新山附家具与无家具出租：房东指南（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月11日

本指南写给出租新山住家的屋主，无论您住在新山、新加坡、印尼、印度还是中国。简短回答：半套家具（冷气机、热水器、厨房橱柜、灯、风扇和窗帘）是新山常见的折中选择；全套家具适合需要随时搬入的租客，例如新加坡通勤族、学生和外籍人士；无家具则适合打算住上好几年的家庭。一份附有日期照片、双方签署的物品清单能保障双方；而对一般（非业务性质）的出租，LHDN允许扣除更换家具和冷气机的费用。

无家具、半套家具还是全套家具：在新山各代表什么

新山的租房广告对这些标签用得很随意，所以请务必查看物品清单，而不是只看标签：

等级	通常包括	较适合	对房东而言
无家具（Unfurnished）	灯和吊扇；有时什么都没有。新单位可能连厨房橱柜都没有。	自带家具的家庭及长期租客	开支最低、维修最少；能够马上搬入的租客较少
半套家具（Partly furnished）	冷气机、热水器、厨房橱柜、灯和风扇、窗帘。有时附冰箱或洗衣机。	大部分本地租客、家庭和许多双薪夫妇	租客期望的基本设备；开支中等
全套家具（Fully furnished）	半套家具的物品，再加上床、衣柜、沙发、餐桌椅、冰箱和洗衣机	新加坡通勤族、学生、签一年合约的外籍人士、新来者及远程工作者	开支最高、耗损最大；适合需要快速入住的租客

为新单位添置设备？请先查看交屋时附带了什么：有些新公寓交屋时没有厨房橱柜、冷气机或热水器。

在新山谁租哪一种

• 打算住上好几年的家庭通常有自己的家具，偏好无家具或半套家具的住家，尤其是靠近学校的有地住宅和较大的公寓。Malay Mail于2026年10月报道，一名搬迁顾问建议新加坡家庭先租房试住新山。
• 新加坡通勤族往往希望提着行李箱就能入住，所以靠近关卡及未来RTS Link车站的全套家具单位较适合他们。RTS Link计划于2027年2月启用，但须视安全认证而定；请参阅我的RTS Link最新消息及住新山、在新加坡工作。
• 学生通常想要校园附近附家具的房间或单位；请参阅新山大学附近的学生住宿及出租房间。
• 外籍人士和公司租户签有固定合约，通常想要全套家具的单位，也可能要求加入提前解约（外交）条款；请参阅提前终止租约。
• 短期住宿需要全套家具，并须遵守不同的规定。2026年10月，房屋部表示全国短期出租指南正在最后定稿（The Star）；请参阅我的Airbnb与短期住宿规定指南。

以上是一般情况；最好的参考是您大楼内类似单位的出租情况。

附家具能提高租金吗？

附家具的单位，叫价通常比同一个单位无家具时高，但新山没有官方租金指数，而截至2026年11月，我也找不到可靠的公开数据说明差距有多大。差距视大楼、单位面积、家具质量和竞争房源而定，而房产网站上的数字是叫价，并非实际成交租金。要为您的单位作出判断，请考虑：

• 同类单位的叫价：同一栋大楼、面积、楼层和朝向相近、近期刊登、附家具与无家具的单位。
• 添置和更换成本：现在就取得逐项报价，并考虑床褥、沙发和电器在出租单位中耗损得更快。
• 出租所需时间及租期长短：空置一个月就损失一个月租金，而通勤族和学生可能比家庭更常搬家。

我可以为您整理您大楼内附家具和无家具单位目前的叫价，并告诉您它们租出去的速度。

布置半套家具或全套家具的单位

如果是半套家具，新山的租客一般期望客厅和卧室有冷气机、每间浴室有热水器，以及厨房橱柜、灯和风扇、窗帘。请先查看公寓对冷气室外机、冷气机台和排水管的规定；我的冷气指南介绍了如何选匹数、能源标签及保养。全套家具还要加上床和床褥、衣柜、沙发、餐桌椅、冰箱和洗衣机。请选择耐用、容易清洁的物品。

Suruhanjaya Tenaga（能源委员会）负责监管家用电器。其电器批准指南（2018年5月第六版）将冷气机、热水器、冰箱、洗衣机和风扇列为受管制物品，销售前须获得其批准，并必须贴有SIRIM-ST标签。请查看是否有该标签，保留收据和保修卡以备维修、索赔和报税之用，并请持牌电工安装热水器及其他接线电器，并做好接地。费用视单位面积和规格而定；我的装修与家具费用指南说明了影响费用的因素。

入住和退租时的物品清单与照片

家具配得越多，物品清单就越重要：它是您扣除押金的证据，也保障租客免受不公平的扣款。马来西亚目前没有生效的住宅租赁法令（Residential Tenancy Act）；2026年8月4日，房屋部副部长表示该法案仍在最后定稿中（Bernama），而截至2026年11月初，我没有找到该法案已提呈国会的报道。目前靠的是租约及其物品清单。

记录	应包括的内容
逐个房间的物品清单	每件物品附简短描述、数量和状况（全新、良好、一般、有痕迹）。包括遥控器、窗帘轨、灯具和厨房用品。
附日期的照片和简短视频	每面墙、地板和天花板、每件家具、现有痕迹的特写、冰箱和橱柜内部。
电器资料	使用年份、上一次冷气保养日期，以及每件电器在交屋时都能正常运作。
电表、水表读数及钥匙	电表和水表读数；钥匙、门禁卡、停车贴纸和遥控器的数量。
签名	双方在入住时签署物品清单，退租时再签一次，并在当天注明任何分歧。

押金按新山常见做法，即两个月保证金、一个月预付租金和约半个月的水电押金（Malay Mail，2026年7月）；法律并没有规定金额，所以有些房东会为全套家具的单位商定不同的条件。请在租约中写明可以扣除哪些费用，以及退还押金的期限。我的新山房东租约指南及租房押金退还指南有详细说明。

正常耗损与损坏，以及谁负责维修

正常耗损（fair wear and tear）是指住家及其物品在正常、小心使用下的自然老化。租客须赔偿的是损坏，而不是老化；合理的扣款是用来修复，而不是换一件全新的。

通常属于正常耗损（由房东承担）	通常属于损坏（如租约允许，由租客承担）
窗帘和沙发布料经多年日晒而褪色	软垫家具和床褥上的烧痕、大片污渍或破损
旧的热水器或冷气压缩机在正常使用下故障	电器因使用不当而损坏，或租客未按约定保养冷气而导致损坏
墙壁和地板上的轻微刮痕	墙洞、宠物造成的损坏，以及遗失的物品、钥匙或门禁卡

至于维修，新山常见的分工是：屋主负责结构问题、隐蔽的漏水，以及在正常使用下故障的电器；租客则负责自己造成的损坏，以及租约所定上限内的小型维修和冷气保养。附家具的出租物品较多，所以请清楚订明上限。如有纠纷，请参阅租客不交租时房东可以怎么做。

税务：家具、装置与您的租金收入

LHDN的Public Ruling No. 12/2018，Income from Letting of Real Property（2018年12月19日，截至2026年11月在LHDN网站上仍列为现行有效），说明了租金如何课税。与配置家具相关的要点如下：

• 业务或非业务来源。大部分个人房东是根据Income Tax Act 1967第4(d)段，按非业务来源课税。只有在全面且积极地提供配套服务时，出租才会根据第4(a)段被视为业务来源；被动提供的服务，例如由管理机构（management corporation）提供的，并不算数。
• 更换家具。对于以非业务来源出租的附家具房产，第12段规定，更换家具和冷气机等陈设的费用，可以从租金总收入中扣除。
• 资本津贴。第10段将Schedule 3的资本津贴规则适用于属于业务来源的出租。因此，非业务性质的房东依靠的是更换费用扣除，而不是资本津贴。
• 其他扣除项目。第8.2段列出门牌税（assessment）和地税（quit rent）、贷款利息、火险、收租费用、续租或更换租客的费用，以及一般维修。
• 不可扣除。第8.3段不允许扣除找到第一位租客的初期开支，例如广告费、第一份租约的律师费、印花税和中介佣金。
• 空置期。第8.4段一般不允许扣除房产未出租期间的开支，除非该房产以前曾出租，并保持随时可再出租的状态，例如在维修期间，或在租约结束后最多两年内。

以假设数字举例说明：您以非业务来源出租一间附家具的公寓，并于2026年花RM1,200更换一台已经用坏的洗衣机。根据第12段，这笔RM1,200可用来抵扣您2026年的租金收入。第一次出租前购买的家具则另当别论，所以请把首次购买和更换分开记录，并咨询税务代理。

非居民个人须就马来西亚的租金收入缴付30%的固定税率，且不享有个人减免（LHDN）。我的租金收入税务指南介绍了税率和报税。本文为一般资讯，并非税务意见；请向LHDN或持牌税务代理确认。

为家具和电器投保

房屋保险不保障您的家具和电器；这需要家庭财产（householder/contents）保单，而屋主保险（houseowner）和火险保障的是建筑物本身（Malay Mail，2024年11月）。请告诉保险公司单位已出租，询问出租住家的盗窃和损坏如何处理、索赔时是否计算折旧，并提醒租客为自己的财物投保。请参阅我的住家保险指南。本文并非保险意见；请查看保单条文。

两任租客之间的再出租

• 按物品清单办理退租，并以证据处理扣款。
• 保养和翻新：在带人看房前保养冷气机、深层清洁，并修理或更换耗损的物品，同时保留收据。
• 为新租客更新物品清单和照片。
• 在30天内为新租约盖印花。根据LHDN于2026年6月30日发布的指南，租期一年或以下的，印花税为每RM250年租金缴付RM1，因此每月RM2,000、租期一年的租约须缴RM96。
• 电表、水表与门禁卡：记录读数并重新发卡；请参阅电费与水费，有几台冷气机的话，电费会更高。

您应该选择哪一种？

您的情况	通常较合适的选择
靠近学校的有地住宅或大型公寓	无家具或半套家具，适合家庭
靠近关卡或RTS Link车站的小单位	全套家具，适合通勤族
靠近大学的单位	全套家具，也可考虑分房出租
您住在海外，无法处理太多维修	半套家具：需要维护的物品较少；请参阅从海外管理新山房产
您可能会自己搬进去住或很快出售	半套家具可保留更多选择

外国屋主须遵守同样的出租规定。如果您还在物色房产，外国人一般只能购买RM1 million起的柔佛住宅房产（New Straits Times，2026年4月）；请参阅柔佛外国人最低购房价格。

如果这对您很重要，该在哪里买

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站；有通勤族需求。
• Mount Austin：家庭和双薪夫妇。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的家庭住宅区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道。
• Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大学和工业区。
• Danga Bay：靠近市区的海滨公寓。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读在柔佛出租房产。

更多柔佛生活指南：新山房东租约指南 · 租房押金退还 · 新山装修与家具费用 · 在新山出租房间

常见问题

新山公寓附家具出租还是无家具出租比较好？

视您所在地区的租客而定。半套家具是新山常见的折中选择。全套家具适合需要随时搬入的租客，例如新加坡通勤族、学生和外籍人士。无家具则适合有自己的家具、打算住上好几年的家庭。

在新山，半套家具通常包括什么？

通常包括客厅和卧室的冷气机、浴室的热水器、厨房橱柜、灯和风扇，以及窗帘。有些房东会加上冰箱或洗衣机。半套家具没有法律定义，所以请在租约的物品清单中列出每一件物品。

在新山，全套家具的单位能多收多少租金？

新山没有官方租金指数，所以没有可靠的公开数据说明差距有多大。差距视大楼、单位面积和家具质量而定。请比较同一栋大楼内类似单位目前的叫价。

在马来西亚，家具费用可以从租金收入中扣税吗？

根据LHDN的Public Ruling No. 12/2018，如果您的出租属于非业务来源，更换家具和冷气机等陈设的费用可以从租金收入中扣除。如果出租属于业务来源，则适用资本津贴。本文并非税务意见；请向LHDN或税务代理确认。

房东可以因家具老旧而扣除租客的押金吗？

正常耗损不行，即物品在小心使用下的正常老化。房东通常只能扣除租约允许的部分，例如超出正常使用的损坏，并须以入住时的物品清单、附日期的照片，以及收据或报价作为依据。

出租单位的家具和电器由谁出钱维修？

一般来说，电器在正常使用下故障由屋主负责，租客则负责自己造成的损坏，以及租约所定上限内的小型维修和冷气保养。以您的租约为准。

要出租您的新山住家？

告诉我项目、单位类型和目前已有的设备。我会告诉您那里的租客通常期望什么，分享附近附家具和无家具单位的叫价，并为我经手的出租协助处理物品清单和交屋。您也可以预约，如果人在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：LHDN，Public Rulings列表（No. 12/2018，Income from Letting of Real Property，2018年12月19日），查阅于2026年11月；Chartered Tax Institute of Malaysia，Public Ruling No. 12/2018摘要（第4、5、8、10及12段），2019年12月20日；LHDN，Who is taxable（非居民个人），查阅于2026年11月；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949（Item 49），2026年6月30日；Malay Mail，关于首次租房者的租房押金，2026年7月12日；Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；Suruhanjaya Tenaga，Guidelines for the Approval of Electrical Equipment，第六版，2018年5月21日，核实于2026年11月；Malay Mail，马来西亚住家保险保障与保单指南，2024年11月22日；Malay Mail，“From dreading JB to calling it home”，2026年10月13日；Malay Mail，“Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”，2026年10月20日；The Star，短期出租指南正在最后定稿，2026年10月26日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月11日，并非法律、税务或保险意见。税务规定、惯例和叫价都会变动；请向LHDN或持牌税务代理、您的律师及您的保险公司确认，接线电器请交由持牌电工处理。