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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月13日
本指南写给身为马来西亚税务居民、在新山或马来西亚其他地方出租有地住宅、公寓或组屋的房东。简单来说：租金是应课税收入。您先扣除 LHDN 允许的开销，再把净租金加进薪水或其他收入，按一般的居民累进税率缴税，税率从0%到30%。对于大多数出租一两间房子的人来说，租金在 Form BE 中申报，截止日期是4月30日，e-Filing 可延至5月15日。
快速解答
- 租金与其他收入合并课税：净租金会加进您的应课税收入，按居民累进税率课税（YA2025 为0%至30%，LHDN）。
- 可扣除：门牌税、地税、贷款利息、火险、收租费用、续约或更换租客的费用，以及一般维修（Public Ruling 12/2018）。
- 不可扣除：找第一位租客的费用（广告、律师费、印花税、中介佣金），以及允许清单以外的开销，例如改良工程。
- 亏损：一般（非业务性质）出租产生的亏损不能抵销您的薪水收入，也不能结转到下一年（裁决中的 Example 16 和 Example 17）。
- 目前已无50%豁免：2019年宪报颁布的住宅租金豁免令适用于 YA2018。我没有找到适用于 YA2024 至 YA2026 的现行豁免。
- 截止日期：Form BE 为4月30日（e-Filing 可延至5月15日）；Form B 为6月30日（可延至7月15日）。记录须保存七年。
一般资讯，不构成税务、法律或财务建议。申报之前，请向 LHDN 或持牌税务代理确认您的个人情况。
谁算是居民房东
马来西亚的税务居民身份取决于在国内逗留的天数，而不是国籍。根据《1967年所得税法令》（Income Tax Act 1967）第7(1)(a)条，在一个日历年内实际在马来西亚逗留182天或以上的个人，一般被视为该年度的税务居民；LHDN 关于居民与非居民的指南还列出了与前后年份挂钩的其他测试。
- 居民：租金加进您的其他收入，按累进税率课税，并可享有个人减免。本指南适用于您。
- 非居民：根据 LHDN，按30%的固定税率课税，没有任何减免。在海外工作的马来西亚人也可能属于此类。请参阅我的非居民租金收入税指南。
- 出租新山房子的新加坡居民：请参阅新加坡对新山租金收入的税务处理。
租金如何课税：是否属于业务
LHDN 的 Public Ruling No. 12/2018《Income from Letting of Real Property》（2018年12月19日），截至2026年11月仍是 LHDN 就此课题列出的裁决。它把出租分为两类：
| 类型 | 适用情况 | 结果 |
|---|---|---|
| 非业务性质出租（第4(d)条租金收入） | 您出租房子，由管理机构而不是您本人负责公共区域。这是个人出租公寓或有地住宅的常见情况。 | 只有裁决列出的开销可以扣除；家具不能申请资本津贴；亏损不能抵销其他收入。 |
| 以业务形式出租（第4(a)条） | 您本人或通过您聘请的人，积极为产业提供全面的维修或支援服务（第4段）。 | 可扣除的业务开销范围更广，并可申请资本津贴；作为业务收入申报，通常使用 Form B。 |
大多数出租一至三间房子的房东属于非业务性质。若把多个单位作为短租经营，并提供清洁和住客服务，情况可能不同；请参阅新山 Airbnb 与短租规定，并咨询您的税务代理。
居民税率
您的净租金会与受雇、业务及其他收入合并。扣除减免后，总额按级距课税。以下是 LHDN 公布的 YA2025 税率表（2025年所赚取的收入，于2026年申报）：
| 应课税收入（RM） | 税率 | 级距起点以下收入的税额（RM） |
|---|---|---|
| 0 至 5,000 | 0% | 0 |
| 5,001 至 20,000 | 1% | 0 |
| 20,001 至 35,000 | 3% | 150 |
| 35,001 至 50,000 | 6% | 600 |
| 50,001 至 70,000 | 11% | 1,500 |
| 70,001 至 100,000 | 19% | 3,700 |
| 100,001 至 400,000 | 25% | 9,400 |
| 400,001 至 600,000 | 26% | 84,400 |
| 600,001 至 2,000,000 | 28% | 136,400 |
| 2,000,000 以上 | 30% | 528,400 |
2026年10月9日提呈的2027年财政预算案建议，自 YA2027 起，RM70,001至RM100,000级距的税率降至18%，新增RM100,001至RM150,000的24%级距，并把个人减免提高至RM1.2万（Bernama 及 The Star，2026年10月9日）。这些在财政法案通过之前都只是建议，也不会影响您 YA2025 或 YA2026 的报税。
可以扣除的开销
对于非业务性质出租，裁决只允许扣除完全并专门为赚取租金而产生的直接开销（第8.2段）：
| 允许扣除 | 备注 |
|---|---|
| 门牌税（cukai taksiran）和地税（cukai tanah） | 使用该年度的账单。请参阅地税与门牌税。 |
| 购买该产业所用贷款的利息 | 只限利息，不包括供期中的本金部分。 |
| 火险保费 | 针对产业本身。 |
| 收租及追讨租金的费用 | 包括追讨欠租的法律费用。请参阅租客不交租怎么办。 |
| 续约或更换租客的费用 | 续约或之后找新租客的中介费属于这一项。 |
| 让产业维持现有状态的一般维修 | 重新油漆、修补漏水、以同类部件更换损坏的部件。 |
| 附家具出租时更换家具和装置 | 第12段，例如已经用坏的冷气或床。 |
不能扣除的开销
- 找第一位租客的费用。广告费、第一份租约的律师费、其印花税，以及第一位租客的中介佣金，都不允许扣除（第8.3段）。
- 改良与资本开支。装修、扩建、新厨房或首次购置家具都不属于一般维修，也不在清单上。
- 首次出租之前，或房子空置且尚未准备好出租期间的开销（第8.4.1段）。
- 自用。如果您一年中有部分时间自住，只有出租期间才算。
租约之间的空置期则较为宽松：只要房子保持随时可出租的状态，开销仍可扣除，包括最多两年没有租客的空档、装修或维修期间，以及您无法控制的情况（第8.4.2段）。带家具或不带家具也会影响您日后可以申报的项目。
举例说明
以下为虚构数字，并非真实单位，也不是租金预测。一位居民房东扣除减免后的薪水应课税收入为RM6万，并以每月RM2,200全年出租一间新山公寓：
| 项目 | 每年（RM） |
|---|---|
| 收到的租金（RM2,200 x 12） | 26,400 |
| 减：门牌税和地税 | (900) |
| 减：贷款利息（根据银行年度结单） | (14,000) |
| 减：火险 | (250) |
| 减：一般维修 | (800) |
| 减：续约的中介费 | (1,100) |
| 净租金收入 | 9,350 |
| 总应课税收入（60,000 + 9,350） | 69,350 |
| 税额：首 50,000 的税额 RM1,500，加上 19,350 的11% | 3,628.50 |
| 没有租金时的税额：RM1,500 加上 10,000 的11% | 2,600.00 |
| 因租金而增加的税额 | 1,028.50 |
留意贷款利息：在贷款的头几年，它往往是最大的一项扣除。想知道每期供款中有多少是利息，请使用我的房贷计算器。
联名屋主、亏损与记录
联名屋主
每位共有人在自己的报税表中申报自己那一份净租金。裁决没有规定如何分配；一般以各人在地契上的份额为起点，因此50:50的地契表示每人各占一半租金和一半可扣除开销。请以书面方式议定分配比例，并保持一致。请参阅联名与分权共有（tenancy in common）。
亏损
如果可扣除开销超过租金，就会产生亏损。对于非业务性质出租，裁决的 Example 16 和 Example 17 显示，这类亏损不能抵销您的业务收入或总收入，也不能结转。以业务形式出租所产生的亏损，则按业务规则处理（第9.4段）。
需要保存的记录
- 已盖印花的租约和续约信。请参阅我的房东租约指南。
- 租金账目：每月收到租金的日期和金额，以及因欠租而没收的押金。
- 门牌税和地税的账单及收据、年度贷款利息结单和火险保单附表。
- 附照片的维修发票，以及注明费用是首次出租还是续约的中介发票。
根据 LHDN 2026年的 Navigasi HASiL 指南，个人须保存记录七年。
申报：表格与截止日期
| 您的情况 | 表格 | YA2025 截止日期（于2026年申报） |
|---|---|---|
| 有薪水和/或非业务性质租金、没有业务收入的居民 | e-BE | 2026年4月30日；e-Filing 宽限至2026年5月15日 |
| 有业务收入（包括以业务形式出租）的居民 | e-B | 2026年6月30日；e-Filing 宽限至2026年7月15日 |
在 Form BE 中，来自马来西亚产业的租金填在收入计算的租金项目中（LHDN 2025年说明注释中的 B3 项）。每年的截止日期相同；YA2026 的收入，请在 LHDN 公布2027年申报日程后查阅。
50%租金豁免怎么了？
2018年财政预算案宣布，马来西亚居民房东出租月租不超过RM2,000的住宅，可享50%的租金收入豁免。2019年2月27日宪报颁布的 Income Tax (Exemption) (No. 2) Order 2019，P.U.(A) 55/2019，使这项豁免适用于 YA2018，条件是租约已盖印花，且屋主为拥有该房子的公民。
我查阅了 LHDN 2025年的报税表注释、2026年财政预算案摘要和2027年财政预算案声明，没有找到适用于 YA2024、YA2025 或 YA2026 的现行住宅租金豁免。除非您的税务代理出示现行的豁免令，否则请把全部租金视为应课税收入。
其他情况
如果这对您很重要，可以考虑在哪里买
净租金不仅取决于租金，也同样取决于日常开销。以下地区指南介绍新山各区的房屋和大楼类型：
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
- Mount Austin：成熟的家庭住宅区。
- Iskandar Puteri：Medini、EduCity 和第二通道。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的有地住宅和公寓。
- Skudai、Tampoi 和 Kempas：靠近大学和工业区。
可在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：房东租约 · 租客筛选与物品清单 · 管理费与维修基金 · 在海外管理新山产业
常见问题
在马来西亚，租金收入需要缴税吗？
需要。来自马来西亚产业的租金是应课税收入。居民房东扣除可扣除开销后，把净租金加进其他收入，按居民累进税率缴税；YA2025 的税率为0%至30%。
租金收入可以扣除哪些开销？
根据 LHDN Public Ruling 12/2018：门牌税、地税、贷款利息、火险、收租费用、续约或更换租客的费用、一般维修，以及附家具出租时更换家具。
找租客的中介费可以扣除吗？
第一位租客的不可以。裁决不允许扣除找第一位租客的费用，包括广告费、律师费、印花税和中介佣金。续约或更换租客的费用则可以扣除。
住宅租金收入现在还有50%的税务豁免吗？
据我所查，没有。豁免令 P.U.(A) 55/2019 适用于 YA2018。我没有找到适用于 YA2024 至 YA2026 的现行住宅租金豁免，所以除非您的税务代理另有说明，请把全部租金视为应课税收入。
申报租金收入要用哪份表格？
大多数没有业务的居民房东使用 Form BE，截止日期是4月30日，e-Filing 可延至5月15日。如果您以业务形式出租产业，或有其他业务收入，则使用 Form B，截止日期是6月30日，e-Filing 可延至7月15日。
出租亏损可以减少我薪水的税吗？
不可以，一般非业务性质出租不行。LHDN 的裁决显示，这类亏损不能抵销其他收入，也不能结转。以业务形式出租则适用不同的规则。
联名屋主如何申报租金？
每位屋主在自己的报税表中申报自己那一份净租金，通常按各人在地契上的份额计算。请以书面方式议定分配比例，并向您的税务代理确认。
在新山出租房子？
告诉我项目名称和单位面积。我会以一般性的方式分享我在那栋大楼看到的管理费、地税和门牌税水平，方便您和税务代理估算净租金。我也可以帮您寻找和筛选租客，并把文件整理妥当。您可以预约见面，或要求Zoom 咨询。
资料来源：LHDN，Public Ruling No. 12/2018，Income from Letting of Real Property，2018年12月19日；LHDN，公共裁决清单（PR 12/2018 仍列出），核查于2026年11月；LHDN，Navigasi HASiL 2026（YA2025 居民税率、申报日期、记录保存），2026；LHDN，Tax Treatment, Residents and Non-Residents（182天测试），核查于2026年11月；LHDN，谁须缴税（非居民30%，无减免），核查于2026年11月；LHDN，Program Memfail Borang Nyata bagi Tahun 2026，核查于2026年11月；LHDN，Nota Penerangan Borang BE Tahun Taksiran 2025，核查于2026年11月；Chartered Tax Institute of Malaysia，关于 Income Tax (Exemption) (No. 2) Order 2019，P.U.(A) 55/2019 的技术说明，2019年3月6日；Bernama，2027年财政预算案个人所得税措施，2026年10月9日；The Star，“Budget 2027: Lower income tax for RM70,000 to RM150,000 range”，2026年10月9日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月13日，不构成税务、法律或财务建议。税率、裁决和截止日期会改变，您的居民身份和其他收入也会有影响；申报之前，请向 LHDN 或持牌税务代理确认。