Sewaan Berperabot atau Tanpa Perabot di Johor Bahru: Panduan Tuan Rumah (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 11 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru, sama ada anda tinggal di JB, Singapura, Indonesia, India atau China. Jawapan ringkasnya: separa berperabot (penyaman udara, pemanas air, kabinet dapur, lampu, kipas dan langsir) ialah pilihan pertengahan yang biasa di JB; berperabot penuh sesuai untuk penyewa yang berpindah dalam masa singkat, seperti pekerja ulang-alik Singapura, pelajar dan ekspatriat; manakala tanpa perabot sesuai untuk keluarga yang tinggal beberapa tahun. Senarai inventori yang ditandatangani bersama gambar bertarikh melindungi kedua-dua pihak, dan bagi sewaan biasa (bukan perniagaan), LHDN membenarkan potongan bagi kos menggantikan perabot dan penyaman udara.

Tanpa perabot, separa berperabot atau berperabot penuh: maksud setiap satu di JB

Label ini digunakan secara longgar dalam iklan sewaan di JB, jadi sentiasa semak senarai barangan, bukan labelnya:

Tahap	Apa yang biasanya disediakan	Biasanya sesuai untuk	Bagi tuan rumah
Tanpa perabot	Lampu dan kipas siling; kadangkala tiada apa-apa lagi. Unit baharu mungkin tiada kabinet dapur pun.	Keluarga dan penyewa jangka panjang yang membawa perabot sendiri	Perbelanjaan paling rendah dan paling sedikit pembaikan; kurang penyewa yang boleh terus berpindah masuk
Separa berperabot	Penyaman udara, pemanas air, kabinet dapur, lampu dan kipas, langsir. Kadangkala peti sejuk atau mesin basuh.	Kebanyakan penyewa tempatan, keluarga dan ramai pasangan bekerja	Kelengkapan asas yang dijangka penyewa; perbelanjaan sederhana
Berperabot penuh	Barangan separa berperabot ditambah katil, almari pakaian, sofa, set makan, peti sejuk dan mesin basuh	Pekerja ulang-alik Singapura, pelajar, ekspatriat dengan kontrak setahun, pendatang baharu dan pekerja jarak jauh	Perbelanjaan paling tinggi dan paling banyak kehausan; sesuai untuk penyewa yang mahu berpindah masuk dengan cepat

Melengkapkan unit baharu? Semak dahulu apa yang diserahkan: sesetengah kondominium baharu diserahkan tanpa kabinet dapur, penyaman udara atau pemanas air.

Siapa menyewa yang mana di Johor Bahru

• Keluarga yang tinggal beberapa tahun selalunya memiliki perabot sendiri dan lebih suka rumah tanpa perabot atau separa berperabot, terutamanya rumah landed dan kondominium lebih besar berhampiran sekolah. Malay Mail melaporkan pada Oktober 2026 bahawa seorang penasihat penempatan semula mencadangkan keluarga dari Singapura menyewa dahulu untuk mencuba hidup di JB.
• Pekerja ulang-alik Singapura selalunya mahu berpindah masuk dengan hanya sebuah beg pakaian, jadi unit berperabot penuh berhampiran pusat pemeriksaan dan stesen RTS Link akan datang biasanya sesuai untuk mereka. RTS Link dirancang dibuka pada Februari 2027, tertakluk kepada pensijilan keselamatan; lihat kemas kini RTS Link dan tinggal di JB dan bekerja di Singapura saya.
• Pelajar biasanya mahukan bilik atau unit berperabot berhampiran kampus; lihat penginapan pelajar berhampiran universiti di JB dan menyewakan bilik.
• Ekspatriat dan sewaan syarikat dengan kontrak tetap selalunya mahukan unit berperabot penuh dan mungkin meminta klausa keluar awal (klausa diplomatik); lihat menamatkan sewaan lebih awal.
• Penginapan jangka pendek memerlukan perabot penuh dan tertakluk kepada peraturan berbeza. Pada Oktober 2026, kementerian perumahan menyatakan garis panduan sewaan jangka pendek kebangsaan sedang dimuktamadkan (The Star); lihat panduan peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek saya.

Ini corak umum; panduan terbaik ialah cara unit serupa di bangunan anda disewakan.

Adakah perabot menaikkan sewa?

Unit berperabot biasanya meminta sewa lebih tinggi daripada unit yang sama tanpa perabot, tetapi tiada indeks sewa rasmi bagi Johor Bahru, dan saya tidak menemui angka terbitan yang boleh dipercayai bagi perbezaan ini pada November 2026. Ia berbeza mengikut bangunan, saiz unit, kualiti perabot dan iklan pesaing, dan angka di portal ialah sewa yang diminta, bukan sewa yang dipersetujui. Untuk menilainya bagi unit anda, timbangkan:

• Sewa diminta bagi unit setara: bangunan yang sama, saiz, tingkat dan arah yang serupa, berperabot berbanding tanpa perabot, diiklankan baru-baru ini.
• Kos penyediaan dan penggantian: sebut harga terperinci sekarang, serta tilam, sofa dan perkakas yang lebih cepat haus dalam unit sewaan.
• Masa untuk disewa dan tempoh penyewa: sebulan kosong bermakna kehilangan sewa sebulan, dan pekerja ulang-alik serta pelajar mungkin berpindah lebih kerap berbanding keluarga.

Saya boleh mendapatkan sewa diminta semasa bagi unit berperabot dan tanpa perabot di bangunan anda dan berkongsi berapa cepat unit tersebut disewa.

Menyediakan unit separa berperabot atau berperabot penuh

Bagi separa berperabot, penyewa di JB secara amnya menjangkakan penyaman udara di ruang tamu dan bilik tidur, pemanas air di setiap bilik mandi, kabinet dapur, lampu dan kipas, serta langsir. Semak dahulu peraturan kondominium tentang unit luar penyaman udara, ledge dan paip saliran; panduan penyaman udara saya menerangkan saiz, label tenaga dan servis. Berperabot penuh menambah katil dan tilam, almari pakaian, sofa, set makan, peti sejuk dan mesin basuh. Pilih barangan yang tahan lama dan mudah dibersihkan.

Suruhanjaya Tenaga mengawal selia kelengkapan elektrik isi rumah. Garis panduannya tentang kelulusan kelengkapan elektrik (edisi keenam, Mei 2018) menyenaraikan penyaman udara, pemanas air, peti sejuk, mesin basuh dan kipas antara barangan terkawal yang memerlukan kelulusannya sebelum dijual dan mesti mempunyai label SIRIM-ST. Semak label tersebut, simpan resit dan kad waranti untuk pembaikan, tuntutan dan rekod cukai, dan gunakan juruelektrik berlesen untuk memasang dan membumikan pemanas air serta barangan berwayar lain. Kos berbeza mengikut saiz unit dan spesifikasi; panduan kos pengubahsuaian dan perabot saya menerangkan faktor yang mempengaruhinya.

Senarai inventori dan gambar semasa masuk dan keluar

Semakin banyak perabot yang anda sediakan, semakin penting inventori: ia bukti anda bagi sebarang potongan deposit dan perlindungan penyewa daripada potongan yang tidak adil. Malaysia belum mempunyai Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa; pada 4 Ogos 2026, timbalan menteri perumahan menyatakan rang undang-undang itu masih dimuktamadkan (Bernama), dan saya tidak menemui laporan ia dibentangkan sehingga awal November 2026. Perjanjian dan inventorinya yang memainkan peranan.

Rekod	Apa yang perlu dimasukkan
Senarai barangan, bilik demi bilik	Setiap barangan dengan penerangan ringkas, kuantiti dan keadaan (baharu, baik, sederhana, bertanda). Masukkan alat kawalan jauh, rel langsir, lekapan lampu dan barangan dapur.
Gambar bertarikh dan video pendek	Setiap dinding, lantai dan siling, setiap perabot, gambar dekat kesan sedia ada, bahagian dalam peti sejuk dan kabinet.
Butiran perkakas	Usia, tarikh servis penyaman udara terakhir, dan bahawa setiap perkakas berfungsi semasa penyerahan.
Bacaan meter dan kunci	Bacaan elektrik dan air; bilangan kunci, kad akses, pelekat tempat letak kereta dan alat kawalan jauh.
Tandatangan	Kedua-dua pihak menandatangani inventori semasa masuk dan sekali lagi semasa keluar, mencatat sebarang perselisihan pada hari itu.

Deposit mengikut corak biasa JB, iaitu deposit keselamatan dua bulan, sewa pendahuluan sebulan dan kira-kira setengah bulan untuk utiliti (Malay Mail, Julai 2026); tiada undang-undang yang menetapkan jumlahnya, jadi sesetengah tuan rumah bersetuju dengan terma berbeza bagi unit berperabot penuh. Nyatakan secara bertulis apa yang boleh ditolak dan tarikh akhir pemulangan. Panduan saya tentang perjanjian sewa untuk tuan rumah JB dan pemulangan deposit sewa menerangkannya dengan terperinci.

Haus dan lusuh biasa berbanding kerosakan, dan siapa membaiki apa

Haus dan lusuh biasa ialah kemerosotan semula jadi rumah dan isinya melalui penggunaan biasa yang berhati-hati. Penyewa membayar untuk kerosakan, bukan usia barang, dan potongan yang adil meliputi kos membetulkan sesuatu, bukan penggantian dengan barang baharu.

Biasanya haus dan lusuh biasa (kos tuan rumah)	Biasanya kerosakan (kos penyewa, jika perjanjian membenarkan)
Langsir dan fabrik sofa yang pudar selepas bertahun-tahun terdedah kepada matahari	Kesan terbakar, kotoran besar atau koyak pada upholsteri dan tilam
Pemanas air atau pemampat penyaman udara lama yang rosak melalui penggunaan biasa	Perkakas yang rosak akibat salah guna, atau penyaman udara yang rosak kerana penyewa tidak membuat servis yang dipersetujuinya
Calar ringan pada dinding dan lantai	Lubang, kerosakan oleh haiwan peliharaan, serta barangan, kunci atau kad akses yang hilang

Bagi pembaikan, pembahagian biasa di JB ialah pemilik membayar untuk masalah struktur, kebocoran tersembunyi dan perkakas yang rosak melalui penggunaan biasa, manakala penyewa membayar untuk kerosakan yang mereka sebabkan serta pembaikan kecil dan servis penyaman udara sehingga had dalam perjanjian. Sewaan berperabot mempunyai lebih banyak barangan, jadi tetapkan had itu dengan jelas. Bagi pertikaian, lihat apa yang boleh dilakukan tuan rumah apabila penyewa berhenti membayar.

Cukai: perabot, kelengkapan dan pendapatan sewa anda

Public Ruling No. 12/2018 LHDN, Income from Letting of Real Property (19 Disember 2018, masih disenaraikan sebagai terkini di laman LHDN pada November 2026), menerangkan cara sewa dikenakan cukai. Perkara yang penting bagi perabot:

• Punca perniagaan atau bukan perniagaan. Kebanyakan tuan rumah individu dikenakan cukai di bawah perenggan 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, iaitu punca bukan perniagaan. Sewaan merupakan punca perniagaan di bawah perenggan 4(a) hanya apabila perkhidmatan sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif; perkhidmatan yang disediakan secara pasif, seperti oleh perbadanan pengurusan, tidak diambil kira.
• Menggantikan kelengkapan. Bagi hartanah berperabot yang disewakan sebagai punca bukan perniagaan, perenggan 12 menyatakan kos menggantikan kelengkapan seperti perabot dan penyaman udara boleh ditolak daripada pendapatan sewa kasar.
• Elaun modal. Perenggan 10 memakai peraturan elaun modal dalam Jadual 3 bagi sewaan yang merupakan punca perniagaan. Oleh itu, tuan rumah bukan perniagaan bergantung pada potongan penggantian, bukan elaun modal.
• Potongan lain. Perenggan 8.2 menyenaraikan cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman, insurans kebakaran, kutipan sewa, pembaharuan sewaan atau pertukaran penyewa, dan pembaikan biasa.
• Tidak boleh ditolak. Perenggan 8.3 tidak membenarkan perbelanjaan awal untuk mendapatkan penyewa pertama, seperti pengiklanan, kos guaman perjanjian pertama, duti setem dan komisen ejen.
• Tempoh kosong. Perenggan 8.4 secara amnya tidak membenarkan perbelanjaan semasa hartanah tidak disewakan, kecuali jika ia pernah disewakan sebelum ini dan disediakan untuk disewakan semula, seperti semasa pembaikan atau sehingga dua tahun selepas sewaan tamat.

Ilustrasi dengan angka rekaan: anda menyewakan kondominium berperabot sebagai punca bukan perniagaan dan menggantikan mesin basuh yang sudah haus dengan kos RM1,200 pada 2026. Di bawah perenggan 12, RM1,200 itu boleh dituntut terhadap pendapatan sewa 2026 anda. Perabot yang dibeli sebelum sewaan pertama adalah berbeza, jadi rekodkan pembelian pertama dan penggantian secara berasingan dan rujuk ejen cukai.

Individu bukan pemastautin membayar kadar rata 30% atas pendapatan sewa Malaysia tanpa pelepasan peribadi (LHDN). Panduan cukai pendapatan sewa saya menerangkan kadar dan pemfailan. Ini maklumat umum, bukan nasihat cukai; sahkan dengan LHDN atau ejen cukai berlesen.

Menginsuranskan isi rumah

Perlindungan bangunan tidak melindungi perabot dan perkakas anda; untuk itu anda memerlukan polisi isi rumah (householder), manakala polisi pemilik rumah (houseowner) dan kebakaran melindungi bangunan (Malay Mail, November 2024). Maklumkan kepada syarikat insurans bahawa unit itu disewakan, tanya cara ia mengendalikan kecurian dan kerosakan dalam rumah sewa dan sama ada tuntutan mengambil kira susut nilai, dan ingatkan penyewa untuk menginsuranskan barangan mereka sendiri. Lihat panduan insurans rumah saya. Bukan nasihat insurans; semak perkataan polisi.

Menyewakan semula antara penyewa

• Semak keluar berpandukan inventori dan selesaikan potongan dengan bukti.
• Servis dan segarkan semula: servis penyaman udara, buat pembersihan menyeluruh, dan baiki atau ganti barangan yang haus sebelum lawatan, sambil menyimpan resit.
• Kemas kini inventori dan gambar untuk penyewa baharu.
• Setemkan perjanjian baharu dalam tempoh 30 hari. Di bawah garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026, duti ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan bagi tempoh sehingga setahun, jadi sewa RM2,000 sebulan selama setahun dikenakan RM96.
• Meter dan kad: ambil bacaan dan keluarkan semula kad; lihat bil elektrik dan air, yang meningkat dengan beberapa penyaman udara.

Mana yang patut anda pilih?

Situasi anda	Selalunya lebih sesuai
Rumah landed atau kondominium besar berhampiran sekolah	Tanpa perabot atau separa berperabot, untuk keluarga
Unit kecil berhampiran pusat pemeriksaan atau stesen RTS Link	Berperabot penuh, untuk pekerja ulang-alik
Unit berhampiran universiti	Berperabot penuh, mungkin disewakan mengikut bilik
Anda tinggal di luar negara dan tidak dapat menguruskan banyak pembaikan	Separa berperabot: lebih sedikit barangan untuk diselenggara; lihat menguruskan hartanah JB dari luar negara
Anda mungkin akan tinggal sendiri atau menjual tidak lama lagi	Separa berperabot memberi lebih banyak pilihan

Pemilik asing tertakluk kepada peraturan sewaan yang sama. Jika anda masih dalam proses membeli, warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bermula RM1 juta (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum warga asing di Johor.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link; permintaan daripada pekerja ulang-alik.
• Mount Austin: keluarga dan pasangan bekerja.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan keluarga yang mantap.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Second Link.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti dan kawasan perindustrian.
• Danga Bay: kondominium tepi air berhampiran bandar.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah landed di sebelah timur.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, atau baca menyewakan hartanah di Johor.

Lagi panduan hidup di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah JB · Pemulangan deposit sewa · Kos pengubahsuaian dan perabot di JB · Menyewakan bilik di JB

Soalan lazim

Lebih baik menyewakan kondominium di JB berperabot atau tanpa perabot?

Ia bergantung pada siapa yang menyewa di kawasan anda. Separa berperabot ialah pilihan pertengahan yang biasa di Johor Bahru. Berperabot penuh sesuai untuk penyewa yang berpindah dalam masa singkat, seperti pekerja ulang-alik Singapura, pelajar dan ekspatriat. Tanpa perabot sesuai untuk keluarga yang memiliki perabot sendiri dan bercadang tinggal bertahun-tahun.

Apa yang biasanya disediakan dalam unit separa berperabot di Johor Bahru?

Biasanya penyaman udara di ruang tamu dan bilik tidur, pemanas air di bilik mandi, kabinet dapur, lampu dan kipas, serta langsir. Sesetengah tuan rumah menambah peti sejuk atau mesin basuh. Tiada definisi undang-undang, jadi senaraikan setiap barangan dalam inventori perjanjian sewa.

Berapa lebih tinggi sewa unit berperabot penuh di JB?

Tiada indeks sewa rasmi bagi Johor Bahru, jadi tiada angka terbitan yang boleh dipercayai bagi perbezaan ini. Ia berbeza mengikut bangunan, saiz unit dan kualiti perabot. Bandingkan sewa diminta semasa bagi unit serupa di bangunan yang sama.

Bolehkah saya menuntut perabot sebagai potongan cukai atas pendapatan sewa di Malaysia?

Di bawah Public Ruling No. 12/2018 LHDN, jika sewaan anda merupakan punca bukan perniagaan, kos menggantikan kelengkapan seperti perabot dan penyaman udara boleh ditolak daripada pendapatan sewa. Elaun modal terpakai apabila sewaan merupakan punca perniagaan. Bukan nasihat cukai; semak dengan LHDN atau ejen cukai.

Bolehkah tuan rumah memotong deposit penyewa untuk perabot yang sudah haus?

Tidak bagi haus dan lusuh biasa, iaitu penuaan biasa barangan melalui penggunaan yang berhati-hati. Tuan rumah biasanya hanya boleh memotong apa yang dibenarkan oleh perjanjian, seperti kerosakan melebihi penggunaan biasa, disokong oleh inventori semasa masuk, gambar bertarikh dan resit atau sebut harga.

Siapa yang membayar pembaikan perabot dan perkakas dalam unit sewaan?

Lazimnya, pemilik membayar apabila perkakas rosak melalui penggunaan biasa, dan penyewa membayar untuk kerosakan yang mereka sebabkan serta pembaikan kecil dan servis penyaman udara sehingga had dalam perjanjian. Perjanjian anda yang menentukan.

Mahu menyewakan rumah anda di JB?

Beritahu saya projek, jenis unit dan apa yang ada di dalamnya sekarang. Saya akan memberitahu anda apa yang biasanya dijangka penyewa di sana, berkongsi sewa diminta bagi unit berperabot dan tanpa perabot berdekatan, dan membantu dengan inventori dan penyerahan bagi sewaan yang saya uruskan. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: LHDN, senarai Public Ruling (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018), diakses November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, ringkasan Public Ruling No. 12/2018 (perenggan 4, 5, 8, 10 dan 12), 20 Disember 2019; LHDN, Siapa yang dikenakan cukai (individu bukan pemastautin), diakses November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949 (Butiran 49), 30 Jun 2026; Malay Mail, tentang deposit sewa bagi penyewa kali pertama, 12 Julai 2026; Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Ogos 2026; Suruhanjaya Tenaga, Guidelines for the Approval of Electrical Equipment, edisi keenam, 21 Mei 2018, disemak November 2026; Malay Mail, panduan perlindungan dan polisi insurans rumah di Malaysia, 22 November 2024; Malay Mail, “From dreading JB to calling it home”, 13 Oktober 2026; Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”, 20 Oktober 2026; The Star, garis panduan sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, 26 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 11 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau insurans. Peraturan cukai, amalan dan sewa diminta berubah; sahkan dengan LHDN atau ejen cukai berlesen, peguam anda dan syarikat insurans anda, dan gunakan juruelektrik berlesen untuk perkakas berwayar.