Menyewakan Hartanah Anda di JB kepada Penyewa Asing (2026): Pas, Undang-Undang dan Perkara yang Mesti Disemak Tuan Rumah

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 12 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru kepada penyewa dari luar negara: ekspatriat, pelajar, peserta MM2H, pekerja jarak jauh dan keluarga. Jawapan ringkasnya: anda boleh menyewakan kepada warga asing, dan ramai daripada mereka penyewa yang baik, tetapi pastikan setiap orang dewasa yang akan tinggal di unit itu memegang pas Malaysia yang sah sepanjang tempoh penginapan. Di bawah seksyen 55E Immigration Act 1959/63, membenarkan pendatang asing tanpa izin tinggal di premis di bawah kawalan anda ialah satu kesalahan, dengan denda RM5,000 hingga RM30,000 bagi setiap orang untuk sabitan pertama. Simpan salinan pasport dan pas dengan selamat, dan tulis tarikh luput pas dalam perjanjian sewa anda.

Undang-undang yang perlu diketahui tuan rumah: seksyen 55E

Seksyen 55E(1) Immigration Act 1959/63 menyatakan tiada penghuni boleh membenarkan pendatang asing tanpa izin masuk atau tinggal di mana-mana premis. Seksyen ini mentakrifkan penghuni sebagai sesiapa yang mempunyai jagaan, pengurusan atau kawalan ke atas premis, dan premis termasuk mana-mana bangunan atau sebahagian daripadanya. Sama ada seseorang tuan rumah tertentu termasuk dalam takrif ini bergantung pada fakta, jadi pendekatan yang selamat ialah menganggap ia boleh terpakai kepada anda.

Perkara	Apa kata seksyen 55E
Siapa pendatang asing tanpa izin	Bukan warganegara yang melanggar seksyen 5, 6, 8, 9 atau 15 Akta tersebut atau peraturan 39 Immigration Regulations 1963. Seksyen 15 meliputi tinggal lebih masa selepas pas luput atau dibatalkan.
Sabitan pertama	Denda RM5,000 hingga RM30,000 bagi setiap pendatang asing tanpa izin, penjara sehingga 12 bulan, atau kedua-duanya
Sabitan kedua atau seterusnya	Denda RM10,000 hingga RM60,000 bagi setiap pendatang asing tanpa izin, penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya
Anggapan	Jika pendatang asing tanpa izin ditemui di premis, penghuni dianggap telah membenarkannya dan mengetahuinya, kecuali dibuktikan sebaliknya

Mahkamah memang menggunakannya. Pada 2024, Daily Express di Sabah melaporkan denda di bawah seksyen 55E(1) dalam kes di mana individu membenarkan warga asing tanpa dokumen tinggal di premis di bawah kawalan mereka. Pengajaran praktikalnya: lihat pas, simpan rekod, dan ambil tindakan jika sesuatu pas tamat.

Pas yang menyokong penyewaan

Pas	Siapa yang biasanya memegangnya	Apa yang perlu disemak
Pas Pekerjaan (Employment Pass)	Individu yang bekerja dengan syarikat Malaysia	Nama, majikan dan tarikh luput. Sejak Disember 2022 ia dikeluarkan sebagai ePASS; ia boleh dipendekkan jika pekerjaan tamat atau pemegang bertukar majikan.
Pas Tanggungan (Dependant Pass)	Pasangan dan anak pemegang Pas Pekerjaan	Tarikh luput, dan pastikan pas pemegang utama masih sah
Pas lawatan sosial jangka panjang	Sesetengah ahli keluarga pemegang pas, dan kategori penginapan jangka panjang yang lain	Kategori dan tarikh luput
Pas Pelajar (Student Pass)	Pelajar antarabangsa di institusi Malaysia	Institusi dan tarikh luput; tempoh sewa selalunya mengikut kalendar akademik
Pas MM2H	Peserta Malaysia My Second Home dan tanggungan mereka	Tarikh luput; ramai peserta MM2H menyewa sambil memilih rumah untuk dibeli
DE Rantau Nomad Pass	Pekerja jarak jauh yang berpendapatan dari luar negara	Sah 3 hingga 12 bulan, boleh diperbaharui sekali; MDEC menasihatkan penyewa supaya tidak menandatangani sebelum pas diendorskan
Pas lawatan (dengan atau tanpa visa)	Pelancong dan pelawat jangka pendek	Sesuai untuk penginapan singkat atau lawatan mencari rumah, bukan sewaan setahun

Pekerja asing yang memegang pas lawatan kerja sementara biasanya ditempatkan melalui majikan mereka. Jika sesebuah syarikat mahu menyewa rumah anda untuk pekerjanya, anggap ia sebagai sewaan syarikat (di bawah) dan minta majikan mengesahkan bahawa ia memenuhi tanggungjawab undang-undangnya sendiri bagi penginapan pekerja.

Cara menyemak dokumen penyewa asing

1. Lihat dokumen asal. Lihat pasport dan pas atau ePASS, bukan sekadar gambarnya.
2. Padankan butiran. Nama, gambar, nombor pasport dan, bagi Pas Pekerjaan, majikan yang dinamakan dalam surat tawaran atau surat pekerjaan.
3. Bandingkan tarikh. Jika pas tamat sebelum tempoh sewa, persetujukan secara bertulis bagaimana pembaharuan akan ditunjukkan kepada anda.
4. Senaraikan setiap penghuni. Setiap orang dewasa yang akan tinggal di situ, dengan butiran pasport dan pas, termasuk ahli keluarga.
5. Ingat kaitan dengan pekerjaan. Surat daripada majikan yang mengesahkan pekerjaan menyokong kedua-dua semakan pas dan pendapatan.
6. Semak semula semasa pembaharuan. Minta pas terkini setiap kali sewaan diperbaharui atau pas hampir luput.

Untuk langkah saringan yang lebih luas, semakan pendapatan dan inventori semasa masuk, lihat senarai semak saringan penyewa dan inventori saya.

Menyimpan salinan pasport di bawah PDPA

Salinan pasport dan pas ialah data peribadi, dan PDPA menghendaki ia dikumpul untuk tujuan yang jelas, disimpan dengan selamat dan tidak disimpan lebih lama daripada yang perlu. Sejak 1 April 2025, penalti maksimum kerana melanggar prinsip Akta tersebut ialah RM1 juta, penjara tiga tahun atau kedua-duanya (PDP Commissioner). Dalam praktik: beritahu pemohon mengapa anda memerlukan salinan itu, tandakan ia untuk kegunaan penyewaan sahaja, simpan dalam folder berkunci atau akaun yang dilindungi kata laluan dan bukan dalam sembang kumpulan, kongsi hanya dengan ejen, peguam atau pejabat pengurusan anda, dan padamkan salinan pemohon yang tidak berjaya sebaik sahaja anda membuat pilihan.

Terma perjanjian sewa untuk penyewa asing

Malaysia belum mempunyai Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa setakat November 2026; pada Ogos 2026 kerajaan menyatakan rang undang-undang itu masih dimuktamadkan (Bernama). Jadi perjanjian anda yang menetapkan peraturan. Selain klausa biasa, tambah yang berikut untuk penyewa asing:

• Klausa pas. Penyewa mengekalkan pas yang sah sepanjang tempoh, menunjukkan setiap pembaharuan kepada anda, dan memaklumkan anda dengan segera jika pas dibatalkan atau tidak diperbaharui.
• Penghuni yang dinamakan. Hanya individu yang disenaraikan, dengan butiran pasport mereka, boleh tinggal di unit itu; sebarang perubahan memerlukan persetujuan bertulis anda.
• Penamatan awal. Banyak perjanjian membenarkan mana-mana pihak menamatkan lebih awal jika pas penyewa dibatalkan atau penyewa dipindahkan ke luar negara, selepas tempoh minimum dan dengan notis. Persetujukan tempoh notis dan apa yang berlaku kepada deposit.
• Tiada sewa kecil atau penginapan jangka pendek. Nyatakan dengan jelas, selaras dengan undang-undang kecil bangunan.
• Terma bayaran. Sewa dalam ringgit, akaun penerima, dan siapa yang menanggung caj pindahan dari luar negara.
• Bahasa. Gunakan bahasa yang difahami kedua-dua pihak, dan beri penyewa masa untuk membacanya.

Bayaran awal	Amalan biasa di Malaysia	Catatan
Deposit keselamatan	Sewa dua bulan	Tiada undang-undang yang menetapkan jumlahnya; perjanjian yang memutuskan
Deposit utiliti	Kira-kira separuh sewa sebulan	Menampung bil akhir
Sewa pendahuluan	Sewa sebulan	Dibayar sebelum masuk
Duti setem perjanjian	RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga 1 tahun; RM3 untuk tempoh lebih 1 hingga 3 tahun	Tiada pengecualian RM2,400 sejak 2025; setemkan dalam masa 30 hari

Panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa saya merangkumi set klausa yang lengkap, dan sewaan berperabot berbanding tanpa perabot membantu anda menentukan apa yang hendak disertakan.

Pekerja ulang-alik ke Singapura sebagai penyewa

Ramai penyewa di JB bekerja di Singapura. Rakyat Malaysia yang berulang-alik tentu sahaja tidak memerlukan pas. Warganegara Singapura atau warga asing lain yang mahu tinggal di JB dan menyeberang setiap hari masih memerlukan pas Malaysia yang membenarkan penginapan jangka panjang; pas lawatan bertujuan untuk lawatan. Tanya pas apa yang akan dipegang pemohon sebelum anda menandatangani, dan jika ragu, minta mereka mengesahkan dengan Jabatan Imigresen. Panduan saya tentang menyewakan unit di JB kepada pekerja ulang-alik Singapura merangkumi lokasi dan apa yang dicari oleh penyewa ini.

Sewaan syarikat

• Syarikat ialah penyewa. Minta dokumen pendaftarannya dan resolusi lembaga atau surat yang menamakan siapa yang boleh menandatangani.
• Namakan penghuni. Perjanjian patut menyenaraikan pekerja yang akan tinggal di situ, berserta pas mereka.
• Bayar dari akaun syarikat. Sewa dan deposit patut datang daripada syarikat, bukan daripada pihak yang tidak berkaitan.
• Rancang untuk pertukaran kakitangan. Persetujukan bagaimana penghuni baharu diluluskan dan didokumenkan.

Sewa yang dibayar dari luar negara

Sesetengah penyewa asing membayar dari akaun di negara asal mereka, sekurang-kurangnya pada awalnya. Minta bayaran dari akaun atas nama penyewa atau majikan, keluarkan resit, dan elakkan tunai atau bayaran daripada pihak ketiga yang tidak berkaitan. Rekod yang jelas melindungi anda jika bank bertanya tentang sumber wang, dan itulah yang diperlukan oleh ejen cukai anda.

Penginapan jangka pendek dan sewaan percutian

Menyewakan secara harian kepada warga asing yang melawat ialah perniagaan yang berbeza, dengan undang-undang kecil bangunan, peraturan majlis tempatan dan cukai pelancongan yang perlu diambil kira. Pada Oktober 2026 kementerian perumahan menyatakan garis panduan nasional untuk sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan. Lihat peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek di JB sebelum anda menyenaraikan.

Cukai ke atas sewa

Sewa anda dikenakan cukai di Malaysia tanpa mengira siapa penyewanya. Tuan rumah pemastautin menambahkannya pada pendapatan mereka; tuan rumah bukan pemastautin dikenakan cukai pada kadar rata 30% di bawah peraturan LHDN. Lihat panduan cukai pendapatan sewa saya, dan jika anda tinggal di Singapura, cukai Singapura dan pendapatan sewa di JB.

Jika berlaku masalah

• Pas dibatalkan atau luput. Berbincang dengan penyewa dengan segera dan persetujukan tarikh keluar secara bertulis. Dapatkan nasihat peguam jika penyewa terus tinggal tanpa pas.
• Sewa tidak dibayar. Ikut langkah notis dalam perjanjian anda. Jangan tukar kunci atau mengeluarkan barang sendiri; tanya peguam tentang proses undang-undang yang betul. Lihat penyewa yang tidak membayar sewa.
• Penyewa meninggalkan negara lebih awal. Semak klausa penamatan awal dan selesaikan deposit berdasarkan inventori.
• Pertikaian deposit. Gunakan gambar dan inventori semasa masuk, dan pulangkan baki pada tarikh yang dipersetujui. Lihat pemulangan deposit sewa.

Layan setiap pemohon dengan adil

Pada Mac 2026 The Star melaporkan satu kajian terhadap kira-kira 35,000 iklan sewa bilik di Lembah Klang, di mana 42.8% secara jelas mengecualikan sekurang-kurangnya satu kumpulan kaum. Itu amalan yang buruk dan perniagaan yang buruk: kewarganegaraan, kaum dan agama tidak memberitahu apa-apa tentang sama ada seseorang membayar sewa. Tuliskan kriteria anda (pas yang sah, pendapatan yang mencukupi untuk sewa, rujukan dan penerimaan terma anda) dan gunakan kepada semua orang.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link, popular dalam kalangan penyewa yang berulang-alik.
• Iskandar Puteri: Medini dan EduCity, dengan sekolah antarabangsa dan universiti.
• Mount Austin: keluarga dan pasangan bekerja, dengan kafe dan sekolah berdekatan.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti dan kawasan perindustrian.
• Danga Bay: kondo tepi air yang dekat dengan bandar.

Bandingkan semuanya di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Saringan penyewa dan inventori · Perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB · Menyewa di JB sebagai warga asing · Menguruskan hartanah di JB dari luar negara

Soalan lazim

Bolehkah saya menyewakan rumah saya kepada warga asing di Malaysia?

Boleh. Tiada peraturan yang melarang penyewaan kepada warga asing. Pastikan setiap penghuni dewasa memegang pas Malaysia yang sah sepanjang tempoh penginapan, seperti pas pekerjaan, pas tanggungan, pas pelajar, MM2H atau DE Rantau, dan simpan rekod.

Apakah penalti kerana menyewakan unit kepada pendatang asing tanpa izin?

Di bawah seksyen 55E Immigration Act 1959/63, penghuni yang membenarkan pendatang asing tanpa izin tinggal melakukan kesalahan: untuk sabitan pertama, denda RM5,000 hingga RM30,000 bagi setiap orang, penjara sehingga 12 bulan, atau kedua-duanya. Sabitan berulang membawa penalti yang lebih tinggi.

Adakah individu yang tinggal lebih masa dikira sebagai pendatang asing tanpa izin?

Bagi seksyen 55E, ya. Takrif dalam seksyen ini termasuk bukan warganegara yang melanggar seksyen 15 Akta tersebut, yang meliputi terus tinggal selepas pas luput atau dibatalkan. Itulah sebabnya tuan rumah memantau tarikh luput pas.

Bolehkah tuan rumah menyimpan salinan pasport penyewa?

Boleh, untuk tujuan penyewaan, tetapi kendalikannya mengikut prinsip PDPA: beritahu penyewa sebabnya, simpan dengan selamat, kongsi hanya dengan pihak yang memerlukannya dan padamkan apabila tidak lagi diperlukan.

Bolehkah warga asing yang memegang pas lawatan menyewa kondo selama setahun?

Pas lawatan bertujuan untuk penginapan singkat, bukan sewaan setahun. Tanya pas jangka panjang apa yang akan dipegang pemohon sebelum menandatangani, dan minta mereka mengesahkan dengan Jabatan Imigresen jika tidak pasti.

Apakah yang patut ada dalam perjanjian sewa dengan penyewa asing?

Klausa yang mewajibkan pas yang sah sepanjang tempoh dan notis tentang sebarang pembatalan, penghuni yang dinamakan, terma penamatan awal jika pas dibatalkan atau berlaku pemindahan kerja, larangan sewa kecil, butiran bayaran, dan penyeteman dalam masa 30 hari.

Menyewakan rumah anda di JB kepada penyewa asing?

Beritahu saya projek, sewa yang diminta dan bila unit itu tersedia. Bagi sewaan yang saya kendalikan, saya menyaring pemohon dan menyemak pas mereka dengan persetujuan mereka, menyediakan perjanjian sewa dengan klausa pas dan penghuni, dan menyediakan inventori dengan gambar bertarikh semasa penyerahan. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda tinggal di luar negara.

Sumber: Immigration Act 1959/63 (Akta 155), seksyen 55E, disemak November 2026; Jabatan Imigresen Malaysia, kesalahan yang kerap dilakukan, disemak November 2026; Daily Express, kes Immigration Act seksyen 55E(1), 26 April 2024; Daily Express, “Man fined RM15,000 over three illegals”, 1 Ogos 2024; Jabatan Imigresen Malaysia, Soalan Lazim Pas Pekerjaan, 12 Januari 2022, disemak November 2026; Expatriate Services Division, Soalan Lazim MYXpats (ePASS), dikemas kini 12 November 2026; MDEC, DE Rantau Pass FAQ v10, 28 Ogos 2026; Laman rasmi MM2H, syarat dan peraturan, diakses November 2026; PDP Commissioner, cetakan semula Akta 709 setakat 15 September 2026; PDP Commissioner, halaman Akta Pindaan 2024, 12 Ogos 2025; Bernama, Rang Undang-Undang Penyewaan Kediaman sedang dimuktamadkan, 4 Ogos 2026; Malay Mail, tentang deposit sewa, 12 Julai 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; The Sun, perubahan duti setem mulai 2025, diakses November 2026; The Star, garis panduan sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, 26 Oktober 2026; LHDN, siapa yang dikenakan cukai (individu bukan pemastautin), disemak November 2026; The Star, “Study finds racial bias in Klang Valley room rentals”, 12 Mac 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 12 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Soalan imigresen dan penyewaan bergantung pada fakta; tanya peguam Malaysia, dan sahkan peraturan pas dengan Jabatan Imigresen, sebelum anda bertindak.