Penyewa tidak membayar sewa di Malaysia (2026): panduan langkah demi langkah untuk tuan rumah di Johor

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk tuan rumah di Johor Bahru, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura, Indonesia, India, China atau tempat lain, yang penyewanya telah berhenti membayar sewa. Jawapan ringkasnya: mulakan dengan peringatan bertulis dan notis tuntutan rasmi, gunakan deposit hanya setakat yang dibenarkan oleh perjanjian sewa anda, dan jika itu gagal, bawa ke mahkamah untuk tunggakan dan, jika perlu, untuk mendapatkan milikan. Malaysia masih belum mempunyai Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa pada November 2026, jadi anda tidak boleh menukar kunci atau memotong bekalan utiliti untuk memaksa penyewa keluar; hanya mahkamah boleh memerintahkannya.

Kedudukan undang-undang pada November 2026

Pada 4 Ogos 2026, timbalan menteri perumahan memberitahu Dewan Negara bahawa Residential Tenancy Bill (Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman) masih dimuktamadkan, dengan salah satu matlamatnya ialah cara yang lebih cepat dan lebih rendah kos untuk menyelesaikan pertikaian sewa (Bernama). Saya tidak menemui laporan bahawa ia telah dibentangkan setakat awal November 2026, jadi belum ada tribunal sewaan. Sehingga ada, sewa yang tidak dibayar dikendalikan di bawah undang-undang sedia ada:

• Contracts Act 1950 dan perjanjian sewa anda. Sewa, tarikh perlu bayar, caj lewat, peraturan deposit dan klausa penamatan yang boleh anda kuatkuasakan ialah apa yang anda tulis dalam perjanjian.
• Specific Relief Act 1950, seksyen 7. Apabila sewaan telah tamat dan penghuni terus tinggal, pemilik tidak boleh mendapatkan semula hartanah daripada mereka kecuali melalui prosiding mahkamah.
• Distress Act 1951. Membenarkan tuan rumah memohon kepada mahkamah untuk waran tahanan bagi menyita dan menjual barangan alih penyewa untuk tunggakan sewa.
• Civil Law Act 1956, seksyen 28(4). Penyewa yang terus menduduki selepas sewaan tamat boleh dikenakan, atas pilihan tuan rumah, dua kali ganda sewa (atau dua kali ganda nilai) bagi tempoh mereka terus tinggal.
• Stamp Act 1949, seksyen 52. Perjanjian yang tidak disetemkan tidak boleh diterima sebagai keterangan sehingga duti dan sebarang penalti dibayar.
• Limitation Act 1953, seksyen 6. Tuntutan berasaskan kontrak secara amnya mesti dibawa dalam tempoh enam tahun dari kausa tindakan.

Ini ialah maklumat am, bukan nasihat undang-undang. Sebelum anda menamatkan sewaan, menahan deposit atau memulakan kes mahkamah, berbincang dengan peguam Malaysia tentang perjanjian dan fakta kes anda.

Apa yang perlu dilakukan apabila sewa tidak dibayar: langkah demi langkah

1. Semak dahulu. Pastikan bayaran benar-benar belum diterima dan baca semula klausa sewa, caj lewat dan penamatan.
2. Berbincang, kemudian buat secara bertulis. Mesej mesra, kemudian peringatan bertulis bertarikh yang menyatakan jumlah tertunggak, tarikh perlu bayar dan cara membayar.
3. Persetujuan pelan bayaran hendaklah dibuat secara bertulis, dengan tarikh dan jumlah, serta menyatakan bahawa ia tidak mengetepikan hak anda.
4. Hantar notis tuntutan rasmi. Biasanya melalui peguam, melalui pos berdaftar dan e-mel, dengan tarikh akhir dan menyatakan bahawa anda boleh menamatkan sewaan di bawah perjanjian jika tunggakan tidak dibayar.
5. Putuskan: dapatkan semula wang, unit, atau kedua-duanya. Tuntutan kecil, tuntutan sivil, writ tahanan atau tindakan milikan, seperti yang diterangkan di bawah.
6. Tamatkan sewaan dengan betul, jika anda memilih untuk berbuat demikian. Ikut langkah notis dalam perjanjian anda dengan tepat. Penamatan yang melangkau satu langkah boleh dicabar.
7. Jika penyewa keluar, periksa unit berpandukan senarai inventori, ambil gambar bertarikh dan buat penyata deposit secara bertulis.

Simpan rekod dokumen dari hari pertama

Anda akan memerlukan: perjanjian sewa yang disetemkan dan sijil setemnya, senarai inventori yang ditandatangani, lejar sewa (tarikh perlu bayar, jumlah dibayar), penyata bank, salinan setiap peringatan dan notis tuntutan bersama bukti penghantaran, dan tangkapan skrin mesej.

Menggunakan deposit sekuriti

Tiada undang-undang yang menetapkan deposit sewa di Malaysia. Corak lazim, yang disifatkan oleh Malay Mail pada Julai 2026 sebagai amalan standard, ialah sewa dua bulan sebagai deposit sekuriti, sewa pendahuluan sebulan dan setengah bulan sebagai deposit utiliti: kira-kira RM7,000 di hadapan bagi sewa RM2,000 sebulan.

Soalan	Apa yang biasanya menentukan
Bolehkah saya menolak sewa tertunggak daripada deposit sekuriti?	Biasanya boleh pada akhir sewaan, jika perjanjian menyenaraikan sewa tertunggak sebagai potongan.
Bolehkah saya menggunakan deposit di pertengahan tempoh sewaan?	Hanya jika perjanjian membenarkannya, dan banyak perjanjian menyatakan penyewa mesti menambahnya semula.
Bolehkah penyewa menganggap deposit sebagai sewa bulan-bulan terakhir?	Tidak, jika perjanjian menyatakan tidak boleh. Masukkan ayat itu dalam setiap perjanjian.
Bagaimana dengan deposit utiliti?	Disimpan untuk bil akhir elektrik, air dan pembetungan; tolak hanya apa yang ditunjukkan dalam bil.

Apabila anda memulangkan baki, berikan penyata terperinci bagi setiap potongan bersama resit atau sebut harga. Maklumat lanjut tentang deposit dan klausa ada dalam panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa di Johor Bahru saya.

Saluran undang-undang anda

Saluran	Apa yang anda peroleh	Di mana	Perkara yang perlu diberi perhatian
Prosedur tuntutan kecil	Penghakiman bagi wang yang terhutang, sehingga RM5,000	Magistrates’ Court (Mahkamah Majistret)	Order 93, Rules of Court 2012. Individu sahaja; pihak-pihak secara amnya hadir tanpa peguam; tiada rayuan.
Tuntutan sivil bagi tunggakan dan ganti rugi	Penghakiman bagi jumlah yang lebih besar, faedah dan kos	Magistrates’ Court, Sessions Court atau High Court, mengikut jumlah	Biasanya dengan peguam. Boleh digabungkan dengan tuntutan milikan.
Writ (waran) tahanan	Penyitaan dan penjualan barangan penyewa di premis	Mahkamah, melalui permohonan ex parte	Distress Act 1951: tunggakan sehingga 12 bulan genap; sesetengah barangan dikecualikan.
Tindakan untuk milikan	Perintah mahkamah supaya unit diserahkan semula, dikuatkuasakan melalui writ milikan	Mahkamah	Satu-satunya cara yang sah untuk mengeluarkan penyewa yang terus tinggal (Specific Relief Act 1950, s.7).
Sewa dua kali ganda kerana terus menduduki	Pampasan tambahan selepas sewaan tamat	Dituntut dalam tindakan mahkamah	Civil Law Act 1956, s.28(4), atas pilihan tuan rumah.

Sessions Court (Mahkamah Sesyen) mendengar tuntutan sivil melebihi RM100,000 sehingga RM1 juta, serta perkara tuan rumah dan penyewa dan perkara tahanan tanpa had nilai, menurut huraian Council of ASEAN Chief Justices tentang mahkamah Malaysia. Fi dan tempoh berbeza mengikut kes dan sama ada penyewa membela diri, jadi minta anggaran daripada peguam anda terlebih dahulu.

Tuntutan kecil: sehingga RM5,000 tanpa peguam

Bagi jumlah yang kecil, seperti sewa satu atau dua bulan selepas ditolak deposit, prosedur tuntutan kecil ialah saluran paling mudah. Seperti yang dijelaskan oleh Malay Mail pada Februari 2025, tuntutan tidak boleh melebihi RM5,000, majistret mendengarnya, pihak-pihak mewakili diri sendiri, dan keputusannya muktamad. Penghakiman yang tidak dibayar boleh dikuatkuasakan, contohnya melalui penyitaan dan penjualan. Semak had semasa dan langkah pemfailan dengan pejabat pendaftaran Magistrates’ Court di Johor Bahru sebelum anda memfailkan, dan ambil perhatian bahawa tuan rumah yang merupakan syarikat tidak boleh menggunakan saluran ini.

Writ tahanan: menyita barangan untuk sewa

Di bawah seksyen 5 Distress Act 1951, tuan rumah, atau ejen yang diberi kuasa secara bertulis, boleh memohon kepada hakim atau pendaftar untuk waran tahanan. Ia meliputi sewa sehingga dua belas bulan genap sejurus sebelum permohonan, dan masih boleh digunakan selepas sewaan tamat jika penyewa masih menduduki atau barangan mereka masih ada. Seksyen 8 mengecualikan barangan tertentu, termasuk pakaian dan peralatan tidur yang diperlukan. Bailif, bukan tuan rumah, yang menjalankan penyitaan. Ia untuk sewa, bukan bil utiliti, dan dalam unit berperabot kebanyakan barangan mungkin milik anda, jadi ia sesuai bagi penyewa yang mempunyai barangan berharga milik mereka sendiri.

Mendapatkan semula unit

Jika penyewa tidak mahu membayar dan tidak mahu keluar, anda terlebih dahulu menamatkan sewaan seperti yang dibenarkan oleh perjanjian, kemudian menyaman untuk milikan dan tunggakan sekali gus. Setelah mahkamah memberikan milikan, writ milikan dilaksanakan oleh pegawai mahkamah. Seksyen 28(4) Civil Law Act 1956 juga membolehkan anda menuntut sewa dua kali ganda bagi tempoh penyewa terus menduduki selepas sewaan tamat; tanya peguam anda sama ada ia sesuai dengan kes anda.

Apa yang tidak boleh dilakukan

Tindakan sendiri boleh menukar tuntutan sewa anda menjadi tuntutan terhadap anda:

• Jangan tukar kunci atau nyahaktifkan kad akses untuk menghalang penyewa masuk.
• Jangan potong bekalan elektrik atau air untuk menekan penyewa.
• Jangan alihkan atau simpan barangan penyewa sendiri; penyitaan untuk sewa dibuat di bawah waran mahkamah.
• Jangan masuk tanpa notis yang dikehendaki oleh perjanjian anda, kecuali dalam kecemasan sebenar.

Seksyen 7(2) Specific Relief Act 1950 ialah sebabnya: setelah sewaan tamat, milikan hanya boleh diperoleh semula melalui mahkamah. Jika penyewa jelas telah meninggalkan unit (kunci dipulangkan, barangan sudah tiada), rekodkan buktinya dan tanya peguam sebelum anda menyewakannya semula.

Pencegahan: saringan dan perjanjian

Mencegah lebih mudah daripada mendapatkan semula. Sebelum anda menerima penyewa, minta:

• Identiti: MyKad bagi rakyat Malaysia; pasport dengan pas yang sah bagi warga asing. Menyewakan kepada seseorang tanpa pas yang sah ialah kesalahan bagi pemilik atau penghuni di bawah seksyen 55E Immigration Act 1959/63 (laporan mahkamah Daily Express, April 2024).
• Kemampuan membayar: surat pengesahan majikan dan slip gaji terkini, atau dokumen pendaftaran syarikat dan penandatangan yang diberi kuasa bagi sewaan syarikat.
• Sejarah: maklumat hubungan tuan rumah terdahulu, dan, dengan persetujuan bertulis pemohon, laporan kredit daripada agensi pelaporan kredit berdaftar.
• Penghuni: nama dan pengenalan diri semua orang yang akan tinggal di unit tersebut.

Klausa	Mengapa ia penting apabila sewa tidak dibayar
Tarikh perlu bayar sewa, akaun pembayaran, caj lewat	Menentukan bila penyewa ingkar dan jumlah tambahan yang perlu dibayar.
Keingkaran dan penamatan	Berapa hari tunggakan yang membolehkan anda menamatkan sewaan, dan notis yang perlu diberikan.
Potongan deposit	Membolehkan anda menggunakan deposit untuk tunggakan; menyatakan ia bukan sewa bulan terakhir.
Kos mendapatkan semula	Membolehkan anda menuntut kos guaman yang munasabah untuk mendapatkan semula tunggakan, jika mahkamah bersetuju.
Alamat untuk notis	Alamat e-mel dan alamat pos, supaya notis tuntutan tidak boleh didakwa tersesat.
Jadual inventori	Bukti keadaan unit untuk potongan pada akhir sewaan.

Setemkan perjanjian tepat pada masanya

Duti setem sewaan di bawah garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026 ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan bagi tempoh sehingga satu tahun dan RM3 bagi satu hingga tiga tahun, jadi sewa RM2,000 sebulan selama satu tahun dikenakan RM96. Setemkan dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax. Penyeteman lewat dikenakan yang lebih tinggi antara RM50 atau 10% daripada duti dalam tempoh tiga bulan, kemudian yang lebih tinggi antara RM100 atau 20% (LHDN, Mei 2026). Perjanjian yang tidak disetemkan masih boleh disetemkan kemudian dengan penalti, tetapi lakukannya sebelum berlaku pertikaian, bukan semasa pertikaian.

Jika anda memiliki rumah itu dari luar negara

Jarak menjadikan setiap langkah lebih perlahan, jadi aturkan perkara ini sebelum masalah bermula.

• Lantik seseorang secara bertulis. Distress Act membenarkan ejen memohon jika diberi kuasa secara bertulis, dan surat kuasa wakil mungkin diterima. Panduan surat kuasa wakil saya menerangkan cara ia ditandatangani di luar negara dan didepositkan di Malaysia.
• Gunakan peguam Malaysia untuk notis dan sebarang tuntutan. Mereka boleh bertindak sementara anda berada di luar negara. Saluran tuntutan kecil mengharapkan pihak-pihak hadir sendiri, jadi tanya mahkamah tentang keadaan anda terlebih dahulu.
• Pastikan sewa boleh dikesan. Sewa dimasukkan ke akaun atas nama anda, jangan sekali-kali tunai kepada pihak ketiga. Semak pendaftaran mana-mana ejen dalam daftar LPPEH.
• Rancang urusan harian. Panduan saya tentang menguruskan hartanah JB dari luar negara merangkumi pemeriksaan, pembaikan dan bil.

Cukai: sewa tidak dibayar dan kos mendapatkan semula

Sewa daripada hartanah di Malaysia dikenakan cukai di Malaysia, dan LHDN mengenakan cukai ke atas individu bukan pemastautin pada kadar rata 30% tanpa pelepasan peribadi. Public Ruling No. 12/2018 LHDN tentang pendapatan daripada penyewaan harta tanah menyenaraikan fi kutipan sewa dan perbelanjaan guaman yang ditanggung untuk menguatkuasakan kutipan sewa antara perbelanjaan yang boleh ditolak daripada pendapatan sewa bukan perniagaan (perenggan 8.2(d)). Ia tidak menyatakan dengan jelas bagaimana sewa yang tidak pernah dibayar dilayan, jadi simpan rekod anda dan tanya penasihat cukai atau LHDN. Lihat panduan cukai pendapatan sewa saya. Ini bukan nasihat cukai.

Apabila sewa yang tidak dibayar itu digunakan untuk membayar pinjaman anda

Pinjaman, yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan cukai taksiran anda masih perlu dibayar sementara anda mengejar penyewa. Jika tunggakan pinjaman meningkat, berbincang dengan bank anda lebih awal; panduan saya tentang bayaran pinjaman perumahan yang tertunggak menerangkan pilihan yang ada. Teruskan juga membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Permintaan penyewa yang stabil memudahkan anda menyewakan semula jika sesuatu sewaan bermasalah. Kawasan-kawasan ini menarik pengulang-alik ke Singapura, keluarga, pelajar dan pekerja tempatan.

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link. Lihat juga rumah berhampiran stesen RTS Link.
• Mount Austin: keluarga, sekolah dan kafe, dengan kondominium dan rumah bertanah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan mantap berhampiran pusat beli-belah.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: sekitar Universiti Teknologi Malaysia, dengan permintaan daripada pelajar dan pekerja.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dengan sewa sederhana.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, dan lihat panduan saya tentang menyewakan hartanah di Johor dan menyewakan kepada pengulang-alik ke Singapura.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB · Membeli hartanah yang sedang disewa di JB · Insurans rumah di JB · Menyewa di JB sebagai warga asing · Menamatkan sewa lebih awal

Soalan lazim

Apa yang boleh saya lakukan jika penyewa tidak membayar sewa di Malaysia?

Hantar peringatan bertulis, kemudian notis tuntutan rasmi dengan tarikh akhir. Jika itu gagal, anda boleh menyaman untuk tunggakan (tuntutan kecil sehingga RM5,000, atau tuntutan sivil), memohon writ tahanan di bawah Distress Act 1951, dan menamatkan sewaan serta memohon perintah mahkamah untuk milikan.

Bolehkah tuan rumah menukar kunci atau memotong bekalan utiliti jika penyewa berhenti membayar?

Tidak. Di bawah seksyen 7(2) Specific Relief Act 1950, penyewa yang terus tinggal selepas sewaan tamat hanya boleh dikeluarkan melalui prosiding mahkamah. Mengunci penyewa di luar, memotong bekalan elektrik atau air, atau mengambil barangan penyewa boleh mendedahkan tuan rumah kepada tuntutan.

Bolehkah saya menggunakan deposit sekuriti untuk menampung sewa tertunggak?

Biasanya pada akhir sewaan, jika perjanjian menyenaraikan sewa tertunggak sebagai potongan. Penggunaannya di pertengahan tempoh sewaan bergantung pada perjanjian anda. Berikan penyewa penyata terperinci bagi potongan.

Berapa banyak yang boleh saya tuntut di mahkamah tuntutan kecil di Malaysia?

Sehingga RM5,000 di bawah Order 93 Rules of Court 2012, seperti yang dilaporkan pada Februari 2025. Tuntutan didengar oleh majistret, individu mewakili diri sendiri dan keputusannya muktamad. Semak had semasa dengan pejabat pendaftaran mahkamah.

Apakah writ tahanan bagi sewa yang tidak dibayar?

Waran mahkamah di bawah Distress Act 1951 yang membenarkan bailif menyita dan menjual barangan alih penyewa di premis bagi tunggakan sewa sehingga 12 bulan genap sebelum permohonan. Sesetengah barangan, seperti pakaian dan peralatan tidur yang diperlukan, dikecualikan.

Adakah terdapat Akta Sewaan Kediaman atau tribunal sewaan di Malaysia pada 2026?

Belum. Pada Ogos 2026, kementerian perumahan menyatakan Residential Tenancy Bill masih dimuktamadkan, dan tiada laporan pembentangan setakat awal November 2026. Pertikaian dibawa ke mahkamah sivil.

Perlukan penyewa yang boleh dipercayai untuk rumah anda di JB?

Beritahu saya projek, jenis unit, kelengkapan perabot dan bila ia sedia untuk penyewa baharu. Saya boleh berkongsi sewa yang diminta semasa di kawasan berhampiran, memasarkan unit, dan menyemak dokumen serta pas pemohon sebelum anda membuat keputusan. Bagi tunggakan, notis dan tindakan mahkamah, gunakan peguam Malaysia. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Ogos 2026; Sinar Daily, “Govt finalises Residential Tenancy Bill to protect tenants”, 4 Ogos 2026; Specific Relief Act 1950 (Act 137), seksyen 7, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; Distress Act 1951 (Act 255), seksyen 2, 5, 6 dan 8, teks Laws of Malaysia (cetakan semula setakat 1 Januari 2006), disemak November 2026; Civil Law Act 1956 (Act 67), seksyen 28, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; Stamp Act 1949 (Act 378), seksyen 52, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; Limitation Act 1953 (Act 254), seksyen 6, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; Malay Mail, mengenai prosedur tuntutan kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; Council of ASEAN Chief Justices, Malaysia: bidang kuasa Sessions Court, diakses November 2026; Malay Mail, mengenai deposit sewa dan semakan penyewa, 12 Julai 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; LHDN, penalti duti setem dan tarikh akhir penyeteman, dikemas kini 13 Mei 2026; LHDN, Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018), diakses November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, ringkasan Public Ruling No. 12/2018, 23 Disember 2019; LHDN, Who is taxable (individu bukan pemastautin), diakses November 2026; Daily Express, kes seksyen 55E(1) Immigration Act, 26 April 2024; LPPEH, daftar awam ejen harta tanah dan perunding, disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Bagi tunggakan, penamatan atau tindakan mahkamah, gunakan peguam Malaysia. Undang-undang, kaedah mahkamah dan peraturan duti setem boleh berubah; sahkan dengan pejabat pendaftaran mahkamah, LHDN dan peguam anda sebelum bertindak.