Peraturan Renovasi Kondo di Malaysia: Kelulusan Pengurusan, Deposit dan Waktu Kerja

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik kondominium dan servis residensi di Johor Bahru, sama ada rakyat tempatan atau warga asing, serta penyewa yang ingin mengubah unit mereka. Jawapan ringkasnya: sebelum sebarang renovasi, anda memerlukan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada badan pengurusan di bawah undang-undang kecil strata standard, dan pihak pengurusan mungkin meminta deposit renovasi yang boleh dikembalikan, lazimnya RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih. Kerja hanya dibenarkan dalam waktu yang ditetapkan dalam peraturan bangunan (house rules), sisa binaan mesti dibawa keluar dari bangunan oleh kontraktor anda, dan sesetengah perubahan juga memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan (PBT).

Peraturan di sebalik renovasi kondo

Bangunan strata di Johor mempunyai tiga lapisan peraturan. Sebanyak 30 undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga (Third Schedule) Peraturan-Peraturan 2015 mengikat pemaju, badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC), serta setiap pemilik dan penghuni (Malay Mail, 29 September 2026). Undang-undang kecil tambahan, yang diluluskan oleh pemilik melalui ketetapan khas di bawah seksyen 32 dan 70 Akta Pengurusan Strata 2013 (Strata Management Act 2013, Akta 757), boleh meliputi penutup lantai, sampah dan garis panduan seni bina, serta membawa denda sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran. Peraturan bangunan dan borang renovasi pula menetapkan waktu kerja, deposit dan pas kontraktor; jika sesuatu denda hanya berdasarkan peraturan bangunan, tanya undang-undang kecil mana yang menyokongnya (lihat undang-undang kecil kondo, kad akses dan pelawat).

Undang-undang kecil standard	Ringkasan kandungannya	Maksudnya untuk anda
27: renovasi	Tiada renovasi tanpa kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada pihak pengurusan dan, jika perlu, daripada pihak berkuasa. Pihak pengurusan boleh meminta deposit. Kerja mesti dalam petak anda sahaja dan tidak boleh melemahkan mana-mana bahagian struktur.	Mohon dahulu sebelum mengupah sesiapa.
28: dua kelulusan	Menambah platform, mengalihkan pintu atau tingkap luar, mengubah ciri keselamatan, mengalihkan paip atau pembetungan, atau mendawai semula seluruh unit memerlukan kelulusan pihak berkuasa dan pihak pengurusan. Memecahkan dinding ricih melebihi had yang dibenarkan adalah dilarang.	PBT (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu) juga terlibat.
29: bahagian luar unit	Tiada perubahan atau pemasangan di luar petak yang menjejaskan rupa bangunan tanpa kelulusan bertulis.	Gril, awning dan kaca balkoni biasanya mengikut reka bentuk yang diluluskan.

Satu kelulusan tidak menggantikan yang lain. Panduan permit renovasi di JB saya menerangkan bahagian PBT.

Kerja mana memerlukan kelulusan apa?

Tiada senarai kebangsaan, jadi jadual ini menggabungkan undang-undang kecil dengan apa yang saya lihat pada borang renovasi di JB.

Jenis kerja	Kelulusan pengurusan	PBT atau pihak berkuasa lain
Mengecat, perabot lepas, lampu	Selalunya cukup dengan notis; semak peraturan bangunan	Biasanya tidak
Lantai, kabinet dapur, almari pakaian, siling palsu	Ya; sesetengah bangunan ada peraturan penutup lantai	Biasanya tidak, kecuali pendawaian atau paip dialihkan
Memecahkan dinding bukan struktur, memasang semula jubin bilik air	Ya, bersama lukisan dan kaedah kalis air	Mungkin, jika susun atur atau perkhidmatan berubah; tanya
Mengalihkan paip, pendawaian semula sepenuhnya, mengalihkan pintu atau tingkap luar, menambah platform	Ya	Ya (undang-undang kecil 28)
Gril, penutupan balkoni, awning, unit luar penghawa dingin	Ya, biasanya mengikut reka bentuk yang diluluskan (undang-undang kecil 29)	Bergantung pada kerja; tanya
Menyambung dua unit	Ya	Ya, serta isu hakmilik strata (lihat menggabungkan dua unit kondo)

Cara permohonan, langkah demi langkah

1. Dapatkan dokumen. Borang renovasi, peraturan bangunan, jumlah deposit dan sebarang reka bentuk yang diluluskan untuk gril atau braket penghawa dingin.
2. Sediakan skop dan lukisan. Apa yang berubah, bahan dan, bagi kawasan basah, kaedah kalis air. Sesetengah bangunan mahukan pengesahan jurutera untuk kerja tertentu (SAYS, Mei 2026).
3. Berikan butiran kontraktor. Termasuk pendaftaran CIDB: seksyen 25 CIDB Act 1994 mewajibkannya, dan CIDB menyatakan pada Mac 2024 bahawa kontraktor tidak berdaftar boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000. Semak melalui carian kontraktor dalam talian CIDB.
4. Bayar deposit dan tandatangani akujanji. Banyak borang termasuk indemniti bagi kerosakan harta bersama.
5. Dapatkan kelulusan PBT bagi item undang-undang kecil 28 sebelum kerja bermula.
6. Ambil surat kelulusan dan pas pekerja, dan maklumkan tarikh serta waktu kerja kepada unit di sebelah dan di bawah anda.
7. Siapkan kerja, buat pemeriksaan dan tuntut deposit selepas pemeriksaan bersama dengan keputusan bertulis.

Mulakan hanya selepas kelulusan diberi secara bertulis. Lihat juga mengupah pereka dalaman atau kontraktor dan kos renovasi di JB.

Deposit renovasi: jumlah, potongan dan bayaran balik

Undang-undang kecil 27 membenarkan deposit tetapi tidak menetapkan jumlahnya; SAYS (Mei 2026) menyatakan RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih sebagai lazim. Saya tidak menemui peraturan kebangsaan tentang jumlah atau tarikh akhir bayaran balik, jadi peraturan bangunan anda yang menentukan.

Soalan	Apa yang biasanya berlaku	Apa yang perlu dilakukan
Untuk apa deposit ini?	Kerosakan lif dan harta bersama, sisa binaan yang tidak dibersihkan, pelanggaran peraturan	Pastikan borang menyenaraikan perkara yang boleh dipotong
Bila dikembalikan?	Selepas kerja tamat dan kawasan bersama diperiksa	Dapatkan tempoh bayaran balik secara bertulis sebelum membayar
Siapa yang membayarnya?	Biasanya pemilik, yang bertanggungjawab kepada pihak pengurusan	Persetujui dengan kontraktor siapa yang menanggung potongan akibat pekerjanya
Bagaimana jika wang dipotong?	Pihak pengurusan patut menyatakan apa yang rosak dan kos pembaikannya	Minta gambar dan penyata terperinci

Nasihat saya kepada klien: ambil gambar bertarikh lif, koridor dan lobi pada hari pertama dan hari terakhir. Pertikaian tentang panel lif yang calar kemudian hanya menjadi perbandingan mudah.

Waktu kerja, bunyi bising, lif dan sisa binaan

Waktu kerja dan bunyi bising

Setiap bangunan menetapkan waktunya sendiri. SAYS menerangkan corak biasa: kerja memecah dan menggerudi hanya dalam waktu hari bekerja yang diluluskan, dengan hari Ahad dan cuti umum selalunya dikecualikan. Undang-undang kecil standard juga meminta penghuni merendahkan bunyi selepas jam 11 malam. Jika anda tinggal bersebelahan unit yang sedang direnovasi, lihat jiran bising di kondo.

Lif dan kawasan bersama

Anda perlu menempah lif servis, melapiknya dengan panel pelindung dan memastikan koridor tidak terhalang. Bahan yang menghalang laluan kecemasan atau menahan pintu kebakaran supaya terbuka ialah isu keselamatan, bukan sekadar pelanggaran peraturan bangunan (lihat keselamatan kebakaran dan lif di kondo).

Sisa binaan

Sisa binaan biasanya perlu dibungkus dan dibawa keluar dari bangunan oleh kontraktor, bukan ditinggalkan di bilik sampah atau saluran sampah. Tanya ke mana ia dibuang: pembuangan haram dikuatkuasakan di Johor di bawah Solid Waste and Public Cleansing Management Act 2007 (Akta 672), dan Bernama melaporkan 18 kes pembuangan sisa secara haram didakwa di Johor setakat awal September 2025. Panduan saya tentang pelupusan sisa pukal dan sisa renovasi di JB menerangkan pilihan yang ada.

Kawasan basah dan unit di bawah

Memecahkan jubin lantai bilik air atau dapur boleh merosakkan lapisan kalis air, dan unit di bawah yang akan tahu dahulu. Di bawah seksyen 142 Strata Management Act 2013, kebocoran siling dianggap berpunca daripada unit atau harta bersama di atas melainkan dibuktikan sebaliknya, dan di bawah Bahagian XV Peraturan-Peraturan 2015, pihak pengurusan mesti membuat pemeriksaan dalam tempoh 7 hari selepas aduan bertulis dan kemudian mengeluarkan sijil (Form 28) yang menamakan pihak yang perlu membaiki.

Tuliskan kaedah kalis air dalam kontrak, minta ujian takungan air (ponding test) sebelum memasang jubin berserta gambar, dan simpan jaminan kontraktor secara bertulis.

Jika anda pihak yang terjejas, lihat air bocor dari unit di atas. Untuk dapur, lihat dapur basah berbanding dapur kering.

Kondo baharu: periksa dahulu sebelum renovasi

Jika anda membeli daripada pemaju, perjanjian jual beli berkanun memberikan tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan dari penyerahan milikan kosong, dan pemaju mesti membaiki kecacatan yang dilaporkan secara bertulis dalam tempoh 30 hari. Memecahkan atau menutup kecacatan sebelum melaporkannya menyukarkan tuntutan untuk dibuktikan, jadi periksa, laporkan dan biarkan pemaju membaikinya dahulu, kemudian barulah renovasi. Lihat senarai semak kecacatan semasa penyerahan milikan kosong dan kecacatan terpendam selepas DLP saya.

Apa yang berlaku jika anda renovasi tanpa kelulusan

Daripada siapa	Kemungkinan akibat
Pihak pengurusan (JMB atau MC)	Arahan berhenti kerja, potongan deposit, denda sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran di bawah undang-undang kecil tambahan, dan memulihkan fasad atau harta bersama atas kos anda
Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah	Pihak pengurusan atau jiran boleh memohon untuk menguatkuasakan undang-undang kecil, menghentikan pelanggaran dan menuntut ganti rugi
PBT	Bagi kerja yang memerlukan kelulusannya, denda di bawah seksyen 70 Street, Drainage and Building Act 1974 (sehingga RM50,000 serta sehingga RM1,000 sehari) dan perintah berhenti kerja atau perintah roboh di bawah seksyen 72

PBT di Johor memang mengambil tindakan. MBIP memberitahu The Star pada September 2026 bahawa ia telah menemui 57 kes pengubahsuaian struktur tanpa kebenaran sejak 2022, kebanyakannya bangunan yang ditukar menjadi rumah sewa berkepadatan tinggi. Untuk kesan kerja yang diluluskan dan tidak diluluskan terhadap jualan, lihat renovasi dan nilai jualan semula di JB.

Penyewa, tuan rumah dan pemilik di luar negara

• Penyewa memerlukan persetujuan bertulis pemilik, dan kebanyakan pejabat pengurusan mahu pemilik menandatangani borang (lihat siapa yang membayar pembaikan).
• Tuan rumah tetap bertanggungjawab atas kerja penyewa, jadi larang sebarang pengubahsuaian tanpa persetujuan bertulis dalam perjanjian sewa.
• Pemilik di luar negara boleh menandatangani melalui e-mel jika pihak pengurusan menerimanya, melantik seseorang untuk pemeriksaan akhir, atau menggunakan surat kuasa wakil (lihat mengurus hartanah JB dari luar negara). Maklumkan syarikat insurans anda tentang kerja besar (lihat insurans rumah di JB).

Pertikaian tentang kelulusan atau deposit

1. Tulis kepada pihak pengurusan, bertanya undang-undang kecil atau peraturan bangunan mana yang terpakai dan meminta laporan pemeriksaan atau butiran potongan.
2. Bangkitkan peraturan yang tidak adil dalam mesyuarat agung; undang-undang kecil tambahan dipinda melalui ketetapan khas (lihat pengundian AGM kondo).
3. Buat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings, COB) di PBT anda, seperti MBJB atau MBIP.
4. Failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (Strata Management Tribunal), yang mendengar tuntutan Jadual Keempat sehingga RM250,000, termasuk pertikaian undang-undang kecil, dengan fi kediaman RM100 melalui e-TPS KPKT. Pastikan tuntutan anda layak (lihat Tribunal Pengurusan Strata di Johor).

Pertikaian dengan kontraktor anda adalah berbeza: tuntutan renovasi rumah sehingga RM50,000 dibawa ke Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) dengan fi RM5. Lihat pertikaian dengan kontraktor renovasi.

Membeli kondo untuk direnovasi, atau yang sudah direnovasi

Dapatkan peraturan renovasi bangunan sebelum menandatangani. Bagi unit yang sudah direnovasi, minta surat kelulusan, terutamanya untuk balkoni yang ditutup, tingkap yang dialihkan atau bilik air yang dipindahkan, dan tanya pihak pengurusan tentang aduan kebocoran sebelum ini. Lihat menyemak pengurusan kondo sebelum membeli dan membeli kondo lama.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: unit bertingkat tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kondo dan servis residensi yang popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondo lama yang dapur dan bilik airnya sering diubah suai oleh pembeli.
• Iskandar Puteri: kondo baharu yang perlu diperiksa kecacatannya sebelum renovasi.
• Danga Bay serta Permas Jaya dan Senibong: kondo tepi air dan di bahagian timur.

Bandingkan di peta hartanah JB saya, atau lihat projek baharu di Johor Bahru.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Permit renovasi di JB · Undang-undang kecil kondo, kad akses dan pelawat · Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas · Kalis bunyi unit kondo

Soalan lazim

Adakah saya perlukan kelulusan pihak pengurusan untuk merenovasi kondo saya di Malaysia?

Ya. Undang-undang kecil 27 dalam undang-undang kecil strata standard (Jadual Ketiga, Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015) melarang renovasi tanpa kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada pihak pengurusan, serta kelulusan pihak berkuasa jika diperlukan.

Berapakah deposit renovasi untuk kondo di Johor Bahru?

Tiada jumlah kebangsaan yang ditetapkan. Undang-undang kecil membenarkan deposit, dan panduan SAYS pada Mei 2026 menyatakan julat lazim RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih. Peraturan bangunan anda yang menetapkan jumlahnya.

Bilakah saya akan mendapat semula deposit renovasi?

Biasanya selepas kerja tamat dan pihak pengurusan memeriksa kawasan bersama. Tiada peraturan kebangsaan yang menetapkan tarikh akhir, jadi dapatkan tempoh bayaran balik dan kemungkinan potongan secara bertulis sebelum anda membayar.

Renovasi kondo yang mana juga memerlukan kelulusan PBT?

Di bawah undang-undang kecil 28: menambah platform, mengalihkan pintu atau tingkap luar, mengubah ciri keselamatan, mengalihkan paip atau pembetungan dan mendawai semula seluruh unit. Di JB, PBT ialah MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu.

Bolehkah penyewa merenovasi unit kondo yang disewa?

Hanya dengan persetujuan bertulis pemilik, dan kebanyakan pejabat pengurusan mahu pemilik menandatangani borang. Pemilik tetap bertanggungjawab kepada pihak pengurusan atas kerosakan dan pelanggaran.

Apa yang boleh saya lakukan jika pihak pengurusan menahan deposit renovasi saya?

Minta secara bertulis undang-undang kecil yang dirujuk dan senarai terperinci potongan. Kemudian buat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan di PBT anda, atau failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (sehingga RM250,000; fi kediaman RM100).

Merenovasi atau membeli kondo di JB?

Beritahu saya nama bangunan dan apa yang anda mahu ubah. Saya akan mendapatkan borang renovasi, deposit, waktu kerja dan peraturan reka bentuk daripada pihak pengurusan, dan bagi unit yang sudah direnovasi, meminta surat kelulusan daripada penjual sebelum anda membuat tawaran. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan unit, atau perundingan Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, Bahagian XV dan Jadual Ketiga undang-undang kecil 27 hingga 29 (salinan diterbitkan oleh DBKL), berkuat kuasa Jun 2015, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 32, 70 dan 142 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia online, disemak November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; SAYS, “Here’s what you can and cannot do when renovating your condo in Malaysia”, 12 Mei 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, seksyen 70 dan 72 (seperti diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; The Star, “MBIP cracks down on illegal hostels”, 26 September 2026; CIDB, peringatan untuk mendaftar dan memperbaharui pendaftaran kontraktor (Act 520, seksyen 25), 20 Mac 2024; CIDB, carian kontraktor, disemak November 2026; Bernama, “18 cases of illegal waste disposal prosecuted in Johor as of September”, 6 September 2025; The Sunday Star, mengenai tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan (diterbitkan semula oleh National House Buyers Association), 16 Disember 2007; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Jun 2015; KPKT, portal e-TPS, disemak November 2026; KPDN, Tribunal for Consumer Claims Malaysia, Frequently Asked Questions, dikemas kini 30 Ogos 2024

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil, peraturan bangunan dan deposit berbeza antara bangunan dan berubah dari semasa ke semasa; sahkan dengan pejabat pengurusan anda, Pesuruhjaya Bangunan di PBT anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu) dan peguam sebelum anda memulakan renovasi atau tuntutan.