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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日
无论您是本地人还是海外人士，只要在新山买公寓、持有公寓或出租公寓，简单来说：最大的固定开销通常是管理费，另外根据Strata Management Act 2013，还要加上至少10%的偿债基金（sinking fund）。接着是付给州政府的地税或分层地税、付给市议会的门牌税、您自己的电费和水费、家居财物保险，以及单位内部的维修保养。每栋大楼的收费各不相同，所以请根据您想买的那个单位的实际账单和单据来做预算。并非财务建议。
快速回答
- 管理费和偿债基金：由管理机构根据份额单位（share units）制定；偿债基金为管理费的10%，除非大会定下更高比例，但绝不能更低（Act 757，s.25(4)）。
- 逾期付款：未付款项的利息上限为每年10%。
- 地税或分层地税：每年一次的土地费用；在柔佛，地税须在5月31日前缴付。
- 门牌税：MBJB每年发出两次账单，须在2月28日和8月31日前缴付；MBIP自2024年起调整了门牌税，税率请查看该单位最新的账单。
- 水电：TNB向大多数住家收取每kWh 44.43仙（未计抵扣额和调整）；Ranhill SAJ首20 m³每m³收RM1.05。
- 保险：管理机构为大楼投保；您自己为家居财物和装修投保。
一年账单一览
| 开销 | 付给谁 | 怎么定 | 多久一次 |
|---|---|---|---|
| 管理费 | 发展商、JMB或MC | 预算按份额单位分摊 | 通常每月或每季 |
| 偿债基金 | 同一个管理机构，独立账户 | 至少为管理费的10% | 与管理费一起缴付 |
| 地税或分层地税 | 州土地局，直接缴付或通过管理层缴付 | 土地或分层面积 × 州政府税率 | 每年；柔佛须在5月31日前 |
| 门牌税（cukai taksiran） | 市议会：MBJB、MBIP、MBPG或MPKu | 议会税率 × 议会评定价值 | MBJB：每年两次 |
| 电费 | TNB | 能源委员会电费表和您的用电量 | 每月 |
| 水费和排污费 | Ranhill SAJ（排污费在同一张账单上） | 分级水费和您的用水量 | 每月 |
| 家居财物保险 | 您的保险公司或伊斯兰保险（takaful）业者 | 投保额 | 每年 |
| 单位内部维修保养 | 您自己选择的承包商 | 报价 | 有需要时 |
管理费和偿债基金
根据Strata Management Act 2013（Act 757），在联合管理机构（JMB）接手之前由发展商收取管理费；分层地契发出、管理公司（MC）成立之后，则由MC收取。管理费用于保安、清洁、电梯、公共区域水电、园艺、大楼保险以及任何管理代理。每个单位按其份额单位缴付，所以面积较大的单位或顶层公寓会付得较多。
- 偿债基金。这是一个独立的基金，用于未来的大型工程，例如重新油漆、更换电梯或修理屋顶。法令规定在发展商管理期间为管理费的10%（s.12(4)）；JMB的大会可以定下更高的比例，但不能更低（s.25(4)）。
- 逾期付款。未付款项会产生利息，上限为每年10%（s.12(6)和s.25(6)(b)），而且根据大楼的规则，欠款可能导致您无法使用设施或领取门禁卡。
- 特别征费。如果偿债基金不足以支付大型维修，业主可能被要求缴付一次性的征费；请看我的大型维修特别征费指南。
- 服务式公寓。建在商业地上的单位，议会税率和水电费率往往不同；请看服务式公寓的持有成本。
截至2026年11月，我找不到新山公寓管理费的官方或汇总范围，所以我不引用任何数字。管理费因设施、楼龄、密度和管理而异。请向卖家或管理层索取最新的账单，以及过去两年的审计账目；我关于如何看JMB账目和买房前核查公寓管理的指南说明了要注意什么。
地税或分层地税
地税（cukai tanah）是州政府每年对土地征收的费用。正如Malaysian Institute of Estate Agents所解释，公寓的地税有两种收取方式：
- 通过管理机构。土地局就整个发展项目的土地发出地税账单，JMB或MC再分摊给各业主，通常与管理费一起收取。
- 以分层地税（cukai petak）方式。土地分割成分层单位、州政府直接向各单位发出账单后，每位业主会收到土地局发出的分层地税账单。雪兰莪、槟城和吉隆坡在2018年至2020年间改为分层地税。
问卖家或管理层这栋大楼适用哪一种方式，并索取最新收据。在柔佛，地税须在每年5月31日前缴付，逾期会被收取逾期费用（New Straits Times，2018年1月）。我没有找到可供引用的柔佛公开税率表，所以请以账单上的数字为准。我的地税与门牌税指南解释了如何上网查询。
门牌税
门牌税（cukai taksiran，常称cukai pintu）根据Local Government Act 1976缴付给市议会。它是按议会评定价值的某个百分比计算，而这个评定价值并不是市价。
- MBJB（新山市）。账单每年发出两次，缴付期为1月1日至2月28日，以及7月1日至8月31日。根据MBJB于2026年11月12日更新的页面，逾期未付会先收到提醒信（RM6），然后是通知（RM11），之后是扣押动产的令状（RM33）。
- MBIP（Iskandar Puteri）。MBIP最近一次调整门牌税是从2024年起，当时柔佛州政府为增幅提供30%回扣（Malay Mail，2023年12月）。现行税率和评定价值请以该单位最新账单为准。
- MBPG（Pasir Gudang）和MPKu（Kulai）各自制定税率和评定价值；账单上会同时列出两者。
仅供说明：议会评定价值RM400,000，按假设税率0.13%计算，即每年RM520。与其估算，不如索取该单位最近两张账单。
电费和水费
根据2025年7月1日至2027年12月31日有效的TNB电费表，大多数住家每月首1,500 kWh的能源费为每kWh 27.03仙，另加4.55仙的容量费和12.85仙的网络费：调整前合共每kWh 44.43仙。每月用电600 kWh或以下的住家无需缴付RM10零售费（能源委员会电费表）。之后，每月用电不超过1,000 kWh的住家可获得能源效益抵扣额，减少账单金额；用电301至350 kWh时为每kWh 21.0仙，501至550 kWh时为10.5仙（SoyaCincau，2025年6月）。
Ranhill SAJ向住家用户收取的水费为：每月首20 m³每m³ RM1.05，21至35 m³为RM2.35，超过的部分为RM3.50，最低收费RM10.50。一些较旧的大楼通过一个总水表购水，按每m³ RM2.75收费，再通过管理层向住户收回，所以要问清楚单位的水表安排。排污费会出现在同一张账单上。
| 示例 | 假设每月用量 | 每年电费 | 每年水费 |
|---|---|---|---|
| 两房公寓，夫妻两人，主要在晚上开冷气 | 350 kWh；15 m³ | 约RM1,000（约每月RM83） | 约RM190 |
| 三房公寓，四口之家 | 550 kWh；20 m³ | 约RM2,280（约每月RM190） | 约RM250 |
各家庭之间的差距主要来自冷气，单位的日晒情况也有影响。我的新山水电费指南逐项拆解电费表，而供水中断则涵盖储水和预定停水。
保险
- 大楼。法令规定发展商和JMB须为大楼投保（ss.9(2)(c)和21(1)(d)），之后由MC承担同样的责任。保费包含在您的管理费中。
- 您的家居财物和装修。大楼保单的设计并不涵盖您的家具、电器或固定装修。家居保险涵盖家居财物；请询问是否涵盖您加装的装置，以及水管爆裂时对楼下单位的责任。请看我的家居保险指南和楼上单位漏水。
- 贷款保障。MRTA或MLTA是另一笔费用；请看MRTA与MLTA比较。请问您的银行，大楼保单是否符合您贷款批准信中的火险条件。
单位内部维修保养
柔佛没有家居服务的官方价目表，所以请为以下项目做好准备，并索取报价：
- 冷气机：定期清洗和偶尔维修，是在新山气候下最常需要做的工作。
- 浴室防水胶和瓷砖缝：在小漏水渗到楼下单位之前重新封胶。
- 油漆和潮湿：每隔几年重新油漆一次，受午后日晒或有潮湿斑块的墙要更早处理；请看潮湿与墙壁渗水。
大家常忘记的其他费用
- 门禁卡和停车位。补发门禁卡、额外门禁卡和额外车位的价格按各大楼的规则而定；请看公寓附则与门禁卡和附属地段与额外车位。
- 装修押金。检查后可退还，但搬入时会占用一笔现金。
- 继承下来的欠款。在二手房交易中，未付的管理费、地税和门牌税会在完成交易时结清并按比例分摊；请看欠款与费用分摊。
一年预算示例（仅供说明）
以下是一间1,000平方尺两房单位、使用假设管理费时各项加起来的情况。下面每月每平方尺RM0.30是为了计算而假设的数字，并不是新山的典型或平均收费。
| 项目 | 计算 | 每年 |
|---|---|---|
| 管理费 | 1,000平方尺 × RM0.30（假设）× 12 | RM3,600 |
| 偿债基金 | 管理费的10% | RM360 |
| 门牌税 | 假设价值RM400,000 × 0.13%（假设税率） | RM520 |
| 电费 | 每月350 kWh（见上方示例） | 约RM1,000 |
| 水费 | 每月15 m³ | 约RM190 |
| 地税或分层地税 | 按账单 | 按账单 |
| 排污费、网络、家居财物保险 | 按账单或报价 | 按账单或报价 |
| 维修保养储备 | 您自己定的预算 | 由您决定 |
| 示例项目小计 | 约RM5,670 |
如果您把单位租出去，通常由业主继续缴付管理费、地税和门牌税，而租户付水电费；请看我的租约指南和居民房东的租金收入税。想和有地住宅比较？我的有地住宅持有成本指南涵盖排屋和半独立式住宅。
买房前如何核查单位的真实开销
- 索取最新的管理费和偿债基金账单，以及管理层确认没有欠款的信函。
- 索取最近一张地税收据和当年两张门牌税账单。
- 索取6至12个月的水电费账单，看看季节性的变化。
- 阅读账目和常年大会会议记录，留意计划中的调涨、征费或大型维修。
如果是较旧的大楼，请看购买旧公寓。
如果这些对您很重要，可以考虑哪里
- JB Sentral和Bukit Chagar：市中心的公寓和服务式住宅；请查看地契是住宅还是商业用途。
- Mount Austin：既有设施齐全的较新公寓，也有较简单的公寓。
- Danga Bay：滨水公寓；比较不同大楼的管理费。
- Iskandar Puteri：MBIP管辖下的较新项目。
- Permas Jaya和Senibong：东区不同楼龄的公寓。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟地区，有新旧分层大楼。
可以在我的新山房产地图上比较，或看看公寓、有地住宅与SOHO比较了解更全面的取舍。
更多柔佛生活指南：管理费与偿债基金 · 新山水电费 · 新山生活费 · 公寓单位隔音
常见问题
新山公寓每年的持有成本有哪些？
管理费加上至少为管理费10%的偿债基金、地税或分层地税、门牌税、电费、水费和排污费、家居财物保险，以及单位内部的维修保养。每栋大楼的收费各不相同，所以请根据该单位的实际账单和单据做预算。
马来西亚公寓的偿债基金是多少？
Strata Management Act 2013规定，在发展商管理期间为管理费的10%。JMB的大会可以定下更高的比例，但不能更低。它与管理费一起缴付，存入一个独立账户，用于大型维修。
柔佛的地税什么时候到期？
每年5月31日前，之后会被收取逾期费用。公寓的地税要么通过管理机构，按整个发展项目地税的份额收取，要么直接以分层地税方式收取，视土地局如何向该大楼发出账单而定。
门牌税多久缴付MBJB一次？
每年两次。MBJB的缴付期为1月1日至2月28日，以及7月1日至8月31日。逾期未付会先收到提醒信，然后是通知，之后是令状，每一步都有收费。
新山公寓的电费大概多少？
主要取决于冷气用量。以TNB现行电费（2025年7月起实施）为例，每月用电350 kWh的两房公寓约付RM83，用电550 kWh的三房公寓约RM190（未计每月燃料调整）。请向业主索取该单位最近的账单。
管理费包含保险吗？
它包含大楼保险，这是发展商、JMB或MC根据Strata Management Act 2013必须投保的。您自己的家居财物和装修不在该保单的保障范围内，所以请另外投保。
在为新山的公寓做预算？
告诉我地区、单位面积和您的预算。我会为您筛选公寓，并在业主同意的情况下，分享真实的管理费账单、地税和门牌税账单以及最近的水电费账单，让您在做决定前比较持有成本。您也可以预约见面看房，人在海外的话可以预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013（Act 757），sections 9、12、21和25（DBKL发布的版本），2026年11月核实；Malaysian Institute of Estate Agents，关于地税、分层地税和门牌税的说明，2026年11月查阅；New Straits Times，柔佛地税及5月31日截止日期，2018年1月；MBJB，门牌税服务页面，最后更新于2026年11月12日；柔佛州政府宪报，Vol. 64 No. 4，2020年2月13日（MBIP自2020年1月1日起的门牌税率），存档版本，2026年11月核实；Suruhanjaya Tenaga（能源委员会），TNB电费表，2025年7月1日至2027年12月31日有效，2026年11月核实；SoyaCincau，2025年7月电费下的能源效益抵扣额级距，2025年6月23日；Ranhill SAJ，水费（住家及住家总表），2026年11月核实
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月13日核实，并非财务、法律或税务建议，也不是对任何账单金额的承诺。收费、电费水费和议会税率会变动，并因大楼而异；在做决定前，请向管理机构、土地局、地方议会、TNB和Ranhill SAJ确认。