把新山房产租给外国租户（2026）：准证、法律与屋主必须检查的事项

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日

本指南写给把新山住家租给外国租户的屋主：外籍人士、学生、MM2H 参与者、远程工作者和家庭。简单来说：您可以把房子租给外国人，其中不少都是好租户，但要确认每一位入住的成年人在居住期间都持有有效的马来西亚准证。根据 Immigration Act 1959/63 第 55E 条，允许非法移民留在您所控制的处所属于违法行为，初犯者每人可被罚款 RM5,000 至 RM3万。请妥善保管护照和准证副本，并把准证到期日写进租约。

屋主须知的法律：第 55E 条

Immigration Act 1959/63 第 55E(1) 条规定，任何占用人不得允许非法移民进入或留在任何处所。该条文把占用人定义为负责、管理或控制该处所的任何人，而处所包括任何建筑物或其一部分。某个屋主是否属于占用人视具体情况而定，所以稳妥的做法是假设它可能适用于您。

项目	第 55E 条的规定
谁是非法移民	违反该法令第 5、6、8、9 或 15 条，或 Immigration Regulations 1963 第 39 条的非公民。第 15 条涵盖准证到期或被取消后的逾期居留。
初犯	每名非法移民罚款 RM5,000 至 RM3万、监禁最长 12 个月，或两者兼施
再犯或之后的定罪	每名非法移民罚款 RM1万 至 RM6万、监禁最长两年，或两者兼施
推定	如果在处所内发现非法移民，除非能证明并非如此，否则推定占用人已允许并知情

法庭确实会引用这一条文。2024年，沙巴的 Daily Express 报道了多宗依第 55E(1) 条判处罚款的案件，涉案者让没有合法证件的外国人留在其控制的处所。实际的教训是：查看准证、保留记录，准证到期时要采取行动。

哪些准证可以支持租约

准证	通常持有者	需要检查什么
Employment Pass（就业准证）	受雇于马来西亚公司的人士	姓名、雇主和到期日。自2022年12月起以 ePASS 形式发出；如果工作结束或持有人更换雇主，准证期限可能被缩短。
Dependant Pass（家属准证）	就业准证持有人的配偶和子女	到期日，以及主准证持有人的准证是否仍有效
长期社交访问准证	部分准证持有人的家属，以及其他长期居留类别	类别和到期日
Student Pass（学生准证）	在马来西亚院校就读的国际学生	院校和到期日；租期通常配合学年
MM2H 准证	Malaysia My Second Home 参与者及其家属	到期日；许多 MM2H 参与者会在挑选要买的房子期间先租房
DE Rantau Nomad Pass	收入来自海外的远程工作者	有效期 3 至 12 个月，可续签一次；MDEC 建议租户在准证获批前不要签约
访问准证（有或没有签证）	游客和短期访客	适合短住或看房之旅，不适合一年的租约

持临时工作准证的外籍劳工通常由雇主安排住宿。如果有公司想租您的房子给其员工居住，请按公司租约处理（见下文），并请雇主确认它符合雇主在员工住宿方面的法律义务。

如何检查外国租户的文件

1. 查看正本。查看护照和准证或 ePASS，而不只是看照片。
2. 核对资料。姓名、照片、护照号码；如果是就业准证，还要核对聘书或雇佣信中列明的雇主。
3. 比较日期。如果准证在租期结束前到期，请以书面形式约定对方如何向您出示续签证明。
4. 列出每一位住户。每一位将入住的成年人，包括家属，都要附上护照和准证资料。
5. 留意与工作的关联。雇主出具的工作确认信，既能支持准证，也能用来核实收入。
6. 续约时再次检查。每次续约或准证即将到期时，都要求对方出示最新的准证。

更完整的筛选步骤、收入核查和入住物品清单，请参考我的租户筛选与物品清单。

根据 PDPA 保存护照副本

护照和准证副本属于个人资料，PDPA 要求这些资料必须为明确目的而收集、妥善保存，且保存时间不超过所需。自2025年4月1日起，违反该法令原则的最高刑罚为 RM100万、监禁三年或两者兼施（PDP Commissioner）。实际做法是：告诉申请人您为什么需要副本，在副本上注明仅供租赁用途，存放在上锁的文件夹或有密码保护的账户里，而不是群聊中；只与您的经纪、律师或管理处分享；选定租户后，删除未获选申请人的副本。

外国租户的租约条款

截至2026年11月，马来西亚尚未实施 Residential Tenancy Act；政府在2026年8月表示，该法案仍在最后定稿阶段（Bernama）。所以规则由您的租约决定。除了一般条款，面对外国租户时还应加入以下条款：

• 准证条款。租户在整个租期内保持有效准证，每次续签都向您出示，准证若被取消或不获续签须立即通知您。
• 列明住户。只有列明并附上护照资料的人士才可以入住该单位；如有变动须获得您的书面同意。
• 提前终止。许多租约规定，如果租户的准证被取消或租户被调派到海外，在住满最低期限并给予通知后，任何一方都可以提前终止租约。请约定通知期以及押金如何处理。
• 不得转租或短租。根据大楼的附例（by-laws）明确写出来。
• 付款条款。以令吉支付租金、收款户口，以及由谁承担海外汇款费用。
• 语言。使用双方都能理解的语言，并给租户时间阅读。

预付项目	马来西亚的普遍做法	备注
保证押金	两个月租金	没有法律规定金额，由租约决定
水电押金	约半个月租金	用于支付最后的账单
预付租金	一个月租金	入住前支付
租约印花税	租期最长 1 年：每年租金每 RM250 征 RM1；超过 1 年至 3 年：RM3	自2025年起取消 RM2,400 豁免；须在 30 天内盖印

我的屋主租约指南涵盖完整的条款，全装修 vs 无装修出租则可以帮助您决定要包括哪些家具设备。

在新加坡上班的通勤租户

许多新山租户在新加坡工作。马来西亚人通勤当然不需要准证。但新加坡人或其他外国人如果想住在新山并每天过关，仍然需要可长期居留的马来西亚准证；访问准证只供访问之用。签约前先问清楚申请人会持有什么准证，如有疑问，请对方向移民局确认。我的把新山单位租给新加坡通勤族指南介绍了地点以及这类租户的需求。

公司租约

• 公司是租户。索取公司的注册文件，以及列明签署人的董事会决议或授权信。
• 列明住户。租约应列出将入住的员工及其准证。
• 从公司户口付款。租金和押金应由公司支付，而不是由无关的第三方支付。
• 为人员变动做好准备。约定新住户如何获批准和记录。

从海外支付租金

有些外国租户至少在初期会从本国户口付款。请要求从租户或雇主名下的户口付款，开出收据，并避免收取现金或无关第三方的付款。清楚的记录能在银行询问资金来源时保护您，也是您的税务代理需要的资料。

短租与度假出租

按晚出租给来访的外国人是另一种生意，需要考虑大楼附例、地方政府规定和旅游税。2026年10月，房屋部表示全国短租指南正在定稿。上架之前，请先参考新山 Airbnb 与短租规定。

租金收入的税务

无论租户是谁，您的租金收入在马来西亚都须缴税。居民屋主把租金计入收入；根据 LHDN 的规定，非居民屋主按 30% 的固定税率征税。请参考我的租金收入税务指南；如果您住在新加坡，也可以参考新加坡税务与新山租金收入。

如果出了问题

• 准证被取消或到期。立即与租户沟通，以书面形式约定搬出日期。如果租户在没有准证的情况下继续居住，请咨询律师。
• 租金停付。按照租约中的通知步骤处理。不要自行换锁或搬走对方的物品；请向律师了解正当的法律程序。请参考租户不交租。
• 租户提前离开马来西亚。查看提前终止条款，并根据物品清单结算押金。
• 押金纠纷。使用入住时的照片和物品清单，并在约定日期前退还余额。请参考租赁押金退还。

公平对待每一位申请人

2026年3月，The Star 报道了一项研究：在约 35,000 则巴生谷房间出租广告中，有 42.8% 明确排除至少一个种族群体。这是不良的做法，也不利于生意：国籍、种族和宗教与对方会不会准时交租毫无关系。把您的标准写下来（有效准证、足以支付租金的收入、推荐人，以及接受您的条款），并适用于每一个人。

如果您在意这些，可以在哪里买

• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 站，深受通勤租户欢迎。
• Iskandar Puteri：Medini 和 EduCity，有国际学校和大学。
• Mount Austin：适合家庭和双薪夫妇，附近有咖啡馆和学校。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：靠近大学和工业区。
• Danga Bay：靠近市区的海滨公寓。

在我的新山房产地图上比较它们。

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常见问题

在马来西亚，我可以把房子租给外国人吗？

可以。并没有禁止租给外国人的规定。请确认每一位成年住户在居住期间都持有有效的马来西亚准证，例如就业准证、家属准证、学生准证、MM2H 或 DE Rantau 准证，并保留记录。

把单位租给非法移民会受到什么处罚？

根据 Immigration Act 1959/63 第 55E 条，允许非法移民居留的占用人即属犯罪：初犯者每人可被罚款 RM5,000 至 RM3万、监禁最长 12 个月，或两者兼施。再犯者的刑罚更重。

逾期居留者算是非法移民吗？

就第 55E 条而言，是的。该条文的定义包括违反该法令第 15 条的非公民，而第 15 条涵盖准证到期或被取消后仍然留下的情况。这就是屋主需要留意准证到期日的原因。

屋主可以保留租户的护照副本吗？

可以，用于租赁用途，但必须按照 PDPA 的原则处理：告诉租户原因、妥善保存、只与需要的人分享，不再需要时删除。

持访问准证的外国人可以租公寓一年吗？

访问准证只供短期居留，不适合一年的租约。签约前先问清楚申请人会持有什么长期准证；如不确定，请对方向移民局确认。

与外国租户签的租约应该包括什么？

要求租户在整个租期内持有有效准证、准证被取消须通知的条款，列明住户，准证被取消或工作调派时的提前终止条款，不得转租，付款细节，以及在 30 天内盖印花税。

要把新山住家租给外国租户吗？

告诉我项目、期望租金和单位可入住的时间。由我经手的租赁，我会筛选申请人，在对方同意下检查其准证，准备附有准证和住户条款的租约，并在交房时制作附有日期照片的物品清单。您也可以预约见面；如果您住在国外，也可以进行Zoom 咨询。

资料来源：Immigration Act 1959/63（Act 155），section 55E，2026年11月查阅；Immigration Department of Malaysia，常见违法行为，2026年11月查阅；Daily Express，Immigration Act section 55E(1) 案件，2024年4月26日；Daily Express, “Man fined RM15,000 over three illegals”，2024年8月1日；Immigration Department of Malaysia, Employment Pass FAQ，2022年1月12日，2026年11月查阅；Expatriate Services Division, MYXpats FAQ（ePASS），更新于2026年11月12日；MDEC, DE Rantau Pass FAQ v10，2026年8月28日；MM2H 官方网站，申请条件与规定，2026年11月查阅；PDP Commissioner，Act 709 截至2026年9月15日的重印本；PDP Commissioner, Amendment Act 2024 网页，2025年8月12日；Bernama，Residential Tenancy Bill 正在定稿，2026年8月4日；Malay Mail，关于租赁押金，2026年7月12日；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；The Sun，2025年起的印花税变动，2026年11月查阅；The Star，短租指南正在定稿，2026年10月26日；LHDN，谁需要缴税（非居民个人），2026年11月查阅；The Star, “Study finds racial bias in Klang Valley room rentals”，2026年3月12日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月12日，不构成法律或税务建议。移民和租赁问题视具体情况而定；在采取行动之前，请咨询马来西亚律师，并向移民局确认准证规定。