Membeli kondo lama di Johor Bahru (2026): lif, sinking fund, levi, pajakan dan pinjaman yang perlu disemak

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Kondominium lama di Johor Bahru sering menawarkan susun atur yang lebih luas dan kejiranan yang sudah mantap. Masalahnya, bangunan berusia 20 tahun atau lebih sedang menghampiri tahun-tahun yang mahal: lif, pam, paip, bumbung dan sistem kebakaran tiba masanya untuk diganti, dan seseorang perlu membayarnya. Jawapan ringkasnya: sebelum membuat tawaran untuk kondo lama, semak sijil lif dan usianya, baki sinking fund dan akaun beraudit, minit AGM dua atau tiga tahun terakhir untuk kerja yang dirancang atau levi khas, kadar tunggakan, paip dan pendawaian di dalam unit, dan, bagi pajakan, berapa tahun lagi baki tempoh pajakan, kerana ia menjejaskan pinjaman anda. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan.

Mengapa usia bangunan mengubah perkara yang perlu disemak

Dalam kondo baharu, tempoh liabiliti kecacatan pemaju dan peralatan yang baharu meliputi kebanyakan masalah. Dalam bangunan berusia 20 hingga 30 tahun, harta bersama yang mahal sudah hampir atau melepasi hayat reka bentuknya, dan bilnya jatuh kepada pemilik melalui caj perkhidmatan, sinking fund atau levi khas yang diputuskan dalam mesyuarat agung. Pengurusan yang baik menjadikan bangunan lama sebuah kediaman yang terjaga; pengurusan yang lemah menjadikannya rentetan levi dan kerosakan. Tugas anda ialah mengetahui jenis yang mana sebelum membuat komitmen.

1. Lif: usia, sijil dan pemodenan

• Perakuan kelayakan. Sejak 1 Jun 2024, lif tertakluk kepada Akta Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan 1994 dan peraturan perakuan kelayakan 2024. Setiap lif memerlukan perakuan yang sah, dikeluarkan selepas pemeriksaan dan sah selama 15 bulan, serta perjanjian penyelenggaraan sekurang-kurangnya satu tahun dengan syarikat yang kompeten.
• Apa yang perlu diminta. Sijil setiap lif, kontrak servis, log kerosakan dan sama ada pemodenan atau penggantian telah disebut harga atau diluluskan. Mengubah reka bentuk lif memerlukan kelulusan DOSH (JKKP), jadi naik taraf sebenar akan muncul dalam minit jauh lebih awal sebelum ia berlaku.
• Semasa tinjauan. Naik setiap lif, pada waktu puncak jika boleh. Masa menunggu yang lama, notis “rosak” yang kerap dan lif yang berhenti tidak sama paras dengan lantai wajar ditanya.

Pemodenan lif ialah antara bil terbesar yang dihadapi kondo lama, dan kosnya terlalu berbeza mengikut bangunan untuk diberikan angka biasa yang berguna. Panduan saya tentang keselamatan kebakaran dan lif kondo menerangkan peraturannya dengan terperinci.

2. Sinking fund dan akaun

Di bawah Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata), pemilik membayar caruman sinking fund (kumpulan wang penjelas) sekurang-kurangnya 10% daripada caj perkhidmatan (seksyen 25), dan sinking fund hanya boleh dibelanjakan untuk perkara modal seperti memperbaharui atau menggantikan lekapan dan menaik taraf harta bersama (seksyen 24). Pemilik boleh menaikkan kadarnya dalam mesyuarat agung tetapi tidak boleh menurunkannya di bawah 10%. Dalam bangunan lama, minta:

Dokumen	Apa yang perlu dilihat
Akaun beraudit terkini	Baki sinking fund; sama ada akaun penyelenggaraan mengalami defisit; sama ada wang sinking fund digunakan untuk kos harian
Laporan tunggakan atau kutipan	Bahagian caj yang tidak dibayar. Tunggakan tinggi bermakna kurang wang untuk pembaikan dan lebih tekanan untuk levi
Bajet bagi tahun hadapan	Kerja yang dirancang dan sama ada caj atau kadar sinking fund akan naik
Penyata bagi unit	Bahawa akaun penjual bersih sehingga penyempurnaan; lihat tunggakan dan pembahagian dalam subsale

Sinking fund yang besar dalam bangunan berusia 25 tahun melegakan; yang kecil, dengan lif dan bumbung yang tiba masanya, ialah amaran bahawa pemilik mungkin tidak lama lagi diminta membayar lebih. Lihat yuran penyelenggaraan dan sinking fund dan cara menyemak pengurusan kondo sebelum membeli.

3. Minit AGM dan levi khas

Baca minit dua atau tiga mesyuarat agung tahunan terakhir, serta sebarang mesyuarat luar biasa. Minit itu menunjukkan apa yang rosak, apa yang telah disebut harga, apa yang diundi oleh pemilik, dan sama ada levi khas untuk pembaikan besar telah diluluskan atau akan datang. Levi yang diluluskan sebelum anda menyempurnakan pembelian biasanya perkara yang perlu diselesaikan dengan penjual dalam SPA. Cari perkara berulang yang tidak pernah dilaksanakan, pertikaian dengan pemaju, dan aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings, COB). Untuk cara undian dan levi berfungsi, lihat AGM kondo dan pengundian dan levi khas untuk pembaikan besar.

4. Keselamatan kebakaran dalam bangunan lama

Bangunan lama diluluskan di bawah peraturan kebakaran pada zamannya, jadi mungkin tiada ciri yang diwajibkan dalam menara baharu. Yang penting ialah sama ada sistem yang ada berfungsi. Pada Januari 2026, Malay Mail melaporkan bahawa daripada 453 hartanah strata yang diperiksa Bomba pada 2025, 192 menerima sekurang-kurangnya satu notis bahaya kebakaran, kebanyakannya kerana sistem tidak diselenggara atau peralatan tiada. Tanya pihak pengurusan sama ada terdapat notis Bomba yang belum diselesaikan, dan semasa tinjauan semak bahawa pintu kebakaran tertutup, gelung hos mempunyai muncung dan tangga bebas halangan.

5. Di dalam unit: pendawaian, paip dan kebocoran

• Pendawaian. Pendawaian asal mungkin tidak bersaiz untuk beberapa penghawa dingin, dapur induksi dan pemanas air. Lihat papan agihan untuk peranti arus baki (RCD) dan tanda fius lama, kesan hangus atau sambungan buatan sendiri. Dapatkan kontraktor elektrik berdaftar untuk memeriksa; lihat pendawaian elektrik rumah lama.
• Paip. Tanya sama ada paip unit telah diganti, dan sama ada paip utama menegak dan tangki air bangunan telah diperbaharui. Tekanan rendah, air berkarat dan kesan kotoran di sepanjang laluan paip ialah petunjuk.
• Kalis air. Bilik air dan balkoni dalam unit lama sering memerlukan kalis air semula. Semak siling di bawah bilik air dan tanya penjual tentang kebocoran lalu daripada unit di atas; lihat kebocoran air daripada unit di atas dan lembap dan resapan dinding.
• Tingkap dan bingkai aluminium. Getah pengedap yang lama membenarkan air hujan masuk semasa ribut monsun.

Kerja di dalam unit ialah kos anda, berasingan daripada sebarang levi bangunan. Anggarkan kosnya sebelum membuat tawaran; panduan saya tentang kos pengubahsuaian dan perabot di JB membantu, dan panduan pemeriksaan subsale menyenaraikan perkara yang perlu disemak semasa tinjauan.

6. Hakmilik, pajakan dan pandangan bank terhadap kondo lama

• Hakmilik strata. Banyak kondo lama mempunyai hakmilik strata individu, tetapi sesetengahnya masih belum, jadi sahkan. Membeli atas hakmilik induk menambah langkah dan kebenaran; lihat penerangan hakmilik strata.
• Baki tempoh pajakan. Bagi tanah pajakan, masa sudah berjalan sejak pajakan bermula, bukan sejak anda membeli. Bangunan atas pajakan 99 tahun yang bermula 30 tahun lalu mempunyai baki 69 tahun. Perbadanan pengurusan boleh memohon untuk melanjutkan pajakan, tetapi hanya selepas resolusi sebulat suara; lihat pembaharuan pajakan di Johor dan pegangan bebas vs pajakan.
• Tempoh pinjaman. Bank Negara menghadkan tempoh pinjaman perumahan kepada 35 tahun, dan bank juga melihat baki tahun pajakan apabila pinjaman tamat. Tiada satu peraturan bank pusat tentang had tersebut. Penduduk Petaling Jaya memberitahu Malay Mail pada Julai 2026 bahawa bank secara amnya menolak pinjaman jika baki pajakan hanya kira-kira 20 hingga 25 tahun. Tanya bank anda sebelum menandatangani.
• Penilaian. Penilai bank mengambil kira usia, keadaan, pegangan dan transaksi terkini. Jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga, anda menanggung perbezaannya; lihat apabila penilaian bank lebih rendah daripada harga.

7. Pembangunan semula dan pembaharuan bandar: status terkini

Sesetengah pembeli berharap bangunan lama suatu hari nanti akan dibangunkan semula. Berhati-hati dengan idea itu. Malaysia tiada undang-undang jualan kolektif yang berkuat kuasa. Urban Renewal Bill 2025, yang dibentangkan untuk bacaan kali pertama pada 21 Ogos 2025, mencadangkan ambang persetujuan 80% bagi bangunan berusia 30 tahun atau kurang, 75% bagi bangunan melebihi 30 tahun, dan 51% bagi bangunan terbengkalai atau bangunan dengan laporan pemeriksaan jurutera profesional (Malay Mail, Ogos 2025). Kerajaan menarik baliknya pada Januari 2026 untuk pindaan lanjut (The Star, 23 Januari 2026). Dalam jawapan parlimen yang dilaporkan pada 21 Oktober 2026, menteri perumahan masih menyifatkan rang undang-undang itu sebagai cadangan dan berkata ia akan melengkapi undang-undang sedia ada, iaitu Land Acquisition Act 1960 dan mekanisme Strata Titles Act 1985 bagi skim strata yang usang atau terbengkalai. Belilah kondo lama untuk keadaannya hari ini, bukan untuk pembangunan semula yang mungkin tidak akan berlaku.

Senarai semak kondo lama sebelum membuat tawaran

Semakan	Tanya atau lihat
Pengurusan	JMB atau MC, ejen pengurusan, waktu pejabat, respons terhadap aduan
Kewangan	Baki sinking fund, akaun beraudit, tunggakan, bajet tahun hadapan
Kerja yang dirancang	Minit AGM dan EGM untuk lif, bumbung, pam, mengecat, levi
Lif dan sistem kebakaran	Perakuan kelayakan, kontrak servis, notis Bomba
Unit	Pendawaian, paip, kalis air, tingkap, kebocoran lalu, kelulusan pengubahsuaian
Hakmilik	Hakmilik strata telah dikeluarkan, pegangan, baki tahun pajakan, sekatan
Pinjaman	Pandangan bank anda tentang usia, pajakan dan penilaian, sebelum anda menandatangani

Di mana kondo lama di JB

Kondo lama kebanyakannya terletak di kejiranan JB yang sudah mantap, lebih dekat dengan bandar dan kemudahan lama. Tanya saya bangunan mana di sesuatu kawasan yang berusia 20 tahun atau lebih dan bagaimana pengurusannya berbanding.

• JB Sentral dan Bukit Chagar: pusat bandar, berhampiran Tambak Johor dan stesen RTS Link.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek serta Permas Jaya: kawasan sebelah timur yang lama didiami.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan mantap berhampiran universiti dan industri.
• Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, atau pertimbangkan bangunan yang lebih baharu dalam subsale vs projek baharu.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Semak pengurusan kondo sebelum membeli · Yuran penyelenggaraan dan sinking fund · Keselamatan kebakaran dan lif kondo · Tingkat tinggi vs tingkat rendah

Soalan lazim

Berbaloikah membeli kondo berusia 20 tahun di Johor Bahru?

Boleh berbaloi, jika bangunan itu diurus dengan baik dan mempunyai dana yang mencukupi. Semak sinking fund, akaun beraudit, minit AGM, sijil lif dan baki tahun pajakan sebelum membuat tawaran, dan peruntukkan bajet untuk kerja di dalam unit.

Bolehkah saya mendapat pinjaman perumahan untuk kondo lama di Malaysia?

Biasanya boleh, tetapi termanya berbeza-beza. Bank Negara menghadkan tempoh kepada 35 tahun, dan bank melihat penilaian, keadaan bangunan dan, bagi pajakan, baki tahun pajakan. Malay Mail melaporkan pada Julai 2026 bahawa bank secara amnya menolak pinjaman jika baki pajakan hanya kira-kira 20 hingga 25 tahun.

Apakah levi khas dalam kondo?

Caj tambahan yang perlu dibayar oleh pemilik untuk pembaikan atau naik taraf besar, seperti lif atau bumbung, biasanya diputuskan dalam mesyuarat agung. Semak minit AGM terkini untuk sebarang levi yang diluluskan atau dirancang sebelum anda membeli.

Berapa banyak sinking fund yang patut ada pada kondo lama?

Tiada angka tetap. Undang-undang mewajibkan caruman sekurang-kurangnya 10% daripada caj perkhidmatan. Yang penting ialah sama ada bakinya dapat menampung lif, bumbung dan pam yang tiba masanya untuk diganti, yang ditunjukkan dalam akaun beraudit dan minit AGM.

Adakah undang-undang jualan en bloc di Malaysia?

Tiada undang-undang jualan kolektif yang berkuat kuasa. Urban Renewal Bill 2025 ditarik balik pada Januari 2026 untuk pindaan, dan pada Oktober 2026 menteri perumahan masih menyifatkannya sebagai cadangan.

Bagaimana saya boleh melihat minit AGM kondo sebelum membeli?

Minta daripada penjual, yang sebagai pemilik biasanya boleh mendapatkannya, atau minta daripada pejabat pengurusan melalui penjual. Jadikan perkongsian minit, akaun dan sijil lif sebagai syarat sebelum anda membayar deposit.

Semak bangunan sebelum membuat tawaran

Hantarkan kepada saya bangunan dan unit yang anda pertimbangkan. Melalui penjual, saya akan meminta minit AGM terkini, akaun beraudit, kedudukan tunggakan dan sijil lif, menyemak hakmilik dan baki pajakan, dan menelitinya bersama anda sebelum anda membuat tawaran. Anda juga boleh menempah tinjauan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 24 (sinking fund), disemak November 2026; Act 757, seksyen 25 (caj dan caruman sinking fund), disemak November 2026; Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024, P.U.(A) 99/2024 (salinan dihoskan oleh UPSI), berkuat kuasa 1 Jun 2024; JKKP, FAQ on the Factories and Machinery (Repeal) Act 2022, 18 Mei 2024; JKKP, panduan kelulusan pengubahan reka bentuk lif, Ogos 2025; Malay Mail, “Nearly half of strata properties fail fire safety checks”, 25 Januari 2026; Malay Mail, “Petaling Jaya’s leasehold dilemma”, 22 Julai 2026; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk menggalakkan sektor isi rumah yang mampan (tempoh maksimum 35 tahun), 5 Julai 2013; National Land Code (Amendment) Act 2016 (Act A1516), seksyen 90A, diwartakan 9 September 2016; Malay Mail, “Urban Renewal Bill 2025 tabled for first reading”, 21 Ogos 2025; The Star, “Govt withdraws Urban Renewal Bill to make further refinements”, 23 Januari 2026; The Star, “Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga”, 21 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang, kewangan atau kejuruteraan. Keadaan bangunan, levi dan terma pinjaman berbeza-beza; dapatkan profesional berlesen untuk memeriksa, dan sahkan dengan badan pengurusan, bank anda dan peguam sebelum membuat komitmen.