Cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah pemastautin Malaysia (2026): kadar, potongan dan pemfailan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk tuan rumah yang merupakan pemastautin cukai Malaysia dan menyewakan rumah, kondo atau pangsapuri di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia. Jawapan ringkasnya: sewa ialah pendapatan bercukai. Anda menolak perbelanjaan yang dibenarkan oleh LHDN, menambah sewa bersih kepada gaji atau pendapatan lain anda, dan membayar cukai pada kadar berskala biasa untuk pemastautin, dari 0% hingga 30%. Bagi kebanyakan orang yang menyewakan satu atau dua rumah, sewa dilaporkan dalam Borang BE, yang perlu dihantar pada 30 April dengan e-Filing dibuka sehingga 15 Mei.

Maklumat umum, bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Sahkan kedudukan anda sendiri dengan LHDN atau ejen cukai berlesen sebelum memfailkan.

Siapa yang dikira sebagai tuan rumah pemastautin

Status pemastautin cukai Malaysia bergantung pada bilangan hari di dalam negara, bukan pada kewarganegaraan. Di bawah seksyen 7(1)(a) Akta Cukai Pendapatan 1967, individu yang berada secara fizikal di Malaysia selama 182 hari atau lebih dalam satu tahun kalendar secara amnya ialah pemastautin bagi tahun tersebut, dan panduan LHDN tentang pemastautin dan bukan pemastautin menerangkan ujian tambahan yang mengaitkan tahun-tahun bersebelahan.

• Pemastautin: sewa ditambah kepada pendapatan lain anda dan dicukai pada kadar berskala, dengan pelepasan peribadi. Panduan ini untuk anda.
• Bukan pemastautin: dicukai pada kadar rata 30% tanpa pelepasan, menurut LHDN. Rakyat Malaysia yang bekerja di luar negara boleh termasuk dalam kategori ini. Lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk bukan pemastautin saya.
• Pemastautin Singapura yang menyewakan rumah di JB: lihat cukai Singapura ke atas pendapatan sewa JB.

Cara sewa dicukai: perniagaan atau bukan

Ketetapan Umum (Public Ruling) LHDN No. 12/2018, Income from Letting of Real Property (19 Disember 2018), masih merupakan ketetapan yang disenaraikan oleh LHDN bagi topik ini pada November 2026. Ia membahagikan sewaan kepada dua jenis:

Jenis	Bila ia terpakai	Kesannya
Sewaan bukan perniagaan (pendapatan sewa seksyen 4(d))	Anda menyewakan rumah dan badan pengurusan, bukan anda, yang menjaga kawasan bersama. Ini keadaan biasa bagi kondo atau rumah yang disewakan oleh individu.	Hanya perbelanjaan yang disenaraikan dalam ketetapan boleh ditolak; tiada elaun modal untuk perabot; kerugian tidak boleh digunakan terhadap pendapatan lain.
Sewaan sebagai perniagaan (seksyen 4(a))	Anda secara aktif menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan yang menyeluruh untuk hartanah, sendiri atau melalui orang yang anda upah (perenggan 4).	Potongan perniagaan yang lebih luas dan elaun modal; difailkan sebagai pendapatan perniagaan, biasanya dalam Borang B.

Kebanyakan tuan rumah yang menyewakan satu hingga tiga rumah tergolong dalam kategori bukan perniagaan. Mengendalikan beberapa unit sebagai penginapan jangka pendek dengan perkhidmatan pembersihan dan tetamu mungkin dilihat berbeza; lihat peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek di JB dan tanya ejen cukai anda.

Kadar cukai pemastautin

Sewa bersih anda ditambah kepada pendapatan penggajian, perniagaan dan pendapatan lain. Selepas pelepasan, jumlahnya dicukai mengikut banjaran. Jadual yang diterbitkan oleh LHDN bagi YA2025 (pendapatan yang diperoleh pada 2025, difailkan pada 2026):

Pendapatan bercukai (RM)	Kadar	Cukai atas pendapatan sehingga permulaan banjaran (RM)
0 hingga 5,000	0%	0
5,001 hingga 20,000	1%	0
20,001 hingga 35,000	3%	150
35,001 hingga 50,000	6%	600
50,001 hingga 70,000	11%	1,500
70,001 hingga 100,000	19%	3,700
100,001 hingga 400,000	25%	9,400
400,001 hingga 600,000	26%	84,400
600,001 hingga 2,000,000	28%	136,400
Melebihi 2,000,000	30%	528,400

Belanjawan 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, mencadangkan kadar lebih rendah iaitu 18% bagi RM70,001 hingga RM100,000, banjaran baharu 24% bagi RM100,001 hingga RM150,000 dan pelepasan individu yang lebih tinggi sebanyak RM12,000, mulai YA2027 (Bernama dan The Star, 9 Oktober 2026). Semua ini masih cadangan sehingga Rang Undang-Undang Kewangan diluluskan, dan ia tidak mengubah penyata YA2025 atau YA2026 anda.

Perbelanjaan yang boleh ditolak

Bagi sewaan bukan perniagaan, ketetapan ini hanya membenarkan perbelanjaan langsung yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan sewa (perenggan 8.2):

Dibenarkan	Catatan
Cukai taksiran dan cukai tanah (quit rent)	Gunakan bil bagi tahun tersebut. Lihat cukai tanah dan cukai taksiran.
Faedah atas pinjaman yang digunakan untuk membeli hartanah	Faedah sahaja, bukan bahagian prinsipal ansuran anda.
Premium insurans kebakaran	Bagi hartanah itu sendiri.
Kos memungut sewa dan kos menguatkuasakan pembayaran	Termasuk kos guaman untuk mendapatkan semula sewa tertunggak. Lihat apabila penyewa berhenti membayar.
Kos memperbaharui penyewaan atau menukar penyewa	Di sinilah yuran ejen bagi pembaharuan atau penyewa seterusnya termasuk.
Pembaikan biasa yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada	Mengecat semula, membaiki kebocoran, menggantikan bahagian yang rosak dengan yang setara.
Menggantikan perabot dan kelengkapan dalam sewaan berperabot	Perenggan 12, contohnya penghawa dingin atau katil yang sudah haus.

Perkara yang tidak boleh ditolak

• Mendapatkan penyewa pertama. Iklan, yuran guaman untuk perjanjian sewa pertama, duti setemnya dan komisen ejen bagi penyewa pertama tidak dibenarkan (perenggan 8.3).
• Penambahbaikan dan perbelanjaan modal. Ubah suai, sambungan, dapur baharu atau perabot kali pertama bukan pembaikan biasa dan tiada dalam senarai.
• Kos sebelum sewaan pertama, atau semasa rumah kosong dan belum sedia untuk disewa (perenggan 8.4.1).
• Kegunaan peribadi. Jika anda tinggal di rumah itu untuk sebahagian tahun, hanya tempoh sewaan diambil kira.

Tempoh kosong antara penyewaan dilayan dengan lebih longgar: perbelanjaan kekal boleh ditolak selagi rumah disediakan untuk disewa, termasuk jurang sehingga dua tahun tanpa penyewa, ubah suai atau pembaikan, dan keadaan di luar kawalan anda (perenggan 8.4.2). Berperabot atau tanpa perabot juga mengubah apa yang boleh anda tuntut kemudian.

Satu ilustrasi

Angka rekaan, bukan unit sebenar atau ramalan sewa. Seorang tuan rumah pemastautin mempunyai pendapatan bercukai RM60,000 daripada gaji selepas pelepasan, dan menyewakan kondo di JB pada RM2,200 sebulan sepanjang tahun:

Butiran	RM setahun
Sewa diterima (RM2,200 x 12)	26,400
Tolak cukai taksiran dan cukai tanah	(900)
Tolak faedah pinjaman (daripada penyata tahunan bank)	(14,000)
Tolak insurans kebakaran	(250)
Tolak pembaikan biasa	(800)
Tolak yuran ejen bagi pembaharuan penyewaan	(1,100)
Pendapatan sewa bersih	9,350
Jumlah pendapatan bercukai (60,000 + 9,350)	69,350
Cukai: RM1,500 atas 50,000 yang pertama, ditambah 11% daripada 19,350	3,628.50
Cukai tanpa sewa: RM1,500 ditambah 11% daripada 10,000	2,600.00
Cukai tambahan akibat sewa	1,028.50

Perhatikan faedah pinjaman: pada tahun-tahun awal pinjaman, ia selalunya potongan yang paling besar. Untuk melihat berapa banyak daripada ansuran ialah faedah, gunakan kalkulator pinjaman perumahan saya.

Pemilik bersama, kerugian dan rekod

Pemilik bersama

Setiap pemilik bersama melaporkan bahagian sewa bersih masing-masing dalam penyata sendiri. Ketetapan ini tidak menetapkan cara membahagikannya; titik permulaan biasa ialah bahagian setiap pemilik pada hakmilik, jadi hakmilik 50:50 bermakna setiap seorang mengambil separuh sewa dan separuh perbelanjaan yang dibenarkan. Persetujui pembahagian secara bertulis dan pastikan ia konsisten. Lihat nama bersama dan tenancy in common.

Kerugian

Jika perbelanjaan yang dibenarkan melebihi sewa, anda mengalami kerugian. Bagi sewaan bukan perniagaan, Contoh 16 dan 17 dalam ketetapan menunjukkan kerugian itu tidak boleh ditolak daripada pendapatan perniagaan atau pendapatan agregat anda, dan tidak boleh dibawa ke hadapan. Kerugian daripada sewaan yang dijalankan sebagai perniagaan pula mengikut peraturan perniagaan (perenggan 9.4).

Rekod yang perlu disimpan

• Perjanjian sewa dan surat pembaharuan yang telah disetemkan. Lihat panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah saya.
• Lejar sewa: tarikh dan jumlah yang diterima setiap bulan, serta sebarang deposit yang dilucut hak kerana sewa tidak dibayar.
• Bil dan resit cukai taksiran serta cukai tanah, penyata tahunan faedah pinjaman dan jadual insurans kebakaran.
• Invois pembaikan berserta gambar, dan invois ejen yang menunjukkan sama ada yuran itu untuk sewaan pertama atau pembaharuan.

LHDN meminta individu menyimpan rekod selama tujuh tahun, menurut panduan Navigasi HASiL 2026.

Pemfailan: borang dan tarikh akhir

Situasi anda	Borang	Tarikh akhir bagi YA2025 (difailkan pada 2026)
Pemastautin dengan gaji dan/atau sewa bukan perniagaan, tiada pendapatan perniagaan	e-BE	30 April 2026; tempoh ihsan e-Filing sehingga 15 Mei 2026
Pemastautin dengan pendapatan perniagaan, termasuk sewaan yang dijalankan sebagai perniagaan	e-B	30 Jun 2026; tempoh ihsan e-Filing sehingga 15 Julai 2026

Dalam Borang BE, sewa daripada hartanah di Malaysia dimasukkan dalam butiran sewa bagi pengiraan pendapatan (butiran B3 dalam nota penerangan LHDN 2025). Tarikh akhir yang sama terpakai setiap tahun; bagi pendapatan YA2026, semak program pemfailan LHDN 2027 apabila ia diterbitkan.

Apa yang berlaku kepada pengecualian sewa 50%?

Belanjawan 2018 mengumumkan pengecualian 50% atas pendapatan sewa bagi tuan rumah pemastautin Malaysia yang menyewakan rumah pada kadar sehingga RM2,000 sebulan. Perintah Cukai Pendapatan (Pengecualian) (No. 2) 2019, P.U.(A) 55/2019, yang diwartakan pada 27 Februari 2019, menguatkuasakannya bagi YA2018, untuk perjanjian sewa yang disetemkan dan warganegara yang memiliki rumah tersebut.

Saya telah menyemak nota borang nyata LHDN 2025, ringkasan Belanjawan 2026 dan kenyataan Belanjawan 2027, dan tidak menemui pengecualian sewa kediaman yang berkuat kuasa bagi YA2024, YA2025 atau YA2026. Anggap semua sewa anda sebagai bercukai melainkan ejen cukai anda menunjukkan perintah pengecualian yang masih berkuat kuasa.

Situasi lain

• Menyewakan kepada syarikat: lihat penyewaan korporat dan pajakan syarikat.
• Menyewakan bilik: lihat menyewakan bilik di JB.
• Menjual kemudian: keuntungan dicukai di bawah RPGT, bukan cukai pendapatan. Lihat panduan RPGT saya.
• Deposit dan tunggakan yang tidak dibayar: lihat pemulangan deposit sewa.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Sewa bersih bergantung pada kos operasi sama seperti pada kadar sewa. Panduan kawasan ini menunjukkan jenis rumah dan bangunan di setiap bahagian JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kawasan keluarga yang sudah lama wujud.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua (Second Link).
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah bertanah dan kondo berhampiran pusat beli-belah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti dan kawasan perindustrian.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah · Saringan penyewa dan inventori · Yuran penyenggaraan dan sinking fund · Mengurus hartanah JB dari luar negara

Soalan lazim

Adakah saya perlu membayar cukai atas pendapatan sewa di Malaysia?

Ya. Sewa daripada hartanah di Malaysia adalah bercukai. Tuan rumah pemastautin menolak perbelanjaan yang dibenarkan, menambah sewa bersih kepada pendapatan lain dan membayar cukai pada kadar berskala pemastautin, iaitu dari 0% hingga 30% bagi YA2025.

Perbelanjaan apakah yang boleh saya tolak daripada pendapatan sewa?

Di bawah Public Ruling LHDN 12/2018: cukai taksiran, cukai tanah, faedah pinjaman, insurans kebakaran, kos memungut sewa, kos memperbaharui penyewaan atau menukar penyewa, pembaikan biasa, dan penggantian perabot dalam sewaan berperabot.

Bolehkah saya menolak yuran ejen untuk mencari penyewa?

Tidak bagi penyewa pertama. Ketetapan ini tidak membenarkan kos mendapatkan penyewa pertama, termasuk iklan, yuran guaman, duti setem dan komisen ejen. Yuran untuk memperbaharui penyewaan atau menggantikan penyewa boleh ditolak.

Adakah masih ada pengecualian cukai 50% atas pendapatan sewa kediaman?

Tidak yang dapat saya temui. Perintah pengecualian P.U.(A) 55/2019 berkuat kuasa bagi YA2018. Saya tidak menemui pengecualian sewa kediaman yang berkuat kuasa bagi YA2024 hingga YA2026, jadi anggap semua sewa sebagai bercukai melainkan ejen cukai anda menunjukkan sebaliknya.

Borang manakah yang saya gunakan untuk mengisytiharkan pendapatan sewa?

Kebanyakan tuan rumah pemastautin tanpa perniagaan menggunakan Borang BE, yang perlu dihantar pada 30 April dengan e-Filing dibuka sehingga 15 Mei. Jika anda menyewakan hartanah sebagai perniagaan, atau mempunyai pendapatan perniagaan lain, gunakan Borang B, yang perlu dihantar pada 30 Jun dengan e-Filing sehingga 15 Julai.

Bolehkah kerugian sewa mengurangkan cukai atas gaji saya?

Tidak, bagi sewaan biasa bukan perniagaan. Ketetapan LHDN menunjukkan kerugian sedemikian tidak boleh ditolak daripada pendapatan lain dan tidak boleh dibawa ke hadapan. Sewaan perniagaan mengikut peraturan yang berbeza.

Bagaimana pemilik bersama mengisytiharkan sewa?

Setiap pemilik mengisytiharkan bahagian sewa bersih masing-masing dalam penyata sendiri, biasanya selaras dengan bahagian mereka pada hakmilik. Persetujui pembahagian secara bertulis dan sahkan dengan ejen cukai anda.

Menyewakan rumah di JB?

Beritahu saya nama projek dan saiz unit. Saya akan kongsikan tahap caj penyenggaraan, cukai tanah dan cukai taksiran yang biasa saya lihat di bangunan itu, secara umum, supaya anda boleh menganggarkan sewa bersih bersama ejen cukai anda. Saya juga boleh membantu mencari dan menyaring penyewa serta memastikan dokumen anda teratur. Anda boleh membuat temu janji atau meminta konsultasi Zoom.

Sumber: LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018; LHDN, senarai ketetapan umum (PR 12/2018 masih disenaraikan), disemak November 2026; LHDN, Navigasi HASiL 2026 (kadar pemastautin YA2025, tarikh pemfailan, penyimpanan rekod), 2026; LHDN, Tax Treatment, Residents and Non-Residents (ujian 182 hari), disemak November 2026; LHDN, siapa yang dikenakan cukai (bukan pemastautin 30%, tiada pelepasan), disemak November 2026; LHDN, Program Memfail Borang Nyata bagi Tahun 2026, disemak November 2026; LHDN, Nota Penerangan Borang BE Tahun Taksiran 2025, disemak November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, nota teknikal tentang Income Tax (Exemption) (No. 2) Order 2019, P.U.(A) 55/2019, 6 Mac 2019; Bernama, langkah cukai individu Belanjawan 2027, 9 Oktober 2026; The Star, “Budget 2027: Lower income tax for RM70,000 to RM150,000 range”, 9 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Kadar cukai, ketetapan dan tarikh akhir berubah, dan status pemastautin serta pendapatan lain anda mempengaruhi kedudukan anda; sahkan dengan LHDN atau ejen cukai berlesen sebelum memfailkan.