Mencalonkan Diri untuk Komite Kondominium di Malaysia: Siapa yang Boleh, Caranya, dan Apa Saja yang Terlibat

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Bisakah Anda mencalonkan diri untuk komite pengelola kondominium Anda di Malaysia? Jika Anda memiliki sebuah unit dan iuran pengelolaan serta dana cadangan (sinking fund) Anda sudah lunas, umumnya bisa, termasuk jika Anda warga negara asing atau tinggal di luar negeri. Anggota komite dipilih dalam rapat umum tahunan (AGM), menjabat hingga AGM berikutnya, dan tidak boleh menjabat lebih dari tiga periode berturut-turut. Aturan ini berasal dari Strata Management Act 2013 beserta Regulasi 2015, dan diawasi oleh Commissioner of Buildings (COB) di pemerintah daerah setempat.

Pertama: komite yang mana yang dimaksud?

Setiap kondominium, hunian servis (serviced residence), dan kawasan strata berpagar di Semenanjung Malaysia dikelola berdasarkan Strata Management Act 2013 (Act 757). Sebelum sertifikat strata diterbitkan, gedung dikelola oleh Joint Management Body (JMB), dan komitenya disebut komite pengelola bersama, yang wajib melibatkan pengembang (pasal 22). Setelah sertifikat strata terbit, Management Corporation (MC) mengambil alih, dan komitenya disebut komite pengelola (pasal 56). Panduan JMB vs MC saya menjelaskan proses serah terimanya.

Kedua komite mengikuti Second Schedule (Jadwal Kedua) undang-undang tersebut (untuk JMB, “proprietor” dibaca sebagai “parcel owner”, yaitu pemilik unit), sehingga aturan di bawah ini berlaku untuk keduanya.

Siapa yang boleh mencalonkan diri untuk komite

Orang	Bisa dipilih?	Dasar
Pemilik unit (pembeli pada tahap JMB, pemilik pada tahap MC) yang sudah melunasi semua kewajiban	Ya	Act 757, Second Schedule, paragraf 2(7); FAQ COB
Pemilik warga negara asing atau bukan penduduk	Ya. Undang-undang hanya mensyaratkan orang tersebut adalah pemilik.	FAQ COB Kuala Lumpur
Anggota keluarga dekat yang ditunjuk oleh pemilik	Dalam kasus terbatas yang diatur undang-undang; “keluarga dekat” berarti suami atau istri, anak (termasuk anak angkat dan anak tiri), saudara kandung, dan orang tua	Second Schedule, paragraf 2(7)(c); Regulasi 2015, regulasi 33
Pemilik yang menunggak iuran pengelolaan atau dana cadangan	Tidak, dan mereka juga tidak boleh memberikan suara	Second Schedule, paragraf 2(9); FAQ COB
Penyewa yang hadir sebagai kuasa pemilik	Tidak. Kuasa boleh hadir dan memberikan suara, tetapi tidak bisa dipilih.	FAQ COB
Orang yang sudah menjual unitnya	Tidak. Anggota wajib memegang sertifikat strata atau SPA (perjanjian jual beli) atas sebuah unit.	FAQ COB
Anggota yang baru saja menjabat tiga periode berturut-turut	Tidak pada AGM ini; mereka harus absen satu periode terlebih dahulu	Second Schedule, paragraf 2(6)

Tunggakan adalah alasan paling umum seorang calon ditolak. Undang-undang menetapkan batas waktu sebelum rapat, dan pemberitahuan AGM biasanya mencantumkannya. Pemilik yang menunjuk anggota keluarga juga harus bebas tunggakan. Mintalah laporan rekening Anda ke kantor pengelola jauh sebelum AGM. Panduan saya tentang iuran pemeliharaan yang menunggak menjelaskan kerugian lain akibat tunggakan.

Status tempat tinggal bukan syarat. COB Kuala Lumpur menyatakan bahwa Act 757 hanya mensyaratkan orang tersebut adalah pemilik unit, sehingga pemilik warga negara asing dan bukan penduduk boleh menjabat, bahkan sebagai ketua. Resolusi yang membatasi kursi hanya untuk penghuni berisiko bertentangan dengan undang-undang; sampaikan hal ini kepada COB Anda.

Cara pemilihan berlangsung di AGM

1. Perhatikan pemberitahuan. AGM harus diumumkan paling lambat 14 hari sebelumnya, ditempel di papan pengumuman, dan dikirim kepada pemilik. Untuk AGM pertama MC, pemilik dapat meminta agar sebuah usulan ditambahkan dengan mengajukannya secara tertulis paling lambat 7 hari sebelum rapat (Regulasi 2015, regulasi 23); untuk AGM berikutnya, periksa batas waktu dalam pemberitahuan.
2. Lunasi kewajiban. Bayar semua iuran pengelolaan, dana cadangan, dan bunga keterlambatan sebelum batas waktu. Simpan kuitansinya.
3. Dapatkan pencalonan. Ikuti cara yang tercantum dalam pemberitahuan: pencalonan tertulis sebelumnya atau pencalonan langsung di rapat. Bawa data sertifikat atau SPA Anda.
4. Rapat menentukan jumlah kursi dalam rentang hukum 3 hingga 14 (untuk AGM pertama JMB, pasal 19(1)(a)).
5. Pemungutan suara. Dengan mengangkat tangan, setiap unit memiliki satu suara. Dengan poll, suara dibobot berdasarkan share units. Jika calonnya banyak, The Edge menyarankan keputusan melalui poll, dan sebagian gedung juga memakai pemungutan suara rahasia. Periksa metode yang tercantum dalam pemberitahuan AGM.
6. Rapat komite pertama diadakan setelah AGM dan memilih ketua, sekretaris, dan bendahara dari antara anggota.

Untuk penjelasan rinci tentang kuasa, kuorum, dan pemungutan suara berdasarkan share units, lihat panduan pemungutan suara AGM kondominium saya dan penjelasan saya tentang share units.

Masa jabatan, batasan, dan imbalan

Aturan	Isinya	Sumber
Jumlah anggota komite	Minimal 3, maksimal 14 anggota	Act 757; The Edge Malaysia, 27 Agustus 2026
Masa jabatan	Dipilih pada setiap AGM; anggota yang purna tugas boleh mencalonkan diri lagi	Second Schedule, paragraf 2(6)
Periode berturut-turut	Tidak lebih dari tiga berturut-turut	Second Schedule, paragraf 2(6)
Ketua, sekretaris, bendahara	Dipilih oleh komite dari antara anggotanya pada rapat komite pertama setelah AGM; periksa by-laws Anda dan COB di dewan kota Anda tentang aturan masa jabatan untuk posisi ini	Act 757, Second Schedule; COB dewan kota Anda
Gaji	Tidak ada. Tunjangan dapat ditetapkan melalui resolusi AGM atau EGM, dengan persetujuan COB.	FAQ COB Kuala Lumpur
Notulen komite	Ditandatangani dan ditempel di papan pengumuman dalam 21 hari setelah rapat	The Edge Malaysia, 27 Agustus 2026
AGM tidak diadakan	Tidak mengadakan AGM merupakan pelanggaran pidana: denda hingga RM50,000, penjara hingga 3 tahun, atau keduanya	Regulasi 2015, regulasi 34

Sebuah surat pembaca di The Star pada 2017 berpendapat bahwa batas tiga periode menyingkirkan relawan yang bersedia, di gedung yang hanya sedikit pemiliknya mau maju. Dalam praktiknya, sebuah gedung membutuhkan relawan baru setiap beberapa tahun.

Apa yang sebenarnya dikerjakan anggota komite

Komite menjalankan JMB atau MC di antara rapat umum. Kewajiban hukumnya berasal dari pasal 21 (JMB) dan 59 (MC) undang-undang tersebut:

• Menjaga gedung dan properti bersama dalam kondisi baik dan layak pakai.
• Menetapkan dan menagih iuran pengelolaan serta kontribusi dana cadangan berdasarkan share units (dana cadangan minimal 10% dari iuran pengelolaan). Lihat panduan iuran pemeliharaan dan dana cadangan saya.
• Mengasuransikan gedung, mematuhi pemberitahuan pemerintah daerah, dan memelihara daftar pemilik atau strata roll.
• Mengaudit laporan keuangan setiap tahun dan menyerahkannya kepada COB.
• Menegakkan by-laws (peraturan internal), dan menindak tunggakan melalui surat pemberitahuan, tribunal, atau COB.
• Menunjuk dan mengawasi kontraktor atau agen pengelola. JMB tidak boleh menandatangani kontrak pemeliharaan lebih dari 12 bulan (pasal 21(3)).

The Edge mengibaratkan komite seperti dewan direksi: manajer properti menyiapkan pilihan dan menangani administrasi, sementara komite yang memutuskan. Bersiaplah untuk rapat rutin, penawaran harga, laporan keuangan, persetujuan pembayaran, dan pertanyaan pemilik. Anggota juga menangani data pribadi pemilik, sehingga aturan PDPA untuk pengelolaan kondominium berlaku. Perbaikan besar mungkin memerlukan pungutan khusus (special levy), yang harus dibawa ke rapat umum.

Risiko pribadi: apa yang Anda tanggung

Pekerjaan komite bersifat sukarela, tetapi undang-undang membebankan tanggung jawab atas beberapa kewajiban inti kepada setiap anggota. Jika JMB gagal memelihara pembukuan yang layak atau menyerahkan laporan keuangan yang diaudit, setiap anggota komite melakukan pelanggaran pidana, dengan denda hingga RM250,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya (pasal 26(5)). Hal yang sama berlaku jika serah terima kepada MC gagal (pasal 27). Tidak memelihara daftar pemilik dapat berujung denda hingga RM10,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya (pasal 30). Dalam setiap kasus, anggota memiliki pembelaan jika telah mengambil semua langkah pencegahan yang wajar dan menjalankan kehati-hatian yang wajar.

Kebiasaan praktis yang melindungi Anda:

• Baca sendiri laporan keuangan dan rekening koran; panduan saya tentang membaca laporan keuangan JMB dan MC dapat membantu.
• Jangan pernah menandatangani cek kosong; wajibkan dua penanda tangan dan faktur pendukung.
• Ungkapkan setiap hubungan dengan kontraktor atau pemasok dan jangan ikut dalam keputusan tersebut. COB KL menyatakan bahwa mempekerjakan kerabat anggota komite tidak dilarang jika AGM menyetujuinya, tetapi tidak dianjurkan karena adanya konflik kepentingan.
• Catat keputusan dalam notulen yang ditandatangani; ajukan keberatan secara tertulis jika Anda tidak setuju.

Kapan Anda tidak lagi menjadi anggota komite

Kursi Anda berakhir pada AGM berikutnya kecuali Anda terpilih kembali. Kursi juga dapat berakhir lebih awal berdasarkan paragraf 3 Second Schedule, antara lain jika Anda mengundurkan diri, meninggal dunia, dinyatakan pailit atau tidak sehat pikiran, menjual unit, dihukum atas pelanggaran tertentu, tidak hadir dalam tiga rapat komite berturut-turut tanpa izin, tidak lagi mewakili pemilik berbentuk perusahaan, atau memiliki tunggakan. COB KL menyatakan bahwa kursi yang hilang dengan cara ini tidak memengaruhi anggota lain, dan orang yang sudah menjual unitnya tidak boleh terus menandatangani cek.

Jika tidak ada yang mencalonkan diri, atau pemilihan bermasalah

Masalah	Apa yang bisa terjadi
Tidak ada AGM selama bertahun-tahun	Pemilik dapat mengadu kepada COB. Pada Oktober 2026, Court of Appeal (Pengadilan Banding) menguatkan perintah COB agar EGM diadakan untuk memilih komite baru di sebuah gedung di Petaling Jaya yang tidak pernah mengadakan AGM sejak November 2019 (The Edge Malaysia, 23 Oktober 2026).
Terlalu sedikit relawan atau pemilihan gagal	COB KL menyatakan pengaduan harus diterima dalam 7 hari setelah AGM; COB dapat menetapkan tanggal rapat baru atau menunjuk agen. Setelah penyelidikan, COB dapat menunjuk agen pengelola yang dibayar dari rekening pemeliharaan (pasal 86).
Orang yang tidak memenuhi syarat terpilih, atau aturan diabaikan	Surati komite, lalu COB di pemerintah daerah Anda: MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu di wilayah Johor Bahru.
Resolusi atau keputusan yang ingin Anda batalkan	Strata Management Tribunal mengadili klaim hingga RM250,000; biaya pengajuan untuk rumah tinggal adalah RM100. Lihat panduan tribunal saya.

Aturan ini bisa berubah: pada Agustus 2026, menteri perumahan menyatakan pemerintah akan mempertimbangkan amandemen undang-undang tersebut agar JMB dan MC lebih akuntabel, seraya mencatat ada hampir tiga juta unit strata di lebih dari 27,000 skema (The Star, 10 Agustus 2026).

Jika Anda memiliki kondominium di Johor dari luar negeri

Pemilik dari Singapura, Indonesia, Tiongkok, atau negara asing lainnya dapat mencalonkan diri dengan syarat yang sama seperti warga lokal. Bersikaplah realistis soal waktu: absen tiga rapat berturut-turut tanpa izin bisa membuat Anda kehilangan kursi. Jika Anda tidak bisa berkomitmen, hadiri AGM secara langsung atau kirim kuasa, yang dapat memberikan suara atas nama Anda tetapi tidak bisa dipilih. Panduan saya tentang mengelola properti JB dari luar negeri membahas sisanya. Untuk pembelian, warga negara asing umumnya harus membayar minimal RM1 juta untuk rumah di Johor, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum untuk warga asing di Johor.

Mengapa pembeli perlu memperhatikan komite

Saat saya membantu klien membandingkan kondominium, komite adalah bagian dari pemeriksaan. Tanda baik: AGM diadakan tepat waktu, komite lengkap, notulen bertanda tangan di papan pengumuman, dan laporan keuangan yang diaudit diserahkan kepada COB. Tanda peringatan: tidak ada AGM selama bertahun-tahun, komite hanya tiga orang, pemilihan gagal, dan tunggakan yang tinggi. Daftar periksa saya tentang memeriksa pengelolaan kondominium sebelum membeli dan panduan tentang tunggakan dalam pembelian subsale menunjukkan apa saja yang perlu diminta dari penjual. Hanya informasi umum, bukan nasihat hukum; untuk sengketa tertentu, tanyakan kepada COB pemerintah daerah Anda, tribunal, atau pengacara.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Kualitas komite bergantung pada gedungnya, bukan wilayahnya, tetapi wilayah berikut memiliki banyak kondominium yang sudah selesai dibangun dengan catatan AGM bertahun-tahun untuk dibaca:

• Mount Austin: banyak kondominium dan hunian servis yang sudah selesai.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: kondominium dan hunian strata berpagar.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Danga Bay: menara di tepi laut.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur, lama dan baru.
• Iskandar Puteri: gedung yang lebih baru, sebagian masih di tahap pengembang atau JMB.

Bandingkan wilayah-wilayah ini di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Biaya rutin kondominium di JB · Membeli kondominium lama · Tetangga berisik di kondominium · Sengketa parkir kondominium · Penjelasan sertifikat strata

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang boleh mencalonkan diri untuk komite pengelola kondominium di Malaysia?

Pemilik unit di proyek tersebut: pembeli pada tahap JMB atau pemilik terdaftar pada tahap MC, tanpa tunggakan iuran pengelolaan atau dana cadangan. Dalam kasus terbatas, undang-undang juga mengizinkan pemilik menunjuk seorang anggota keluarga dekat.

Bisakah saya mencalonkan diri jika masih menunggak iuran pemeliharaan?

Tidak. Pemilik yang menunggak iuran pengelolaan atau dana cadangan tidak bisa dipilih dan tidak boleh memberikan suara. Lunasi rekening Anda sebelum batas waktu dalam pemberitahuan AGM dan simpan kuitansinya.

Bisakah warga negara asing atau penyewa duduk di komite JMB atau MC?

Pemilik warga negara asing atau bukan penduduk bisa, karena undang-undang hanya mensyaratkan orang tersebut adalah pemilik. Penyewa tidak bisa dipilih, meskipun hadir sebagai kuasa pemilik.

Berapa lama seseorang bisa duduk di komite?

Anggota dipilih pada setiap AGM dan boleh mencalonkan diri lagi, tetapi tidak ada yang boleh menjabat lebih dari tiga periode berturut-turut. Setelah itu mereka harus absen satu periode sebelum mencalonkan diri lagi.

Apakah anggota komite kondominium dibayar?

Tidak ada gaji. COB Kuala Lumpur menyatakan tunjangan dapat ditetapkan melalui resolusi AGM atau EGM, dengan persetujuan COB. Periksa praktik di pemerintah daerah Anda sendiri.

Bisakah anggota komite dimintai tanggung jawab secara pribadi?

Untuk beberapa kewajiban, bisa. Jika pembukuan, laporan keuangan yang diaudit, daftar pemilik, atau serah terima kepada MC tidak dilakukan, setiap anggota dapat dianggap melakukan pelanggaran pidana, kecuali mereka dapat menunjukkan telah mengambil langkah pencegahan yang wajar dan menjalankan kehati-hatian yang wajar.

Memiliki atau ingin membeli kondominium di Johor Bahru?

Sebutkan proyek dan unitnya. Saya akan membantu Anda mendapatkan notulen AGM, daftar komite, laporan keuangan, dan rincian iuran melalui penjual, menjelaskan isinya, dan mengatur kunjungan. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 19, 21, 22, 26, 27, 30, 56, 59, dan 86 serta Second Schedule (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, regulasi 23, 33, dan 34 (salinan yang diterbitkan DBKL), 1 Juni 2015; Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Soalan Lazim Seminar Komuniti Strata, 2015–2016; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Juni 2018; The Star, “Wrong to bar owners from managing their strata properties” (surat pembaca), 28 November 2017; The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”, 27 Agustus 2026; The Edge Malaysia, “Appeals court affirms building regulator’s power to force residents’ committee election”, 23 Oktober 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Agustus 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum. Aturan strata dan praktik COB berbeda di setiap pemerintah daerah, dan Strata Management Act 2013 sedang ditinjau ulang; konfirmasikan kepada Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda, Strata Management Tribunal, atau pengacara sebelum mengambil tindakan.