把新山的房子租给公司（2026）：公司租约、查核、印花税与税务

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日

本指南写给新山的屋主，包括住在新加坡或更远海外的屋主，当有公司想租你的房子给员工住时可以参考。简单来说：在公司租约（corporate lease）中，公司是租户并签署租约，员工及其家人则列为住户（occupiers）。请在马来西亚公司委员会（SSM）的登记册上查核这家公司；如果公司规模小，要求董事或母公司提供担保；向LHDN为租约缴付印花税；并保存正式收据。租金在税务上仍然是你本人的租金收入。

公司租约如何运作：各方角色

新山的公司会为从海外派驻的经理、在柔佛项目工作的新加坡员工，以及长期出差的工程师租房子。文件看起来和普通租约一样，但角色分工不同：

角色	是谁	对你的意义
租户	公司	对租金、押金、损坏和交还单位负有法律责任。你的索偿对象是公司。
住户	租约中列明的员工及其家人	住在单位里，但一般不必为租金负责。向管理层为他们登记，以申领门禁卡。
签署人	公司的获授权人员	索取列明签署人的董事会决议或授权信。
担保人	董事或母公司（如有议定）	公司不付款时由担保人支付。签署担保条款或另一份担保书。
联络人	人事部、行政部或搬迁服务公司	负责日常付款和通知。把他们的联络资料写进租约。

如果由员工以个人名义签约，再由公司向员工报销，那么你的租户是员工，公司不受约束。

签约前查核公司

SSM是马来西亚公司的官方注册机构。其公司资讯产品通过四个官方服务平台出售（SSM e-Info、MyData-SSM、SSM Search和SSM SafeData）。一份公司资料售价RM10，经数码认证的副本为RM20，另加服务费及服务费的8%服务税（SSM，2026年11月查阅）。其他产品涵盖董事、股东、押记和财务报表。

• 名称和编号。租约上的公司名称和注册编号，必须与SSM记录完全一致。
• 状态。公司应处于活跃状态，而不是正在清盘或已被注销。
• 董事。确认签署人是董事，或已获董事会决议授权。
• 成立时间与规模。成立一个月的公司，与一家老牌雇主的风险不同；最近的账目会有帮助。
• 付款来源。租金和押金应来自公司本身的账户，而不是不相关的第三方。

SSM关于《2016年公司法令》的常见问题说明，由两名获授权人员（其中一名为董事）签署的文件，与盖上公司印章的文件具有同等效力；只有一名董事的公司则须在见证人面前签署。单凭一个橡皮章，什么也证明不了。

董事或母公司担保

公司的责任是有限的：公司一旦结业，董事一般无须为公司的债务负责。董事或母公司的担保可以填补这个缺口。大型雇主往往会拒绝，如果其账目稳健，这也合理；但如果是小公司或初创公司，要求担保或较高的押金是合理的。担保书的措辞请交由律师拟定。

押金、租金与收据

马来西亚没有法律规定租房押金的数额，所以保证金、水电押金和预付租金都由双方议定。写明押金何时退还；我的租房押金退还指南介绍扣款和纠纷。议定付款日期和频率，以及租约提早结束时预付租金如何处理。

公司需要文件入账，所以会要求发票和收据。目前有两点要注意：

• 电子发票。政府自2026年9月1日起，将强制实施电子发票的门槛提高至年营业额RM300万（The Star，2026年8月30日）。大多数个人房东都低于这个门槛，但一张简单、注明日期的收据，列出你的名字、公司名称、房产地址、租期和金额，仍然对公司有帮助。
• 服务税。自2025年7月1日起，租赁服务须缴付8%服务税，但出租住宅不在其列（马来西亚皇家关税局，关于租赁服务的Service Tax Policy No. 2/2025）。只要房子是用作住宅，出租给公司并不会使其变成须缴税的租赁。

租约的印花税与律师费

租约根据《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）附表一第49项缴付印花税，以每RM250（或不足RM250的部分）年租金计算。LHDN于2026年6月30日发布的指南规定以下税率：

租期	每RM250年租金的印花税
1年或以下	RM1
超过1年至3年	RM3
超过3年至5年	RM5
超过5年	RM7

通常由租户缴付和申报印花税，在这里就是公司。自2026年1月1日起，租约改为自我评估制，LHDN表示不会就2026年内提交时出现的错误施加罚款（The Star，2025年12月21日）。如果由律师拟定租约，根据《2023年律师酬金令》，月租RM1万或以下的租约，收费为一个月租金的30%，最低RM500（马来西亚律师公会第185/2023号通告）。拟约费由谁支付可以商议。我的新山房东租约指南完整介绍各项条款。

房东的税务要点

公司付的租金与任何租金一样课税：这是你的收入，须在你自己的报税表中申报。

要点	适用规定
预扣税	LHDN的预扣税清单涵盖支付给非居民的动产使用租金（第109B条），不包括房屋或公寓的租金。公司一般会全额支付租金；可请其税务顾问确认。
居民房东	租金会加入你的其他收入，扣除准许的开销后，按居民累进税率课税。请参阅居民房东的租金收入税。
非居民房东	自2020课税年起，按应课税收入的30%统一税率课税，不享有个人减免（LHDN）。居民身份取决于在马来西亚的天数（主要标准是182天或以上），而不是国籍。
开销	LHDN第12/2018号公共裁决（Public Ruling 12/2018）不允许扣除房产出租前产生的开销。非商业性质的出租，更换家具的费用可以扣除。
新加坡居民	先缴马来西亚的税；在新加坡要申报什么，由新加坡的规定决定。请参阅新加坡对新山租金收入的课税。

关于报税表格和可扣除开销，请参阅我的租金收入税指南。

外籍员工与移民身份

公司应确认每一位成年住户都持有在居留期间有效的准证。《1959/63年移民法令》（Immigration Act 1959/63）第55E条规定，处所的占用人让非法移民居住在该处所，即属犯罪，所以不要因为租户是公司就省略这一步。我的出租给外国租户指南解释各类准证和应使用的条款。

• 列明住户：在附表中列出，附上护照号码和准证到期日。
• 变更须书面通知。一名员工搬走、另一名搬入时，公司须先把新资料发给你。
• 妥善保管资料。只收集需要的资料，并根据《2010年个人资料保护法令》（Personal Data Protection Act 2010）安全保存副本；请参阅我的租户审查与物品清单。
• 员工宿舍。如果公司想租一间房子给一群工人住，《1990年雇员住屋、住宿及设施最低标准法令》（Employees’ Minimum Standards of Housing, Accommodations and Amenities Act 1990，Act 446）第IIIA部分规管雇主提供的住宿，由劳工局（JTKSM）执法。请要求雇主以书面确认其符合规定。

公司租约中重要的条款

• 提早终止（“外交”）条款。公司常会要求在员工调离马来西亚或离职时有权终止租约，通常须满一个最短租期并发出书面通知。请议定最短租期、通知期，以及预付租金和押金如何处理。
• 用途与住户。仅限列明的住户作住宅用途；不得转租、转让或作短租用途。请参阅新山短租规定。
• 维修与冷气保养。谁负责修什么、上限多少，以及你多快回应。
• 水电网络。电费、水费和网络账户以谁的名义开设；请参阅新山水电费。
• 续约与租金调整。续约选择权，新租期的租金由双方议定或按约定的方法确定。
• 通知。发送到公司的注册地址和人事部联络人。
• 违约。逾期付款利息、担保人的角色，以及停止付租时的处理步骤；请参阅租户不付租金时怎么办。

附家具单位与物品清单

全套家具的单位适合许多调派来的员工；自己运家具过来的家庭可能更喜欢部分家具。我的有家具与无家具出租指南介绍租户的期望。不论你提供什么，都要附上一份签署的物品清单，附有注明日期的照片、电表水表读数，以及钥匙和门禁卡的数量。签署清单的人应获公司授权，而不只是住户本人。

人事部和搬迁团队通常会索取什么

1. 你拥有该单位的证明，例如最近的门牌税单或地契副本，以及你的身份证件。
2. 平面图、面积、照片、家具清单和停车位。
3. 建筑设施、保安安排和住户内部规则。
4. 到办公室、学校和关卡的距离。
5. 一份租约草案，以及写在签署信函上的银行资料。

如果你人在国外，我的从海外管理新山房产指南介绍钥匙、维修和检查等事项。

公司在新山会在哪里为员工找房子

• JB Sentral和Bukit Chagar：适合需要往返新加坡的员工，靠近关卡（CIQ）和RTS Link车站。
• 依斯干达公主城：Medini、EduCity学校和第二通道。
• Mount Austin：适合家庭的公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近商场的成熟地区。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道的西部住宅区。
• 古来和士乃：靠近士乃机场和市区北部的工业园。

可以在我的新山房产地图上比较。

更多柔佛生活指南：新山房东租约 · 出租给外国租户 · 租户审查与物品清单 · 租房押金退还

常见问题

在马来西亚，公司租约应由谁签署？

公司作为租户，通过获授权人员签署，按《2016年公司法令》第66条，通常是两人，其中一名为董事。员工列为住户。请索取列明签署人的董事会决议或授权信。

出租给公司之前，怎样查核这家公司？

通过SSM的官方平台购买一份公司资料，售价RM10，另加服务费。核对公司名称和编号是否与租约一致、公司是否处于活跃状态，以及董事是谁。如果是小公司或新公司，要求提供最近的账目或担保。

公司付租金给我时必须扣除预扣税吗？

住宅租金不必。LHDN的预扣税清单涵盖支付给非居民的动产租金，不包括房屋或公寓的租金。租金由你自行申报：居民个人按累进税率，非居民个人按30%统一税率。不构成税务建议。

公司租约的印花税由谁支付？

通常由租户支付，在这里就是公司。根据LHDN于2026年6月发布的指南，租期一年或以下每RM250年租金征RM1，一至三年征RM3。须在签署后30天内缴付印花税。

我应该要求董事担保吗？

如果是小公司或新成立的公司，应该要求，或者要求较高的押金。公司的责任是有限的，董事或母公司的担保让你在公司停止付款时仍有人可以追讨。担保书请交由律师拟定。

公司付的租金需要收服务税吗？

用作住宅的房子不需要。租赁服务税于2025年7月1日开始实施，但出租住宅不在其列，税务顾问在2025年6月总结关税局的征税范围时也是这样说明的。

要把新山的房子租给公司？

告诉我单位资料、是否附家具，以及是谁在询问。我会准备人事部和搬迁团队需要的单位资料，帮你查核公司和租约草案，并为他们的员工安排看房。你也可以预约见面，如果人在国外，可以预约Zoom咨询。

资料来源：SSM，公司资讯产品与收费，2026年11月查阅；SSM，关于Companies Act 2016的常见问题，G部分（文件签立，第66条），2026年11月查阅；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；The Star，“No penalties in first year of self-assessment stamp duty system”，2025年12月21日；Malaysian Bar，第185/2023号通告，Solicitors’ Remuneration Order 2023（Second Schedule，租约），2023年7月；LHDN，预扣税（第107A至109G条），2026年11月查阅；LHDN，居民与非居民的税务处理，2025年；LHDN，公共裁决清单（PR 12/2018，Income from Letting of Real Property，仍然有效），2026年11月查阅；CTIM，LHDN Public Ruling 12/2018摘要，2019年12月；The Star，“Over 1.1 million businesses to benefit from higher e-invoicing threshold, says LHDN”，2026年8月30日；马来西亚皇家关税局，Service Tax Policy No. 2/2025：租赁服务（2025年）；西马劳工局（JTKSM），雇员住屋、住宿及设施（Act 446），2026年11月查阅

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月13日，不构成法律或税务建议。税务规定、印花税率和收费会改变；签约前请向LHDN、你的税务顾问和律师确认。