Keselamatan kebakaran dan lif kondominium di Malaysia (2026): apa yang perlu diketahui oleh pemilik dan penyewa

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 10 November 2026

Panduan ini untuk pemilik kondominium, tuan rumah dan penyewa di Johor dan Malaysia, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: sistem pencegahan kebakaran dan lif sesebuah kondominium ialah harta bersama, jadi badan pengurusan mesti memastikannya dalam keadaan baik dan boleh digunakan, dibiayai daripada caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas. Setiap lif memerlukan perakuan kelayakan daripada Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (DOSH), yang sah selama 15 bulan. Bomba boleh memeriksa mana-mana bangunan dan mengarahkan bahaya kebakaran dibaiki, manakala Perakuan Bomba tahunannya hanya terpakai bagi premis yang ditetapkan.

Siapa yang bertanggungjawab atas keselamatan kebakaran dan lif di kondominium

Lif, pam kebakaran, gelung hos, penggera, pintu kebakaran dan tangga ialah harta bersama. Akta Pengurusan Strata 2013 meletakkan tanggungjawab ke atasnya pada pihak yang menguruskan bangunan:

Peringkat	Siapa yang mengurus	Maksudnya bagi anda
Dari penyerahan milikan kosong sehingga JMB ditubuhkan	Pemaju	Pemaju menyelenggara harta bersama dan mengutip caj serta kumpulan wang penjelas.
Sebelum hakmilik strata dikeluarkan	Badan Pengurusan Bersama (JMB)	Mesti memastikan bangunan dan harta bersama “dalam keadaan baik dan boleh digunakan”, menginsuranskannya dan mematuhi sebarang notis daripada pihak berkuasa awam (seksyen 21).
Selepas hakmilik strata dikeluarkan	Perbadanan Pengurusan (MC)	Tanggungjawab yang sama (seksyen 59).
Setiap peringkat	Pemilik petak	Membayar caj dan kumpulan wang penjelas tepat pada masanya. Jika pemilik atau penyewanya merosakkan harta bersama, JMB atau MC boleh menuntut kos pembaikan daripada pemilik itu (seksyen 21(4)).

Penyewa juga mesti mematuhi undang-undang kecil. Untuk cara setiap peringkat berfungsi, lihat panduan saya tentang hakmilik strata di Johor Bahru.

Keselamatan kebakaran: apa kata undang-undang, dalam bahasa mudah

Bomba boleh memeriksa mana-mana bangunan dan mengarahkan bahaya dibaiki

Akta Perkhidmatan Bomba 1988 mentakrifkan bahaya kebakaran secara luas: peralatan pencegahan kebakaran yang tiada atau rosak, laluan keluar yang tidak mencukupi, pengubahsuaian yang menyukarkan pelepasan diri, kesesakan, dan apa-apa sahaja yang meningkatkan risiko dengan ketara atau menghalang anggota bomba.

Bagi mana-mana perkara ini, Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBPM) boleh menyampaikan notis mengurangkan bahaya kebakaran (MBK) kepada penghuni atau pemilik di bawah seksyen 8. Tempoh yang diberi adalah dari 24 jam hingga 180 hari bergantung pada kerja yang perlu dibuat. Mengabaikan notis boleh membawa denda sehingga RM5,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, serta RM100 bagi setiap hari kesalahan itu berterusan selepas sabitan (seksyen 10, seperti yang dilaporkan oleh Malay Mail pada Januari 2026).

Dari 2023 hingga 2025 JBPM menjalankan 1,537 pemeriksaan sebegini ke atas kediaman bertingkat tinggi dan mengeluarkan 7,648 notis; sasarannya bagi 2026 ialah 850 premis pangsapuri (Bernama, Februari 2026).

Perakuan Bomba

Seksyen 28 Akta itu mewajibkan Perakuan Bomba, yang diperbaharui setiap tahun, bagi premis yang ditetapkan yang disenaraikan dalam perintah menteri. Rumah yang diduduki sebagai satu kediaman persendirian dikecualikan. Pada Ogos 2025 JBPM berkata senarai itu meliputi sembilan kategori, termasuk hospital, hotel dan kilang, bahawa 9,321 premis di seluruh negara memerlukan perakuan, dan 2,288 daripadanya terletak di Johor, dengan penguatkuasaan penuh mulai awal 2026 (Bernama melalui The Sun).

Banyak kondominium yang semata-mata untuk kediaman tidak termasuk dalam premis yang ditetapkan: pada Mac 2026 The Star melaporkan bahawa belum ada undang-undang yang mewajibkan bangunan kediaman bertingkat tinggi mempunyai pasukan tindakan kecemasan, yang hanya terpakai bagi premis yang ditetapkan seperti bangunan komersial yang lebih besar dan tempat letak kereta bawah tanah. Dalam pembangunan bercampur, podium runcit, pejabat, suite hotel atau tempat letak kereta bawah tanah yang besar boleh menjadi premis yang ditetapkan. Tanya pihak pengurusan sama ada mana-mana bahagian bangunan anda memegang Perakuan Bomba.

Parlimen meluluskan Rang Undang-Undang Perkhidmatan Bomba (Pindaan) 2025 pada Mac 2025, dan mulai 1 April 2027 premis yang ditetapkan yang memperbaharui perakuan mesti mempunyai pengurus keselamatan kebakaran dan pegawai keselamatan kebakaran (Berita RTM, Oktober 2026).

Sistem kebakaran yang sepatutnya ada di kondominium

Apa yang diperlukan oleh sesebuah bangunan bergantung terutamanya pada ketinggiannya, di bawah Uniform Building By-Laws 1984 (UBBL) yang terpakai semasa ia diluluskan:

Sistem	Bila diperlukan	Undang-undang kecil
Alat pemadam api mudah alih	Semua bangunan	227
Gelung hos di setiap tingkat	Diletakkan supaya hos dapat sampai ke setiap bilik	225(2)
Paip naik kering (paip kosong yang diisi oleh anggota bomba)	Tingkat berpenghuni tertinggi lebih daripada 18 m tetapi kurang daripada 30 m di atas aras akses jentera bomba	230(1)
Paip naik basah (paip yang sentiasa penuh dengan air)	Tingkat berpenghuni tertinggi lebih daripada 30 m tinggi	231(1)
Lif bomba dengan bekalan kuasa sandaran, untuk anggota bomba	Tingkat berpenghuni tertinggi lebih daripada 18 m tinggi, atau tingkat bawah tanah lebih daripada 9 m dalam	243(1)
Pintu kalis api dengan alat penutup sendiri	Tangga dan lobi terlindung	162 hingga 164
Pemercik, gelung hos, penggera kebakaran, interkom kebakaran dan pusat kawalan kebakaran	Bangunan pangsapuri melebihi 40 tingkat atau 120 m	UBBL (Pindaan) 2021

Lampu kecemasan dan penggera juga mesti berfungsi: pengarah bomba Kuala Lumpur menyenaraikannya bersama pemercik, laluan keluar dan peralatan pencegahan kebakaran pada Februari 2026 (Sinar Harian).

Apa yang paling kerap ditemui oleh Bomba

Ketua Pengarah Bomba memberitahu Malay Mail pada Januari 2026 bahawa kebanyakan notis di bangunan strata berkaitan sistem yang tidak diselenggara atau peralatan yang tiada, dan lif serta pam air yang rosak ialah masalah paling serius, kerana anggota bomba bergantung pada akses dan air. Beliau menyebut caj penyelenggaraan yang tidak dibayar sebagai sebab utama sistem tidak diselenggara, di samping vandalisme seperti kepala hos yang dicuri, pam yang dibiarkan pada mod manual, dan peralatan yang dikunci.

Apa yang boleh dilakukan oleh penghuni: pemilik dan penyewa

• Pastikan pintu kebakaran sentiasa tertutup dan ketahui lokasi tangga, gelung hos dan alat pemadam api yang terdekat.
• Pastikan koridor dan tangga bebas halangan. Kasut, basikal dan kotak di laluan pelepasan diri ialah bahaya kebakaran di bawah Akta itu.
• Jeriji yang boleh dibuka dari dalam. JBPM menasihatkan jeriji jenis buka pantas dan sekurang-kurangnya satu laluan keluar tanpa mangga atau kod (Bernama melalui FMT, September 2025). Panduan keselamatan rumah saya menerangkannya dengan lebih terperinci.
• Ubah suai dengan kelulusan. Jangan alihkan pintu kebakaran atau halang paip naik (lihat panduan permit ubah suai saya).
• Semasa kebakaran, gunakan tangga. Keluar dengan segera dan hubungi 999. Jangan berlindung di dalam bilik mandi; pegawai menegaskan bahawa kebanyakan mangsa meninggal dunia akibat asap, bukan api (Berita RTM, Mac 2026).
• Laporkan kerosakan secara bertulis dan bayar caj tepat pada masanya.

Tuan rumah patut memaklumkan peraturan bangunan kepada penyewa dan menyatakan dalam perjanjian sewa siapa yang melaporkan kerosakan kepada pihak pengurusan; lihat panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah saya.

Lif: peraturan sejak Jun 2024

Factories and Machinery Act 1967 dimansuhkan pada 1 Jun 2024. Lif kini tertakluk kepada Occupational Safety and Health Act 1994 (Akta 514), seperti yang dipinda pada 2022, dan Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024 (P.U.(A) 99/2024), yang dikuatkuasakan oleh Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (JKKP, juga dikenali sebagai DOSH).

Peraturan	Apa yang dinyatakan	Sumbernya
Perakuan kelayakan	Setiap lif memerlukan perakuan yang sah sebelum beroperasi. Ia dikeluarkan selepas lif lulus pemeriksaan dan ujian.	Akta 514, seksyen 27D
Tempoh sah	15 bulan dari tarikh pemeriksaan, kemudian pemeriksaan berkala dan perakuan baharu	Peraturan 5 dan 6
Penyelenggaraan	Pemilik memastikan lif selamat pada setiap masa; servis oleh orang yang kompeten di bawah perjanjian sekurang-kurangnya satu tahun	Peraturan 8
Kekerapan servis	DOSH menyatakan servis bulanan dan pemeriksaan menyeluruh sekurang-kurangnya setiap tiga bulan	DOSH, September 2026
Penandaan dan notis	Nombor pendaftaran dipamerkan pada lif; notis di dalam lif dengan nombor untuk dihubungi jika rosak	Peraturan 18; Jadual Ketiga Belas
Fi pemeriksaan	Kira-kira RM650 hingga RM1,900 bagi setiap lif, mengikut jarak perjalanan	Jadual fi JKKP bagi peraturan 2024
Penalti	Mengendalikan lif tanpa perakuan yang sah: denda sehingga RM100,000, penjara sehingga satu tahun, atau kedua-duanya	Seksyen 27D, seperti yang dilaporkan pada September 2026

DOSH mencatatkan 83,174 lif berdaftar di Malaysia pada Julai 2026. Ia merekodkan 5 kemalangan berkaitan lif pada 2024, 16 pada 2025 dan 5 pada separuh pertama 2026 (The Star, September 2026). Mengupah syarikat penyelenggaraan tidak menamatkan tanggungjawab pemilik, dan bagi kondominium, pemilik itu dalam amalannya ialah pemaju, JMB atau MC.

Menukar syarikat penyelenggaraan

Di bawah panduan JKKP 2026, syarikat kompeten yang baharu mesti memohon kepada pejabat JKKP negeri sekurang-kurangnya satu bulan sebelum mengambil alih penyelenggaraan sesebuah lif. Panduan itu juga mewajibkan manual penyelenggaraan dan prosedur menyelamatkan penumpang yang terperangkap diserahkan kepada pemilik, jadi tanya pihak pengurusan anda sama ada ia ada dalam simpanan mereka.

Lif lama, kerosakan dan pemodenan

Baik pulih atau penggantian lif ialah antara bil terbesar yang dihadapi sesebuah kondominium, dan kosnya terlalu berbeza mengikut bangunan untuk diberikan angka biasa yang boleh dipercayai. Apa yang penting bagi pemilik:

• Kumpulan wang penjelas yang membayar. Seksyen 24 mengehadkannya kepada perbelanjaan modal seperti memperbaharui atau menggantikan lekapan dan menaik taraf harta bersama, yang merangkumi penggantian lif. Lihat panduan caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya.
• Pemilik yang menentukan kadarnya. Kumpulan wang penjelas secara lalai ialah 10% daripada caj dan boleh dinaikkan, tetapi tidak boleh diturunkan di bawah 10%, di mesyuarat agung (seksyen 25(4)). Bangunan yang merancang kerja lif mungkin memerlukan kadar yang lebih tinggi. Panduan saya tentang AGM kondominium dan pengundian menerangkan cara keputusan dibuat.
• Pengubahsuaian memerlukan kelulusan. Menukar reka bentuk lif memerlukan kelulusan JKKP, jadi pemodenan dirancang, bukan dibuat secara tergesa-gesa.

Terperangkap dalam lif? Tekan butang penggera, hubungi nombor pada notis di dalam lif atau 999, dan jangan memaksa pintu dibuka.

Apabila sistem kebakaran atau lif tidak diselenggara

Kebanyakan masalah dapat diselesaikan dengan bertanya awal dan secara bertulis. Jika tidak, turutan biasa di Johor ialah:

1. Tulis kepada pihak pengurusan. Terangkan kerosakan dengan tarikh dan gambar, dan minta perakuan kelayakan lif, perjanjian penyelenggaraan dan laporan servis terkini.
2. Bangkitkannya di AGM, atau minta mesyuarat agung luar biasa jika ia tidak boleh menunggu.
3. Pergi kepada Pesuruhjaya Bangunan. COB di majlis tempatan anda (MBJB, MBIP atau MPKu) menyelia JMB dan MC di bawah Akta Pengurusan Strata.
4. Failkan di Tribunal Pengurusan Strata. Pemilik boleh menuntut terhadap pemaju, JMB atau MC yang gagal melaksanakan tanggungjawab di bawah Akta itu, seperti membaiki harta bersama, sehingga RM250,000 (seksyen 105). Tuntutan kediaman berharga RM100 untuk difailkan dalam talian. Lihat panduan Tribunal Pengurusan Strata saya.
5. Laporkan risiko keselamatan kepada pihak berkuasa. Laluan keluar yang terhalang serta peralatan kebakaran yang tiada atau rosak dilaporkan kepada Bomba; lif yang tiada perakuan atau tidak selamat dilaporkan kepada pejabat JKKP negeri di Johor.

Bukan nasihat undang-undang: sahkan keadaan anda dengan COB, tribunal atau peguam.

Menyemak kondominium sebelum anda membeli atau menyewa

Rekod lif dan keselamatan kebakaran menunjukkan bagaimana sesebuah bangunan diuruskan. Semak:

Apa yang perlu disemak	Caranya	Mengapa ia penting
Perakuan lif dan nombor pendaftaran	Lihat di dalam setiap lif, atau tanya pejabat pengurusan	Perakuan yang tamat tempoh bermaksud lif itu tidak sepatutnya beroperasi
Bilangan lif bagi setiap blok dan kerosakan	Kira bilangannya; tanya penduduk dan baca minit AGM dua tahun terakhir	Menunggu lama dan kerosakan yang kerap menjejaskan kehidupan harian, terutamanya bagi ibu bapa yang lebih berusia
Usia lif dan kerja yang dirancang	Minit AGM dan baki kumpulan wang penjelas	Penggantian mungkin memerlukan kadar kumpulan wang penjelas yang lebih tinggi
Notis Bomba	Tanya sama ada pernah menerimanya dan sama ada ia telah diselesaikan	Menunjukkan bagaimana pihak pengurusan bertindak balas
Pintu kebakaran, tangga, gelung hos dan alat pemadam api	Susuri satu tangga dan koridor satu tingkat	Pintu sepatutnya tertutup sendiri; tangga sepatutnya bebas halangan
Tunggakan caj penyelenggaraan	Akaun beraudit atau minit AGM	Tunggakan yang tinggi selalunya bermaksud penyelenggaraan tertangguh
Insurans bangunan	Minta ringkasan polisi	JMB atau MC mesti menginsuranskan bangunan (seksyen 21 dan 59)

Panduan saya tentang menyemak pengurusan kondominium sebelum membeli menyenaraikan dokumen yang perlu diminta, dan tingkat tinggi vs tingkat rendah menerangkan masa menunggu lif dan laluan pelepasan diri mengikut aras. Bagi ibu bapa, lihat penjagaan warga emas di JB; bagi unit anda sendiri, insurans rumah.

Kawasan untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Nilai setiap bangunan berdasarkan rekodnya sendiri. Panduan kawasan:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kondominium sederhana tinggi dan bertingkat tinggi yang popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondominium lama dan baharu; semak usia lif.
• Danga Bay: menara tinggi di tepi air.
• Iskandar Puteri: bangunan yang lebih baharu, sesetengahnya masih di bawah pemaju atau JMB.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dengan usia yang berbeza-beza.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau timbang kondominium vs rumah bertanah vs SOHO jika anda lebih suka mengelak lif sama sekali.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kebocoran air dari unit di atas · Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas · Menyewakan bilik di JB · Mengurus hartanah JB dari luar negara

Soalan lazim

Adakah kondominium saya memerlukan Perakuan Bomba?

Hanya jika bangunan itu, atau sebahagian daripadanya, ialah premis yang ditetapkan di bawah Akta Perkhidmatan Bomba 1988. Senarai itu meliputi kategori seperti hospital, hotel dan kilang, dan perakuan diperbaharui setiap tahun. Banyak kondominium yang semata-mata untuk kediaman tidak tersenarai, tetapi pembangunan bercampur boleh mempunyai bahagian yang ditetapkan, jadi tanya pihak pengurusan. Bomba boleh memeriksa mana-mana bangunan.

Siapa yang membayar untuk membaiki atau menggantikan lif kondominium?

Semua pemilik, melalui pihak pengurusan. Lif ialah harta bersama, jadi servis rutin dibiayai daripada caj penyelenggaraan dan penggantian atau naik taraf besar biasanya dibiayai daripada kumpulan wang penjelas, yang mesti sekurang-kurangnya 10% daripada caj di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.

Berapa lamakah perakuan kelayakan lif sah di Malaysia?

Lima belas bulan dari tarikh pemeriksaan, di bawah Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024, yang berkuat kuasa sejak 1 Jun 2024. Lif kemudian diperiksa semula dan perakuan baharu dikeluarkan jika ia lulus.

Apa yang boleh saya lakukan jika lif kondominium saya kerap rosak?

Laporkan setiap kerosakan kepada pihak pengurusan secara bertulis, minta perakuan kelayakan dan rekod penyelenggaraan, dan bangkitkan perkara itu di AGM. Jika tiada tindakan, pergi kepada Pesuruhjaya Bangunan, Tribunal Pengurusan Strata, atau pejabat DOSH negeri bagi lif yang tidak selamat atau tiada perakuan.

Apa yang berlaku jika pihak pengurusan mengabaikan notis bahaya kebakaran Bomba?

Bomba memberikan tempoh, dari 24 jam hingga 180 hari bergantung pada kerja yang perlu dibuat. Kegagalan mematuhinya ialah kesalahan di bawah Akta Perkhidmatan Bomba 1988, dengan denda sehingga RM5,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, serta RM100 bagi setiap hari kesalahan itu berterusan selepas sabitan.

Patutkah saya menggunakan lif semasa kebakaran?

Tidak. Gunakan tangga. Lif biasa boleh berhenti apabila bekalan elektrik terputus, dan lif bomba adalah untuk anggota bomba.

Membeli atau menyewa kondominium di Johor Bahru?

Beritahu saya bangunan yang sedang anda pertimbangkan. Sebelum anda membuat komitmen, saya menyemak rekod lif dan keselamatan kebakaran dengan pihak pengurusan, melalui penjual jika perlu, dan kita melihat lif, pintu kebakaran dan tangga bersama-sama semasa lawatan melihat unit. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda masih berada di luar negara.

Sumber: Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), seksyen 21 (tanggungjawab JMB), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 24 (akaun kumpulan wang penjelas), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 25 (caj dan caruman kumpulan wang penjelas), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 59 (tanggungjawab MC), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 105 (bidang kuasa tribunal), disemak November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Jun 2018; Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341), seksyen 2, 8, 10 dan 28, cetakan semula hingga 1 Januari 2006 (salinan dihoskan oleh Universiti Malaya), disemak November 2026; The Sun (Bernama), “Full fire certificate enforcement for designated premises starts 2026”, 7 Ogos 2025; The Star, “Onus on owners to adopt fire safety measures”, 6 Mac 2025; Berita RTM, “Pemilik bangunan diwajibkan lantik FSM, FSO mulai 1 April 2027”, 6 Oktober 2026; Malay Mail, “Nearly half of strata properties fail fire safety checks”, 25 Januari 2026; Malay Mail, tentang caj penyelenggaraan tidak dibayar dan risiko kebakaran di bangunan strata, 24 Januari 2026; Malay Mail, “From hose reels to risers: Fire safety systems every condo resident should know”, 26 Januari 2026; Bernama, timbalan menteri perumahan tentang penguatkuasaan keselamatan kebakaran bangunan bertingkat tinggi, 24 Februari 2026; Sinar Harian, tentang keselamatan kebakaran di bangunan strata bertingkat tinggi di Kuala Lumpur, 12 Februari 2026; The Star, “Residents must take fire safety lead”, 31 Mac 2026; Berita RTM, “Peningkatan kebakaran bangunan strata membimbangkan”, 9 Mac 2026; Bernama melalui FMT, “Permanent grilles: safety barrier or fatal trap?”, 22 September 2025; Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024, P.U.(A) 99/2024, peraturan 5, 6, 8 dan 18 (salinan dihoskan oleh UPSI), berkuat kuasa 1 Jun 2024; JKKP, Soalan lazim tentang Factories and Machinery (Repeal) Act 2022, 18 Mei 2024; JKKP, jadual fi bagi peraturan perakuan kelayakan 2024, diterbitkan Februari 2025; JKKP, Panduan Ambil Alih Senggaraan Lif, Eskalator dan Laluan Gerak 2026, Mac 2026; JKKP, panduan kelulusan pengubahsuaian reka bentuk lif, Ogos 2025; The Star, “Keep lifts in working order” (DOSH), 11 September 2026; MyGOV, talian kecemasan MERS 999, dikemas kini 21 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 10 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang keselamatan kebakaran dan lif sedang berubah; sahkan dengan Pesuruhjaya Bangunan di majlis tempatan anda, Bomba, pejabat negeri JKKP (DOSH) atau peguam sebelum anda bertindak.