Menyatukan Dua Unit Kondo di Malaysia: Kelulusan, Hakmilik dan Kos

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Sesetengah pemilik membeli unit bersebelahan dan menyambungkan kedua-duanya menjadi sebuah rumah yang lebih besar. Di Malaysia perkara ini boleh dilakukan, tetapi ia lebih daripada sekadar ubah suai: anda memerlukan kelulusan bertulis pihak pengurusan bangunan, kelulusan majlis bagi perubahan struktur atau pelan, dan seorang jurutera profesional untuk mengesahkan dinding mana yang boleh dirobohkan. Kebanyakan pemilik kemudian mengekalkan dua hakmilik strata. Menyatukannya menjadi satu hakmilik, iaitu penyatuan petak, ialah permohonan berasingan kepada pejabat tanah di bawah Strata Titles Act 1985. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Dua cara menyatukan unit

	Disambung, dua hakmilik dikekalkan	Disatukan menjadi satu petak
Apa yang berubah	Bukaan pada dinding pemisah; digunakan sebagai satu rumah	Kerja yang sama, kemudian satu petak dengan satu hakmilik strata
Kelulusan	Pihak pengurusan, serta majlis dan jurutera untuk kerja struktur	Semua itu, serta pejabat tanah
Pinjaman	Dua hakmilik, boleh ada dua pinjaman	Satu hakmilik; setiap bank mesti bersetuju terlebih dahulu
Caj	Dua notis caj	Satu, berdasarkan jumlah unit syer
Menjual kemudian	Pulihkan dinding dan jual secara berasingan	Jual sebagai satu unit besar, atau mohon untuk memecahkannya

Penyatuan petak memerlukan hakmilik strata yang telah dikeluarkan. Jika bangunan anda belum mempunyainya, unit-unit itu kekal sebagai dua petak di atas kertas walaupun anda menyambungnya. Lihat penjelasan hakmilik strata dan membeli tanpa hakmilik strata individu.

Kelulusan yang anda perlukan

1. Pihak pengurusan bangunan (JMB atau MC)

Undang-undang kecil standard dalam Third Schedule Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 menetapkan asasnya:

• Perenggan 27: tiada ubah suai tanpa kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada pihak pengurusan dan, jika perlu, pihak berkuasa. Deposit mungkin diminta. Kerja mesti kekal di dalam petak anda dan tidak boleh melemahkan dinding ricih, rasuk galas beban atau tiang.
• Perenggan 28: memindahkan pintu atau tingkap luar, mengubah ciri keselamatan, memindahkan paip atau pembetungan, atau mendawai semula seluruh unit memerlukan kelulusan pihak berkuasa dan juga pihak pengurusan.
• Perenggan 29: tiada perubahan pada fasad tanpa kelulusan bertulis. Menutup salah satu daripada dua pintu utama akan mengubah rupa koridor.

Bangunan juga menambah peraturan dalaman tentang waktu kerja, deposit dan sisa binaan; lihat peraturan ubah suai kondo dan deposit dan JMB berbanding perbadanan pengurusan.

2. Majlis dan jurutera profesional

Dalam banyak bangunan tinggi, dinding antara unit ialah dinding ricih konkrit galas beban, jadi jangan sekali-kali menganggap ia boleh dirobohkan. Jurutera profesional berdaftar patut menyemak lukisan struktur siap bina (as-built), yang biasanya disimpan oleh pihak pengurusan, dan memutuskan bahagian mana yang boleh dibuka.

Di bawah seksyen 70 Street, Drainage and Building Act 1974, menyimpang daripada pelan yang diluluskan atau membina semula dinding bersama dikira sebagai mendirikan bangunan, yang memerlukan kebenaran bertulis majlis terlebih dahulu. Majlis anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu) dinyatakan pada bil cukai taksiran anda. Lihat panduan permit ubah suai saya dan cara mendapatkan salinan pelan bangunan yang diluluskan.

Dinding pemisah itu mungkin juga berfungsi sebagai pemisah kebakaran, jadi tanya arkitek atau jurutera anda sama ada Bomba perlu dirujuk (lihat keselamatan kebakaran kondo).

3. Pejabat tanah, jika anda mahu satu hakmilik

Bahagian V Strata Titles Act 1985 membenarkan tuan punya dua atau lebih petak yang bersambung menyatukannya menjadi satu petak, dengan kelulusan Pengarah Tanah dan Galian. Bersambung termasuk berkongsi lantai atau siling, jadi unit yang betul-betul di atas juga boleh layak. Di bawah seksyen 27, Pengarah mesti berpuas hati bahawa:

• tiada sekatan kepentingan pada hakmilik dilanggar, dan kerja-kerja mematuhi undang-undang, termasuk kelulusan majlis;
• tiada cukai tanah (hasil tanah) tertunggak bagi mana-mana petak;
• setiap pemegang gadaian, pemajak dan pemegang lien telah bersetuju secara bertulis, iaitu secara praktiknya bank yang memegang setiap pinjaman;
• perbadanan pengurusan telah bersetuju jika harta bersama baharu akan diwujudkan; dan
• unit-unit itu bersambung dari dalam, tanpa melalui harta bersama seperti koridor.

Anda memohon kepada Pentadbir Tanah menggunakan Form 7 bersama fi, pelan juruukur tanah berlesen dalam tiga salinan, penyata unit syer, surat persetujuan dan dokumen hakmilik. Di bawah seksyen 26, unit syer petak baharu sama dengan jumlah unit syer petak-petak lama. Fi mengikut peraturan negeri, jadi tanya peguam atau juruukur anda tentang kadar semasa di Johor. Seksyen-seksyen ini masih terdapat dalam cetakan semula Akta setakat 1 April 2021; butiran di atas diambil daripada teks 2007, jadi sahkan perkataan semasa dengan peguam anda.

Langkah demi langkah

1. Semak hakmilik. Adakah kedua-dua hakmilik sudah dikeluarkan dan atas nama yang sama, dan apakah gadaian atau sekatan yang ada? Buat carian hakmilik tanah.
2. Tanya pihak pengurusan awal-awal apa yang diperlukan dan sama ada unit pernah disatukan dalam bangunan itu sebelum ini.
3. Lantik jurutera untuk menyemak lukisan struktur dan pelan yang diluluskan.
4. Reka susun atur: pintu utama mana yang dikekalkan, dan bagaimana dua set paip dan pendawaian diuruskan.
5. Dapatkan kelulusan: majlis melalui orang yang mengemukakan (submitting person) anda, kemudian pihak pengurusan, berserta deposit jika ada.
6. Bina menggunakan kontraktor berdaftar dan simpan setiap kelulusan dan pengesahan (lihat melantik kontraktor).
7. Untuk satu hakmilik, peguam dan juruukur anda memfailkan Form 7 selepas cukai tanah dijelaskan dan persetujuan bank diperoleh.

Caj, bil dan kos berjalan

Perkara	Apa yang biasanya berlaku	Perlu diketahui
Caj penyenggaraan	Dikongsi mengikut unit syer	Penyatuan menjumlahkan unit syer, jadi caj kekal lebih kurang sama. Lihat penjelasan unit syer.
Kumpulan wang penjelas (sinking fund)	10% daripada caj melainkan mesyuarat agung menetapkan lebih	Mengikut caj. Lihat yuran penyenggaraan dan sinking fund.
Cukai tanah dan cukai taksiran	Dibilkan bagi setiap hakmilik	Mesti dijelaskan sebelum penyatuan; majlis kemudian mungkin membuat taksiran semula. Lihat cukai tanah dan cukai taksiran.
Elektrik dan air	Setiap unit mempunyai meter dan akaun sendiri	Tanya TNB dan Ranhill SAJ sebelum menutup salah satu. Lihat bil elektrik dan air.

Kawasan basah perlu diberi perhatian: perenggan 27 mewajibkan membran kalis lembap diganti, dan dinaikkan 150 mm ke dinding, apabila lantai kawasan basah dibuat semula. Lihat air bocor dari unit atas.

Membeli unit kedua: pinjaman, duti setem dan warga asing

• Pinjaman. Bank Negara Malaysia mengehadkan pembiayaan kepada 70% daripada nilai mulai pinjaman perumahan ketiga peminjam (3 November 2010). Lihat peraturan margin pembiayaan dan pinjaman rumah kedua. Tanya awal-awal bagaimana bank menilai unit yang disambung (lihat penilaian rendah).
• Duti setem. Setiap pembelian ada pindah milik dan duti setemnya sendiri. Pengecualian rumah pertama (penuh sehingga RM500,000 bagi SPA hingga 31 Disember 2027; Belanjawan 2027 mencadangkan lanjutan hingga 2030, tertakluk kepada Finance Act) tidak boleh meliputi unit kedua. Lihat duti setem di Malaysia.
• Pembeli asing. Di Johor, warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah bernilai RM1 juta ke atas, dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Jangan anggap dua unit berharga lebih rendah boleh dicampur untuk mencapai had itu; tanya peguam anda. Setiap pindah milik dikenakan duti setem 8% (mulai 1 Januari 2026) dan fi kelulusan Johor sebanyak 3%, minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik. Lihat harga minimum warga asing di Johor.
• Pemilikan. Beli kedua-dua unit atas nama yang sama; penyatuan petak adalah untuk seorang tuan punya yang memegang kedua-dua petak.

Bukan nasihat kewangan; sahkan terma pinjaman dengan bank anda.

Jualan semula, dan memulihkannya kemudian

Unit yang disatukan sesuai untuk pemilik yang merancangnya; tidak ramai pembeli mencari unit yang sangat besar dalam satu bangunan, dan ada yang bimbang tentang perubahan struktur atau paip yang tersembunyi. Simpan setiap kelulusan, sijil jurutera dan pelan bercop untuk peguam dan bank pembeli.

Dengan dua hakmilik, anda boleh memulihkan dinding, dengan kelulusan, dan menjual secara berasingan. Petak yang telah disatukan boleh dipecahkan semula di bawah Bahagian V, tetapi itu permohonan baharu. Kerja tanpa kelulusan lebih sukar dijual (lihat pembesaran tanpa kelulusan).

Pilihan lain yang wajar dibandingkan dahulu

• Unit yang lebih besar: lihat panduan penthouse dan dupleks saya.
• Unit dwi-kunci: satu hakmilik dengan studio berasingan; lihat kondo dwi-kunci.
• Dua unit bersebelahan, tidak disambung: tiada kerja struktur dan jualan semula lebih mudah.
• Ruang untuk beberapa generasi: lihat rumah keluarga pelbagai generasi.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Sama ada unit boleh disatukan bergantung pada bangunan, bukan kawasan, jadi tanya sebelum membeli. Kawasan dengan banyak kondo untuk dibandingkan:

• Mount Austin: banyak kondo siap yang popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mantap dengan kondo yang lebih lama.
• Danga Bay: menara tepi air berhampiran pusat bandar.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara berhampiran stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: kondo yang lebih baharu; semak sama ada hakmilik sudah dikeluarkan.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Penjelasan unit syer · Permit ubah suai di JB · Peraturan ubah suai kondo dan deposit · Menyemak pengurusan kondo sebelum membeli

Soalan lazim

Bolehkah saya menyatukan dua unit kondo di Malaysia?

Ya, jika pihak pengurusan meluluskan, jurutera berdaftar mengesahkan struktur membenarkannya dan majlis meluluskan perubahan struktur atau pelan. Anda boleh mengekalkan dua hakmilik strata atau memohon kepada pejabat tanah untuk menyatukannya.

Adakah saya perlukan kelulusan untuk memecahkan dinding antara dua unit kondo?

Ya. Undang-undang kecil strata standard mewajibkan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada JMB atau MC dan melarang kerja yang melemahkan dinding ricih, rasuk atau tiang. Banyak dinding pemisah adalah dinding struktur, jadi jurutera mesti menyemaknya dahulu.

Bagaimana menyatukan dua hakmilik strata menjadi satu?

Mohon kepada Pentadbir Tanah menggunakan Form 7 di bawah Strata Titles Act 1985 bersama pelan juruukur tanah, penyata unit syer, persetujuan bank dan dokumen hakmilik. Petak-petak mesti bersebelahan dan cukai tanah mesti dijelaskan.

Adakah yuran penyenggaraan saya akan turun jika saya menyatukan dua unit?

Tidak banyak. Unit syer petak baharu sama dengan jumlah unit syer dua petak lama, jadi caj dan kumpulan wang penjelas kekal lebih kurang sama.

Bolehkah saya menyatukan unit sebelum hakmilik strata dikeluarkan?

Anda mungkin mendapat kelulusan untuk menyambungnya secara fizikal, tetapi penyatuan petak memerlukan hakmilik strata yang telah dikeluarkan. Sehingga itu, unit-unit kekal sebagai dua petak.

Bolehkah warga asing membeli unit sebelah di Johor?

Ya, jika setiap pembelian memenuhi peraturan Johor: secara amnya minimum RM1 juta dengan pengecualian terhad, duti setem 8% dan fi kelulusan negeri bagi setiap pindah milik. Tanya peguam anda bagaimana setiap unit akan dilayan.

Merancang untuk menyatukan dua unit di JB?

Beritahu saya nama projek dan kedua-dua unit itu. Saya akan membantu anda menyemak hakmilik, bertanya kepada pihak pengurusan apa yang diperlukan dan mencari unit sebelah jika anda belum memilikinya. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan, atau perundingan Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia online: Strata Titles Act 1985 (Act 318) dan Strata Management Act 2013 (Act 757), disemak November 2026; Strata Titles Act 1985, Bahagian V, seksyen 24 hingga 28 (teks seperti dipinda hingga 12 April 2007, diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), cetakan semula setakat 1 April 2021 (diterbitkan oleh PTG Melaka), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015, termasuk Bahagian XV dan XVI (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 (P.U.(A) 107/2015), Third Schedule, perenggan 27 hingga 29, AGC Laws of Malaysia, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 25, 60 dan 61 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Bahagian V, seksyen 70 (diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah pembiayaan hartanah (LTV 70% mulai pinjaman perumahan ketiga), 3 November 2010; Ministry of Finance, Budget 2026 Tax Measures (pengecualian duti setem rumah pertama), Oktober 2025; The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (kadar 8% bagi pembeli asing), 30 Jun 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi kelulusan kepentingan asing), berkuat kuasa 1 Julai 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Undang-undang kecil strata, keperluan majlis, prosedur pejabat tanah dan polisi bank berubah dan berbeza mengikut bangunan; sahkan dengan pihak pengurusan, majlis anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), pejabat tanah, jurutera berdaftar, bank dan peguam anda sebelum bermula.