Menyewakan rumah JB anda kepada syarikat (2026): pajakan korporat, semakan, duti setem dan cukai

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik di Johor Bahru, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura atau lebih jauh di luar negara, yang diminta menyewakan rumah mereka kepada syarikat untuk kakitangannya. Jawapan ringkasnya: dalam pajakan korporat, syarikat ialah penyewa dan menandatangani perjanjian, manakala pekerja dan keluarganya dinamakan sebagai penghuni. Semak syarikat itu dalam daftar Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), minta jaminan pengarah atau syarikat induk jika syarikat itu kecil, setemkan perjanjian dengan LHDN, dan simpan resit yang betul. Sewa itu tetap pendapatan sewa anda sendiri untuk tujuan cukai.

Cara pajakan korporat berfungsi: siapa siapa

Syarikat di Johor Bahru menyewa rumah untuk pengurus yang ditempatkan dari luar negara, untuk kakitangan yang berpangkalan di Singapura yang bekerja dalam projek di Johor, dan untuk jurutera yang bertugas jangka panjang. Dokumennya kelihatan seperti penyewaan biasa, tetapi peranannya dibahagikan:

Peranan	Siapa	Maksudnya bagi anda
Penyewa	Syarikat	Bertanggungjawab di sisi undang-undang atas sewa, deposit, kerosakan dan penyerahan semula. Tuntutan anda adalah terhadap syarikat.
Penghuni	Pekerja dan keluarga yang dinamakan dalam perjanjian	Tinggal di unit, tetapi biasanya tidak bertanggungjawab atas sewa. Daftarkan mereka dengan pihak pengurusan untuk kad akses.
Penandatangan	Pegawai syarikat yang diberi kuasa	Minta resolusi lembaga pengarah atau surat kuasa yang menamakan mereka.
Penjamin	Seorang pengarah atau syarikat induk (jika dipersetujui)	Membayar jika syarikat tidak membayar. Menandatangani klausa jaminan atau jaminan berasingan.
Orang untuk dihubungi	Sumber manusia, pentadbiran atau firma penempatan semula	Mengendalikan bayaran dan notis harian. Masukkan butiran mereka dalam perjanjian.

Jika pekerja menandatangani secara peribadi dan syarikat membayar balik kepadanya, pekerja itu ialah penyewa anda dan syarikat tidak terikat.

Menyemak syarikat sebelum menandatangani

SSM ialah pendaftar rasmi syarikat Malaysia. Produk maklumat syarikatnya dijual melalui empat portal perkhidmatan rasmi (SSM e-Info, MyData-SSM, SSM Search dan SSM SafeData). Profil syarikat berharga RM10, atau RM20 sebagai salinan diperakui secara digital, sebelum caj perkhidmatan dan cukai perkhidmatan 8% atas caj tersebut (SSM, diakses November 2026). Produk lain meliputi pengarah, pemegang saham, gadaian dan penyata kewangan.

• Nama dan nombor. Nama dan nombor pendaftaran dalam perjanjian mesti sepadan tepat dengan rekod SSM.
• Status. Syarikat itu patut aktif, bukan dalam proses penggulungan atau dibatalkan daripada daftar.
• Pengarah. Semak bahawa penandatangan anda ialah pengarah atau diberi kuasa melalui resolusi lembaga pengarah.
• Usia dan saiz. Syarikat berusia sebulan mempunyai risiko berbeza daripada majikan yang sudah mantap; akaun terkini membantu.
• Sumber bayaran. Sewa dan deposit patut datang daripada akaun syarikat sendiri, bukan daripada pihak yang tidak berkaitan.

FAQ SSM tentang Companies Act 2016 menerangkan bahawa dokumen yang ditandatangani oleh dua pegawai yang diberi kuasa, seorang daripadanya pengarah, mempunyai kesan yang sama seperti dokumen di bawah meterai syarikat; syarikat dengan seorang pengarah menandatangani di hadapan saksi. Cop getah semata-mata tidak membuktikan apa-apa.

Jaminan pengarah atau syarikat induk

Liabiliti syarikat adalah terhad: jika syarikat ditutup, pengarahnya biasanya tidak bertanggungjawab atas hutangnya. Jaminan daripada pengarah atau syarikat induk menutup jurang itu. Majikan besar sering menolak, yang boleh munasabah jika akaun mereka kukuh; bagi syarikat kecil atau syarikat baharu, jaminan atau deposit yang lebih besar ialah permintaan yang adil. Minta peguam menggubal kata-katanya.

Deposit, sewa dan resit

Tiada undang-undang yang menetapkan deposit sewa di Malaysia, jadi deposit sekuriti, deposit utiliti dan sewa pendahuluan adalah mengikut persetujuan anda. Catatkan bila deposit dikembalikan; panduan saya tentang pemulangan deposit sewa meliputi potongan dan pertikaian. Persetujui tarikh dan kekerapan bayaran, dan apa yang berlaku kepada sewa pendahuluan jika pajakan tamat awal.

Syarikat memerlukan dokumen untuk akaun mereka, jadi jangkakan permintaan invois dan resit. Dua perkara semasa:

• E-invois. Mulai 1 September 2026, kerajaan menaikkan ambang e-invois wajib kepada perolehan tahunan RM3 juta (The Star, 30 Ogos 2026). Kebanyakan tuan rumah individu berada di bawahnya, tetapi resit ringkas bertarikh yang menunjukkan nama anda, nama syarikat, alamat hartanah, tempoh dan jumlah tetap membantu syarikat.
• Cukai perkhidmatan. Perkhidmatan sewaan dan pajakan dimasukkan ke dalam cukai perkhidmatan pada kadar 8% mulai 1 Julai 2025, tetapi penyewaan tempat tinggal kediaman dikecualikan (Jabatan Kastam Diraja Malaysia, Service Tax Policy No. 2/2025 mengenai perkhidmatan sewaan atau pajakan). Menyewakan rumah kepada syarikat tidak menjadikannya sewaan bercukai, selagi ia digunakan sebagai tempat tinggal.

Duti setem dan fi guaman atas perjanjian

Perjanjian sewa disetemkan di bawah Butiran 49 Jadual Pertama Stamp Act 1949, bagi setiap RM250 (atau sebahagiannya) sewa tahunan. Garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026 menetapkan kadar berikut:

Tempoh penyewaan	Duti bagi setiap RM250 sewa tahunan
Sehingga 1 tahun	RM1
Lebih daripada 1 tahun, sehingga 3 tahun	RM3
Lebih daripada 3 tahun, sehingga 5 tahun	RM5
Lebih daripada 5 tahun	RM7

Penyewa biasanya pihak yang membayar dan memfailkan, jadi di sini bermaksud syarikat. Perjanjian sewa beralih kepada taksiran sendiri mulai 1 Januari 2026, dan LHDN menyatakan ia tidak akan mengenakan penalti atas kesilapan dalam penyerahan yang dibuat sepanjang 2026 (The Star, 21 Disember 2025). Jika peguam menggubal perjanjian, skala Solicitors’ Remuneration Order 2023 bagi penyewaan dengan sewa bulanan RM10,000 atau kurang ialah 30% daripada sewa sebulan, minimum RM500 (Pekeliling Malaysian Bar 185/2023). Siapa yang membayar fi penggubalan boleh dirunding. Panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB saya meliputi klausa-klausanya dengan lengkap.

Perkara cukai untuk tuan rumah

Sewa daripada syarikat dicukai seperti sewa lain: ia pendapatan anda, diisytiharkan dalam borang cukai anda sendiri.

Perkara	Apa yang terpakai
Cukai pegangan	Senarai cukai pegangan LHDN meliputi sewa bagi penggunaan harta alih yang dibayar kepada bukan pemastautin (seksyen 109B), bukan sewa rumah atau kondo. Syarikat biasanya membayar sewa penuh; penasihat cukainya boleh mengesahkan.
Tuan rumah pemastautin	Sewa ditambah kepada pendapatan anda yang lain dan dicukai pada kadar berskala pemastautin, selepas perbelanjaan yang dibenarkan. Lihat cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah pemastautin.
Tuan rumah bukan pemastautin	Kadar rata 30% atas pendapatan bercukai sejak tahun taksiran 2020, tanpa pelepasan peribadi (LHDN). Status pemastautin bergantung pada bilangan hari di Malaysia (182 hari atau lebih ialah ujian utama), bukan kewarganegaraan.
Perbelanjaan	Public Ruling 12/2018 LHDN tidak membenarkan perbelanjaan yang ditanggung sebelum hartanah disewakan. Bagi penyewaan bukan perniagaan, kos menggantikan perabot dan kelengkapan boleh dipotong.
Pemastautin Singapura	Cukai Malaysia didahulukan; peraturan Singapura menentukan apa yang anda isytiharkan di sana. Lihat cukai Singapura atas pendapatan sewa JB.

Untuk borang pemfailan dan perbelanjaan yang boleh dipotong, lihat panduan cukai pendapatan sewa saya.

Kakitangan asing dan status imigresen

Syarikat patut mengesahkan bahawa setiap penghuni dewasa memegang pas yang sah untuk tempoh tinggal. Seksyen 55E Immigration Act 1959/63 menjadikannya satu kesalahan bagi penghuni premis membenarkan pendatang asing tanpa izin tinggal di situ, jadi jangan abaikan perkara ini hanya kerana penyewanya syarikat. Panduan saya tentang menyewakan kepada penyewa asing menerangkan jenis pas dan klausa yang perlu digunakan.

• Namakan penghuni dalam satu jadual, dengan nombor pasport dan tarikh tamat pas.
• Perubahan secara bertulis. Apabila seorang pekerja keluar dan seorang lagi masuk, syarikat menghantar butiran baharu kepada anda terlebih dahulu.
• Simpan data dengan selamat. Kumpul hanya apa yang anda perlukan dan simpan salinan dengan selamat di bawah Personal Data Protection Act 2010; lihat senarai semak saringan penyewa dan inventori saya.
• Perumahan untuk pekerja. Jika syarikat mahukan rumah untuk sekumpulan pekerja, Bahagian IIIA Akta 446 (Employees’ Minimum Standards of Housing, Accommodations and Amenities Act 1990, dikuatkuasakan oleh Jabatan Tenaga Kerja, JTKSM) meliputi penginapan yang disediakan oleh majikan. Minta pengesahan bertulis bahawa majikan mematuhinya.

Klausa yang penting dalam pajakan syarikat

• Klausa penamatan awal (“diplomatik”). Syarikat sering meminta hak untuk menamatkan pajakan jika pekerja dipindahkan keluar dari Malaysia atau berhenti kerja, biasanya hanya selepas tempoh minimum dan dengan notis bertulis. Persetujui tempoh minimum, notis dan apa yang berlaku kepada sewa pendahuluan dan deposit.
• Kegunaan dan penghuni. Kegunaan kediaman sahaja oleh penghuni yang dinamakan; tiada sewaan kecil, penyerahhakan atau sewaan penginapan jangka pendek. Lihat peraturan penginapan jangka pendek di JB.
• Pembaikan dan servis penghawa dingin. Siapa membaiki apa, sehingga jumlah berapa, dan berapa cepat anda bertindak balas.
• Utiliti. Atas nama siapa akaun elektrik, air dan internet; lihat bil elektrik dan air di JB.
• Pembaharuan dan semakan sewa. Opsyen untuk memperbaharui, dengan sewa bagi tempoh baharu dipersetujui atau ditetapkan melalui kaedah yang dinyatakan.
• Notis. Ke alamat berdaftar syarikat dan orang hubungan sumber manusia.
• Kemungkiran. Faedah bayaran lewat, peranan penjamin dan langkah jika sewa terhenti; lihat apabila penyewa berhenti membayar sewa.

Unit berperabot dan inventori

Unit berperabot penuh sesuai untuk ramai kakitangan yang berpindah; keluarga yang membawa perabot sendiri mungkin lebih suka separa berperabot. Panduan saya tentang sewaan berperabot vs tanpa perabot meliputi jangkaan penyewa. Apa pun yang anda sediakan, lampirkan inventori yang ditandatangani dengan gambar bertarikh, bacaan meter dan bilangan kunci serta kad akses. Orang yang menandatanganinya patut diberi kuasa oleh syarikat, bukan hanya penghuni.

Apa yang biasanya diminta oleh pasukan sumber manusia dan penempatan semula

1. Bukti bahawa anda memiliki unit itu, seperti bil cukai taksiran terkini atau salinan hakmilik, dan dokumen pengenalan diri anda.
2. Pelan lantai, saiz, gambar, senarai perabot dan petak letak kereta.
3. Kemudahan bangunan, susunan keselamatan dan peraturan rumah untuk penghuni.
4. Jarak ke pejabat, sekolah dan pusat pemeriksaan.
5. Draf perjanjian dan butiran bank anda dalam surat yang ditandatangani.

Jika anda berada di luar negara, panduan saya tentang mengurus hartanah JB dari luar negara meliputi kunci, pembaikan dan pemeriksaan.

Kawasan pilihan syarikat untuk perumahan kakitangan di JB

• JB Sentral dan Bukit Chagar: untuk kakitangan yang berulang-alik ke Singapura, berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: Medini, sekolah-sekolah EduCity dan Laluan Kedua.
• Mount Austin: kondo keluarga dan rumah landed.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mantap berhampiran pusat beli-belah.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan perumahan sebelah barat berhampiran Laluan Kedua.
• Kulai dan Senai: berhampiran lapangan terbang Senai dan taman perindustrian di utara bandar.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah JB · Menyewakan kepada penyewa asing · Saringan penyewa dan inventori · Pemulangan deposit sewa

Soalan lazim

Siapa yang patut menandatangani perjanjian sewa korporat di Malaysia?

Syarikat menandatangani sebagai penyewa melalui pegawai yang diberi kuasa, biasanya dua orang, seorang daripadanya pengarah, seperti yang dibenarkan oleh seksyen 66 Companies Act 2016. Pekerja dinamakan sebagai penghuni. Minta resolusi lembaga pengarah atau surat kuasa yang menamakan penandatangan.

Bagaimana saya menyemak syarikat sebelum menyewakan kepadanya?

Beli profil syarikat daripada SSM melalui salah satu portal rasminya; harganya RM10 sebelum caj perkhidmatan. Semak bahawa nama dan nombor sepadan dengan perjanjian, syarikat itu aktif, dan siapa pengarahnya. Bagi syarikat kecil atau baharu, minta akaun terkini atau jaminan.

Adakah syarikat perlu memotong cukai pegangan daripada sewa yang dibayar kepada saya?

Tidak bagi rumah di bawah senarai cukai pegangan LHDN, yang meliputi sewa harta alih yang dibayar kepada bukan pemastautin, bukan sewa rumah atau kondo. Anda mengisytiharkan sewa sendiri: individu pemastautin pada kadar berskala, individu bukan pemastautin pada kadar rata 30%. Bukan nasihat cukai.

Siapa yang membayar duti setem atas perjanjian sewa syarikat?

Biasanya penyewa, iaitu syarikat dalam kes ini. Kadarnya RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga satu tahun dan RM3 untuk satu hingga tiga tahun di bawah garis panduan LHDN Jun 2026. Setemkan dalam tempoh 30 hari selepas menandatangani.

Patutkah saya meminta jaminan pengarah?

Bagi syarikat kecil atau yang baru ditubuhkan, ya, atau minta deposit yang lebih besar. Liabiliti syarikat adalah terhad, jadi jaminan daripada pengarah atau syarikat induk memberi anda pihak untuk dituntut jika syarikat berhenti membayar. Minta peguam menggubalnya.

Adakah saya perlu mengenakan cukai perkhidmatan atas sewa daripada syarikat?

Tidak bagi rumah yang digunakan sebagai tempat tinggal. Cukai perkhidmatan atas sewaan dan pajakan bermula pada 1 Julai 2025, tetapi penyewaan tempat tinggal kediaman dikecualikan, seperti yang diringkaskan oleh penasihat cukai tentang skop Kastam pada Jun 2025.

Menyewakan rumah JB anda kepada syarikat?

Beritahu saya unitnya, sama ada ia berperabot, dan siapa yang bertanya. Saya akan menyediakan butiran unit yang dicari oleh pasukan sumber manusia dan penempatan semula, membantu anda menyemak syarikat dan draf perjanjian, dan mengatur tinjauan untuk kakitangan mereka. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: SSM, produk dan fi maklumat syarikat, diakses November 2026; SSM, FAQ on the Companies Act 2016, Part G (pelaksanaan dokumen, seksyen 66), diakses November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; The Star, “No penalties in first year of self-assessment stamp duty system”, 21 Disember 2025; Malaysian Bar, Circular No 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023 (Second Schedule, penyewaan), Julai 2023; LHDN, cukai pegangan (seksyen 107A hingga 109G), diakses November 2026; LHDN, layanan cukai pemastautin dan bukan pemastautin, 2025; LHDN, senarai ketetapan umum (PR 12/2018, Income from Letting of Real Property, masih terpakai), diakses November 2026; CTIM, ringkasan LHDN Public Ruling 12/2018, Disember 2019; The Star, “Over 1.1 million businesses to benefit from higher e-invoicing threshold, says LHDN”, 30 Ogos 2026; Jabatan Kastam Diraja Malaysia, Service Tax Policy No. 2/2025: rental or leasing services (2025); Jabatan Tenaga Kerja Semenanjung Malaysia (JTKSM), perumahan, penginapan dan kemudahan pekerja (Akta 446), diakses November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Peraturan cukai, kadar duti setem dan fi berubah; sahkan dengan LHDN, penasihat cukai dan peguam anda sebelum menandatangani.