberi sewa. Untuk sengketa uang jaminan atau tuntutan, gunakan jasa pengacara Malaysia. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Agustus 2026; Utusan Malaysia, “RUU Sewaan Kediaman akan dibentang di Parlimen tahun ini”, 5 Februari 2026; Free Malaysia Today, “Don’t delay tabling Residential Tenancy Bill to 2027, NGO tells govt”, 12 Agustus 2026; Contracts Act 1950 (Act 136), pasal 40, 74, 75 dan 76, cetak ulang Laws of Malaysia yang memuat amandemen hingga 1 Januari 2006 (salinan FAOLEX), dicek November 2026; University of Malaya Law Review, ulasan atas putusan Federal Court dalam perkara Cubic Electronics v Mars Telecommunications, diakses November 2026; Specific Relief Act 1950 (Act 137), pasal 7, teks Laws of Malaysia, dicek November 2026; New Straits Times, panduan pemberi sewa tentang perjanjian sewa, bagian 4: ketentuan khusus dan contoh klausul, diakses November 2026; kolom Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “Tenancy agreement”, diakses November 2026; Malay Mail, tentang uang jaminan sewa bagi penyewa pertama kali, 12 Juli 2026; Malay Mail, tentang prosedur gugatan kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (Item 49), 30 Juni 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949 (keringanan dan pengembalian), 6 November 2025; Stamp Act 1949 (Act 378), pasal 57, teks Laws of Malaysia, dicek November 2026; LHDN, denda bea meterai dan batas waktu pembubuhan meterai, diperbarui 13 Mei 2026; The Star, pedoman sewa jangka pendek sedang difinalisasi, 26 Oktober 2026; LHDN, Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property), diakses November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang dicek pada 10 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Undang-undang, aturan pengadilan dan praktik LHDN dapat berubah, dan Residential Tenancy Bill dapat mengubah aturan ini setelah disahkan; konfirmasikan dengan LHDN, kepaniteraan pengadilan dan pengacara Malaysia sebelum bertindak.